【正文】 景觀分析 第四部分 客戶(hù) 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一 .用地分析 四期用地基本情況 210M 370M 362M 584M 368M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2023 ? 最低點(diǎn)高程 :1949 ? H:69米 五期用地基本情況 127M 47M 74M 85M 580M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :1980 ? 最低點(diǎn)高程 :1955 ? H:25米 六期用地基本情況 108M 242M 598M 120M 80M 165M 316M ? A地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2023 ? 最低點(diǎn)高程 :1960 H:40米 ? B地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2043 ? 最低點(diǎn)高程 :2023 H:37米 ? C地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點(diǎn)高程 :2035 ? 最低點(diǎn)高程 :2023 H:30米 四期用地剖面分析 AA剖面圖 II剖面圖 IIII剖面圖 I II II I II剖面為橫向地形斷面，研究坡度變化 ,判斷取景及道路布局的形式 .其中 ,1986到 2023高程為陡坎 ,坡度變化較大。 六期用地剖面分析 B地塊 : II剖面： 平均坡度： = H: II剖面圖 II為縱向最長(zhǎng)邊剖面，研究山勢(shì)變化情況。 。 . 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶(hù) 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 滇池板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 客戶(hù)群 海韻楓丹 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 醫(yī)療、制造業(yè)老板，資產(chǎn)在 2023萬(wàn)左右的娛樂(lè)界成功人士、少量政府官員。 定位的背景二 太平 第三富人區(qū) 世博 第二富人區(qū) 滇池 第一富人區(qū) 定位的背景三 項(xiàng)目所在地優(yōu)美的山水資源 形象定位一 世界頂級(jí)會(huì)所 水生態(tài) 活別墅 灣區(qū)富貴生活 法權(quán)時(shí)代豪宅 東南亞層峰階層總部 中國(guó)昆明 .半山湖景度假天堂 定位的支撐點(diǎn)在哪里？ [湖濱灣區(qū)生活是？ ] 從中東的石油富豪到硅谷的科技新貴再到好萊塢的國(guó)際明星，濱海灣區(qū)從來(lái)都是他們的最?lèi)?ài)。以現(xiàn)代的 Art Deco風(fēng)格重建，游客可以漫步在內(nèi)皮爾的 Art Deco大道上，欣賞世界聞名的獨(dú)特建筑風(fēng)格及藝術(shù)文化 。查爾斯王子和天皇巨星麥克爾 .杰克遜的別墅也在其中。威尼斯建筑雙年展獲獎(jiǎng) 2023年 9月，長(zhǎng)城腳下的公社應(yīng)邀參加威尼斯建筑雙年展，成為有史以來(lái)第一個(gè)受邀請(qǐng)參加威尼斯雙年展的中國(guó)建筑作品，而攜該作品來(lái)參展的張欣也因其在本項(xiàng)目中的特殊貢獻(xiàn)被破例授予“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。上層空間設(shè)置一排可隨意升降的遮簾，形成室內(nèi)的次隔間系統(tǒng)。根據(jù)使用者的特定需求，一個(gè)變化的量體可以不費(fèi)力地從開(kāi)放空間滑行到其他房間之中。 建筑師：香港張智強(qiáng) (建筑面積 347 m2， 4 間臥室 ) 俱樂(lè)部設(shè)計(jì)構(gòu)思： 將景觀的概念從它原本與土地嚴(yán)苛的關(guān)聯(lián)中解放，并且將之放在傳統(tǒng)都市風(fēng)格中解讀，可能開(kāi)啟探索超越科學(xué)疆界的現(xiàn)存特質(zhì)的機(jī)會(huì)。建筑做為景觀元素是這個(gè)設(shè)計(jì)的用意，它容納了相異的文化與不同的機(jī)能。住宅的量體是以一個(gè)較大的建筑物與一個(gè)羅小的附件小心的配置于山谷的基地當(dāng)中，兩者者是 L字形，這有助于前述的結(jié)合。它綿延不斷著波浪起伏山脊的特質(zhì)是吸引我們性抩。 建筑師：隈研吾 (347 m2， 6間臥室 ) 家具屋 長(zhǎng)城腳下的公社 家具屋設(shè)計(jì)構(gòu)思： 以一個(gè)外國(guó)人身分進(jìn)行這件中國(guó)境內(nèi)的住宅案，我們重點(diǎn)在于讓設(shè)計(jì)得以適當(dāng)?shù)胤从吃摰匚幕皩?shí)質(zhì)面向的涵構(gòu)。我們與周?chē)鞘兄g的 內(nèi)在性 和 非物質(zhì)性 傾向于讓我們與自然、甚至是物質(zhì)的自我隔離開(kāi)來(lái)。 17英里位置圖 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 景觀 －適于海濱氣候 項(xiàng)目采用 硅丙荷葉自潔型厚漿質(zhì)感涂料 系統(tǒng) ， 也就是彈性厚漿質(zhì)感涂料 。 －適于海濱氣候 新材料應(yīng)用 在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)大量生長(zhǎng)著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹(shù)等。要考慮廚房煙道的設(shè)置，不能干擾住宅單元； 6. “私房菜 ”廚房： 50M2；聘請(qǐng)星級(jí)酒店大廚為客戶(hù)制作各系菜式，送菜上門(mén)，每天限供 5桌； 7. 社區(qū)活動(dòng)及游戲天地（包括乒乓球、臺(tái)球、麻將室及兒童活動(dòng)室）： 300 M2； 8. 海景小會(huì)議室（設(shè)于 2號(hào)樓架空層），約 400 M2，設(shè)計(jì)為可分可合的會(huì)議室； 9. 多功能會(huì)議廳和商務(wù)中心（還包括咖啡書(shū)屋、影視廳等使用功能）： 400 M2。萬(wàn)科物業(yè)將在 17英里花園引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念和服務(wù)精髓，全面實(shí)施“金鑰匙”國(guó)家星級(jí)酒店服務(wù)，為業(yè)主提供“滿意 +驚喜”的物業(yè)管理服務(wù)。 區(qū)域三 1. 世界各國(guó)著名海岸度假酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格之酒店客房；如巴厘島熱帶風(fēng)情、摩絡(luò)哥地中海風(fēng)情等； 2. 配置寬頻上網(wǎng)電腦及傳真機(jī)、打印機(jī)； 3. 配五星級(jí)酒店之公共裝修標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)容設(shè)臵上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設(shè)立一些特色配套設(shè)施，增強(qiáng)對(duì)住戶(hù)的吸引力，使他們喜歡到此地來(lái)度假或居住。 新材料應(yīng)用 2） 、 防水性 彈性立體質(zhì)感涂料的底漆和面漆是以毫微為單位 ， 形成了非常細(xì)密的充填涂膜 ， 而且因其采用鱗片狀充填材料 ， 故更直接地達(dá)到防止水遷移的設(shè)計(jì)效果 。 長(zhǎng)城腳下的公社 建筑師：堪尼卡 (524 m2， 4間臥室 ) 萬(wàn)科十七英里 ■ 規(guī)劃總用地： 平方米 ■ 總建筑面積 ： 50678平方米，其中 一期建筑面積：26343平方米， 107戶(hù)； 二期建筑面積：24335平方米（其中包 括商業(yè)（含會(huì)所）2023平方米），約 340戶(hù)。 一旦概念成形，就必須開(kāi)始考慮合適的建筑系統(tǒng)。 至于材料，既然它在中國(guó)與日本文化中具有獨(dú)特涵養(yǎng)，我們僅可能使用竹子。連結(jié)山谷與房子的小徑提供了休息與冥想的場(chǎng)所。 長(zhǎng)城腳下的公社 俱樂(lè)部 建筑師：韓國(guó)承孝相 ，可容納 150人就餐。從基地勘查回來(lái)后，首先想到說(shuō)自然元素應(yīng)該被保留，如石、樹(shù)木，甚至是一些既存的人造物也是。選擇權(quán)是奢華的必備條件之一。兩者共同地塑造中介層。以無(wú)限想像及感官愉悅面為原則，提出一件滿足最大彈性空間要求的簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)。 ?現(xiàn)代主義建筑多采用簡(jiǎn)單的幾何形體為構(gòu)圖元素，以不對(duì)稱(chēng)布局，自由靈活，設(shè)計(jì)中追求非對(duì)稱(chēng)的、動(dòng)態(tài)的空間。 新西蘭霍克灣區(qū) 雙海灣就像它的名字一樣原來(lái)是由 KELTIE海灣和 BLACKBURN海灣組成的， double bay雙灣豪宅，豪宅沿途海灣也是風(fēng)景如畫(huà)。這些依山傍水的建筑 ,構(gòu)成了淺水灣獨(dú)特的景區(qū) ,令人流連忘返。 昆明購(gòu)買(mǎi)別墅客戶(hù)總體特征 ?相對(duì)于一線城市公務(wù)員低調(diào)的生活方式有所不同，昆明購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)有相當(dāng)大的一部分為公務(wù)員； 特征三 ?高爾夫別墅的客戶(hù)以外省市酷愛(ài)高爾夫運(yùn)動(dòng)的人士為主； 特征二 特征一 ?主要客戶(hù)為大型企業(yè)老總，礦主及政府高級(jí)公務(wù)員； ?從昆明別墅的入住率情況看，購(gòu)買(mǎi)昆明別墅的人群中，投資客占相當(dāng)比例。 ?地塊總體落差明顯，同時(shí)森林覆蓋茂密，具備優(yōu)良的山景資源。 四期用地進(jìn)入性分析 大壩 三期 四期用地 ? 與四期地塊相接的部分有大壩及西山別墅三期地塊，其余為林地． ? 大壩方向禁止機(jī)動(dòng)車(chē)輛通行，車(chē)行進(jìn)入性差． ? 結(jié)論：四期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅三期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入四期地塊． 一期 二期 五期用地進(jìn)入性分析 ? 與五期地塊相接的部分有大壩及西山別墅一期地塊，其余為臨水林地． ? 大壩方向禁止機(jī)動(dòng)車(chē)輛通行，車(chē)行進(jìn)入性差． ? 結(jié)論：五期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅一期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入五期地塊． 五期用地 大壩 水庫(kù) 一期 六期用地進(jìn)入性分析 用地 A 用地Ｂ 用地Ｃ 林地 林地 小水庫(kù) 大水庫(kù) 1985高程 1962高程 1950高程 1965高程 1989高程 2023高程 2032高程 2023高程 A:124M B:98M C:102M D:257M E:142M ? A段高差 15米 , ? 坡度 =. ? B段高差 4米 , ? 坡度 = ? C段高差 33米 , ? 坡度 tg18= ? D段高差 70米 , ? 坡度 tg15= ? E段高差 43米 , ? 坡度 = ? 結(jié)論：除 A,B段外 ,其余坡度較大 ,車(chē)輛通行困難 . 地塊邊界高程 地塊間最低點(diǎn)高程 。 五期用地剖面分析 II剖面圖 II為橫向剖面，該地塊地勢(shì)變化較小 ,地塊較平整 ,高程沿湖面遞減。 本次推貨約 990套 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅約 300套，已賣(mài) 200多套 洋房約 600套， 總體銷(xiāo)售率 80％ 萬(wàn)輝星城于 1月 12日再次開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格依然維持上次開(kāi)盤(pán)價(jià)，銷(xiāo)售情況較好。 ?退臺(tái)洋房 供盤(pán)量較大， 成交率較高， 成交金額占到總成交金額的 31%。 ?擬規(guī)劃總用地面積 9500畝，總建筑面積約 320萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)投資 85億元，計(jì)劃 8年建成。極少墅 純粹的建筑只獻(xiàn)給極少數(shù)人 景中景的典范 風(fēng)情地下室，理想生活，廣度延展 滇池 .純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀 滇池地段、園林景觀、產(chǎn)品附加值 海韻楓丹 海韻楓丹送你北京看奧運(yùn) “親情別墅 ”受寵 別墅生活鑒賞與奧運(yùn)親情贈(zèng)送 社區(qū)親情、 成熟社區(qū)親情文化 昆明獨(dú)棟別墅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣主訴求點(diǎn)分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 廣告語(yǔ)舉例 推廣主題、主推賣(mài)點(diǎn)或訴求要點(diǎn) 主訴求點(diǎn) 野鴨湖 緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰(shuí)都不例外， 上月，每 10位惦記別墅的人就有 5位選擇了緯度別墅 山林里生長(zhǎng)的房子 生態(tài)、野趣 假日小鎮(zhèn) —緯度別墅 村上春墅 稀世原鄉(xiāng)絕色情懷 大宅景觀美學(xué) 4500平米綠地景觀園林 東元山谷 6000平米山泉水景、 1： 2每戶(hù)贈(zèng)送私家花園， 山泉、水景、庭院、園林 智者的山丘 46萬(wàn)知識(shí)分子的圈子， 1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅 1000棟緩坡地組院住宅， 客戶(hù)、產(chǎn)品 茉莉唐朝 上帝造人？時(shí)間造物，高科技造別墅 高技技產(chǎn)品 高科技產(chǎn)品 昆明獨(dú)棟別墅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣主訴求點(diǎn)分析 昆明獨(dú)棟別墅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣主訴求點(diǎn)分析 類(lèi)別 代表樓盤(pán) 生態(tài)環(huán)境、山水資源 嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、 園林景觀 同德 昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 產(chǎn)品附加值 極少墅 獨(dú)棟 397㎡ 獨(dú)棟 /㎡ 獨(dú)棟贈(zèng)送地下室 196㎡， 海韻楓丹 獨(dú)棟 474—511㎡ 獨(dú)棟： 680萬(wàn)（ ） 贈(zèng)送花園面積 300—400㎡ 野鴨湖 ㎡、 ㎡、㎡、 ㎡ 5000—6000 獨(dú)棟贈(zèng)送與建筑面積 1： 1的花園面積，部分雙車(chē)位 嶺東紫郡 38 42 49495 13000 獨(dú)棟贈(zèng)送精裝修花園面積800—1000㎡、雙車(chē)庫(kù)、帶游泳池 世林國(guó)際 340—498㎡ 7800—9500 贈(zèng)送 1： —1的花園面積，80—120 ㎡地下室面積 萬(wàn)輝星城 獨(dú)棟： 290、 300㎡ 獨(dú)棟： 230—280萬(wàn)（ 8000—9300） 贈(zèng)送地下室 70㎡、及露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。 西山別墅、野鴨湖、村上春墅、云大知城、世林國(guó)際、智者的山丘。 第二或第三居所，休閑度假。 成熟板塊內(nèi)項(xiàng)目 板塊外項(xiàng)目 特殊資源（高爾夫、溫泉）項(xiàng)目 板塊價(jià)值 — 包含自然資源價(jià)值 /城市價(jià)值等 土地成本價(jià)值 /自然資源價(jià)值 /產(chǎn)品價(jià)值 高爾夫、溫泉價(jià)值 依托具有完善的配套與市政設(shè)施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。 ?2023年、 2023年商品