【正文】 得《建設用的規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。未取得施工許可證地不得擅自開工。但低價開盤也有不利點，如首期利潤不高，樓盤形象難以很高提升等。 銀行按揭 ? 這是目前最普遍使用的付款方式，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。先租后售的另一種情況是，租住不一定就是購買者，發(fā)展商可以先將物業(yè)出租，而后再找購買者，購買者購買后發(fā)展商此前所收的租金總額連同對租額的權力義務一并轉交給購買者，此種情況下的購買者一般都是投資者。此種銷售方式對那些具有較充實的儲蓄而又希望能夠保值的人具有很大的吸引力。房產廣告中常表“元 /m2起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。根據(jù)我國有關法律法規(guī)的規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設施、設備的維修、養(yǎng)護。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷售任務。首先要盡快與發(fā)展商敦促設計院將總平面圖（擴初）等確定下來報政府有關部門進行審核。其中現(xiàn)場主看板與戶外看板的選點制作以及售樓處的設計與建造是較重要的部分。第一撥的 NP稿，應在開盤前兩周提前完成，因為第一撥的 NP稿是個案打響第一炮的關鍵，應仔細斟酌。 ? 了解了案前作業(yè)的流程，制定好案前作業(yè)的時間，我們就可以在案前工作進度表上把什么時段完成何種事項都標注上去。月） 最終按物價局規(guī)定標準收取 。 ? （ 2）單位開具的收入證明（最好用有公司抬頭的便箋）或提供工資存折（月均收入不低于月供額的150%）。 ? （ 3）公積金貸款額根據(jù)公積金繳存情況計算，最高可申請 25萬，額度不足可申請組合貸款（總成數(shù)不超過七成） ? ，期限最長不超過三十年且業(yè)主年齡加按揭年限不得超過男 60歲，女 55歲（特殊工種另計）。 ? （ 3）律師費： 500元 /份（公積金貸款或組合貸款須繳交，純商業(yè)貸款免收）。 ? （ 3）辦理征地、補償、拆遷手續(xù)。 ? （ 5）報建施工圖設計 —— 施工圖報建。 交付使用 (交樓 ) ? （ 1）商品住宅交付使用時，開發(fā)企業(yè)應當同時向購房業(yè)主出示綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書（建委監(jiān)制）、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書（一證三書）。 ? （ 2）銷售區(qū)域形象：售樓部、樣板房、銷售通道（看樓通道）。 ? （ 4）綠地率：等于地塊所有綠化用地面積 /該地塊總面積。作為承重構件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎；作為圍護構件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內的侵襲；內墻起著分隔空間、組成空間、隔聲、保溫隔熱、防火以及保證舒適環(huán)境的作用。 ? （ 2）地坪是底層房間與土層相接的構件。 ? （ 3）起居廳處陽臺門：門寬度不小于 2400mm，且當廳開間大于4m時，門寬度大于 2700mm；門高 2300mm。 10～ 12層以上采用； ? （ 3）剪力墻結構： 16～ 40層采用； ? （ 4）框支剪力墻結構：底層為框架，上層為剪力墻（設轉換層）。 五、其他規(guī)劃設計知識 ? 城市居住區(qū) ? 居住小區(qū) ? 居住組團 ? 居住區(qū)級道路 ? 小區(qū)級路 ? 組團級路 ? 宅間小路 ? 公共綠地 ? 配建設施 ? 公共活動中心 ? 1道路紅線 ? 1住宅組團 ? 1建筑線 ? 1日照間距系數(shù) ? 1塔樓 ? 1板樓 ? 1開間 ? 1進深 ? 1層高 ? 凈高 ? 2標準層 ? 2陽臺 ? 2平臺 ? 2走廊 ? 2地下室 ? 2半地下室 ? 2玄關 ? 2隔斷 ? 2過道 ? 假層 ? 3閣樓（暗樓） 城市居住區(qū) ? 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 公共綠地 ? 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 1建筑線 ? 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。住宅開間一般不超過 ～ ，磚混結構住宅開間一般部超過 。 凈高 ? 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一筧無余。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復式住宅的空間是兩種不同的類型。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 ? 節(jié)約土地資源。 ? 垃圾的分類處理。 ? b、通信系統(tǒng)：實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。 智能化住宅的分類 ? 像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質不同，而分出不同標準。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。 綠色住宅 ? 綠色住宅不是一般人認為的綠化較好的住宅。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 2隔斷 ? 隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗? 2走廊 ? 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 1板樓 ? 樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。 1住宅組團 ? 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開方型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內樓宇成排排列，道路暢通無阻。在大城市中通常與城市支路同級。木材建造的。目前，多、高層住宅多采用這種結構。 ? b、凈高：指地面（樓板）至吊頂或樓板底面之間的垂直高度。它必須具有足夠的剛度和強度。 基礎和地下室 ? （ 1）基礎：基礎是建筑物最下部的承重構件，它承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。 ? （ 2）按建筑物的層數(shù)或高度分類： ? a、低層建筑： 1～ 3層； ? b、多層建筑： 4～ 6層； ? c、中高層建筑： 7～ 9層； ? d、高層建筑： 10層以上； ? e、小高層建筑：一般是 10～ 18層； ? f、超高層： 100m以上。單項工程是建設項目的組成部分；單位工程是單項工程的組成部分；分部工程是單位工程的組成部分；分項工程是分部工程的組成部分。 竣工驗收 ? （ 1）工程竣工驗收：是指建設工程依照國家有關法律、法規(guī)及工程建設規(guī)范、標準的規(guī)定，已全部完成工程設計文件要求和合同約定的各項內容，建設單位已取得政府有關部門（或其委托機構）出具的工程施工質量、消防、規(guī)劃、環(huán)保、城建檔案等驗收文件或準許使用文件后，組織工程竣工驗收并編制完成《建設工程竣工驗收報告》。 ? （ 2）修建性詳細規(guī)劃設計 —— 詳規(guī)報審。 第三章、關于建筑工程的專業(yè)知識 ? 一、開發(fā)建設程序知識 ? 二、工程管理知識 ? 三、房屋建筑面積 ? 四、住宅的結構形式知識 ? 五、其他規(guī)劃設計知識 一、開發(fā)建設程序知識 ? 基本建設程序 ? 房地產項目辦理建設用地的流程 ? 設計及報建階段 ? 商品房預售許可證 ? 竣工驗收 ? 交付使用 (交樓 ) 基本建設程序 ? 一個項目從計劃建設到建成交付使用一般要經過三個階段，決策、準備和實施三大階段。 ? （ 5）貸款期內可隨時與工商銀行協(xié)商變通還款方式。 ? （ 4）與發(fā)展商簽署的購房協(xié)議、商品房買賣合同、首期樓款和定金的收據(jù)或發(fā)票。 借款人申請住房按揭貸款須提供的資料（包括元原件及 A4紙復印件） ? （ 1）身份證件： ? a、國內人士須提供身份證和戶口簿原件及五份復印件（戶口簿復 ? 印件須首頁及業(yè)主聯(lián)）；若為集體戶口，可提供加蓋單位公章的 ? 集體戶口復印件；非本市戶口人士須同時提供本市戶籍聯(lián)系人 ? 地址及電話（附身份證復印件）。 銷售手冊內容 ? （ 1）五證：商品房銷售（預售）許可證、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證： ? （ 2）銷講； ? （ 3）房源銷控表； ? （ 4）總平面圖； ? （ 5）交通位置圖； ? （ 6）戶型圖； ? （ 7）價格表； ? （ 8）付款方式； ? （ 9）交房標準及菜單裝修方案； ? （ 10）認購協(xié)議書； ? （ 11）商品房買賣合同標準文本； ? （ 12）物業(yè)公司的簡介及管理公約； ? （ 13）按揭辦理方法； ? （ 14）銀行利率表； ? （ 15）認購房付款一覽表； ? （ 16）辦理產權的有關程序及稅費； ? （ 17）入住程序及收費明細表； ? （ 18）購房費用速算表； ? （ 19）客戶資料表。約在一個月內完成。有案名、 LOGO、樓書、海報、派夾報以及 DM、名片、信封、手提袋、媒體計劃、 NP等。效果圖將在三周內完成上色與點景的工作。 ? 案前工作一般要完成四大項目：建筑設計的確定、工地現(xiàn)場的布置、策劃執(zhí)行、業(yè)務執(zhí)行。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產產權轉移合法性的作用。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 誠意金 ? 是指商品房在未取得預售證之前，開方商收取客戶可退回的款項。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。 以租代售 ? 有意購房者的客戶先租住，按月交租金，等租金總額達到當初議定的房屋總價（連本帶息）時，房屋產權歸該客戶所有。這種銷售方式往往是在社會經濟發(fā)展穩(wěn)定和法律保障健全的形勢下才會流行。 一次性付款 ? 這是在以前供不應求的賣方市場時最為常見的銷售方式。此外，房地產商在銷售商品房時，如房屋已經建成，還應當持有房屋所有權證書。 《建設工程施工許可證》 ? 本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。有的房地產商獲得某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。 四、商品房取得“五證”過程 ? 《國有土地使用政》 ? 《建設用地規(guī)劃許可證》 ? 《建設工程規(guī)劃許可證》 ? 《建設工程施工許可證》 ? 《商品房銷售許可證》和《商品房預售 許可證》 前言 ? 房地產商具備什么條件才能銷售商品房呢？根據(jù)國家有關法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證，這五種特定許可證就好像是房產銷售的“綠卡”，缺一不可。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。 1廉租房 ? 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。 存量房 ? 是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。 1商業(yè)服務業(yè)用地 ? 是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。 道路用地 ? 是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 2商品房現(xiàn)售的條件 ? 開發(fā)商具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；取得土地使用權證 /使用土地的批文；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；通過竣工驗收；拆遷安置已經落實；供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其地配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實。如宅基地，其房不能轉讓；宅基地、自留地、自留山屬集體所有。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。 1國土局產權登記處 ? 辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。在具體的房地產項目銷售中，開發(fā)商擁有產權并獨立出售，出租的房屋，車庫等有產權，但像屬于小區(qū)綠地等部