【正文】 [1]市場(chǎng)定位分析： 戶型面積與總價(jià)特征競(jìng)爭(zhēng)案例供求特點(diǎn)分析：中房馨視界二期分期 體量 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 價(jià)格 戶型面積 戶型配比 銷售情況二期（小高層板樓）約 /646套（未含 23號(hào)樓） 4700元 /㎡一居： 58－ 59㎡二居： 82－ 89㎡三居： 100－ 119㎡四居： 140㎡一居： 114套（ ％)二居： 404套 (%)三居： 104套 (%)四居： 24套 (%)已售 140余套，其中二居占 70％，三居占 25％二期[2] 市場(chǎng)定位分析：競(jìng)爭(zhēng)案例供需特點(diǎn)1室 2廳 1衛(wèi) 2室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 2衛(wèi) 案例：中房馨視界戶型競(jìng)爭(zhēng)案例供求特點(diǎn)分析：江南水郡分期 體量 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 價(jià)格 戶型面積 戶型配比 銷售情況一期（板點(diǎn)結(jié)合）約 4萬(wàn)平米/500余套一期接受預(yù)訂， 15號(hào)樓7月 10日開(kāi)盤(pán)4600元 /㎡ 二居： 76－ 87㎡三居： 88－ 99㎡ 二居： 60％三居： 38％整個(gè)一期已預(yù)訂出400余套房源，其中 80平米左右的二居預(yù)訂量最大一期[2]市場(chǎng)定位分析：競(jìng)爭(zhēng)案例供需特點(diǎn)單價(jià)： 4200－ 4600總套數(shù)： 11套已售 :售完單價(jià)： 4000－ 4350總套數(shù)： 11套已售 :售完單價(jià)： 4100－ 4500總套數(shù)： 11套已售 :6套單價(jià)： 4400－ 4700總套數(shù)： 11套已售 :9套單價(jià)： 4500－ 4900總套數(shù)： 36套已售 :售完一期一期 15號(hào)樓 7月 10日開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)截止 7月 14日塔樓案例分析：江南水郡［ 2］朝向問(wèn)題研判［小戶型案例分析：東日瑞景一期 LOFT樓］該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)北外環(huán)路南側(cè)、永興路東側(cè)，一期由 22棟樓組成，其中地塊西北側(cè)規(guī)劃了一棟 LOFT小戶型樓，內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，南北、東南、西北朝向，戶型挑高為 ，實(shí)際得房率在 150％左右產(chǎn)權(quán) LOFT樓銷售報(bào)價(jià) 項(xiàng)目其它樓棟平層戶型售價(jià) 主力戶型 戶型說(shuō)明開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總套數(shù)已售套數(shù)月均銷售套數(shù)70年產(chǎn)權(quán)5200元 /㎡ （毛坯）目前剩余少量房源為頂層房源，單價(jià)7000左右5100元 /㎡ 一居： 37－ 61㎡挑高戶型，通過(guò)隔層使用面積增加 50％左右， 一居可變二居 352套 99％左右 31套[3] 市場(chǎng)定位分析：小戶型案例去化情況結(jié)構(gòu)說(shuō)明 朝向價(jià)格差 樓層價(jià)格差 得房率 客源分析內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，南北向及東南 /西北朝向 500元 /㎡左右 300元 /㎡左右 150％左右70％－ 80％為過(guò)渡型居住客源，其余是由于總價(jià)底，加上低首付吸引的投資型客源［小戶型案例分析：東日瑞景一期 LOFT樓］從項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，在不足一年的時(shí)間里，小戶型房源已經(jīng)基本去化完畢，只剩下部分頂層房源，其熱銷的原因主要在于戶型的高附加值， 150％左右的得房率實(shí)現(xiàn)了買一層送一層的價(jià)值概念，極大地刺激了銷費(fèi)者的購(gòu)房欲望，加上低總價(jià)之下的低首付成為另一重要驅(qū)動(dòng)因素[3]市場(chǎng)定位分析： 小戶型案例去化情況［小戶型案例分析：華夏奧韻小戶型樓］該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)北外環(huán)路南側(cè)、西外環(huán)東側(cè)，主要由中高層住宅樓組成，項(xiàng)目地塊東北角規(guī)劃布置了兩棟 24層的內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)構(gòu)的純粹小戶型住宅樓，主力戶型為 40－ 50平米一居，普通層高小戶型樓產(chǎn)權(quán) 小戶型銷售報(bào)價(jià) 朝向價(jià)格差 主力戶型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總套數(shù) 銷售說(shuō)明 客源分析70年產(chǎn)權(quán)5200元 /㎡ （毛坯）200元 /㎡左右一居： 40－ 50㎡08年對(duì)內(nèi)部員銷售09年年初正式對(duì)外銷售790余套目前總共去化了 400余套，其中 08年內(nèi)部員工通過(guò)零首付去化了 200余套，剩余去化的 200余套為今年年初至今的對(duì)外銷售成果對(duì)外銷售掉的200余套房源主要是過(guò)渡型的居住客源[3]市場(chǎng)定位分析：小戶型案例去化情況［華夏奧韻小戶型樓與其它住宅樓銷售對(duì)比分析］小戶型樓 20號(hào)樓（平層） 21號(hào)樓（帶夾層戶型）5200元 /㎡ 5200元 /㎡ 7100元 /㎡ 總套數(shù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷售情況 總套數(shù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷售情況 總套數(shù) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷售情況790余套 08年內(nèi)部員工開(kāi)始認(rèn)購(gòu)09年初正式對(duì)外開(kāi)盤(pán)內(nèi)部員工通過(guò)零首付認(rèn)購(gòu) 200余套房源，對(duì)外銷售 200余套房源，總計(jì)去化了約60％140余套 09年 5月底 售完 110余套 09年 6月 18日 售完[3] 市場(chǎng)定位分析：小戶型案例去化情況華夏奧韻 21號(hào)樓夾層戶型一居： 53平米二居： 82平米華夏奧韻 20號(hào)樓平層戶型二居： 69平米 三居： 102平米 三居： 94平米小戶型案例分析總結(jié)［低總價(jià)難以帶來(lái)單價(jià)提升］由于廊坊市場(chǎng)以自住性需求為主，市場(chǎng)上也充斥著大量的 60－ 70平米的小兩居戶型，一居的性價(jià)比不高，難以成為自住的需求主流，即便擁有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，也能難以與周邊同類住宅的傳統(tǒng)戶型相比在單價(jià)上有所提升［低總價(jià) /低首付下對(duì)戶型價(jià)差不敏感］由于小戶型總價(jià)較低，首付往往只有幾萬(wàn)錢(qián)，客戶寧愿每平米多承受幾百塊錢(qián)也更愿意選擇朝向更好的房源［戶型附加值作用大］① 東日瑞景 LOFT樓 350余套房源能在不足一年的時(shí)間里基本售罄，關(guān)鍵在于通過(guò)戶型挑高隔層的價(jià)值塑造，大大提高了戶型的附加值，從而推動(dòng)了項(xiàng)目的去化速度② 華夏奧韻 21號(hào)樓通過(guò)夾層設(shè)計(jì)，使得向每戶贈(zèng)送了一個(gè) 11至 19平米左右的房間，客廳層高達(dá)到了 ，項(xiàng)目溢價(jià)能力大大提升，銷售單價(jià)達(dá)到了每平米 7100元，高過(guò)同項(xiàng)目的小戶型樓和 20號(hào)平層戶型樓 5200至 5300元的售價(jià)， 6月 18日開(kāi)盤(pán)，不到一個(gè)月的時(shí)間就已售罄板塊名稱 案名 總建面已開(kāi)盤(pán)總套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷售單價(jià) 銷售情況安次區(qū)　　　　　龍河盛都一期 總體 33萬(wàn)平米 500余套　 4400 尾房常甫家園小區(qū) 344 4500－4700 尾房君蘭苑 1288 4600 尾房盛德花園三期 三期 504套 4900 尾房翰林名晟一期 8萬(wàn)平米 780套 4400 售罄華夏第九園一期 3萬(wàn)平米 340套 6300 約 50％[4]安次區(qū)市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析［其它案例］ 09年初以來(lái)整體需求市場(chǎng)旺盛，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤(pán)相繼進(jìn)入尾房銷售階段［九］廣陽(yáng)區(qū)板塊在售個(gè)案信息項(xiàng)目規(guī)劃 2棟小高層 總占地面積 1萬(wàn)平方米 主力戶型 一居： 38㎡二居： 61－ 93㎡三居： 100－ 118 ㎡總建筑面積 2萬(wàn)平方米容 廊坊市政府專門(mén)成立了京津廊城際軌道交通領(lǐng)導(dǎo)小組，提出廊坊市鐵路和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的總體規(guī)劃方案，其中包括以下三項(xiàng)建議： ① 把京滬高速鐵路與京津城際鐵路進(jìn)行連接， 將這兩條鐵路在天津?qū)崿F(xiàn)連接 ——— 建設(shè)京津城際鐵路天津站與京滬高速鐵路 (北京方向 )之間的連接線，這樣既可以使京滬高速鐵路與京津城際鐵路功能互補(bǔ)，又能夠解決廊坊沒(méi)有城際鐵路的問(wèn)題。其中，有 5宗地塊溢價(jià)水平超過(guò) 100%，有 11宗地塊溢價(jià)水平超過(guò) 50%，有 20宗地塊溢價(jià)不到 50%成交。［ 2］城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面，廊坊在河北 11個(gè)主要城市中位列第 7位，處于中間水平，廊坊總體消費(fèi)水平一般，但其以 23%的增速僅次于唐山，位列第二，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大?！?三帶 ” ：濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山 — 太行山山區(qū)生態(tài)文化帶?！境鞘卸ㄎ弧烤┙蛑g的新興城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。 ［ 1］城市發(fā)展研判 —— 城市發(fā)展分析京津 “ 雙輪 ” 驅(qū)動(dòng)的模式，建設(shè)現(xiàn)代交通體系：第二條京津唐高速全長(zhǎng) 145公里， 2023年建成通車，加上現(xiàn)有的京津塘也將全面拓寬，這樣，未來(lái)兩大城市間將有 24條高速車道相連，京津兩地的公路通勤更加便捷。經(jīng)濟(jì)總量 2023年，京津冀都市圈都市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的 %。數(shù)據(jù)來(lái)源：《河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》【城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額：廊坊 VS其他城市】2023年河北 11城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較 ［ 2］城市發(fā)展研判 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)2023年河北省 11城市工業(yè)增加值比較表 在工業(yè)增加值方面，廊坊在河北 11個(gè)主要城市中位列第 7位，處于中間位置，工業(yè)發(fā)展水平一般；但其增長(zhǎng)速度高達(dá) %，位列第二，說(shuō)明廊坊發(fā)展速度較高。需求方除剛性需求的釋放外，對(duì)于通脹的預(yù)期也使得更多資金投資樓市，進(jìn)而抬升房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控主導(dǎo)下的中國(guó)樓市，在政策的扶持之下， 09年市場(chǎng)已經(jīng)迅速回暖［ 2］從全國(guó)市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì)［ 3］從區(qū)域市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì)【 需求反彈，價(jià)格回漲 】進(jìn)入 09年以后，以北京、上海、深圳為代表的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求開(kāi)始入市，在需求普遍反彈的帶動(dòng)下，08年供大于求的局面得到改善，成交價(jià)格止跌回漲，詳見(jiàn)左圖：一線城市：北京、上海、深圳【 需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng) 】二線城市進(jìn)入 09年后在地方中央及地方救市政策的帶動(dòng)下成交量也普遍反彈，其中以天津、杭州、成都為代表的二線城市成交量出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，成交價(jià)格也大幅回漲，詳見(jiàn)左圖：二線城市：天津、杭州、成都［ 3］從區(qū)域市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì)［市場(chǎng)現(xiàn)象 —— 量?jī)r(jià)齊升］09年 1月至今市場(chǎng)需求急速回暖，全國(guó)多數(shù)城市商品住宅的成交量已經(jīng)超過(guò)了 07年的同期水平，需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，究其原因，一是 08年被壓縮了一年的剛性需求在進(jìn)入 09年后開(kāi)始集中入市，二是對(duì)于通縮的預(yù)期使得民間閑余資金隨著樓市的回暖而跟風(fēng)入市，預(yù)期達(dá)到保值追漲的目的；［潛在風(fēng)險(xiǎn) —— 漲幅過(guò)快］剛性需求的過(guò)度集中爆發(fā)和投機(jī)性需求的跟風(fēng)入市成為當(dāng)前市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，前者導(dǎo)致交易量短期內(nèi)集中放大，后者則追漲（量?jī)r(jià)）入市，兩者相加容易引發(fā)價(jià)格上漲過(guò)快，導(dǎo)致價(jià)格偏離價(jià)值，出現(xiàn)大的市場(chǎng)泡沫。② 把北京三條地鐵引入廊坊，其中 北京地鐵五號(hào)線 (預(yù)計(jì) 2023年竣工通車 )由亦莊引到廊坊市區(qū)，距離 17公里（另外兩條分別到燕郊和固安）③ 建設(shè)廊坊至永樂(lè)店快速公交系統(tǒng)。積 積 積 積 在廊坊與京津城際鐵路永樂(lè)店站之間規(guī)劃建設(shè)相距 4公里快速公交線路，實(shí)現(xiàn)與京津交通走廊的連接。 2023至今，廊坊的房地地開(kāi)發(fā)正從數(shù)量增長(zhǎng)階段向品質(zhì)升級(jí)階段過(guò)度［年初開(kāi)發(fā)商信心不足，導(dǎo)致新開(kāi)工面積大幅減少］09年 1至 5月份，廊坊市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中新開(kāi)工面積 米，同比降低 %，新開(kāi)面積的大幅減少主要是受 08年全球金融危機(jī)和房地產(chǎn)需求市場(chǎng)低迷的影響，懼于市場(chǎng)存在的諸多變數(shù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的積極性不高，造成今年市區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目大幅減少，詳見(jiàn)下圖：[2]市場(chǎng)供求分析(注：施工面積含新開(kāi)工面積）[2]市場(chǎng)供求分析［新增供應(yīng)量大幅減少，成交量大幅增長(zhǎng)］09年 1至 5月份，廊坊市區(qū)共發(fā)放預(yù)售許可證