【正文】 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產品 建筑 產品附加 第八部分 營銷 第九部分 經濟測算 一 .用地分析 四期用地基本情況 210M 370M 362M 584M 368M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點高程 :2023 ? 最低點高程 :1949 ? H:69米 五期用地基本情況 127M 47M 74M 85M 580M ? 用地面積 : ? ( ) ? 最高點高程 :1980 ? 最低點高程 :1955 ? H:25米 六期用地基本情況 108M 242M 598M 120M 80M 165M 316M ? A地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點高程 :2023 ? 最低點高程 :1960 H:40米 ? B地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點高程 :2043 ? 最低點高程 :2023 H:37米 ? C地塊 : ? 用地面積 : ( ) ? 最高點高程 :2035 ? 最低點高程 :2023 H:30米 四期用地剖面分析 AA剖面圖 II剖面圖 IIII剖面圖 I II II I II剖面為橫向地形斷面，研究坡度變化 ,判斷取景及道路布局的形式 .其中 ,1986到 2023高程為陡坎 ,坡度變化較大。 六期用地剖面分析 B地塊 : II剖面： 平均坡度： = H: II剖面圖 II為縱向最長邊剖面，研究山勢變化情況。 。 . 報告結構 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產品 建筑 產品附加 第八部分 營銷 第九部分 經濟測算 滇池板塊 項目名稱 物業(yè)類型 客戶群 海韻楓丹 獨棟別墅 雙拼別墅 醫(yī)療、制造業(yè)老板，資產在 2023萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員。 定位的背景二 太平 第三富人區(qū) 世博 第二富人區(qū) 滇池 第一富人區(qū) 定位的背景三 項目所在地優(yōu)美的山水資源 形象定位一 世界頂級會所 水生態(tài) 活別墅 灣區(qū)富貴生活 法權時代豪宅 東南亞層峰階層總部 中國昆明 .半山湖景度假天堂 定位的支撐點在哪里？ [湖濱灣區(qū)生活是？ ] 從中東的石油富豪到硅谷的科技新貴再到好萊塢的國際明星，濱海灣區(qū)從來都是他們的最愛。以現(xiàn)代的 Art Deco風格重建，游客可以漫步在內皮爾的 Art Deco大道上，欣賞世界聞名的獨特建筑風格及藝術文化 。查爾斯王子和天皇巨星麥克爾 .杰克遜的別墅也在其中。威尼斯建筑雙年展獲獎 2023年 9月，長城腳下的公社應邀參加威尼斯建筑雙年展，成為有史以來第一個受邀請參加威尼斯雙年展的中國建筑作品，而攜該作品來參展的張欣也因其在本項目中的特殊貢獻被破例授予“建筑藝術推動大獎”。上層空間設置一排可隨意升降的遮簾，形成室內的次隔間系統(tǒng)。根據使用者的特定需求，一個變化的量體可以不費力地從開放空間滑行到其他房間之中。 建筑師：香港張智強 (建筑面積 347 m2， 4 間臥室 ) 俱樂部設計構思： 將景觀的概念從它原本與土地嚴苛的關聯(lián)中解放，并且將之放在傳統(tǒng)都市風格中解讀，可能開啟探索超越科學疆界的現(xiàn)存特質的機會。建筑做為景觀元素是這個設計的用意，它容納了相異的文化與不同的機能。住宅的量體是以一個較大的建筑物與一個羅小的附件小心的配置于山谷的基地當中，兩者者是 L字形，這有助于前述的結合。它綿延不斷著波浪起伏山脊的特質是吸引我們性抩。 建筑師：隈研吾 (347 m2， 6間臥室 ) 家具屋 長城腳下的公社 家具屋設計構思： 以一個外國人身分進行這件中國境內的住宅案，我們重點在于讓設計得以適當?shù)胤从吃摰匚幕皩嵸|面向的涵構。我們與周圍城市之間的 內在性 和 非物質性 傾向于讓我們與自然、甚至是物質的自我隔離開來。 17英里位置圖 建筑風格 現(xiàn)代風格 景觀 －適于海濱氣候 項目采用 硅丙荷葉自潔型厚漿質感涂料 系統(tǒng) ， 也就是彈性厚漿質感涂料 。 －適于海濱氣候 新材料應用 在項目現(xiàn)場大量生長著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹等。要考慮廚房煙道的設置，不能干擾住宅單元； 6. “私房菜 ”廚房： 50M2；聘請星級酒店大廚為客戶制作各系菜式，送菜上門，每天限供 5桌； 7. 社區(qū)活動及游戲天地（包括乒乓球、臺球、麻將室及兒童活動室）： 300 M2； 8. 海景小會議室（設于 2號樓架空層），約 400 M2，設計為可分可合的會議室； 9. 多功能會議廳和商務中心（還包括咖啡書屋、影視廳等使用功能）： 400 M2。萬科物業(yè)將在 17英里花園引進“金鑰匙”服務理念和服務精髓，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業(yè)主提供“滿意 +驚喜”的物業(yè)管理服務。 區(qū)域三 1. 世界各國著名海岸度假酒店設計風格之酒店客房；如巴厘島熱帶風情、摩絡哥地中海風情等； 2. 配置寬頻上網電腦及傳真機、打印機； 3. 配五星級酒店之公共裝修標準。在內容設臵上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設立一些特色配套設施，增強對住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來度假或居住。 新材料應用 2） 、 防水性 彈性立體質感涂料的底漆和面漆是以毫微為單位 ， 形成了非常細密的充填涂膜 ， 而且因其采用鱗片狀充填材料 ， 故更直接地達到防止水遷移的設計效果 。 長城腳下的公社 建筑師：堪尼卡 (524 m2， 4間臥室 ) 萬科十七英里 ■ 規(guī)劃總用地： 平方米 ■ 總建筑面積 ： 50678平方米，其中 一期建筑面積：26343平方米， 107戶； 二期建筑面積：24335平方米（其中包 括商業(yè)（含會所）2023平方米），約 340戶。 一旦概念成形，就必須開始考慮合適的建筑系統(tǒng)。 至于材料，既然它在中國與日本文化中具有獨特涵養(yǎng)，我們僅可能使用竹子。連結山谷與房子的小徑提供了休息與冥想的場所。 長城腳下的公社 俱樂部 建筑師：韓國承孝相 ，可容納 150人就餐。從基地勘查回來后，首先想到說自然元素應該被保留，如石、樹木，甚至是一些既存的人造物也是。選擇權是奢華的必備條件之一。兩者共同地塑造中介層。以無限想像及感官愉悅面為原則，提出一件滿足最大彈性空間要求的簡單設計。 ?現(xiàn)代主義建筑多采用簡單的幾何形體為構圖元素，以不對稱布局，自由靈活，設計中追求非對稱的、動態(tài)的空間。 新西蘭霍克灣區(qū) 雙海灣就像它的名字一樣原來是由 KELTIE海灣和 BLACKBURN海灣組成的， double bay雙灣豪宅，豪宅沿途海灣也是風景如畫。這些依山傍水的建筑 ,構成了淺水灣獨特的景區(qū) ,令人流連忘返。 昆明購買別墅客戶總體特征 ?相對于一線城市公務員低調的生活方式有所不同，昆明購買別墅的客戶有相當大的一部分為公務員； 特征三 ?高爾夫別墅的客戶以外省市酷愛高爾夫運動的人士為主； 特征二 特征一 ?主要客戶為大型企業(yè)老總，礦主及政府高級公務員； ?從昆明別墅的入住率情況看，購買昆明別墅的人群中，投資客占相當比例。 ?地塊總體落差明顯，同時森林覆蓋茂密，具備優(yōu)良的山景資源。 四期用地進入性分析 大壩 三期 四期用地 ? 與四期地塊相接的部分有大壩及西山別墅三期地塊，其余為林地． ? 大壩方向禁止機動車輛通行，車行進入性差． ? 結論：四期用地的進入性考慮利用與西山別墅三期道路的關系，連接進入四期地塊． 一期 二期 五期用地進入性分析 ? 與五期地塊相接的部分有大壩及西山別墅一期地塊，其余為臨水林地． ? 大壩方向禁止機動車輛通行，車行進入性差． ? 結論：五期用地的進入性考慮利用與西山別墅一期道路的關系，連接進入五期地塊． 五期用地 大壩 水庫 一期 六期用地進入性分析 用地 A 用地Ｂ 用地Ｃ 林地 林地 小水庫 大水庫 1985高程 1962高程 1950高程 1965高程 1989高程 2023高程 2032高程 2023高程 A:124M B:98M C:102M D:257M E:142M ? A段高差 15米 , ? 坡度 =. ? B段高差 4米 , ? 坡度 = ? C段高差 33米 , ? 坡度 tg18= ? D段高差 70米 , ? 坡度 tg15= ? E段高差 43米 , ? 坡度 = ? 結論：除 A,B段外 ,其余坡度較大 ,車輛通行困難 . 地塊邊界高程 地塊間最低點高程 。 五期用地剖面分析 II剖面圖 II為橫向剖面，該地塊地勢變化較小 ,地塊較平整 ,高程沿湖面遞減。 本次推貨約 990套 獨棟別墅 聯(lián)排別墅約 300套，已賣 200多套 洋房約 600套， 總體銷售率 80％ 萬輝星城于 1月 12日再次開盤，銷售價格依然維持上次開盤價，銷售情況較好。 ?退臺洋房 供盤量較大， 成交率較高， 成交金額占到總成交金額的 31%。 ?擬規(guī)劃總用地面積 9500畝，總建筑面積約 320萬㎡，預計投資 85億元，計劃 8年建成。極少墅 純粹的建筑只獻給極少數(shù)人 景中景的典范 風情地下室，理想生活，廣度延展 滇池 .純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀 滇池地段、園林景觀、產品附加值 海韻楓丹 海韻楓丹送你北京看奧運 “親情別墅 ”受寵 別墅生活鑒賞與奧運親情贈送 社區(qū)親情、 成熟社區(qū)親情文化 昆明獨棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點分析 樓盤名稱 廣告語舉例 推廣主題、主推賣點或訴求要點 主訴求點 野鴨湖 緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰都不例外， 上月，每 10位惦記別墅的人就有 5位選擇了緯度別墅 山林里生長的房子 生態(tài)、野趣 假日小鎮(zhèn) —緯度別墅 村上春墅 稀世原鄉(xiāng)絕色情懷 大宅景觀美學 4500平米綠地景觀園林 東元山谷 6000平米山泉水景、 1： 2每戶贈送私家花園， 山泉、水景、庭院、園林 智者的山丘 46萬知識分子的圈子， 1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅 1000棟緩坡地組院住宅， 客戶、產品 茉莉唐朝 上帝造人？時間造物，高科技造別墅 高技技產品 高科技產品 昆明獨棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點分析 昆明獨棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點分析 類別 代表樓盤 生態(tài)環(huán)境、山水資源 嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、 園林景觀 同德 昆明獨棟別墅產品分析 項目 面積（㎡） 價格（元 /㎡） 產品附加值 極少墅 獨棟 397㎡ 獨棟 /㎡ 獨棟贈送地下室 196㎡， 海韻楓丹 獨棟 474—511㎡ 獨棟： 680萬（ ） 贈送花園面積 300—400㎡ 野鴨湖 ㎡、 ㎡、㎡、 ㎡ 5000—6000 獨棟贈送與建筑面積 1： 1的花園面積，部分雙車位 嶺東紫郡 38 42 49495 13000 獨棟贈送精裝修花園面積800—1000㎡、雙車庫、帶游泳池 世林國際 340—498㎡ 7800—9500 贈送 1： —1的花園面積，80—120 ㎡地下室面積 萬輝星城 獨棟： 290、 300㎡ 獨棟： 230—280萬（ 8000—9300） 贈送地下室 70㎡、及露臺、陽臺等。 西山別墅、野鴨湖、村上春墅、云大知城、世林國際、智者的山丘。 第二或第三居所，休閑度假。 成熟板塊內項目 板塊外項目 特殊資源（高爾夫、溫泉）項目 板塊價值 — 包含自然資源價值 /城市價值等 土地成本價值 /自然資源價值 /產品價值 高爾夫、溫泉價值 依托具有完善的配套與市政設施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。 ?2023年、 2023年商品