【正文】 ? 1985年底 深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn)，在全市推廣。 城市住房每 m2使用面積年租金僅 ， 除去管理費(fèi) ，18％ 的稅金 ， 修理費(fèi)只剩 ， 僅為正常維修保養(yǎng)需要的 1／ 6， 房屋淘汰量逐年增加 。 當(dāng)時(shí)美國高層大廈的建造蓬勃興起 ， 于是一種適應(yīng)這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)運(yùn)而生 ， 標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生 。 流通環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)作為商品進(jìn)入市場 ， 進(jìn)行 交易 ， 以實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過程 。 是指第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋。 ? 在 生活資料 方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于 財(cái)產(chǎn)范疇 ；在 生產(chǎn)經(jīng)營資料 方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于 資產(chǎn)范疇 。 ? 各地出現(xiàn)了一批投資購房者，哄抬房價(jià)。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。 ? 為解決銀行超常規(guī)貸款問題， 2023年 8月 24日，中國人民銀行決定從 2023年 9月 21日起，提高存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的 6%調(diào)高至 7%。 按世界各國的統(tǒng)計(jì) ， 2023年第三世界各國的城市化水平平均為 45%。 第 7頁 幾個(gè)居住面積數(shù)據(jù) ? 在 90年代初 ， 發(fā)達(dá)國家的人均住房建筑面積為： ? 美國 60平方米 ? 英國 38平方米 ? 法國 37平方米 ? 日本 31平方米 。 ? 在 98年到 2023年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個(gè)人，成為購房的中堅(jiān)力量。 ? 1991 年開始 ， 國務(wù)院先后批復(fù)了 24 個(gè)省市的房改總體方案 。 ? 1980年 9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌 ， 成立了北京市城市開發(fā)總公司 ， 拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕 。 ? 1992 年后 ， 房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長 ， 月投資最高增幅曾高達(dá) ％ 。 ? 到了中產(chǎn)階層基本購買完畢，工薪階層也加入了購房的行列。 2023年 8月 5日 ， 建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示 ， 按戶籍人口統(tǒng)計(jì) ，2023年底 ， 全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為 方米 。 ? 自然折舊的影響 。 ? 從目前房地產(chǎn)市場運(yùn)作模式看，溫州購房團(tuán)在投入了大量資本炒作時(shí)，同時(shí)也拖進(jìn)了數(shù)量幾倍于它的銀行資本跟進(jìn)他們所進(jìn)入的樓盤，加上所到之處跟進(jìn)的本地投機(jī)資本，整個(gè)炒作市場的投機(jī)資本數(shù)量，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了溫州購房團(tuán)握在手里的鈔票。 第 12頁 房價(jià)虛高的主因 ? 地價(jià)上升過快。 第 13頁 ? 2023年上半年，我國個(gè)人住房貸款余額已超過 6630億元。 第 16頁 （二）城市房屋 按用途分 ，城市用房一般可以分為六大類 ： ? 。 第 19頁 ? （ 1） 生產(chǎn)環(huán)節(jié) 。 在這個(gè)環(huán)節(jié)， 房屋的售后管理與服務(wù)工作 顯得更加迫切和重要。 此后 ， 在 CBMO推動(dòng)下 ， 美國第一個(gè)全國性的業(yè)主組織 —— “ 建筑物業(yè)主組織 ”（ Building Owners Organization ， BOO） 也宣告成立 。 ? 物業(yè)管理 是我國房地產(chǎn)業(yè)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) ， 學(xué)習(xí)和引進(jìn)的一種行之有效的房屋管理方法 ， 也 是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 ? 到 1995年 我國物業(yè)管理的競爭市場也開始形成。 ? ，使物業(yè)易于出租或出售。 ? 企業(yè)化應(yīng)強(qiáng)調(diào) “ 一業(yè)為主 ， 多種經(jīng)營 ” 。 第 30頁 ? 。 指配套的專用機(jī)械 、 電氣等設(shè)備 。 如果沒有建筑物 ，而是單獨(dú)的設(shè)備 、 設(shè)施或是單獨(dú)的場地 （ 如空地 ） ， 就不能稱其為物業(yè) 。 包括住宅小區(qū) 、 單體住宅樓 、 公寓 、 別墅 、 度假村等； ? 商業(yè)物業(yè) 。 第 38頁 ? 周期性長、投資量大 ? 物業(yè)開發(fā)建設(shè)周期比一般的商品生產(chǎn)周期要長得多，同時(shí)需要大量的投資。 第 40頁 ? （ 1）私有產(chǎn)權(quán) ? 是指關(guān)于資源利用和所有的權(quán)利。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)具體是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對建筑物共用部分所享有的持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。如農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)和采礦業(yè)。 ? 其宗旨就是服務(wù)，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中； ? 其管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人； ? 其經(jīng)營方針是“保本微利、服務(wù)社會(huì)”，不以牟取高額利潤為目的。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委托后，就成為物業(yè)的具體管理者。 ? ? 應(yīng)根據(jù) “ 以業(yè)養(yǎng)業(yè) ” 的原則培養(yǎng)物業(yè)管理公司的造血功能 ， 在經(jīng)費(fèi)上做到 “ 維持平衡 ， 略有結(jié)余 ” 。 ? ， 避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失 。 ? 委托性的特約服務(wù) ? 是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。比如： ? 當(dāng)某種傳染病開始流行時(shí)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)迅速和醫(yī)療單位取得聯(lián)系，通知并組織住戶及時(shí)采取預(yù)防措施，類似還有諸如預(yù)防接種，普及醫(yī)療教育等等； ? 此外像全民選舉、人口普查等，都可以由物業(yè)管理公司來組織實(shí)施； ? 由于物業(yè)管理公司有詳細(xì)的業(yè)主檔案，且對于所管物業(yè)居住、工作的人員比較熟悉，對于偵察犯罪也會(huì)有所幫助。要做到這一點(diǎn)就必須注意這樣幾個(gè)方面： ? 在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌； ? 商店的招牌應(yīng)妥善管理； ? 設(shè)施設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，減少停機(jī)率； ? 空氣調(diào)節(jié)必須適宜； ? 消防通道必須保持暢通無阻； ? 所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)； ? 管理好停車場，方便顧客的交通往來； ? 積極組織宣傳和促銷活動(dòng)，吸引顧客前來商場購物。 第 69頁 六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? （一）物業(yè)管理的前期介入 ? 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個(gè)階段（項(xiàng)目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等）就參與決策。 第 71頁 ? （三）物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn) ? 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求 ， 物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對其上崗資格進(jìn)行確認(rèn) 。 第 73頁 ? （ 五 ） 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 ? 物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn) 。 ? 向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議 ， 如 “ 住戶手冊 ” 、 “ 收費(fèi)辦法 ” 、 “ 入住手續(xù) ” 、 “ 驗(yàn)收交鑰匙登記 ” 、 “ 裝修申報(bào)規(guī)定 ” 等等 。 如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ， 物業(yè)管理工作往往會(huì)遇到許多難以想象的困難 。 ? 收集的關(guān)鍵是盡可能完整 ， 這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面 ， 從地下到樓頂 、 從主體到配套 、 從建筑物到環(huán)境； ? 整理的重點(diǎn)是去偽存真 ， 留下有用的； ? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律 、 聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類 ， 如設(shè)計(jì)圖 、 施工圖 、 竣工圖 、 改造圖 、 設(shè)備圖等 ， 也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類 ， 如配電系統(tǒng) 、 供水排水系統(tǒng) 、 消防系統(tǒng) 、 空調(diào)系統(tǒng)等 。 ? 在物業(yè)保修期間 ， 管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同 ， 明確保修項(xiàng)目 、 內(nèi)容 、 進(jìn)度 、 原則 、責(zé)任 、 方式等等 。 ? 制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度 ， 一方面有助于建立對物業(yè)管理實(shí)施的監(jiān)督機(jī)制 ， 有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能 。如果準(zhǔn)備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會(huì)上招標(biāo)，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門。 ? （ 2）從服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)容看：包括設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量和勞務(wù)質(zhì)量三個(gè)方面。 為保持樓宇的外貌美觀 ， 樓宇的外墻也需要定期清掃 。 ? ；室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及工程施工；設(shè)備安裝；經(jīng)營建材等 。 ? ， 隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況 ， 維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理 。 ? 。 第 56頁 ? ? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑維護(hù) 、 修繕 、 環(huán)境保護(hù) 、 綠化美化 、 治