【正文】 山水連線：81303888 項(xiàng)目現(xiàn)場展示： 外場展示： 樓體展示： 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 工程辦公樓與項(xiàng)目后方舊樓體（現(xiàn)狀） 與項(xiàng)目毗鄰的建筑將直接影響到項(xiàng)目整體的調(diào)性。 左圖為項(xiàng)目東側(cè)圍墻現(xiàn)狀，建議立即更換，并換上現(xiàn)用銷售信息。 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 項(xiàng)目現(xiàn)場展示： 內(nèi)場展示： 清水房展示： 清水房設(shè)置建議： 在樣板房的樓下或樓上各做一套毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)房和一套刷白清水 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 清水房展示能夠給客戶對于產(chǎn)品最直觀的展示和影響 。 文件區(qū)： 將相關(guān)銷售法律文書制作成展板懸掛在接待區(qū)墻面，體現(xiàn)發(fā)展商的專業(yè)性和規(guī)范 性，給客戶留下良好的印象。 戶外導(dǎo)示要求 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 臨時接待中心： 新世界中心南大堂 展 示 西入口 北入口 戶內(nèi)展示 沙盤 洽談區(qū) 吊旗 戶型模型 接待臺 場地區(qū)域劃分圖 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 臨時接待中心： 新世界中心南大堂 展 示 位臵：家樂福臨近出口處 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 臨時接待中心： 梅林一村家樂福 展 示 開放時間：開盤前一個月 具體方案：到時提交 現(xiàn)場展示 內(nèi)場展示 外場展示 營銷中心 樣 板 房 清 水 房 停 車 場 外圍導(dǎo)示 看樓通道 園林 工地圍墻 門前道路 樓體展示 周遍環(huán)境 項(xiàng)目現(xiàn)場展示： 高品質(zhì)的現(xiàn)場展示是促成客戶購買的決定因素之一 展 示 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 項(xiàng)目現(xiàn)場展示： 內(nèi)場展示： 營銷中心： 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 營銷中心包裝建議： 主功能區(qū)域：售樓處主要功能區(qū)域的裝修（接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)） 洽談區(qū)： 建議采用木材進(jìn)行裝飾，增加柔和、溫馨的感覺。 建議戶外廣告一面是區(qū)域的炒作（深圳 〃 中心北區(qū)），一面是原生態(tài)大宅的闡述。利用媒體宣傳引導(dǎo)客戶來至項(xiàng)目現(xiàn)場 參加園林品鑒會，感受本項(xiàng)目純粹的泰式園林風(fēng)情。只有對產(chǎn)品核心價值點(diǎn)足夠明確的前提下，才能將產(chǎn) 品賣點(diǎn)進(jìn)行整合，有序有效的將之推向市場。 分析： 廖先生為梅林的原住居民，目前需要 購房的理由主要是為了改善居住環(huán)境。 因此，本項(xiàng)目的市場定位為 “中心城區(qū)稀缺原生山水大宅” 項(xiàng)目定位 → 二 .市場定位 74 項(xiàng)目定位 → 三 .屬性定位 三 .屬性定位 通過對本項(xiàng)目四季山水的區(qū)位、建筑風(fēng)格、景觀、人文以及產(chǎn)品各方面進(jìn)行探討，經(jīng)過 對本項(xiàng)目核心價值的梳理，可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目極具優(yōu)勢的三大價值點(diǎn)在于： 自然景觀：依山伴水，自然資源豐富，天生麗質(zhì) 區(qū)位交通：城市中心，距離 CBD一步之遙 稀缺產(chǎn)品：梅林片區(qū)少有的高檔大戶豪宅 自然景觀 區(qū)位交通 稀缺產(chǎn)品 綜合三大核心價值點(diǎn)，本項(xiàng)目的物業(yè)屬性定位為： 新古典板式高層 大宅 三大核心價值點(diǎn) 75 項(xiàng)目定位 → 四 .形象定位 四 .形象定位 本項(xiàng)目的形象定位必須是最能體現(xiàn)項(xiàng)目核心價值的、最能體現(xiàn)項(xiàng)目整體市場形象與高度的、最能撬動客戶心理的、最能引起市場共鳴的。入戶花園、雙層露臺、景觀陽臺三重尊崇設(shè)計(jì)，或面山，或觀園，南 北通透、視野開闊，勝攬?zhí)晾石B翠，小區(qū)水景園林盡收眼底。所以我們要向市場展現(xiàn)的是一個距離CBD一步之遙的稀缺山水豪宅形象，要在梅林片區(qū)建立起絕對高端的項(xiàng)目形象，同時強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的區(qū)域便利性和成熟的生活配套，由此保證與其他山居豪宅樓盤的區(qū)別性。 項(xiàng)目分析 → 四 .產(chǎn)品分析 D2戶型 ：四房二廳三衛(wèi) ㎡ 所在棟數(shù)： 5棟，共 29套 優(yōu)勢： ?擁有豐富的自然資源，坐落塘朗山，面向蓮花山，西眺梅林水庫和梅林公園； ?項(xiàng)目離馬路有一定距離，非常安靜； ?距離中心區(qū)只有十分鐘車程，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢； ?靠近梅林一村的“家樂?！鄙倘?，配套設(shè)施齊全，生活便利； ?新世界品牌在梅林片區(qū)擁有較高的知名度和影響力。B2。 集團(tuán)開發(fā)的紡織品專業(yè)市場“無錫新世界國際”已成為具有全球影響力的項(xiàng)目。 項(xiàng)目南面是南開附小。該計(jì)劃主要是加強(qiáng)園林建設(shè)和道路建設(shè)，將其與營銷結(jié)合起來，體現(xiàn)萬科品牌的細(xì)致與品質(zhì)。 招商地產(chǎn)在大南山與深圳灣之間修建私家“山海通道”，始自大南山，經(jīng)由蘭溪谷，通過下沉通道抵達(dá)錦園公園，最后直達(dá)海上世界，由此通道蘭溪谷的住戶可徒步登山觀海。將文化營銷推向了高潮，文學(xué)大師余秋雨、國學(xué)大師周國平等的精彩演講與觀點(diǎn)，讓深圳人近距離與大師分享了一次文化盛宴。 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 城市山林 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 香蜜湖 以上各種政策對本項(xiàng)目的 銷售將有直接的影響， 導(dǎo)致貸款首付比例不低于四成，及更高的貸款利率 。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。新世界四季山水 營銷執(zhí)行報告 報告提綱 2 一 .宏觀政策分析 二 .市場調(diào)研 三 .同類項(xiàng)目分析 四 .項(xiàng)目市場前景分析 一 .市場定位 二 .屬性定位 三 .形象定位 一 .目標(biāo)客戶特性及需求 二 .目標(biāo)客戶定位 三 .客戶購買決定因素 四 .獲得信息渠道 五 .客戶訪談 一 .營銷戰(zhàn)略 二 .營銷執(zhí)行 第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 項(xiàng)目定位 第四部分 客戶定位 第五部分 營銷策略 第一部分 市場調(diào)研與分析 一 .項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二 .項(xiàng)目四至分析 三 .項(xiàng)目資源分析 四 .產(chǎn)品分析 五 .SWOT分析 六 .如何建立差異化 第一部分 市場調(diào)研與分析 一 .宏觀政策分析 二 .市場調(diào)研 三 .同類項(xiàng)目分析 四 .項(xiàng)目市場前景分析 一 .宏觀政策分析 貨幣政策再從緊：央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》 ? 927央行、房貸出臺新政， 規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。其他均按第二套房貸執(zhí)行。 市場調(diào)研與分析 → 一 .宏觀政策分析 梅林片區(qū)在售樓盤簡要分析 市場調(diào)研與分析 → 二 .市場調(diào)研 二 .市場調(diào)研 4月市場情況分析 （見附件一： 4月地產(chǎn)行情分析） 嘉鑫陽光雅居 開發(fā)商： 深圳市嘉鑫輝煌房地產(chǎn)有限公司 占地面積： 8084㎡ 總建筑面積： 39330㎡ 總戶數(shù)： 354 停車位： 233 物業(yè)類別： 商住樓 ,兩棟 26層的高層 銷售價格： 起價 16000元 /㎡，最高價 23000元 /㎡，均價 18500元 /㎡ 內(nèi)部配套： 三層平臺全景花園、游泳池、架空層車庫、步行商業(yè)街以及配套幼兒園 景觀資源： 小區(qū)內(nèi)花園、塘朗山、梅林公園 主力戶型： 38㎡左右的一房， 68㎡左右的兩房 項(xiàng)目動態(tài)： 2023年 3月 7日，推出 5套特惠一房兩房，價格在 /㎡ 推廣主題： “在城市，開始原生” 市場調(diào)研與分析 → 二 .市場調(diào)研 嘉鑫陽光雅居 市場調(diào)研與分析 → 二 .市場調(diào)研 嘉鑫陽光的雙拼戶型為 A棟的 0 02拼和 0 10拼，雙拼后面積為 ㎡，實(shí)用面積為 ㎡，價格為 17000元 /㎡ 半山 唯珍府 開發(fā)商： 深圳市景業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 7346㎡ 總建筑面積： 16100㎡ 物業(yè)類別： 高尚住宅加商業(yè) ,一共 4棟 ,134套住宅和 32間商鋪 內(nèi)部配套： 商業(yè)街 景觀資源： 蓮花山公園、香蜜湖 銷售價格： 現(xiàn)起價為 36000元 /㎡ 蓮花山 唯珍府 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 香蜜湖 上園 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 城市山林 活動以公益為原則，以探討中國傳統(tǒng)人居文化為主導(dǎo)。 其促銷活動的展開圍繞著其品牌宣傳同時展開的，而且將各樓盤的客戶資源形成互動，充分利用其已有的招商會業(yè)主資源和童子軍進(jìn)行活動促銷。 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 中信 紅樹灣 開發(fā)商： 深圳中信紅樹灣房地產(chǎn)有限公司 占地面積 ： 建筑面積 ： 65萬平米 10萬平米現(xiàn)代嶺南風(fēng)情園林 住宅面積 ： 241882平米 總戶數(shù)： 1385戶（現(xiàn)推出 385套） 停車位： 1466 物業(yè)類別： 高尚住宅 裝修程度： 毛坯房 配套： 幼兒園、會所、城市中央花園、沙河高爾夫球場、世界之窗、錦繡中華、歡樂谷 景觀資源 ：高爾夫球場、小區(qū)內(nèi)部園林 主力戶型： 三房、四房 項(xiàng)目動態(tài)： 中信紅樹灣三期推出剩余一套特價房，總面積 ㎡，總價為5360320元，折合單價 32023元 /㎡ 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 中信 紅樹灣 沙河高爾夫 ? 目前在售 1 18棟，兩棟高層價格相差10000元 /平米 ? 12棟可見高爾夫景，整棟價格從 4600048000元 /平米不等 ? 18棟可見小區(qū)內(nèi)部園林景觀和小部分高爾夫景觀，整棟價格從 3700038000元 /平米不等 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 中信 紅樹灣 右圖為 18棟 B單元 22層 四房兩廳兩衛(wèi)戶型圖面積：共 總價：折后 6561804元 景觀：該住宅可看到華僑城人工湖以及內(nèi)部園林景觀 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 中信 紅樹灣 ? 右圖為 12棟 A01四房兩廳三衛(wèi)戶型圖，總面積 233235平米 ? 19層售價 47000元 /平米，可觀大部分高爾夫球場 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 競爭情況表 —— 深圳市區(qū)內(nèi)（山居大宅） 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 單位價格 銷售狀態(tài) 面積區(qū)域 待售套數(shù) 中糧 〃 瀾山 寶安區(qū) 未開盤 未開盤 127406 526 香蜜湖唯真府 福田區(qū) 銷售率 4% 80200 119套（高層） 星河丹堤 福田區(qū) 銷售率 13% 160270 630套 萬科 ?東方尊峪 羅湖區(qū) 均價 銷售率 84% 160230 290套 半山海景蘭溪谷 南山區(qū) 銷售率 24% 170210 394套（高層） 中信紅樹灣 南山區(qū) 銷售率 % 155231 348套 城市山林 ?上園 南山區(qū) 均價 銷售率 4% 110260 785套 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 二手市場 —— 深圳市（山水豪宅） 目前深圳二手市場中與四季山水項(xiàng)目戶型相似的豪宅售價如下表： 片區(qū)名稱 項(xiàng)目名稱 面積 總價 香蜜湖片區(qū) 水榭花都 199 ㎡ ，四房 600萬 205 ㎡ ，四房 700萬 金地香蜜山 154 ㎡ ，四房 400萬 華僑城片區(qū) 天鵝堡 198 ㎡ ，三房 700萬 天鵝堡 165 ㎡ ，三房毛坯 250萬 紅樹灣片區(qū) 中信紅樹灣 175㎡ 450萬 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項(xiàng)目分析 分析結(jié)論： 目前深圳在售的山居物業(yè)均有優(yōu)質(zhì)的景觀資源和產(chǎn)品資源，但在價格和區(qū)位的競爭上，相對中心區(qū)的物業(yè)比較弱勢，四季山水只有加強(qiáng)這兩方面的競爭力，才能更好地在同檔次的物業(yè)中脫穎而出。 二 .項(xiàng)目四至分析 蓮花山 項(xiàng)目所在位臵周邊擁有豐富的自然景觀資源，它坐落塘朗山，面向蓮花山，西眺梅林水庫和梅林公園。 項(xiàng)目分析 → 三 .項(xiàng)目資源分析 1 2 3 4 5 舊廠房區(qū) 幼兒園 ②交通設(shè)計(jì) 地塊內(nèi) 形成完全的人車分流 ，步行系統(tǒng)與周邊機(jī)動交通有多處結(jié)點(diǎn)，在人車分流的基礎(chǔ)上保證了交通的高便捷性。C1 % ㎡ B1 25% 215㎡ D2 % 259㎡ D1 % 戶型分析 由面積區(qū)間比例可以看出，戶型面在 140㎡、 160㎡、 180㎡、 ㎡、259㎡五個值上比較集中，在這五個區(qū)域內(nèi)選出五個戶型代表進(jìn)行分析： 項(xiàng)目分析 → 四 .產(chǎn)品分析 面積區(qū)間 代表戶型 戶型 ㎡ C2 三房二廳二衛(wèi) 160㎡左右 (㎡ ) B2 三房二廳二衛(wèi) ㎡ B1 四房二廳二衛(wèi) ㎡ D1 四房三廳三衛(wèi) ㎡ D2 四房二廳三衛(wèi) 靜 動 戶型特點(diǎn)：板式結(jié)構(gòu)，兩梯兩戶，南北通透設(shè)計(jì)，帶有入戶花園、花池，采光、通風(fēng)佳，玄關(guān)設(shè)計(jì)增加私密性，主臥帶有衣帽間； 優(yōu)勢：板式結(jié)構(gòu)，大開間，客廳和主臥增加玄關(guān)設(shè)計(jì)， 功能區(qū)分合理，入戶花園以及花池設(shè)計(jì)制造多重景觀，動靜分區(qū)合理。 機(jī)會： ?可以彌補(bǔ)梅林市場高檔住宅的空檔，打造成梅林獨(dú)有的純大宅； ?08年房地產(chǎn)市場開始回暖，購房