夢想之家項目評估報告第六組建管101-文庫吧在線文庫
【正文】 凈現(xiàn)值 i = 28 % 時的貼現(xiàn)因子 0. 47 7 0. 37 3 0. 29 1凈現(xiàn)值 表 6 內(nèi)部收益率F I R R = i 1+ | N P V ( i 1) | / [ | N P V ( i 1) | + | N P V ( i 2) | ] *( i 2 i 1)F I R R = 27 % + | 9. 55 | / [ | 9. 55 | + | 74 .2 1| ] *( 28 % 27 % )F I R R =% ? 、盈利能力及清償能力分析 ? 由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%12%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 ? ? 、項目銷售收入 ? 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響， 2023 2023 2023 2023 2023序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =2 717 .80表 7 項目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 ? 由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 1現(xiàn)值下降至 ，不過從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 8)的情況看，財務(wù)凈值仍大于零，項目仍然可行。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。項目建成后的社會風(fēng)險主要表現(xiàn)在本項目的安定、團結(jié)方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險也是可以避免的?？傮w來看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時和輕微的，不存在制約項目實施的重大壞境因素，從環(huán)境角度看，該項目的建設(shè)是可行的。從而影響項目銷售收入的實現(xiàn)。 ? ? 、 妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門 ，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系，特別是項目區(qū)與周邊交通要道的連接問題，為項目的順利實施提供保障。 ? 、項目宣傳方面 ，需加大項目宣傳力度，特別是要充分利用區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢，打造一兩個項目亮點以吸引消費者的眼球。 ? 、建議 ? 本項目市場預(yù)測主要是從本市房地產(chǎn)開發(fā)總量分析入手，結(jié)合本項目的實際情況，預(yù)測本項目的商品房銷售市場情況，而市場變化是絕對的。隨著市區(qū)交通、工業(yè) 的發(fā)展，市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進一步拓展。同時也會在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 ? ? 2）、項目經(jīng)營成本保本點 ? 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =，保本點=? 即項目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。 ? 、項目投資與籌資計劃 ? 按市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達(dá)到項目投資的40%以上，只有完成 ? 此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 ? 、建設(shè)投資 ? 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 ? 第 3章 市場調(diào)查分析 ? 市場發(fā)展前景分析 ? 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、對市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為： 房價將持續(xù)穩(wěn)中有升 ， 房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 ， 二手房市場活躍對新房的促進 ， 政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度 ， 房地產(chǎn)營銷方式的改變 ? 伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2023年到2023年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從 5222元上升到 6028元。 ? 1， 2號樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一 ,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅； 3號樓一 ,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫。 ? ? ? ：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積： ，合 。 總征地面積為 ，用地性質(zhì)為建造商品住宅。
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