【正文】 住宅小區(qū)項目 項目 A區(qū) 項目 B區(qū) 項目 C區(qū) 房地產(chǎn)公司乙 房地產(chǎn)公司丙 土地獲取階段財稅處理與籌劃 七、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項目，共計 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格 2023元人民幣。面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 2棟，高層共計 28層， 1—— 4層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨立規(guī)劃地面車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 二、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié) 建筑安裝工程費歸集 土建工程 安裝工程 裝飾工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 人工土石方 機(jī)械土石方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 電氣（強(qiáng)電）安裝 電訊（弱電）安裝 給排水安裝 電梯安裝 空調(diào)安裝 消防安裝 天然氣安裝 采暖安裝 保溫工程 門窗工程 欄桿工程 屋面工程 內(nèi)外墻工程 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 基礎(chǔ)設(shè)施建造費歸集 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。一期項目完工后確認(rèn)開發(fā)成本，會所成本如何處理？ —— 會計處理 —— 所得稅處理 —— 土地增值稅處理 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 三、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法規(guī)定 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。其他公共部分如道路、綠化等共計 10畝。請計算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)偂５珎€別區(qū)域可能有稅收優(yōu)惠，如香港。請問企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險？ 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題 （ 1）、利息資本化的起止時間與中斷 項目中斷問題 （ 2）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發(fā)的借款利息直接計入當(dāng)期財務(wù)費用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。同時再將商鋪租回運營，時間 10年，每年支付租金 4000萬元。 資金池是解決資金管理問題的一個重要工具，不同規(guī)模企業(yè)可以尋求適合自己的資金池模式。 (二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。請問這部分收取的誠意金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅？ 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 商品房銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入包括哪些？ —— 營業(yè)稅是否繳納？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答 (之一 ) 》 的通知 國稅函發(fā) [1995]156號 十八、問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？ 答：營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 二、無獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？ 兩種觀點： 均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。 代收款項 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 三、土地增值稅 土地增值稅扣除項目 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知 國稅發(fā)（ 2023） 91號 第二十八條 代收費用的審核。請問：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （ 2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價款 500萬元（含稅），約定三個月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。請問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？ 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定 2023年 5月 30日前交房。 傭金涉稅風(fēng)險一：扣除限額風(fēng)險 傭金涉稅風(fēng)險二：代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)風(fēng)險 傭金涉稅風(fēng)險三：傭金支付方式風(fēng)險 傭金涉稅風(fēng)險四：財務(wù)處理風(fēng)險 沖減收入問題 （ 2）、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)風(fēng)險 自行組建銷售隊伍涉稅風(fēng)險 提成個稅問題 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析 （二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險 “買贈”促銷方式涉稅風(fēng)險 （ 1）、買房送陽臺、送面積、送車位等 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一活動優(yōu)惠，在規(guī)定時間內(nèi)購買商品房的客戶可以免費贈送獨立規(guī)劃的車位一個。請問：該企業(yè)第一季度所得稅如何預(yù)繳？ 清算階段財稅處理與籌劃 一、清算階段所得稅匯算清繳財稅處理與籌劃 未完工年度的所得稅預(yù)繳 （ 2）、涉稅風(fēng)險之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險 案例 稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時，發(fā)現(xiàn) 2023年 1季度企業(yè)預(yù)繳所得稅時，計算費用扣除項目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補(bǔ)稅并進(jìn)行處罰。 清算階段財稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃 土地增值稅視同銷售風(fēng)險 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資的土地增值稅風(fēng)險 先投資非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè) 舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅清算風(fēng)險 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字［ 1995］ 48號）文件規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。 （ 5）、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)未發(fā)生利息，是否可以尋找開發(fā)費用按照 10%進(jìn)行扣除？ 期間費用扣除風(fēng)險 是否查賬，比較實際發(fā)生與 5%孰低？？ 清算階段財稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃 各種稅金的扣除風(fēng)險 （ 1）、已繳納的營業(yè)稅及附加允許在土地增值稅清算中全額扣除； （ 2）、契稅允許計入土地成本全額扣除； （ 3）、已繳納的所得稅不得在土地增值稅清算中扣除； （ 4）、印花稅和土地使用稅不得在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中單獨計算扣除。 清算階段財稅處理與籌劃 總結(jié)： 項目清算階段是項目運營的最后階段，也是納稅管理的最關(guān)鍵階段。 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 財務(wù)核算 架構(gòu) 成本收益 架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財務(wù)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 公司架構(gòu)設(shè)計 房地產(chǎn) 企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系 等所進(jìn)行的重新設(shè)計和安排，以達(dá)到某種特定目的。 公司出資方式與注冊資本 房地產(chǎn)企業(yè)出資方式 貨幣出資 非貨幣資產(chǎn)出資：土地使用權(quán)出資、在建工程出資、不動產(chǎn)出資 案例 11：甲公司以 100畝土地的土地使用權(quán)出資，評估折價 6000萬元（在甲公司賬面原值為 3000萬元），乙公司以貨幣資金出資 4000萬元，雙方共同成立丙房地產(chǎn)公司，請分析三方涉稅問題。 清算階段財稅處理與籌劃 二、清算階段土地增值稅清算財稅處理與籌劃 （十一）、土地增值稅核定征收風(fēng)險 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 國稅發(fā) [2023]53號 四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。 （ 2）、幾個項目共同使用一筆借款的，利息應(yīng)按照正確的方法進(jìn)行分?jǐn)?。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？ —— 轉(zhuǎn)租營業(yè)稅 —— 轉(zhuǎn)租房產(chǎn)稅 —— 轉(zhuǎn)租所得稅 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 一、清算階段所得稅匯算清財稅處理與籌劃 未完工年度的所得稅預(yù)繳 （ 1）、涉稅風(fēng)險之一：預(yù)繳數(shù)額計算風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項目位于省會城市。請問雙方如何進(jìn)行財稅處理？ 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 實測面積超過預(yù)測面積部分收入 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)實測面積確定后，以下兩戶業(yè)主購買的商品房面積出現(xiàn)差異，具體情況如下： 業(yè)主甲商品房銷售單價 6000元 /㎡ ，合同面積 125㎡ ，實測面積 120㎡ 。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額 200萬元。再以每年 8萬元租金回租，期限三年。 但如果別的費用房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主代收怎么辦？ 代收款項 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 一、代收款項的營業(yè)稅問題 特殊項目的代收費用 （ 1）代收住房維修基金 （ 2）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅 稅還是費？？ （ 3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆遷補(bǔ)償費是否繳納營業(yè)稅 （ 4） 2023年 1月 1日后，符合營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十三條三個條件的代收費用不再繳納營業(yè)稅。 視同銷售收入 預(yù)售銷售階段財稅處理與籌劃 商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時于次月起開始計提折舊。 簽訂商品房銷售合同，收到部分款項（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。 營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 成本的核算是否準(zhǔn)確及時，證據(jù)鏈條完備，影響最終清算中對成本部分的確認(rèn)。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 》 （財稅字 [2023]7號） 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 八、房地產(chǎn)施工建設(shè)階段資金與利息問題 （二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險 資本利息的扣除問題 《 關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]312號） 明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。建安部分有 5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為 3500萬元。請計算各成本對象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 境外設(shè)計費問題 施工建設(shè)階段財稅處理與籌劃 前期工程費歸集 —— 勘察、測繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 請問：雙方有什么風(fēng)險？ 土地獲取階段財稅處理與籌劃 七、買賣樓花 案例二：以整個項目作為樓花 甲房地產(chǎn)公司將一個小項目交給乙房地產(chǎn)公司運作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。 案例 甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價款 2個億，由乙公司負(fù)責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進(jìn)程支付款項，請問乙公司是否為代建？ 丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進(jìn)行代建，約定資金由丙公司提供，開發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項目總投入 5%代建管理費。 土地獲取階段財稅處理與籌劃 合作開發(fā)模式全系分類 設(shè)立項 目公司 雙方相 互投資 不成立項目公司 設(shè)立項目部 土地獲取階段財稅處理與籌劃 合作開發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項目公司模式