【正文】 國專家學(xué)者解密團泊湖 引爆 三角未拆遷別墅 聯(lián)排別墅客戶群 申請亞洲級別新城市建設(shè)可持續(xù)開發(fā)獎相 2023新城市可持續(xù)開發(fā)高端論壇在團泊舉行 某奢侈品品牌發(fā)布會 團泊印象天津攝影，書畫展 支持三角地項目開盤主題預(yù)熱活動 ６、 三角地項目開盤活動 強勢 三角未拆遷別墅 聯(lián)排別墅客戶群 申請亞洲級別新城市建設(shè)可持續(xù)開發(fā)獎相獲取 “年度創(chuàng)想”團泊湖財富對話論壇 亞洲（中國）１０大雕塑師亞洲雕塑展 天津首屆中日韓高爾夫球賽 三角地剩余部分開盤主題活動 (俱樂部成立儀式 ,全面嫁接高端資源 ) 在一周時間內(nèi)形成活動序列，事先多角度拉動目標(biāo)客群到訪，刺激成交 后期足球賽（與泰達訓(xùn)練基地形成互動） ７、春季房交會 ８、 三角地未拆遷項目開盤 open holiday 持續(xù) 三角未拆遷別墅和 聯(lián)排別墅剩余客戶 新項目客戶群 “創(chuàng)富１００，贏在中國”天津決賽 ０７團泊湖ＣＯＳＭ運動節(jié) 團泊湖秋天音樂會 某全國級別的模特大賽（某頂級品牌時裝發(fā)布會） 為天津水上運動項目提供訓(xùn)練基地 社會征集，明星作曲，２０間名校，１９８名學(xué)生“ 團泊湖共同唱想生命之曲 ” ６、秋季房交會 ７、 新項目開盤活動 55 第四章 營銷推廣的運營與操作 二、營銷渠道的安排 我們將以現(xiàn)場銷售中心為中心 ,以它為核心支撐點再輻射不同層次的外賣場分布 ,形成我們多層次、系統(tǒng)化的營銷推廣網(wǎng)絡(luò)和結(jié)構(gòu)。 特征 : 經(jīng)濟勢實力良好 ,消費能力極強 ,文化水平稍低 , 在他們的消費決策中，對于精神需求層面的滿足程度影響 43 第三章 市場判斷與營銷定位 ⑤ 在天津經(jīng)商、投資的或長期工作的、有豐厚收入的外地或外籍人士。 ② 追求姿態(tài)與格調(diào)與注重生活品質(zhì)的社會中堅階層。 從項目的經(jīng)營來看我們要研究的已經(jīng)不是如何完成銷售了，而是要考慮如何實現(xiàn)經(jīng)濟價值與社會價值的最大化；從未來發(fā)展看已經(jīng)上升到了城市運營的高度而不是簡單的經(jīng)營項目，項目的成敗對于整個天津的城市建設(shè)和發(fā)展都會產(chǎn)生深遠的影響。京津都市圈的迅猛騰飛，令世界都為之注目。 ６、 私密與融通共贏的“兩棲住宅” 在團泊項目，目標(biāo)客戶除了擁有屬于自己的獨家院落，享受安逸與寧靜外， 團泊項目還將構(gòu)建一個龐大的高端鄰里計劃，讓未來的業(yè)主有機會在共享 活動中，相互結(jié)識交流，并且增加發(fā)展機會加速事業(yè)騰飛。 21 第二章 項目分析與市場判斷 面對這種近乎 “十面埋伏 ” 的局勢 我們又將怎樣給出一個怎樣的 答 案 呢 ? 22 第二章 項目分析與市場判斷 城市運營 規(guī)模勢能 權(quán)威生活標(biāo)準(zhǔn) 新城建 設(shè)龍頭 突圍同質(zhì) 鍛造品牌 尋求行 銷突破 城市競爭格局 ,全面拉開如何最大限度聚集購買力 ? 核心思考 23 以品牌為導(dǎo)向的項目營銷整合體系 以運作品牌的方式運作團泊項目 實時監(jiān)控及指導(dǎo)項目推廣的進程 營銷 組織 監(jiān)控 競爭 策略 品牌 傳播 優(yōu)化 組合 品牌 策略 品牌 階段目標(biāo) 整合營銷手段推動項目進程 第二章 項目分析與市場判斷 品牌 評估 24 第二章 項目分析與市場判斷 品牌 團泊新城 首席健康養(yǎng)生和生態(tài)休閑魅力城 品牌精髓 城市頂級名片 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 基礎(chǔ)品牌形象建立 品牌國際化 國際化新古典貴族主義氣息營造 豐富品牌內(nèi)涵 品牌價值優(yōu)化 整合資源、豐富項目深層內(nèi)涵 成為天津城市的升級象征之一 品牌領(lǐng)導(dǎo) 北方生態(tài)居住和商務(wù)休閑第一平臺 25 第二章 項目分析與市場判斷 工作與渡假兼得的“兩棲住宅” 現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像團泊項目目標(biāo)消費人群這樣的成功人 士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。 Ⅲ. 板塊內(nèi)市場的多元化細分 同類開發(fā)商在同板塊內(nèi)的高端項目，在板塊自身價值的基礎(chǔ)上產(chǎn)生多元化形式，并向著極致進行放大，來區(qū)隔同板塊內(nèi)的競爭。 12 第二章 項目分析與市場判斷 大天津時代四級城鎮(zhèn)體系： 主副中心、新城、中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)。 第二章 項目分析與市場判斷 2023 年度天津市房地產(chǎn)成交變化情況0 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0面積（萬平米）4 2 0 0 . 0 04 3 0 0 . 0 04 4 0 0 . 0 04 5 0 0 . 0 04 6 0 0 . 0 04 7 0 0 . 0 04 8 0 0 . 0 04 9 0 0 . 0 05 0 0 0 . 0 05 1 0 0 . 0 05 2 0 0 . 0 0價格（元 / 平米）成交面積 平均價格成交面積 4 8 . 8 9 4 2 . 5 3 7 0 . 2 1 7 1 . 9 8 8 0 . 9 9 7 3 . 7 6 5 8 . 2 4 5 8 . 2 4 7 6 . 3 3 7 4 . 5 3 7 8 . 3 7 8 6 . 7 6 平均價格 4 5 5 7 . 9 6 4 7 5 0 . 3 2 4 7 6 1 . 5 2 4 8 9 4 . 6 5 4 9 8 0 . 7 6 4 6 5 6 . 0 7 4 5 4 6 . 6 7 4 5 4 6 . 6 7 4 8 0 7 . 6 0 4 8 7 0 . 6 2 5 0 9 3 . 5 0 4 8 8 4 . 5 8 0 6 . 0 1 0 6 . 0 2 0 6 . 0 3 0 6 . 0 4 0 6 . 0 5 0 6 . 0 6 0 6 . 0 7 0 6 . 0 8 0 6 . 0 9 0 3 . 1 0 0 6 . 1 1 0 6 . 1 210 2 0 0 6 年度天津房地產(chǎn)市場成交分布中心城區(qū)39%濱海新區(qū)21%近郊四區(qū)24%遠郊五縣16%中心城區(qū)濱海新區(qū)近郊四區(qū)遠郊五縣 第二章 項目分析與市場判斷 天津市 2023年度天津市房地產(chǎn)成交分布 外圍城區(qū)商品房成交量為 ，成交總量已經(jīng)超過市區(qū)成交量（ 萬平米）、濱海新區(qū)（ ）。大量居住需求將進入環(huán)外區(qū)域，為該區(qū)域的房地產(chǎn)快速市場帶來有力支撐，同時加速區(qū)域城市化進程。 ?依據(jù)對市場在售別墅的分析，可以得出， 06年的別墅市場已經(jīng)從原來千篇一律的西班牙風(fēng)格逐步向多產(chǎn)品風(fēng)格形式轉(zhuǎn)化。同時，岸邊即將呈現(xiàn)出的堤岸公園，與湖景相映相生，相得益彰，團泊項目與生俱來的浩瀚水岸景觀文化和大湖生活也必將成為特色賣點。例如：美國紐約長島國際生態(tài)住區(qū)形成，在 70年代美國城市發(fā)展建設(shè)中，創(chuàng)造了全美 10年來城市價值產(chǎn)出比的最高紀(jì)錄，社會指數(shù)、工業(yè)指數(shù)、經(jīng)濟指數(shù)、教育指數(shù)均位列全美之冠，為日后紐約都市圈在世界經(jīng)濟發(fā)展格局中樹立霸主地位奠定了雄厚的實力基礎(chǔ)。 在 京津都市圈 這樣新興的都市圈中必然需要一個這個量級健康養(yǎng)生和商務(wù)休閑的聚 合平臺，天津也更需要更多的城市名片。 Ⅲ 購買用途的多元化需求：滿足非單純居住功能而產(chǎn)生不同的需求。這類人群在社會中的比重將會逐年加大，我們應(yīng)該給予足夠的關(guān)注并建設(shè)滿足這一人群需要的產(chǎn)品和配套設(shè)施。 ⑦ 尋找資金合理流向的相關(guān)人群。 （例如：中原地產(chǎn)） ④ 我們還將選擇一些高檔場所只擺放我們的不同時期的不同形式的宣傳資料，形成我們的資料宣傳網(wǎng)絡(luò)，他們屬于第四級別層次。 :26:3615:26:36February 9, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :26:3615:26Feb239Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 9, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 9日星期四 3時 26分 36秒 15:26:369 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :26:3615:26Feb239Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :26:3615:26:36February 9, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年度仁愛 .龍都向團泊村和內(nèi)蒙學(xué)校捐贈儀式 公司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言（教育）、學(xué)生家長發(fā)言、 學(xué)生代表發(fā)言 第二組演出開始 76 第四章 營銷推廣的運營與操作 第三組主題： 團泊湖庭院物業(yè)管理金鑰匙啟動計劃 仁愛 .龍都和仁愛物業(yè)簽署金牌服務(wù)計劃公司領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 幸運客戶抽獎三組不同顏色燈光交替打向三個區(qū)域，音樂配合 產(chǎn)生幸運客戶，頒發(fā)奧運套票２套 首位幸運客戶上臺領(lǐng)獎并在臺上抽取另外３個幸運客戶給予獎勵（待定） 第三組演出開始 77 第四章 營銷推廣的運營與操作 第四組主題： 主題ＶＣＲ告之開盤計劃，渲染旁白和音樂 謝幕 禮賓花，彩帶，冷焰火燃放 合影 78 第四章 營銷推廣的運營與操作 這次采取事先發(fā)號（大排序）， 截止到下午兩點客戶到現(xiàn)場用把寫有自己的 號碼球放入箱中，晚到將沒有資格 公證員監(jiān)督，現(xiàn)場同步視頻播放分組 抽組 選房 未選上房客戶余房意想登記 79 第四章 營銷推廣的運營與操作 二、快速引爆期： 用行銷事件全面拉高區(qū)域原生價值和財富價值勢能 用新城市可持續(xù)開發(fā)的新聲音和高度塑造權(quán)威標(biāo)準(zhǔn) 主要聲音 “天津首席大湖高爾夫資源別墅群落”， “亞洲可持續(xù)開發(fā)新城市建設(shè)范本” 報紙強勢多角度報道，網(wǎng)絡(luò)聲音跟近，戶外短期地毯覆蓋策略 “團泊湖庭院，年度創(chuàng)想”財富對話 財富對話嘉賓公布、話題公布、時間地點公布 “亞洲可持續(xù)開發(fā)新城市建設(shè)范本”送審 2023新城市可持續(xù)開發(fā)高端論壇在團泊舉行 某奢侈品品牌發(fā)布會團泊印象天津攝影，書畫展支持三角地剩余部分預(yù)熱活動 二級和四級推廣渠道全線啟動 (城市巡展和賣場確認(rèn) ) 80 階段 快速引爆期 時間 — 目的 定