【正文】 應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當；v④ 在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 ；v⑤ 在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當；v⑥ 在權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。一般認為評估者掌握的初始資料即供篩選的房地產(chǎn)交易實例至少應(yīng)有 10個以上，其中不少于 3個最終可以選定為比較實例。二、 市場法評估城市拆遷房屋價值的操作過程 v9．求取比準價格二、交易實例搜集與篩選估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料 實例 房屋性質(zhì) 估價時間與目的 地區(qū)級別 市場價格（元 /m2）A 鋼混結(jié)構(gòu) 9層綜合樓 近期 /出售 5 1700B 磚混結(jié)構(gòu) 9層住宅 5年前 /出售 8 960C 磚混結(jié)構(gòu) 5層寫字樓 近期 /出租 5 690D 磚混結(jié)構(gòu) 9層住宅 半年前 /抵押 5 抵押價值 1100E 磚混結(jié)構(gòu) 9層住宅 近期 /出售 5 1500結(jié)論：可選取實例 E 做為待估房地產(chǎn)的可比實例之一。統(tǒng)一付款方式vl000v甲單價 =950000（元人民幣／坪建筑面積）v（ 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。000（ 1+%） 12]247。000247。v已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月 1日至 10月 1目的價格指數(shù)分別為， ， ， ， ， ， （以2023年 1月 1日為 l00）。價格指數(shù)為環(huán)比時的修正 2023年 6月 1日的價格為 2(元／㎡ )交易日期調(diào)整的價格變動率法 交易稅費非正常負擔的交易；v正常成交額 應(yīng)由賣方負擔的稅費v=賣方實際得到的房款v正常成交額 +應(yīng)由買方負擔的稅費v=買方實際付出的房款 v⑵ 權(quán)益修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等。v⑷ 修正方法vR2） 100例 1.可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為 %v例 2.+運用成本法評估拆遷房地產(chǎn)v教學目標v本任務(wù)主要介紹成本估價法的基本原理和操作要點。是指在估價時點以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用以及正常的利潤、稅金為依據(jù)來評估估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。v需求方（買方）： 替代原理v供給方（賣方）：生產(chǎn)費用（開發(fā)成本）價值論三、成本法的適用范圍v1. 適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產(chǎn)的估價，如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等 公用、公益 房地產(chǎn)；v2. 對于一些特殊用途的并獨特設(shè)計的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；v適用于房地產(chǎn)保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；v對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本法進行估價。C—— 建筑在估價時點的重新建造成本v年貸款利率為 10%，銷售費用為售價的 5%，銷售稅費為售價的 %，投資利潤率為 20%。如房型、裝修v經(jīng)濟因素 （經(jīng)濟折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。建筑物重新建造完全價值，即重置價六、建筑物折舊計算v1. 耐用年限法v⑴ 定額法 (直線法 )—— 每年折舊額相等v又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價值耗損平均分攤到各年內(nèi)，即可算出待估建筑物在估價時點的減價修正額。C[1（ 1R） t/N]vt已使用年數(shù)v例 1： P101　　例 二、成本法運用v例 ，土地總面積為 350m2，建筑總面積為 140m2，建筑物建于 1986年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。v設(shè) C1為建筑物的重置價， C2為土地的成本vC1=1120（ C－ S） N－ｔ ＋ Sv Nv或 V＝ C[（ 1R） C[(1R)第三期： 5/5v對于可修復(fù)的損耗，可直接估算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。　　　　　?。?18(萬元 )＝ (萬元 )v嚴重損壞房及危險房： 三成以下七、成本法運用，土地總面積 2500m2，是 6年前通過征用農(nóng)地所得，當時費用 800元 /m2，現(xiàn)時取得該類土地需要 1000元 /m2。單價 /m2 2023m2，容積率為 。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費 5萬元，裝修重置價格 30萬元，經(jīng)濟壽命 5年；設(shè)備的重置價格 50萬元，經(jīng)濟壽命 15年。v【 解 】 該建筑物的現(xiàn)值為：v90080%=720（萬元）v折舊額 =重新購建價格 現(xiàn)值v=900720v=180（萬元）v建筑物的成新率 根據(jù) 建筑物的完損等級 評定的有關(guān)規(guī)定來確定。＝ (萬元 )殘值率假設(shè)均為零。第五期： 7/5第一期： 3/5vNv⑵ 年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。nNvV=t（ C－ S） ｎ ＋ Sv=(萬元 )v設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為 n，理論上有 N＝ t＋ n，則計算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：v　　 V=C－