【正文】 如何決戰(zhàn)渾南之顛項(xiàng)目地段偏僻品牌影響不足時(shí)間相對(duì)緊迫競(jìng)爭(zhēng)日益殘酷同質(zhì)產(chǎn)品增多高手對(duì)決如林概念推陳出新周邊配套缺失？？？戰(zhàn)略前思考42是做城市的領(lǐng)航者還是做城市的追隨者？是做生活的引領(lǐng)者還是做生活的追隨者？是做價(jià)格的標(biāo)桿者還是做價(jià)格的追隨者？戰(zhàn)略前思考43渾南大學(xué)城板塊的核心大盤國(guó)際化品質(zhì)的復(fù)合型居住大社區(qū)配套相對(duì)完善自成體系的大盤本案有機(jī)會(huì)、也理應(yīng)成為大學(xué)城板塊的領(lǐng)航者我們認(rèn)為44戰(zhàn)略目標(biāo)大快好亮 為產(chǎn)品導(dǎo)入更亮的引擎 /增加競(jìng)爭(zhēng)力籌碼；名氣做大服務(wù)做好銷售做快產(chǎn)品做亮在區(qū)域內(nèi)做到最具品位的樓盤 /全市做到最具知名度和美譽(yù)度的大盤；導(dǎo)入專業(yè)化規(guī)范化銷售服務(wù)體系 /為品牌加分 /為銷售加分；在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上 /力爭(zhēng)完成銷售目標(biāo)并超額實(shí)現(xiàn)；45由區(qū)域性大盤 ===》 城市性名盤轉(zhuǎn)換由價(jià)格追隨者 ===》 價(jià)格標(biāo)桿者轉(zhuǎn)換由地位一般者 ===》 地位領(lǐng)航者轉(zhuǎn)換最終實(shí)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)換成為區(qū)域板塊內(nèi)名副其實(shí)的第一名盤46現(xiàn)狀 現(xiàn)實(shí)如何實(shí)現(xiàn)？47基于研究的戰(zhàn)略認(rèn)知激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) /宏觀調(diào)控的持續(xù)意味著需求時(shí)代的終結(jié)消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的上帝角色產(chǎn)生了互換針對(duì)前面城市、樓市、政策、消費(fèi)者、現(xiàn)狀研究我們認(rèn)為，本案目前存在五大壓力戰(zhàn)略認(rèn)知48政策壓力從目前的情況來(lái)看，宏觀調(diào)控的風(fēng)暴對(duì)二級(jí)城市形成一定壓，但未來(lái)的政府調(diào)控政策的是否持續(xù)出臺(tái)，目前來(lái)看尚不敢肯定。高溢價(jià)度： 同樣的地段，有品牌的開(kāi)發(fā)商價(jià)格將高于其它開(kāi)發(fā)商， 從而形成更高的獲利能力。2. 本案位于大渾南的板塊內(nèi)的端頭地帶，商業(yè)配套的匱乏成為本項(xiàng)目的重大困局。商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情街營(yíng)造意象體驗(yàn)化 /情境化街區(qū)69 在情景街，就餐不會(huì)僅僅在室內(nèi)，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格的就餐環(huán)境。 上河城77項(xiàng)目戶型建議調(diào)整建議 由于本案為 50萬(wàn)方的大盤項(xiàng)目，在市場(chǎng)大部分項(xiàng)目無(wú)明顯差異化的情況下，建議形成項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì)，使項(xiàng)目戶型在渾南市場(chǎng)獨(dú)數(shù)一幟。前期品牌形象塑造不是太成功，給予市場(chǎng)一種經(jīng)濟(jì)房印象；必須給予全新的品牌定位新的形象塑造樹(shù)立國(guó)際化品質(zhì)社區(qū)的大盤形象87定位思考 之 審視競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 盤量萬(wàn)方 差異化核心訴求坤泰新界 100 寬景園林 實(shí)力打造舒適第一居所河畔新城 120 你我的 國(guó)際生活天水 E成 未來(lái)都市中心 生態(tài)水景 商住紅陽(yáng)上河城 24 渾河絕色 醉上游金地國(guó)際花園 22 一座城市的生活高度萬(wàn)科 確立東亞 國(guó)際城 “中央生活版圖 ”概念第三步：將國(guó)際化復(fù)合大社區(qū)注入 Taha（享受度假生活）的國(guó)際城 城市發(fā)展高端峰會(huì)目的： 擺出領(lǐng)袖姿態(tài) /與城市共進(jìn)步 /引發(fā)全城關(guān)注手法： 邀請(qǐng)渾南政府部門領(lǐng)導(dǎo) /地產(chǎn)界大佬 / 省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo) /營(yíng)銷專家延續(xù)操作： 專家論壇 論城市發(fā)展 專家現(xiàn)場(chǎng)考察 軟文聯(lián)動(dòng)炒作時(shí)間段 ： 08年 10月（ 配合第一波去化和二期蓄水）領(lǐng)銜沈城，聚焦峰會(huì) 制造話題多元營(yíng)銷 之 事件營(yíng)銷99獲獎(jiǎng)榮譽(yù)，品質(zhì)見(jiàn)證 實(shí)力信服多元營(yíng)銷 之 事件營(yíng)銷主題： 東亞 國(guó)際城 .迎春四重喜禮惠多元營(yíng)銷 之 活動(dòng)營(yíng)銷春節(jié)活動(dòng)活動(dòng)目的： 針對(duì)所有區(qū)域客戶和春節(jié)期間返鄉(xiāng)客戶；活動(dòng)時(shí)間 ：元月 28號(hào) 2月 28號(hào)（包含春節(jié)）活動(dòng)細(xì)則：1）、凡在此活動(dòng)期間購(gòu)買的客戶均可當(dāng)場(chǎng)優(yōu)惠 3000元；2）、凡外出打工客戶購(gòu)房者憑身份證 /工作證持車票均可報(bào)銷；3）、所有在此期間成交客戶均可獲贈(zèng) “新年新禧包 ”一份；（一瓶紅酒+300元過(guò)年購(gòu)物券）4）、所有在此期間購(gòu)房的客戶 “新年新禧 .抽獎(jiǎng)大會(huì) ”（助動(dòng)車、 MP3等）104中央國(guó)際城 品質(zhì)生活鑒賞會(huì) 暨樣板房開(kāi)放盛典多元營(yíng)銷 之 活動(dòng)營(yíng)銷樣板房開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)所有的老客戶參觀樣板房 /并可帶領(lǐng)新客戶前來(lái) /形成口碑傳播現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備部分餐飲及表演活動(dòng) /并啟動(dòng)開(kāi)放儀式所有前來(lái)老客戶有小禮品贈(zèng)送（精美瓷水杯一個(gè)）105建立客戶會(huì)平臺(tái)達(dá)成互動(dòng)溝通東亞 .領(lǐng)御會(huì)多元營(yíng)銷 之 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷形成龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)會(huì) /方便口碑傳播 /利于攻擊掃蕩有利于推動(dòng)未來(lái)的商業(yè)出售及租賃工作106領(lǐng)御會(huì)分級(jí)名御卡 終身會(huì)員 /專門針對(duì)有身份的客戶（介紹客戶 5組以上）尊御卡 普通會(huì)員 /所有市民均可參與 /形成龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)會(huì) /方便口碑傳播 /利于攻擊掃蕩有利于推動(dòng)未來(lái)的商業(yè)出售及租賃工作領(lǐng)御會(huì)權(quán)益可享受聯(lián)盟品牌商家的消費(fèi)折扣及不定期獲得折扣券聯(lián)盟品牌商家建議：家居、餐飲、服飾、美容、健身等；憑卡均可享受一定的優(yōu)惠措施；卡的級(jí)別越高優(yōu)惠越高；免費(fèi)參與客戶會(huì)不定期活動(dòng)及置業(yè)講座；可享受購(gòu)買東亞 在現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、高尚的建筑中，領(lǐng)悟一次有趣的文化之旅 …… 117為了統(tǒng)一風(fēng)格，突出 “文化 ”味道，臥室不能用鮮艷的色彩，因此設(shè)計(jì)師以素色壁紙裝飾墻面，并鋪設(shè)了柔軟的純毛地毯以增加舒適和溫暖的感覺(jué)，從干花瓶中投射出的幾點(diǎn)彩色光以及窗臺(tái)上紅色的靠墊恰到好處地成為點(diǎn)睛之筆。以項(xiàng)目品牌價(jià)值的塑造帶動(dòng)公司品牌價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的雙重飛躍。人物志 International品質(zhì) 大學(xué)俯之鄰， 50萬(wàn)方國(guó)際水岸特區(qū)報(bào)廣模擬150151創(chuàng)意 方案二152153154155156157158159160161162163164165166167168169生活本來(lái)就沒(méi)有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最原生的自然元素，詮釋我們的生活追求，收藏來(lái)自世界的完美風(fēng)景報(bào)廣模擬World 世界大學(xué)俯之鄰， 50萬(wàn)方國(guó)際水岸特區(qū)170171生活本來(lái)就沒(méi)有規(guī)律可言，如果我們的一切都已顯得如此乏味，不如將這一切打破，將所有的一切分解以后，重新組合，組合出屬于自己的生活方式，我們用世界上最優(yōu)越的城市先機(jī)，詮釋我們的生活追求，我們用大學(xué)俯旁的文化氤氳，收納來(lái)自世界的生活夢(mèng)想。9:10:0427,219:10 9:10:049:10:0427,219:10 9:10:049:10:04 一月 21一月 2109:10:0409:10:04January219:10 9:10:04consecteturnullautNullaidipsum 2023/1/27一月 JanuaryJanuary 2023/1/2720239:10:04JanuaryJanuary 2023/1/2720239:10:04JanuaryJanuary國(guó)際城 06元旦感恩酒會(huì) ” “東亞 以項(xiàng)目品牌價(jià)值的塑造帶動(dòng)公司品牌價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的雙重飛躍。空曠干凈的睡房墻壁，沒(méi)有壓力感，天光先經(jīng)過(guò)露臺(tái)才讓它映作滿室泛光，而床、紗燈、休閑椅等等都是單純的基本需要。因?yàn)闆](méi)有歌詞，留有更多的想象空間。國(guó)際城與國(guó)際教育機(jī)構(gòu)結(jié)成合作聯(lián)盟3）東亞 國(guó)際城位于渾南區(qū)建筑大學(xué)東側(cè)，渾南大道與文溯街交叉處。 生活會(huì)館72 游泳池?。樱校痢「郀柗颉∽狼蚴摇∩虅?wù)酒店 2）通過(guò)項(xiàng)目初期的全面定位，使得商業(yè)的業(yè)態(tài)配比合理，讓商業(yè)的利潤(rùn)可以達(dá)到最大化。三環(huán)中心 ”、 “東亞 從目前來(lái)看，有責(zé)任有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都把品牌建設(shè)作為自己未來(lái)企業(yè)發(fā)展的重中之重。? 客源構(gòu)成相對(duì)較多，市內(nèi)五區(qū)本地人、外地人、投資客等?？腿貉芯?6 區(qū)域特征252。?小戶型 \復(fù)式戶型，市場(chǎng)反應(yīng)較好。?周變商業(yè)配套、市政配套相對(duì)完善，高車位配比。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場(chǎng)研究部分 —— 大學(xué)城板塊渾南新區(qū)板塊分布18板塊 區(qū)域特征 市政引擎 發(fā)展階段渾河堡板塊 潛力黃金居住區(qū) 距市中心最近的板塊 ，打造居住氛圍 中級(jí)階段奧體中心板塊 借勢(shì)發(fā)展區(qū) 奧體中心建設(shè)，地鐵工程啟動(dòng)，該板塊房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，銷售速度較快。15? 該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前渾南新區(qū)外來(lái)開(kāi)發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤最多的區(qū)域；? 該板塊是渾南最先開(kāi)發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域價(jià)格最高的板塊之一，目前該板塊均價(jià)已超過(guò) 4500元/平，從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點(diǎn)。板塊形成原因：此區(qū)域是距和平、沈河最近的郊區(qū)板塊，隨著政府對(duì)大渾南的規(guī)劃，以及各項(xiàng)配套工程緊鑼密鼓的建設(shè)，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目檔次高低不同，由于北部緊靠渾河，延續(xù)都市繁華，常住人口較為復(fù)雜，是最具升值潛力的黃金區(qū)域。地價(jià)上漲了，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著上漲?！喣闲聟^(qū)市場(chǎng)發(fā)展引擎8[未來(lái)預(yù)測(cè) ]　　奧體板塊：一大片住宅用地被一搶而空。4 ：創(chuàng)意 IdeaLOGO / VI系統(tǒng)延展 /廣告調(diào)性示意推廣計(jì)劃 /攻勢(shì)風(fēng)暴 /媒體費(fèi)用估算 /推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排 3Part One市場(chǎng)研究 板塊閱讀 競(jìng)爭(zhēng)分析 消費(fèi)者分析4沈陽(yáng)奧體中心沈陽(yáng)會(huì)展中心21世紀(jì)廣場(chǎng)理工大學(xué)天水 e城SR新城首創(chuàng) 國(guó)際城營(yíng)銷推廣提報(bào)方案2023－ 07－ 062目錄 ContentsPartAnalyse板塊閱讀 /競(jìng)爭(zhēng)閱讀 /消費(fèi)者分析Part中國(guó)北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資發(fā)展地區(qū)沈陽(yáng)最具國(guó)際化色彩的新城市中心渾南新區(qū)屬性 —— 國(guó)際化新城市中心7　　精品區(qū)域：渾河沿岸不可復(fù)制。由于渾南新區(qū)的大手筆綠化以及優(yōu)良的空氣質(zhì)量，讓這些別墅頗受購(gòu)房者歡迎。　　 “渾南新區(qū)樓盤已經(jīng)進(jìn)入品牌和大盤時(shí)代，今后這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)無(wú)論質(zhì)還是價(jià)都將穩(wěn)中有升。10渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀2023年渾南新區(qū)商品房月度上市均價(jià)（單位：元 /平方米）1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月3878 3737 3984 4329 4113 4684 4593 4202 4272 4263 4764 417711渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀沈北新區(qū) —— 新興的熱點(diǎn)區(qū)域板塊被市場(chǎng)所看好，價(jià)格也得到快速的上漲，同比漲幅分別達(dá)到 %。 以橋?yàn)閯澐郑譃闇喓颖ぐ鍓K、奧體中心板塊、大學(xué)城板塊；252。隨著奧體中心的建設(shè)，地鐵工程的全面啟動(dòng)，該板塊已然成為渾南新區(qū)最炙手可熱的區(qū)域，房產(chǎn)項(xiàng)目受其影響，價(jià)格上漲，銷售速度較快。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比區(qū)域市場(chǎng)研究部分 —— 奧體中心板塊渾南新區(qū)板塊分布17? 該板塊位于富民橋東側(cè)，包含大學(xué)城區(qū)域。26樓盤名稱 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)昆泰 ?120平方米以上戶型銷售不暢。5. 生態(tài)環(huán)境的資源優(yōu)勢(shì) .本案本案的優(yōu)勢(shì)28? 位置 —— 新區(qū)核心位置未能轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的地位? 地位 —— 在板塊中，政務(wù)新區(qū)第一大盤影響力不足? 價(jià)格 —— 缺乏創(chuàng)造市場(chǎng)的引擎，跟隨市場(chǎng)? 客群 —— 以低端為主，在中高端人群中影響力有限必須為項(xiàng)目打造新的引擎，樹(shù)立新的品質(zhì)標(biāo)桿本案的目前面臨的問(wèn)題29Part One市場(chǎng)研究 板塊閱讀 競(jìng)爭(zhēng)分析 消費(fèi)者分析30潛在消費(fèi)者目前居住情況與家人同住占有比例近 40％? 居民租房比例較低，購(gòu)房出租的居民較少? 市民自有住房比例較高，但主要還是以經(jīng)濟(jì)適用房為主潛在購(gòu)房者分析31潛在消費(fèi)者購(gòu)買自住產(chǎn)權(quán)住房意愿情況? 根據(jù)調(diào)研，未來(lái)兩年內(nèi)將成為市民購(gòu)房的高峰期，而且這一部分消費(fèi)者也將成為未來(lái)房市去化的主力軍? 近