【正文】 蓄，收入穩(wěn)定； ?有穩(wěn)定收入的政府公務(wù)員、國有大中型企業(yè)員工、私營企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo) ； ?年齡在 25— 35之間； ?家庭人口以 2— 4人為主； ?對現(xiàn)有居住條件不滿，多為一、二次置業(yè)，對生活品質(zhì)有一定的要求； ?總體特征：年齡為 25— 35歲的群體 是主要的購房群體，該群體中以 購買面積不大，但功能齊全的中檔房為主。規(guī)劃中的環(huán)城輕軌也將由此通過。 尤其對本項目而言， 門對省委和政協(xié)大樓，直線距離 500米內(nèi)， 行政級價值高度無人能及。 ?以“西班牙升級版”締造新的產(chǎn)品價值。 公共空間（社區(qū)廣場與街道，連接城市與社區(qū)）、半公共空間（人車分流的組團(tuán)道路，由組團(tuán)間的建筑圍合而成）、半私密空間（棟前庭院或單元廳）、私密空間（住宅內(nèi)部）。 ? ……. 2. 案名推薦解析：“以我為主”，改變地標(biāo)參照系 【 項目案名 1】 首府 . 采蓮郡 COUNTY TOWN ?首都 , 首府 , 大寫字母 , 資本 , 資金 , 資產(chǎn) ?首府：一個政治實體（如一個州或一個國家）中作為其政府的正式所在地的一座城鎮(zhèn)或城市 ?郡：大不列顛和愛爾蘭的行使行政、司法和政治功能的疆土分支 ?伯爵領(lǐng)地：由伯爵或郡主管轄之下的土地 ? 郡主：郡中社交頻繁的階層 ?與“行政級”定位匹配，以稀缺性資源詞匯，直接指明項目地段特征、身份、地位、價值等心理暗示。 ?以“花園洋房＋聯(lián)排別墅”有天、有地的生活訴求 為客戶的核心物質(zhì)需求、精神需求。 深度細(xì)分的創(chuàng)新產(chǎn)品，融合低密度花園洋房、 townhouse品格于一體，是一個充滿藝術(shù)感的視覺建筑。中央水景廣場、樹陣廣場、噴泉方陣、石墻花園、綠籬庭院 規(guī)劃＋建筑＋園林 —— 每一部分的賣點不能少于 30個。 ?地理價值、社交價值、物業(yè)價值、品牌物管價值 …… 等等。 8. 機(jī)場一對一票套媒體：針對省內(nèi)、外高薪階層、公務(wù)員進(jìn)行信息發(fā)布。 6. 聯(lián)合音像連鎖店，進(jìn)行售樓現(xiàn)場贈送音樂、電影產(chǎn)品。 6. 售樓人員以西班牙裝束或者身著酒店服務(wù)人員服裝。 【 滇池篇 】 宜居昆明，首選滇池。 產(chǎn)業(yè)和行政中心區(qū)是新城建設(shè)的“兩個車輪”。 【 產(chǎn)品篇 】 行政生活第一排，不可再生的稀缺生活產(chǎn)品 【 關(guān)鍵詞：行政級產(chǎn)品、西班牙、唯一性，生命性 】 我們只想填補一個空白，填補一個昆明行政集成區(qū)缺乏真正有價值，真正與國際居住同步的洋房和聯(lián)排別墅產(chǎn)品的空白。別的孩子有的，它不會沒有；別人沒有的，我們傾盡全力都要賦予給他！ 【 生活篇 】 行政中心生活，絕對的生活理想。而滇池板塊作為昆明最集中最龐大的 新財智階層大本營 ，作為昆明 自然生態(tài)稀缺資源的絕對上層板塊 ，經(jīng)過這些年 政府的主導(dǎo)扶持和地產(chǎn)經(jīng)營 ，各類配套和主流生活方式日趨成熟，早已成為 中場階級、公務(wù)員等新財智階層棲身一生的絕對領(lǐng)地 。 新財智階層對居住的選擇，實際也是他們對文化、對生活格調(diào)、對社區(qū)、對原生態(tài)的自我主張。秀府 …… 建筑決定城市光榮，城市的高度往往和建筑的藝術(shù)成正比。 在“一湖四片”的城市建設(shè)發(fā)展下，滇池路已經(jīng)成為連接昆明新老舊城的交通樞紐，已經(jīng)成為“城市的金腰帶”；滇池板塊，則成為昆明地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)真正的“火車頭”。而向東、向南，昆明正在 以滇池為中心進(jìn)行一場氣勢磅礴的遷城運動。 在昆明，有一個湖對地產(chǎn)影響最大。 2. 全木質(zhì)模型，以設(shè)計院的方案模型為藍(lán)本，解說銘牌精致、人文氣息。 2. 聯(lián)合金龍百貨、金格中心，對已購卡客戶，進(jìn)行售樓現(xiàn)場十大世界名牌特別優(yōu)惠展賣，最高折扣 7折。 4. 網(wǎng)絡(luò)：專門網(wǎng)頁制作，云南地產(chǎn)房網(wǎng)首頁彈出、鏈接。 ?西班牙典雅美學(xué)建筑群： ?國際行政生活會所： ?國際社區(qū)尊貴配套細(xì)節(jié)： 泛會所國際商業(yè)街 、 國際生活會館、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、集中供暖、安保設(shè)施、鄰里生活、品牌物管。 單元大堂、前廳、后庭。 ?以采蓮河為價值地標(biāo)，直接指明項目地段特征、身份、地位、價值等心理暗示，相對更為低調(diào)、含蓄、內(nèi)涵豐富 。 【 主題 廣告語 1】 與要人比鄰而居！ THE DIGNITY OF HOUSE ?以“行政級”為大產(chǎn)品概念，引發(fā)系列價值資源鏈。 ?國際行政生活會所： 開設(shè)出咖啡吧、酒吧、中央水系花園、組團(tuán)綠化藝術(shù)空間、健身中心、醫(yī)療保健中心、國際少兒教育中心、休閑活動中心等，為城市精英快的生活節(jié)奏營造放松的空間。 中小學(xué)、幼兒園、體育中心、周邊公園、醫(yī)院、公交線路、市政設(shè)施、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)、巨大的潛在升值潛力。 ?以 “地段特征” 締造新的價值地標(biāo)。如今，隨著南部交通網(wǎng)絡(luò)的漸趨完善、政府的南遷、“一湖四片”的規(guī)劃和以滇池為核心的中心城區(qū)展現(xiàn)，國家級滇池旅游度假片區(qū)的高檔樓盤逐漸炙手可熱。 消費習(xí)慣 （ 1）購買行為多屬于沖動購買， 容易受別人、環(huán)境及廣告宣傳的影響 ； （ 2）喜歡嘗試新鮮事物，對品牌忠誠度不是很高； （ 3）在休閑娛樂、體育運動、個人愛好方面支出較大， 是高檔休閑娛樂的主要消費者 。 對住宅產(chǎn)品的要求 （ 1）房屋設(shè)計能夠滿足 一家人的居住要求 ，希望有足夠的房間能作為書房和客房。 聯(lián)排別墅客群 群體構(gòu)成 這個群體的 收入具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性 ，他們之中多為高收入群體，主要包括： 各級政府官員、國有大中型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)以及私營企業(yè)主。 機(jī)會分析 1）區(qū)內(nèi)商業(yè)配套相對完善，針對高端客戶的消費場所較少， 區(qū)域客戶對高端的商業(yè)物業(yè)需求旺盛，新增供應(yīng)量較小， 項目建成后，商業(yè)物業(yè)在所處滇池路板塊的商業(yè)價值不言而喻； 2）目前國家對低密度住宅用地的控制，項目作為滇池路片區(qū)目前少有的待開發(fā)地塊， 相對擁有區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展的唯一性 ，只要把握好項目市場及消費定位，提供適應(yīng)市場需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是能夠達(dá)到一個比較合理的收益回報； 3） 云南省政府機(jī)構(gòu)的南移 ，城中村改造的啟動，都將會在今后從整體上提升和改善區(qū)域內(nèi)居住、配套環(huán)境； 4）雖然面臨世博板塊等區(qū)域樓盤潛在競爭，但由于區(qū)域內(nèi)形成了濃厚的居住氛圍， 目標(biāo)消費群對區(qū)內(nèi)產(chǎn)品具有強(qiáng)烈的區(qū)域認(rèn)同感和較高的接受度 ； 5）由于社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的提高，他們對高品質(zhì)住宅有較大的需求，形成了 不少有換房需求的高端消費群體 ； 威脅分析 1）區(qū)域市場內(nèi)即將開工建設(shè)的存量土地的住宅及商業(yè)項目會對項目產(chǎn)生一定的競爭影響，會造成 一定目標(biāo)客戶的分流 ； 2）昆明南區(qū)的官南路、十里長街佳湖片區(qū)、東南板塊等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展迅速，一批大型的、功能完善的、品質(zhì)優(yōu)良的高檔住宅在短短的一兩年內(nèi)紛紛投放市場，并且隨著其他區(qū)域交通條件和商業(yè)配套的改善、已開發(fā)小區(qū)入住率的提高、社區(qū)形成后，將會對項目所在區(qū)域的目標(biāo)消費群體的吸引，對項目構(gòu)成潛在威脅，項目開工、銷售時機(jī)一旦錯過，將面臨南市區(qū)其它片區(qū)產(chǎn)品競爭； 3）國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的進(jìn)一步的細(xì)化和深度執(zhí)行，以及 新的宏觀調(diào)控政策 的出臺，都將會極大的影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響到目標(biāo)消費群的消費決策，將會極大的影響房地產(chǎn)項目的銷售進(jìn)度； ?綜合以上的分析， 項目的優(yōu)勢和機(jī)會較為明顯 ，整個項目前景非常樂觀，操作過程中發(fā)揮揚長避短的精神，挖掘項目更深層次的優(yōu)勢以及機(jī)會，把握好開發(fā)時機(jī)，抓住市場機(jī)遇； ?但也要對劣勢和威脅足夠的重視 ，只要通過產(chǎn)品定位以及社區(qū)的良好規(guī)劃，規(guī)避劣勢，充分發(fā)揮優(yōu)勢和運用好市場機(jī)會，必將能夠運作好本項目。 滇池衛(wèi)城 開發(fā)商：萬達(dá)地產(chǎn) 地址：滇池度假區(qū)紅塔東路 占地：約 5000畝 容積率： 綠化率： 70% 戶型面積： 160— 250㎡ （花園洋房） 均價： 4000元 /㎡ （花園洋房） 個案分析：該項目作為萬達(dá)集團(tuán)在西南地區(qū)的主要住宅項目，為了把該項目打造成為滇池路大型高尚社區(qū)，萬達(dá)地產(chǎn)投入了較大精力和資源，在前期的宣傳上不遺余力，在 前期的產(chǎn)品研發(fā)，銷售策略 方面做得比較到位，整個社區(qū)的規(guī)劃、景觀、戶型設(shè)計有很多的亮點，通過 萬達(dá)的企業(yè)品牌 帶動了項目品牌，通過每一期的 開盤前大面積，高強(qiáng)度媒體宣傳 ，在市場上積累了不少的人氣和知名度，特別是 樣板區(qū)、高爾夫球場 出來以后更是掀起了高端人群的購房熱情。 【 東南 板塊 】 ?大盤時代 .大昆明 ?新亞洲體育城、世紀(jì)城、彼岸崛起，其他項目繼續(xù)跟進(jìn)。 ?昆明旅游的首選觀光地。 ?昆明新增住宅市場規(guī)模預(yù)測 2023年，昆明房地產(chǎn)一手住房市場供應(yīng)量 約為 800萬平方米 ，比 2023年現(xiàn)實供應(yīng)量增長 38％左右，競爭樓盤個數(shù)很可能 突破 200個 。從這個意義上說， 各個區(qū)域的樓盤競爭也是各區(qū)域大盤之間的競爭。如果 2023年房價持續(xù)上升，這一萬套住房也可以通過三級市場進(jìn)入市場，從而導(dǎo)致價格下降。 348443583234330354165510534896246442274411576105005 0 . 9 4 %4 3 . 7 1 %5 7 . 9 1 %2 0 9 . 5 4 %2 3 1 . 8 5 %0100002023030000400005000060000一季度 二季度 三季度 四季度 全年0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %05 年住宅供應(yīng)量 （ 套 ） 04 年住宅供應(yīng)量 （ 套 ） 比去年同期漲幅圖 4： 2023年全年新增住宅樓盤供應(yīng)情況 2023年是昆明房地產(chǎn)住宅市場推出大盤最多的一年，所以總供應(yīng)量比2023年大得多。從 2023到 2023年累計數(shù)看， 6年時間開工面積累計 ，銷售面積只有 ， 多出 837萬平米需要 2023年后繼續(xù)消化。這其中，投資者大量增加的因素起著重要作用。 01,0002,0003,0004,0005,000北市區(qū) 2,383 2,387 2,678 2,756 2,551 東市區(qū) 3,330 3,249 3,430 3,163 3,293 近遠(yuǎn)郊 4,692 4,346 4,314 4