【正文】 頂摩天輪酒吧（打造視覺上的山景地標） 在山頂建造巨型摩天輪，并設(shè)計成空中酒吧，形成三亞的休閑新地標，提供夜賞三亞的排他性競爭力 【 休閑功能 】 2 資料鏈接：倫敦之眼 環(huán)繞洞穴酒店建設(shè)具有石器時代文化特色的情景商業(yè)街，提供城市化的配套，例如餐飲、mini電影、 健身、水療、便利店、凈菜社、洗衣店、銀行等生活配套 引入奢侈品牌專賣店 [城市商業(yè)功能 ]石器時代文化風情街（環(huán)繞洞穴酒店形成特色商業(yè)街） 針對以家庭為消費對象的細分設(shè)施，我們提供社區(qū)內(nèi) GPS定位（以手持 PDA為載體），以方便不同家庭成員能隨時找到對方 家庭成員 個性服務(wù)對應(yīng) 男性 /一家之主 私人酒窖及釀制坊 /SPA 女性 /家庭主婦 VIP美容整形預(yù)約服務(wù) /私人服裝定制服務(wù) 兒童 MINI俱樂部（兒童活動營） 做面包、 學(xué)海釣、高爾夫培訓(xùn)、做 T恤等 [個性服務(wù)功能 ] 強調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品系統(tǒng) （ products ） 3 [山景創(chuàng)造 ]產(chǎn)品的山居體驗 [酒店情景 ]泛酒店整體設(shè)計 [優(yōu)質(zhì)度假戶型 ]泳池 +spa+超豪華裝修 建立酒店化度假價值系統(tǒng)的產(chǎn)品力打造 營造強烈的山居體驗，立面風格強調(diào)原生態(tài) 核心景區(qū) 泛酒店情景設(shè)計，強化度假感受 強化度假元素植入的戶型設(shè)計 [關(guān)鍵一 ]空間放大，大贈送 離散式設(shè)計，各個功能空間相對獨立， 低層架空，大贈送面積，同時強化大尺度空間 [關(guān)鍵二 ]非生活 大泳池，多功能空間設(shè)臵 體現(xiàn)資源極致化原則 針對商務(wù)休閑客 —— 商務(wù)會館別墅 面積設(shè)定： 300400平米 /四房 設(shè)計方向：離散式設(shè)計，確保大占地 針對國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客 —— 單層別墅 面積設(shè)定： 7080平米一房 ,120平米兩房 設(shè)計方向：內(nèi)臵家庭泳池和泡池，展現(xiàn)度假功能元素 [關(guān)鍵一 ]空間秩序 大尺度開發(fā)式功能空間設(shè)計，形成流動的空間秩序，體現(xiàn)度假的隨意性 相對私密的兩房，做到各個家庭成員可分可合的度假生活 [關(guān)鍵二 ]家庭空間 以家庭泳池為核心，引入溫泉泡池，展現(xiàn)度假功能元素 庭園設(shè)臵涼亭，安排 SPA功能 140平米單層雙拼別墅 戶型參數(shù)設(shè)計 戶型 A 建筑面積 占地面積 庭院面積 游泳池面積 面積（平方米） 140 388 208 42 90平米單層四拼別墅 戶型參數(shù) 戶型 B 建筑面積 占地面積 庭院面積 游泳池面積 面積（平方米） 90 240 125 35 針對家庭化分時度假客 —— 度假公寓 面積設(shè)定： 5060平米單間， 80平米兩房 設(shè)計方向：靈活經(jīng)濟的度假生活 [關(guān)鍵一 ]空間無隔離 提前考慮結(jié)構(gòu)，盡量取消室內(nèi)隔擋，形成一個大的整體開放空間 各種功能組合設(shè)計在一個大的開放空間中 采用軟隔離，兩房戶型確保一個雙床臥室 [關(guān)鍵二 ]大尺度多功能陽臺 使室內(nèi)空間與陽臺情趣化連接 陽臺按照客廳來設(shè)計，可以看電視、上網(wǎng)、泡澡、健身、甚至睡覺 [叁 ] 贏利模式升級策略 “ 加法 ” 戰(zhàn)略：核心產(chǎn)品自持經(jīng)營 策略核心 1 個性化與資源結(jié)合 —— 特色酒店核心引擎 契合海南國際旅游島規(guī)劃和旅游業(yè)升趨勢引發(fā)的酒店需求升級 針對企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)形成的會務(wù)活動，帶動延伸消費需求 非海資源背景下，不與傳統(tǒng)酒店去競爭，而是以特色化道路取勝 [案例鏈接 ]亞龍灣鳥巢酒店概況 開業(yè)時間 202309 房間數(shù)量 142套 酒店類型 別墅 地址 圍鳳嶺、飛龍嶺、龍頭嶺、雙龍嶺、青梅嶺和亞龍山等組成，總面積 1506公頃，主峰亞龍山（即紅霞嶺）海拔 450米 酒店總面積 總面積 1506公頃 入住率 淡季 60% 旺季 100% 酒店山 〃 洞穴酒店 —— 創(chuàng)造與眾不同的度假酒店模式 利用山體坡面，創(chuàng)造特殊價值 浪漫地中海（ Lapis Casa Boutique Hotel ） ? 開業(yè)時間： 2023年 3月 ? 客房數(shù)： 18 ? 特色： 20世紀 80年代建筑。 :14:5011:14:50February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :14:5011:14Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 9日星期四 11時 14分 50秒 11:14:509 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 9日星期四 11時 14分 50秒 11:14:509 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 蔚藍海岸組團 清水灣：洋房組團 星海傳說組團（ 1月 5日開盤） 清水灣：最新一期組團洋房產(chǎn)品 清水灣：來訪客戶需求（準確信息） ［ 1］ 清水灣洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以兩房為主； ［ 2］ 兩房面積主要在 80120平米之間 ［ 2］ 清水灣來訪、來電客戶需求面積主要在 90平米以下以及 90110平米 兩個區(qū)間 清水灣洋房供應(yīng)特點小結(jié) 2號樓 5號樓 A區(qū) B區(qū) D區(qū) 樓棟 公寓 開盤時間 銷售價格 41000元 /平米（帶軟硬裝 3000元） 戶型面積 42130平米 總售套數(shù) 5號樓： 600余套 C區(qū) E區(qū) 土福灣洋房供應(yīng)特點（重點研究項目，稍后詳述） 東和福灣 該項目地處東海岸線土福灣區(qū)，海棠灣相鄰，主要產(chǎn)品有 5幢 610層的海景公寓和休閑度假的單層 SPA泳池別墅組成， 容積率 ［ 1］公寓、洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以一房、兩房為主； ［ 2］ 一房面積主要在 4070兩房面積主要在 80120平米之間； 三大灣區(qū)公寓、洋房供應(yīng)特點小結(jié) 針對候鳥型及其余度假客群的產(chǎn)品面積及品類建議 公寓主力產(chǎn)品面積為 4070平米區(qū)間的單間、一房； 洋房面積區(qū)間為 80120平米的兩房、三房 項目的產(chǎn)品以單層別墅與酒店公寓、洋房為主力產(chǎn)品 跳躍配臵 300400平米的傳統(tǒng)別墅 總體產(chǎn)品面積及品類建議 單層別墅主力面積區(qū)間為 80120平米的一房、兩房； 酒店公寓主力產(chǎn)品面積為 4070平米區(qū)間的單間、一房； 洋房主力產(chǎn)品在 80120平米兩房、三房 ［核心課題 3］ 如何跳出 /消滅資源級差，以產(chǎn)品類型和山水資源互補綜合提拉產(chǎn)品力？ [一 ]如何讓項目的資源變得值錢？ [二 ]如何打造充滿特色又富有度假情調(diào)的別墅？ [三 ]如何增加產(chǎn)品的附加值？ [四 ]如何打造特色度假配套？ [五 ]如何吸收商務(wù)人群落地提高項目身份感？ 五大問題 [項目定位 ]客戶導(dǎo)向的項目開發(fā)定位 整合周邊資源，打造有度假酒店情境感的 “山水商務(wù)度假社區(qū) ” 為客群全員提供不同主題化的休閑體驗 三亞度假 BRD 商務(wù)度假休閑中心 [產(chǎn)品力提升總體策略 ] 核心度假資源（ RESOURCES) 強調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品（ PRODUCTS） 共享度假配套（ SERVICES） 旅游 + 核心度假資源（ RESOURCES） A地塊核心資源打造 1 [一 ] 特色引擎設(shè)計 —— 讓項目變成景點 石器時代洞穴遺址是項目最大特色，怎么用這條線將山、水庫串成特色引擎呢？ 聯(lián)合當?shù)芈糜尉趾献鏖_發(fā)落筆山石器時代洞穴遺址 前提條件 （ 1）特色酒店 石器時代的洞穴酒店 —— 創(chuàng)造與眾不同的度假酒店模式 利用山體坡面，創(chuàng)造特殊價值 備注：上海 Boutique興起 ? 2023年 10月，上海 88新天地開業(yè) ? 2023年 10月，壹號碼頭開業(yè) ?2023年 3月，浪漫地中海開業(yè) ? 2023年 5月，首席公館開業(yè) ? 2023年 6月，璞邸精品酒店開業(yè) 所謂精品酒店（ Boutique Hotel） 具有濃郁的當?shù)氐奈幕厣酮毺貧v史記憶的酒店 興起于 1990年代的歐洲，以提供尊貴、奢華、私密及獨特的 個性化居住和服務(wù)。 環(huán)島鐵路預(yù)計 2023年底建成通車 目前在建的海南東環(huán)鐵路總投資 202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎(chǔ) 工程，預(yù)計 2023年底建成通車。工程日前已正式 向國家發(fā)改委申請立項，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁 縣道倫角。 PGA是目前世界上運營規(guī)模最大、運營最為成功的高爾夫巡回賽 成功關(guān)鍵要素之一：高爾夫球場 成為高爾夫領(lǐng)域極具威望的 PGA美巡賽 固定球場 可借鑒的成功開發(fā)關(guān)鍵因素 成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動的固定場所 打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動 （ B）商務(wù)休閑客群開發(fā)戰(zhàn)略 就可以實現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè) 通過商務(wù)休閑旅游地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略來實現(xiàn)吸收商務(wù)休閑客群 只要能打造一個商務(wù)領(lǐng)域的權(quán)威活動 規(guī)避風險的開發(fā)戰(zhàn)略 雙地塊同時啟動，實現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋搶占份額 搶奪度假保值客、候鳥客群 商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)，打造商務(wù)休閑房地產(chǎn)開發(fā)模式 開拓商務(wù)客群 A地塊 B地塊 穩(wěn)固度假保值豪客群 開拓商務(wù)客群 穩(wěn)固候鳥中端客群 兼吃度假保值豪客漏網(wǎng)魚 [貳 ] “ 非海物業(yè) ” 如何借勢三亞追價 “ 海物業(yè) ” ？ [一 ]策略前思考 從本質(zhì)看課題 核心策略： 本案應(yīng)當把平移海景客作為主力的溢價來源 追價即搶客 追海即追單價 [一 ] 競爭坐標確定及基地條件分析 [1]競爭坐標確定 三亞灣一線海景盤特征 時代海岸 半山半島四期 東和中央海岸 鳳凰島 金中海藍鉆 海闊天空 魯能三亞灣新城 蘭海美麗新海岸三組團 海居 國光濱?；▓@ 國際公館 鳳凰水城 一線海景盤： 6500087000元 /平米 二線海景盤： 3500040000元 /平米 非海景樓盤： 2400028000元 /平米 三亞灣 大東海 鹿回頭半島 小東海 產(chǎn)品品類分析 項目名稱 資源 容積率 主力產(chǎn)品 當前售價 半山半島 雙灣海景 高層公寓 4600049000 鳳凰島 一線海景 高層公寓 87000 海居 一線海景