夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第六組建管101-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 凈現(xiàn)值 i = 28 % 時(shí)的貼現(xiàn)因子 0. 47 7 0. 37 3 0. 29 1凈現(xiàn)值 表 6 內(nèi)部收益率F I R R = i 1+ | N P V ( i 1) | / [ | N P V ( i 1) | + | N P V ( i 2) | ] *( i 2 i 1)F I R R = 27 % + | 9. 55 | / [ | 9. 55 | + | 74 .2 1| ] *( 28 % 27 % )F I R R =% ? 、盈利能力及清償能力分析 ? 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%12%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 ? ? 、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 ? 在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利影響， 2023 2023 2023 2023 2023序號(hào) 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 11481 6383小計(jì) 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅金 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 717 .80表 7 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 ? 由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 1現(xiàn)值下降至 ，不過(guò)從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 8)的情況看，財(cái)務(wù)凈值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的?？傮w來(lái)看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時(shí)和輕微的，不存在制約項(xiàng)目實(shí)施的重大壞境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。從而影響項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ? 、 妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門(mén) ，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門(mén)之間的關(guān)系，特別是項(xiàng)目區(qū)與周邊交通要道的連接問(wèn)題，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。 ? 、項(xiàng)目宣傳方面 ，需加大項(xiàng)目宣傳力度，特別是要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)及交通優(yōu)勢(shì)，打造一兩個(gè)項(xiàng)目亮點(diǎn)以吸引消費(fèi)者的眼球。 ? 、建議 ? 本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要是從本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量分析入手，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)情況，而市場(chǎng)變化是絕對(duì)的。隨著市區(qū)交通、工業(yè) 的發(fā)展，市區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 ? ? 2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) ? 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =，保本點(diǎn)=? 即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。 ? 、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ? 按市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的40%以上，只有完成 ? 此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 ? 、建設(shè)投資 ? 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 ? 第 3章 市場(chǎng)調(diào)查分析 ? 市場(chǎng)發(fā)展前景分析 ? 根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、對(duì)市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為： 房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) ， 二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn) ， 政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度 ， 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變 ? 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2023年到2023年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從 5222元上升到 6028元。 ? 1， 2號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一 ,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅； 3號(hào)樓一 ,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；小區(qū)中庭設(shè)二層地下車(chē)庫(kù)。 ? ? ? ：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積： ，合 。 總征地面積為 ，用地性質(zhì)為建造商品住宅。
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