【正文】 新的商圈。以購物步行街、酒吧休閑沙龍、 Shopping mall、游憩公園組成的城市中心休閑購物步行街，打造以時尚購物、精品展示、休閑餐飲、適當游憩場所等多功能的綜合購物街區(qū)。位于現(xiàn)代新昆明領(lǐng)跑板塊位置，五華區(qū)中心腹地蓮花池公園旁，其商業(yè)區(qū)總面積達 20萬平米。 項目計劃用地近 12023畝，規(guī)劃總建筑面積 1000萬平方米，其中商貿(mào)城占地面積 5705畝；小商品生產(chǎn)加工區(qū)3000畝；物流倉儲區(qū) 3000畝。 區(qū)域內(nèi)競合項目 ? 世紀城 昆明世紀城位于廣福路與昆洛路之間，占地 3680畝，總建筑面積達 400萬平米，投資 100億元人民幣，相當于在建設(shè)一座城。 現(xiàn)決定急需解決問題： 項目定位 商業(yè)體量、產(chǎn)品分類 業(yè)態(tài)定位及劃分 —— 項目概況、 SWOT分析 定位及戰(zhàn)略 項目概況 ? 項目名稱：昆明 護國寺： 項目地內(nèi)有與官渡古鎮(zhèn)同時期留下的“護國寺”，還有官渡區(qū)重點文物保護單位“大耳村古墓葬群”遺址。 項目地塊廣福路與彩云北路交叉口八面風位置被其他項目及地塊“扒皮”占據(jù)。 旅游：打造昆明又一個具有旅游價值的旅游目的地，吸引海外游客。國際旅游休閑公園 ” 的項目定位及業(yè)態(tài)劃分可分為 五區(qū)一中心 。客房總數(shù)不低于 300個。 成都伊藤洋華堂 集中商業(yè)中心 超市業(yè)態(tài) —— 沃爾瑪 集中商業(yè)中心沃爾瑪百貨有限公司 由美國零售業(yè)的傳奇人物山姆 勞動后還能獲得“工資”（只在館內(nèi)通用的一種虛擬貨幣），在館內(nèi)買自己喜歡的東西。 經(jīng)營面積： 8000—— 10000平方米 韓國希杰 CGV影院放映廳 集中商業(yè)中心 真冰溜冰場 引進歐洲技術(shù)的 AST真冰溜冰場，實現(xiàn)反季節(jié)消費，帶動項目人氣，是本項目的又一大特點。 經(jīng)營面積： 30000— 35000平方米 北京三里屯 VILLAGE 特色商業(yè)街區(qū) —— 東南亞印象風情街 以東南亞著名景點集合打造具有東南亞特色的商品街，主要業(yè)態(tài)為東南亞玉器珠寶、木雕中心，東南亞家具、家居裝飾，東南亞美食、東南亞藝術(shù)表演以及具有東南亞特色的手工藝品、小商品。與此同時，“天幕”系統(tǒng)在設(shè)計采用了三維聲像擴聲系統(tǒng)，完美的做到了影像一聲音同步。 意向圖 高端住宅區(qū) 本項目住宅銷售由于受片區(qū)及螺螄灣等項目的帶動，困難不大，但為了樹立項目及公司品牌，物業(yè)品質(zhì)上應(yīng)針對體育城、世紀城有所提升，同時我司建議，住宅高度最好控制在 100米以內(nèi)，以避免復(fù)雜的規(guī)劃審批過程以及降低項目成本，具體建議，可參見下一篇章。 ?高層建筑之間空間關(guān)系擁擠，超高層太多。有利于商業(yè)的存活以及項目價值最大化。 ?項目商業(yè)部分，大型集中式商業(yè)建議開發(fā)商自持，商街可部分出售。 商業(yè)策略 本項目由于尚處在項目定位及規(guī)劃報批階段，現(xiàn)階段主要解決的是項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品分類、規(guī)劃建議等問題。 我司調(diào)整后的規(guī)劃 中心文化廣場以護國寺及嘉年華帶動人氣 中心文化廣場作為項目商業(yè)和景觀節(jié)點 我司調(diào)整后的規(guī)劃 以中心廣場為節(jié)點的商業(yè)流線 我司調(diào)整后的規(guī)劃 將地塊北面河道退距由 50米縮減到 30米，增加 3棟高層，并將之前的 125米高度均降低到 100米。 占地面積：約 50畝 嘉年華 項目業(yè)態(tài)定位及劃分小結(jié) 類型 歸屬 面積 備注 5A寫字樓 國際金融商務(wù)區(qū) 50000平方米 超五星酒店 國際金融商務(wù)區(qū) 50000平方米 伊藤洋華堂 集中商業(yè)中心 20230平方米 沃爾瑪 集中商業(yè)中心 20230平方米 萬得城 集中商業(yè)中心 15000平方米 兒童未來城 集中商業(yè)中心 25000平方米 4D影院 集中商業(yè)中心 10000平方米 真冰溜冰場 集中商業(yè)中心 8000平方米 休閑娛樂中心 集中商業(yè)中心 10000平方米 桑拿、網(wǎng)吧、健身房等 國際金融商務(wù)區(qū)和集中商業(yè)區(qū)合計面積約： 項目業(yè)態(tài)定位及劃分小結(jié) 類型 歸屬 面積 備注 國際創(chuàng)意街區(qū) 特色商業(yè)街區(qū) 35000平方米 東南亞印象風情街 特色商業(yè)街區(qū) 60000平方米 云南民族印象風情街 特色商業(yè)街區(qū) 20230平方米 社區(qū)配套商業(yè) 沿街商業(yè) 20230平方米 地下商業(yè)（含車位） 100000平方米 文化休閑廣場 中心廣場 35000平方米 特色商街、沿街商業(yè)及中心廣場總面積約： 27萬平方米 備注：本項目另有 15— 20萬平方米商務(wù)面積，可作 SOHO或酒店式公寓出售。 蘇州時代廣場天幕 社區(qū)配套及地下商業(yè) 本項目社區(qū)配套商業(yè)主要以滿足項目自身及螺螄灣、體育城、世紀城等的日常生活配套為主，業(yè)態(tài)以便利店，美容美發(fā)、餐飲、藥店、洗衣店、服裝店、書店等。 經(jīng)營面積： 15000— 20230平方米 北京什剎海 天幕廣場 蘇州時代廣場天幕。 業(yè)態(tài)包括國際品牌旗艦店、品牌形象 概念展示店、創(chuàng)意精品商店、旅游商品購物店、家具飾品店、美食街、酒吧街、特色商品街，社區(qū)生活配套等。 集中商業(yè)中心 4D影院 4D影院是從傳統(tǒng)的立體影院基礎(chǔ)上發(fā)展而來，相比較于其他類型影院，具有主題突出、科技含量高、效果逼真、畫面沖擊性強等特點和優(yōu)勢。 集中商業(yè)中心 昆明沃爾瑪大觀店 集中商業(yè)中心 科技數(shù)碼廣場 —— 萬得城 歐洲第一大消費電子產(chǎn)品零售商萬得城電器在其國際版圖上又拓新篇 :在歐洲市場頻頻創(chuàng)下驕人業(yè)績之后，萬得城電器正式進入中國市場了！ 2023年 11月 17 日，萬得城電器中國首家旗艦店在上?；春Ｖ新?527號盛大開幕！ 經(jīng)營面積： 10000— 15000平方米。 經(jīng)營面積： 15000— 20230平方米。 國際酒店商務(wù)區(qū)意向圖 定位及戰(zhàn)略 —— 項目業(yè)態(tài)及劃分 超五星白金酒店 就昆明目前的情況來看，雖然多個地產(chǎn)項目已擬建或已與世界超五星酒店簽約，但均在規(guī)劃和建設(shè)中，就經(jīng)營現(xiàn)狀來看，以翠湖賓館和世紀金源酒店為代表的五星級酒店客源穩(wěn)定，經(jīng)營良好，證明高端酒店市場仍存在空白，本項目將引進一個世界知名品牌的超五星酒店，帶動項目的整體品質(zhì)和人氣，并實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益。 休閑 —— 在對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)進行升級的基礎(chǔ)上，引入新興業(yè)態(tài)，以創(chuàng)新和新意，贏得消費者。 ?威脅（ Threats） 項目定位：城中村改造帶來的多個城市綜合體之間的同質(zhì)化競爭。 資源優(yōu)勢：溫州商會強大的資源及資金優(yōu)勢。國際溫州城 ”這一品牌在市場上有強大的號召力和吸引力。 政策及市場面小結(jié) ?全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大勢所趨 ?昆明城中村改造，城市綜合體頻出 ?昆洛板塊商圈作為后起之秀，占據(jù)天時、地利、人和，在螺螄灣國際商貿(mào)城等大項目的推動下，與傳統(tǒng)商圈形成互補，雄霸一方。 區(qū)域內(nèi)競合項目 區(qū)域內(nèi)競合項目 ? 新亞洲體育城 項目定位：“體育 +地產(chǎn)”復(fù)合城市大盤 新亞洲體育城位于昆明東南新城市中心區(qū)的新昆洛公路