某著名房地產(chǎn)公司策劃流程前期策劃培訓(xùn)-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。中原策劃流程培訓(xùn) 前期策劃篇 策劃？ 前期策劃？ 前期策劃的總體流程 可 行 性研 究?jī)r(jià) 格 定 位開(kāi) 發(fā) 周 期銷(xiāo) 售 周 期經(jīng) 濟(jì) 效 益分 析推 廣 方 案項(xiàng) 目 研 究市 場(chǎng) 定 位客 戶(hù) 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第一階段 可 行 性 研 究 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。 研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量 產(chǎn)品特點(diǎn) 價(jià)格 客戶(hù) 研究方法：踩盤(pán)、小組討論、問(wèn)卷 （ 2）經(jīng)典樓盤(pán)分析 通過(guò)對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤(pán)的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。 —— Philips kottle 項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì) 形象表現(xiàn)系統(tǒng) 案名 Logo 標(biāo)準(zhǔn)色 形象推廣語(yǔ) 生態(tài) 推廣費(fèi)用預(yù)算 基本步驟： 確定推廣費(fèi)用占總體銷(xiāo)售額的比例 結(jié)合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)基本水平，視項(xiàng)目情況定 確定各主要費(fèi)用項(xiàng)目的預(yù)算比例 （現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用、預(yù)留費(fèi)用等） 確定各推廣階段推廣費(fèi)用預(yù)算比例 （蓄勢(shì)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、蓄銷(xiāo)期、尾盤(pán)期） 確定各推廣階段內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)預(yù)算 現(xiàn)場(chǎng)包裝方案 戶(hù)外大牌（如何選擇？） 工地圍板（如何體現(xiàn)項(xiàng)目特色？ ） 售樓處設(shè)計(jì)方案（如何選址？ 如何設(shè)計(jì)？） 看樓通道方案 示范園林 示范單位（選取什么單位？設(shè)計(jì)什么樣的風(fēng)格？） …… 具體內(nèi)容，請(qǐng)關(guān)注明天的 《 住宅項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 》 專(zhuān)題！ 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇的一般辦法： 避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)高峰，搶占市場(chǎng)先機(jī) 迎合熱點(diǎn)事件，借勢(shì)發(fā)揮（房展會(huì)、假期等） 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同時(shí)發(fā)售 與工程進(jìn)度有關(guān)（如豪宅一般現(xiàn)房銷(xiāo)售等） 制定銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售次序 銷(xiāo)售時(shí)機(jī) 價(jià)格策略 此種價(jià)格策略一般使用一些產(chǎn)品差異不太大的項(xiàng)目，比如一些中低價(jià)商品房等。 推廣策略 向誰(shuí)說(shuō)？ 說(shuō)什么？ 怎么說(shuō)？ 主要內(nèi)容： ? 推廣階段劃分 ? 階段推廣主題 ? 媒體組合策略 ? 行銷(xiāo)策略組合 （現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、展銷(xiāo)會(huì)、促銷(xiāo)手段等） 營(yíng)銷(xiāo)工作總體時(shí)間表 案例討論 地塊描述：位于深圳福田區(qū)福榮路北，東西長(zhǎng)約 300米，南北窄約 70米，總占地 面積 ，地塊北面有一排 8層高農(nóng)民房，南面大海與項(xiàng)目?jī)H一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨(dú)特的景觀與未來(lái)的高起 點(diǎn)規(guī)劃，越來(lái)越受到市場(chǎng) 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅； 2. 未來(lái) 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷(xiāo)客戶(hù)； 項(xiàng) 目 外 銷(xiāo) 內(nèi) 銷(xiāo) 目標(biāo)客戶(hù) 30歲以上，月收入在 3~5萬(wàn)元，有一定事業(yè)成就及閑暇時(shí)間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。 總 價(jià) 50萬(wàn) 80萬(wàn) 100萬(wàn)以上 戶(hù)型需求 2房、 3房 3房、 4房 面積區(qū)間 65M2 –75M2 ； 85M2左右 130 M2—160 M2 景觀需求 海景 附加需求 室內(nèi)：帶家私裝修 +分體空調(diào) 室外：游泳池 設(shè)備：深港直通巴士 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，車(chē)位充足。 金域藍(lán)灣推廣策略： 一期內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng) 在主要關(guān)口、繁華
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