【正文】 們的客戶，其余客戶又被政策所限購！ 限購壓力 競爭個案 我們現(xiàn)有的客戶量 2023年，我們遇到兩大問題 面對 新政 ，如何制訂項(xiàng)目 整盤 的營銷推廣 策略 ？ 面對 第一批 開盤的 花園洋房 ，如何 確保 其 成功 面市？ 創(chuàng)新營銷，規(guī)避新政，化解抗性，達(dá)成購買 2023年，破解之道 2023年，破解原則 利用一切有效手段，增加來人量 [四、花園洋房營銷推廣策略 ] 渠道 資源 平臺 ? ? ? 生活節(jié)奏 日常喜好 對應(yīng)傳播渠道和方式 衣 注重品牌和個性，但更注重性價比 向往有個性的奢侈品：品牌跨界活動 食 快餐 +聚餐，樂衷尋找美食 周邊商業(yè)中心巡展 住 老社區(qū)，幾代同住，租房，小戶型 數(shù)據(jù)庫 :針對老社區(qū)，周邊社區(qū)派單 /社區(qū)活動 行 經(jīng)濟(jì)型車， 打的 +地鐵 收音機(jī)攻略（開車和的士） 地鐵攻略（包裝地鐵站，地鐵內(nèi)包車） 游 向往美國等跨境游 每年希望有一次境內(nèi)游 將美國旅游券作為抽獎大禮品 麗江等地作為 重大節(jié)點(diǎn)禮品獎勵 娛 運(yùn)動 /時尚休閑（泡吧 /KTV/音樂會 /話劇 /大片等） 網(wǎng)絡(luò) 定制話劇 兩三人的電影院（私人影院預(yù)約活動） 各大熱門論壇（網(wǎng)絡(luò)水軍） 閱讀習(xí)慣 新聞綜合類 /財經(jīng)類 /周末畫報 /三聯(lián)生活周刊 / 南都 /參考消息 /體壇周刊 新聞晨報 新民晚報 第一財經(jīng)周刊 投資意識 炒股、基金 30歲投資理財講座 工作地點(diǎn) 寶山區(qū)內(nèi)及周邊區(qū) 7號線沿線 寫字樓分眾傳媒投放 寶鋼內(nèi)部團(tuán)購 /7號線沿線禮品派發(fā) 根據(jù)目標(biāo)客戶喜好定制傳播渠道 開盤 51房展會 起勢 造勢 蓄勢 成勢 3/20 4/5 4/20 5/1 集卡 媒體啟動 產(chǎn)品系 /輿論話題 樣板區(qū)及各類活動 [2023年 3月 — 2023年 5月四個步驟 ] 四大階段、循序漸進(jìn)、層層深入、實(shí)現(xiàn)熱銷！ 備注：已經(jīng)完成的前期營銷推廣工作（ ~） 目的：塑造項(xiàng)目前期形象，有效針對目標(biāo)客戶傳播，起勢項(xiàng)目知名度 ? “十一”房展會的參與 ? 數(shù)據(jù)庫客戶的短信群發(fā) ? 7號線地鐵的小型巡展 ? 寶山工業(yè)園區(qū)的派單 ? 周邊老式居民區(qū)的派單 A、創(chuàng)新營銷之 [線上策略 ] 目的：打造項(xiàng)目褐石品牌形象，塑造首創(chuàng)褐石口碑效應(yīng) 【 戶外 】 —— 褐 石 首 創(chuàng) ， 金 地 品 牌 線 上 【 藝刊 】 —— 揭開褐石調(diào)性 ， 演繹褐石情調(diào) 線 上 【 戶型冊 】 線 上 【 夾報稿 】 線 上 【 報紙稿 】 線 上 【 網(wǎng)絡(luò) 】 線 上 【 市臺路改造 】 —— 需要有儀式感的道路 ， 與藝境氣質(zhì)匹配 高 6m長 50m 的圍墻尺寸，綠化景觀隔離帶放置市臺路中央，打造出項(xiàng)目的儀式感 讓來藝境的道路，成為一種享受 線 上 【 五感營銷 】 —— 褐石樣板生活 360度體驗(yàn) 體驗(yàn)場所：會所、樣板景觀段、樣板房、樣板服務(wù) ? 視覺（褐石文化的軟裝與赫本真人秀） ? 聽覺（播放一段美式音樂） ? 嗅覺（現(xiàn)場燒煮的咖啡與面包香 ） ? 觸覺（擺飾、書籍、美式飛鏢） ? 味覺（可免費(fèi)品嘗各類茶歇） 通過現(xiàn)場體驗(yàn)，化解抗性，同化客戶，感染客戶 線 上 【 商業(yè)街打造 】 —— 讓你在家門口 便可擁有 藝境新天地 （ 1）實(shí)體咖啡店：體現(xiàn)美式主題風(fēng)格的咖啡店鋪的引入，讓咖啡店成為褐石風(fēng)情延伸的一部分； （ 2）婚紗攝影店：根據(jù)商業(yè)街的美式風(fēng)情的整體定位，將婚紗攝影開設(shè)與此，符合客戶以及商家的需求； （ 3）花藝商店：隨著首批花園洋房的推出，充分符合其氣質(zhì)的商家首選便是花藝店鋪； （ 4）合作廠商的店鋪成列：如，供應(yīng)商商品展示，也可根據(jù)其意愿，進(jìn)行實(shí)體店鋪的銷售； （ 5）其他商家的引入：如，軟裝商店； 跳脫社區(qū)商業(yè)配套范疇，納入寶山、納入北區(qū)的商業(yè)地標(biāo) 也是一個值得購買藝境的理由 線 上 線 上 商業(yè)街 —— 淘寶店家免費(fèi)實(shí)體店引入， ? 免費(fèi)讓淘寶店家實(shí)體店入住 ? 為商業(yè)街整體增添現(xiàn)場活力 ? 為現(xiàn)場帶來更多的人群 ? 與項(xiàng)目起到聯(lián)動效應(yīng) 商家效應(yīng)＋買家效應(yīng) ＝ 人潮效應(yīng) ＝ 關(guān)注效應(yīng) 開盤前營造一條“活”的商業(yè)街 【 赫本秀 】 —— 借勢赫本 ， 炒作項(xiàng)目 ， 吸引關(guān)注 ， 擴(kuò)大影響 ? 時間：樣板房開放后 為期一個月 ? 地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場 ? 推手：定點(diǎn)媒體炒作 ? 線下：網(wǎng)絡(luò)跟蹤報道 藝境，一個在上海發(fā)現(xiàn)赫本的地方 線 上 情景模擬 定制話劇 （ 項(xiàng)目褐石植入廣告 ） N場話劇 +N組客戶 +媒體效應(yīng) = 幾十萬的關(guān)注 ? 時間： 12月份 ? 定制話劇，邀約目標(biāo)客戶 ? 將“赫本、褐石”作為植入式廣告 ? 聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)與報紙媒體跟進(jìn)炒作 ? 老業(yè)主 準(zhǔn)業(yè)主的客戶關(guān)懷 作為 “ 洋房和高層 ” 承上啟下的活動 ， 以及年底客戶回饋 線 上 B、創(chuàng)新營銷之 [線下策略 ] 目的：通過各類活動舉行，迅速積累客戶，成功開盤 【 北區(qū)雙城記 】 —— 與格林世界聯(lián)動 ? 格林世界 藝境 聯(lián)手打造北區(qū)金地創(chuàng)新營銷模式，另，藝境班車可來往于兩大案場 ? 因兩個項(xiàng)目物業(yè)類型不沖突，故同作為金地品牌項(xiàng)目，可做捆綁式銷售 金地北區(qū)兩大標(biāo)竿樓盤，創(chuàng)新聯(lián)手營銷 線 下 既共享客戶資源，又不爭奪客戶，和諧營銷概念 【 非比尋常的巡展 】 褐石樣板區(qū)的濃縮版亮相 巡展不再是單一的積累客戶方式，更是藝境褐石風(fēng)情的真正亮相 線 下 讓每次巡展都是褐石一次首發(fā)會 ?。?~） 【 定向推薦會 】 —— 為寶鋼客戶訂制 捕捉 同在寶山區(qū)，即：“區(qū)域抗性最小的、最有效的、有能力購買的” 客源 ? 通過定向活動，在寶鋼內(nèi)部建立項(xiàng)目宣傳平臺 ? 對寶鋼內(nèi)部客戶購買擁有一定的優(yōu)惠 線 下 藝境， 2023年“最婚房”