【正文】 大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。 客戶目標和約束條件 項目開發(fā)目標 ?啟動實現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流： 商業(yè)項目預計 2023年 10月對外集中亮相， 2023年全部建設完成，盡快實現(xiàn) 。 項目不位于市區(qū)交通干線邊緣。 本 體 解 析 項目本體條件與北京遠郊商業(yè) KPI不吻合，此發(fā)展方向不佳 商業(yè)常規(guī)指標要求 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000 硬性指標和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向 KPI分析 旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 旅游發(fā)展模式 洲際旅游開始出現(xiàn) 出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮 旅游大眾化、普遍化，國內(nèi)旅游興旺 開始出現(xiàn)旅游需求 發(fā)展特征 在度假地臵業(yè) 在度假地投資、 臵業(yè) 購買休閑度假產(chǎn)品 本地臵業(yè) 臵業(yè)特征 5000以上 3000－ 5000 1000－ 3000 300－ 1000 人均 GDP （美元） 平穩(wěn)發(fā)展階段 加速發(fā)展階段 快速發(fā)展階段 啟動階段 發(fā)展階段 3000US$ 5000 US$ 300US$ 1000US$ 國內(nèi) 深圳 上海 北京 長三角 中等規(guī)模 以上城市 旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 市場潛力 懷柔區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速，目前已開放景點 26個，年均接待游客 次。 ?未來城市發(fā)展規(guī)劃將本項目定位為政府名片，并在眾多公開場合對本項目進行過大量的宣傳 ?？紤]到被訪者在旅游目的地、旅行距離、旅游時間、旅游方式、消費能力等方面的不同，這一花費統(tǒng)計只能大致說明一個平均水平。 宋先生（夫妻） ： 職業(yè)：設計師 年齡：約 30歲 一個月會去一地方吧，主要是懷柔、密云這些地方，公司有時會選擇在一些度假村開創(chuàng)意會，呆兩三天，都是在山角下，如果懷柔有什么好玩的地方是朋友推薦的話，會考慮，消費不要太高，關(guān)鍵要有特色，不然和市區(qū)區(qū)別就不大了。 北大教授組團 人數(shù) ：約 30人左右 早晨來的，傍晚就回家了，如果組織者安排的話，愿意參加，費用不能太離譜，要消費得起。停車要方便。 懷柔：本項目所在地，是京郊度假村最密集的區(qū)域 昌平：度假村數(shù)量大、檔次高，是最具競爭力的度假區(qū)域。 ?以會議休閑度假為主 ?懷柔的度假村多為大型國有企業(yè)和事業(yè)單位的培訓中心，僅以雁棲湖區(qū)域為例，其周邊 20余家度假村幾乎全部為國有企業(yè)所屬，因此這些度假村的主要功能就是承接企業(yè)內(nèi)部的會議和培訓，同時承接協(xié)議單位的散客度假。大批度假村云集于此，如九華山莊、培新賓館小湯山會議中心、富來宮溫泉山莊、龍脈溫泉度假村、御湯泉度假村等。前往密云度假的消費者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。 ? 公司管理層有策劃前置觀念 。 ?懷柔本地農(nóng)家樂占據(jù)旅游消費人群的較大市場份額 。其修建是對三國文化的延伸和放大，有“成都版清明上河圖”之稱； ? 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時期便聞名全國； ? 錦里依托成都武侯祠，北鄰錦江，東望彩虹橋，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風貌作外表，川西民風、民俗作內(nèi)容，歷史與現(xiàn)代有機結(jié)合，擴大了三國文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。保持整個銷售過程的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售進程推向高潮，并在宣傳的同時樹立自己的品牌。 強銷期 通過商業(yè)的開盤銷售，本項目對于整個懷柔地區(qū)的影響不僅體現(xiàn)在別墅上，更要使得做眾多的投資、經(jīng)營群體關(guān)注本項目，通過我司漸進式營銷策略對項目進行熱銷，打造懷柔區(qū)域形象性商業(yè)。 開盤期 預熱期：充分利用活動造勢 ， 并通過戶外廣告 、 報紙 、網(wǎng)絡等宣傳手段引起市場關(guān)注 ， 聚集人氣 ， 為本項目投放市場奠定基礎(chǔ) 。 “中國酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會” 活動目的 : ； 。開敞空間的規(guī)劃可以小到一條小徑，大到大規(guī)模的風景庭園規(guī)劃，道路系統(tǒng)對于增加開敞空間的面積，為不同的市場提供自然的娛樂活動是一個特別有效的方法。 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 細節(jié) 古典的細節(jié)與符號彰顯非凡尊貴的氣質(zhì) ,同時又具現(xiàn)代主義的摩登時尚 取景構(gòu)架 景觀構(gòu)架廣場為通透的構(gòu)架景觀 ， 建議為現(xiàn)代且簡約 、高低錯落富有層次感的景觀體 ， 與鋪裝和其它景觀呼應， 并融為一體 ， 構(gòu)成不同的景觀軸線。 其主要類型為路牌、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告 廣告位 外部主題廣告位是本商業(yè)的點睛之筆，有很強的展示和宣傳本項目商業(yè)特色的效果。 同時，良好的景觀展示作用，可以吸引部分從外部經(jīng)過的消費人群的目光。 而對于本項目來說，從定位上來看，除持有部分之外，其他業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，配以酒吧、休閑娛樂、酒店等其它業(yè)態(tài)，也是基于這種原因，我司在進行價格定位時，也將以餐飲類商戶的承租水平為本項目價格的主要依據(jù)。 活動方案： ，并于 23月通過電視廣播進行宣傳； ； ，小型禮花進行配合現(xiàn)場氣氛營造。 媒體類型 優(yōu)勢 劣勢 備注報刊廣告宣傳作用最直接、影響力亦最廣；可以留存、可以傳閱、可以品味時效性差 適合于產(chǎn)品銷售電視廣告 直觀，既有聲音，又有圖像 費用昂貴適合于塑造項目及公司品牌廣播廣告宣傳成本低，頻率高，對于擴大項目知名度優(yōu)勢明顯不能留存，稍縱即逝，一聽而過戶外廣告顯露頻度高，適應性強，視覺沖擊力大，品牌送達率高費用昂貴，地域性強可用作宣傳主打賣點網(wǎng)絡互動性強、信息承載量大、不受時間和地點的限制廣告量大而導致不易引起客戶的特別注意直投廣告 針對局部區(qū)域客戶宣傳時效果理想 宣傳具有比較大的局限性 前期宣傳鋪墊燈箱、道旗 成本低，效果持久，易引起客戶的注意 覆蓋范圍受到一定的局限性不同類型媒體對比分析 我司主要選取了以現(xiàn)場活動、報刊雜志、戶外媒體、網(wǎng)絡等為主的推廣方式，并且通過營小不同階段的不同媒體組合，達到最佳的宣傳效果； 同時，根據(jù)本項目力著打造旅游文化的特點，我們會在適時階段與旅游公司展開合作，并通過項目現(xiàn)場活動來為項目的推廣起到推動作用。 各階段策略 商業(yè)養(yǎng)成 目標： 1. 實現(xiàn)短期回款利潤； 2. 商業(yè)運作把本項目商業(yè)總體打造成可長期發(fā)展，成為區(qū)域商業(yè)龍頭； 保障因素： 者信心。游人入內(nèi)，就能享盡原汁原味的四川滋味； ? 青瓦錯落有致，青石板路蜿蜒前行，讓人恍若時空倒流 . 成都錦里： 小街、古街、文化街 ?一條 340米長的街道最寬處 6米左右，平均寬度為 34米，對聚集人流起到了關(guān)鍵作用； ?古戲臺將定期上演川戲的經(jīng)典劇目，戲臺前會定期放映壩壩電影、以特色小攤的方式舉行民間藝人的展演（如糖畫、捏泥人、剪紙表演、皮影表演、西洋鏡等）； 成都錦里的經(jīng)驗借鑒 ? 商業(yè)街區(qū)功能定位：與武侯祠的互補性功能 ? 商業(yè)街區(qū)建筑：將“古” 做到極致 ? 商業(yè)街區(qū)特色：文化商業(yè)進行到底 ? 商業(yè)街區(qū)經(jīng)營：小而精、只租不售 旅游景區(qū)的特色互補 將休閑娛樂做到極致 山水天地： 六 物業(yè)規(guī)劃 物業(yè)規(guī)劃 會議中心 KTV練歌城 溫泉會所 特色餐飲 主力店 酒吧 (發(fā)揮臨河優(yōu)勢） 特色餐飲 洗浴休閑中心 1 2 5 6 9 3 4 7 8 茶樓棋牌室 由于產(chǎn)權(quán)主要用于銷售，具體經(jīng)營業(yè)種無法控制，但合理的業(yè)種規(guī)劃可以做為招商的方向參考 七 營銷推廣 商業(yè)投資角度的常規(guī)分析 一、商業(yè)地段增值的邏輯 歷史沿革 +人口增量 +消費能力 +政府改造支持等等； 二、項目開業(yè)后生意火爆的邏輯 品牌商家 +品牌商家實力 +品牌商家的高利潤率 三、項目長期增值的邏輯 嚴格的管理制度 +高素質(zhì)的管理隊伍 +開業(yè)后長期推廣計劃等等； 四、投資穩(wěn)定保證的邏輯 強有實力的發(fā)展商 +契約保證等等； 發(fā)展商的銷售不能超過一定的比例，如果是好的項目，發(fā)展商是不會舍得將一個有長期穩(wěn)定收入的金娃娃全部賣給他人。 占據(jù)市場空間，創(chuàng)新產(chǎn)品形式 。 ?該項目是開發(fā)商運作首個綜合商業(yè)項目 ， 商戶資源有限 。 其他區(qū)域度假村市場尚不發(fā)達，無法與懷柔形成競爭關(guān)系。 密云、延慶區(qū)域度假市場分析 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 ?高檔次的度假村供應很少 ：密云與延慶各有星級度假村 18家，約為懷柔的 1/3。 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 昌平度假市場分析 市場供需狀況 經(jīng)營