【正文】 源綜合運營類企業(yè)的發(fā)展初期，不具備馬上大力發(fā)展現代服務業(yè)的資源和能力 ? 當前現代服務業(yè)不作為國資公司獨立的業(yè)務板塊進行發(fā)展 ? 實業(yè)投資雖然是國資公司目前開展得較好的業(yè)務，但體量仍然較小，外部環(huán)境也不具備短期做大形成獨立板塊的條件 ? 國資公司還沒有形成完善的多元化投融資平臺，當前不宜將實業(yè)投資業(yè)務獨立出來 ? 當前實業(yè)投資業(yè)務并入金融板塊培育 ，待時機成熟后可獨立出來形成業(yè)務板塊 ? 其他板塊業(yè)務是城市資源運營的基礎 ，也是同類企業(yè)在當前發(fā)展階段的主要收入來源， 必須立即著手做大做強 房地產 園區(qū)開發(fā)運營 金融 公共事業(yè) 國內同類先進企業(yè)業(yè)務選擇 國資公司業(yè)務選擇 1 3 2 4 重點突出 ?版權所有，不得翻印 通過市場吸引力和業(yè)務競爭力綜合分析，國資公司房地產板塊的業(yè)務組合是以土地一級開發(fā)為核心業(yè)務，住宅地產、商業(yè)地產開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務，同時旅游地產開發(fā)、物業(yè)持有為培育業(yè)務，物業(yè)服務為輔助業(yè)務 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 土地一級開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務 住宅地產開發(fā) 商業(yè)地產開發(fā) 培育業(yè)務 物業(yè)持有 旅游地產開發(fā) 輔助業(yè)務 物業(yè)服務 培育業(yè)務 一級 開發(fā) 業(yè)務競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 住宅 地產 商業(yè) 地產 物業(yè) 服務 旅游 地產 物業(yè) 持有 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 輔助業(yè)務 0 1 2 3 4 5 ?版權所有，不得翻印 戰(zhàn)略業(yè)務 國資公司園區(qū)開發(fā)運營板塊的業(yè)務組合是以園區(qū)房產開發(fā)為核心業(yè)務，園區(qū)運營服務和配套設施開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務，同時股權投資、技術輸出為培育業(yè)務 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 園區(qū)房產開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務 園區(qū)運營服務 配套設施開發(fā) 培育業(yè)務 股權投資 技術輸出 培育業(yè)務 業(yè)務競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務 配套 設施 園區(qū) 房產 園區(qū) 服務 技術 輸出 股權 投資 ?版權所有，不得翻印 交通運輸事業(yè) 主要指公共旅客運輸，如地下鐵道、電車、公共汽車、出租車、停車場、索道、道路、橋梁等 城市公共事業(yè)涉及業(yè)務種類繁多，正略鈞策參考國內標桿企業(yè)發(fā)展經驗、新區(qū)發(fā)展現狀以及國資公司資源和能力，將業(yè)務范圍縮小為 10類，并重點針對這 10類業(yè)務進行分析 版權所有，不得翻印 公共事業(yè)分類 1 2 3 4 環(huán)境衛(wèi)生、安全事業(yè) 如垃圾處理、市容衛(wèi)生、污水處理、防洪、消防等 公共日常服務 如文化體育場所、娛樂場所、公園、房屋修繕、郵政通訊、火葬場，墓地等 自來水、電力、煤氣、熱力的生產、分配和供應 ?版權所有，不得翻印 通過市場吸引力與業(yè)務競爭力綜合分析，水務應作為公共事業(yè)板塊的核心業(yè)務，而地下管網、公交和園林綠化為戰(zhàn)略業(yè)務 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 水務 戰(zhàn)略業(yè)務 地下管網 公交 園林綠化 培育業(yè)務 路橋 物流 燃氣 輔助業(yè)務 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 培育業(yè)務 水務 業(yè)務競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 輔助業(yè)務 供暖 燃氣 園林 綠化 物流 垃圾 處理 公交 環(huán)衛(wèi) 路橋 地下 管網 ?版權所有，不得翻印 根據國內金融市場業(yè)務分類，參考國資公司目前業(yè)務開展情況，將金融類業(yè)務分為 9類進行重點分析 業(yè)務名稱 開展情況 業(yè)務簡要說明 銀行 已開展 包括成立、參控股各類銀行 (村鎮(zhèn)銀行、商業(yè)銀行等 ) 期貨 未開展 投資期貨市場交易，對沖企業(yè)運營風險， 實業(yè)投資 已開展 參控股各類符合條件企業(yè)，并通過持股方式獲得收益以及整合產業(yè)鏈 基金 未開展 成立產業(yè)投資基金以及創(chuàng)業(yè)投資基金，打造融資平臺，同時利用基金投資獲得收益 保險 未開展 主要為財務保險，通過持有保險公司股份獲得收益 證券 未開展 發(fā)行企業(yè)債券，以企業(yè)債券作為國資公司融資手段 租賃 已開展 主要為高端租賃行業(yè)，包括高端設備以及高端交通工具等 信托 已開展 以受托人盈利為目的進行資產托管，從而獲得收益 金融服務 已開展 包括金融擔保、投資管理、資產管理、典當等金融類服務 資料來源：國資公司內部資料，正略鈞策分析 ?版權所有，不得翻印 通過市場吸引力與業(yè)務競爭力綜合分析，銀行、債券和實業(yè)投資應作為金融板塊的核心業(yè)務，而產業(yè)基金、租賃和證券為戰(zhàn)略業(yè)務 證券 銀行 期貨 保險 租賃 信托 業(yè)務競爭力 市場吸引力 產業(yè) 基金 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 培育業(yè)務 不開展業(yè)務 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 輔助業(yè)務 金融 服務 實業(yè) 投資 分類 業(yè)務 核心業(yè)務 銀行 債券 實業(yè)投資 戰(zhàn)略業(yè)務 產業(yè)基金 租賃 證券 培育業(yè)務 保險 信托 輔助業(yè)務 其他金融服務 備注：表中提及產業(yè)基金與債券與一般證券市場中盈利性基金以及債券業(yè)務在性質上有所區(qū)別，因此作為單獨業(yè)務進行分析 1. 產業(yè)基金，主要功能是用作融資手段，并輔助進行實業(yè)投資 2. 企業(yè)債券主要作用是企業(yè)融資工具，不在綜合分析圖中顯示，但作為國資公司重要融資手段，作為核心業(yè)務開展 ?版權所有，不得翻印 基于以上分析，正略鈞策對國資公司未來開展業(yè)務進行了板塊及業(yè)務種類的選擇和劃分，從而幫助國資公司進行合理的業(yè)務布局，確保實現快速擴張和可持續(xù)發(fā)展 保險 信托 其他金融服務 產業(yè)基金 租賃 證券 銀行 債券 實業(yè)投資 路橋 物流 燃氣 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 地下管網 公交 園林綠化 股權投資 技術輸出 園區(qū)運營服務 配套設施開發(fā) 園區(qū)房產開發(fā) 住宅地產開發(fā) 商業(yè)地產開發(fā) 土地一級開發(fā) 核心業(yè)務 戰(zhàn)略業(yè)務 輔助業(yè)務 培育業(yè)務 房地產板塊 園區(qū)板塊 公共事業(yè)板塊 金融板塊 國資公司的業(yè)務組合 物業(yè)服務 旅游地產開發(fā) 物業(yè)持有 水務 重點突出 ?版權所有，不得翻印 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標規(guī)劃 目錄 ?版權所有，不得翻印 國資公司的戰(zhàn)略發(fā)展分三大階段 ? 政府職能延伸：新區(qū)開發(fā)建設 ? 國有資源整合：整合新區(qū)資源，完成業(yè)務模式布局 ? 政府職能延伸：新區(qū)建設運營，保持經濟總量增長 ? 企業(yè)規(guī)模擴大：資產規(guī)模擴大、收入利潤增長 ? 政府職能延伸：新區(qū)的精細化運營 ? 企業(yè)經營轉型：市場化、多元化、區(qū)域化 關鍵使命 ? 土地批租收入 ? 二級項目銷售收入 ? 二級項目銷售收入 ? 自持物業(yè)租賃收入 ? 項目投資收益 ? 二級項目銷售收入 ? 配套設施運營收入 ? 金融服務收入 主營收入 ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、園區(qū)） ? 基礎設施建設 ? 土地一級開發(fā) ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、園區(qū)） ? 基礎設施建設 ? 高科技產業(yè)投資 ? 二級項目開發(fā)（住宅、商業(yè)、旅游、園區(qū)） ? 配套設施運營 ? 高科技產業(yè)投資 ? 綜合性金融服務 主要業(yè)務 ? 一級開發(fā)能力 ? 二級項目開發(fā)能力 ? 招商能力 ? 資金籌措能力 ? 招商能力 ? 產品策劃能力 ? 資本運作能力 ? 運營服務能力 ? 市場策劃能力 ? 項目投資能力 ? 異地管控能力 關鍵能力 第一階段：整合布局期 第二階段：快速發(fā)展期 第三階段：轉型跨越期 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 實現下屬子公司上市 ? 物業(yè)租賃收入 ? 項目投資收益 ? 區(qū)域化發(fā)展收入 ? 園區(qū)綜合開發(fā)運營 ? 公共事業(yè)開發(fā)運營 ? 區(qū)域化發(fā)展 重點突出 重點突出 ?版權所有，不得翻印 國資公司應在充分發(fā)揮新區(qū) 城市資源經營主體 的前提下進行更加市場化的運作，整合成為實現各產業(yè)協同優(yōu)勢的投資控股集團 2023 2023 2023 ? 以國控集團作為核心企業(yè)，形成企業(yè)集團，注冊成立企業(yè)集團 ? 以國控集團作為核心的企業(yè)集團通過資本方式進行業(yè)務擴張，實現各業(yè)務板塊的協同發(fā)展，完成國有資產的保值增值的使命 ? 實現集團下屬子公司上市 ? 國控集團完成管理轉型，下屬四大事業(yè)部逐漸獨立成為子集團，形成房地產集團、園區(qū)綜合開發(fā)運營集團、公共事業(yè)集團和金融控股集團 ? 國控集團母公司從原先的戰(zhàn)略型控股公司過渡成為戰(zhàn)略型財務控股公司 ? 成為國內一流的投資控股集團 ? 整合資源，將國資公司打造成強勢的國有控股集團公司（國控集團） ? 完善基礎管理體系，組織結構合理、管控模式清晰 國資公司未來的管理目標規(guī)劃 ?版權所有，不得翻印 業(yè)務發(fā)展目標：預計至 2023年國資公司的業(yè)務收入突破 100億元，至2023年接近 150億元 20232023年國資公司業(yè)務收入預測 3 6 . 8 04 5 . 4 06 2 . 0 08 2 . 0 01 0 2 . 0 01 4 6 . 0 00204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023（單位：億元） …… …… ?版權所有，不得翻印 基于 “ 三四法則 ” 的分析 ， 按照新區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國資公司總體戰(zhàn)略定位 ， 除土地整理收入外房地產業(yè)務應當在 2023年業(yè)務收入達到 15億元 ， 至 2023年實現 30億元 國資公司在 2023年應當成為區(qū)內市場的主要競爭者 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 市場份額 企業(yè)實力 A B C 三個主要競爭對手 參與者 生存者 國資公司在 2023年應當成為區(qū)內市場的主要參與者 ? 根據新區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ， 2023年新區(qū)內商貿地產業(yè)實現 250億增加值 ， 其中商業(yè)地產 、 居住地產約占 150億 ? 根據國資公司房地產發(fā)展戰(zhàn)略要求 ， 國資公司房地產板塊需要在 2023年成為區(qū)內房地產市場的主要參與者 ， 并且在 2023年成為區(qū)內市場的主要競爭者 ? 基于 “ 三四法則 ” 的分析 ， 國資公司房地產業(yè)務需要在 2023年實現營業(yè)收入 15億元 ， 2023年實現營業(yè)收入 30億元才能實現既定的戰(zhàn)略目標 數據來源：國資公司內部資料，正略鈞策分析 ?版權所有，不得翻印 房地產板塊業(yè)務目標 數據來源：國資公司內部資料，正略鈞策分析 …… …… 20232023年房地產板塊業(yè)務收入預測（包含土地批租收入） （單位：億元） ?版權所有，不得翻印 國資公司應當承擔新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中“兩大基地、八大園區(qū)”中未開發(fā)園區(qū)的全部開發(fā)運營職能，為滿足新區(qū)產業(yè)規(guī)劃要求，到 2023年預計完成 1100萬平米的工業(yè)地產開發(fā)任務，同時業(yè)務收入接近 40億元 新區(qū)“十二五”規(guī)劃中兩大基地可利用的園區(qū)土地 基地 園區(qū) 規(guī)劃面積 （萬平方米） 實現產值 (億元 ) 農產品精深加工基地 食品產業(yè)園 300 400 生物產業(yè)園 270 100 以光電信息為主的新興產業(yè)基地 光電信息制造產業(yè)園 1500 500 手機產業(yè)園 500 1000 新能源汽車及零部件產業(yè)園 500 400 節(jié)能環(huán)保及先進材料產業(yè)園 500 200 航宇產業(yè)園 220 100 合計 3790 2700 ? 按照新區(qū)內工業(yè)園區(qū)單位面積所實現產值計算，要實現新區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要中的工業(yè)截止 2023實現累計開發(fā)工業(yè)地產建筑面積達到 1100萬平方米左右