【正文】 空間結構，在交通組織上構筑三層次、三環(huán)線的交通分流框架，成為蘇城北面又一交通樞紐中心。據(jù)市住房保障管理中心介紹，參加本次搖號配租廉租住房的對象是本市中心城區(qū)(平江、滄浪、金閶區(qū))范圍內，其中包括2004年底之前已經(jīng)批準享受租房補貼的低保無自有住房1人戶，以及2007年底之前經(jīng)登報公示、或經(jīng)市勞動部門傷殘鑒定確認符合優(yōu)先配房條件的低保1人戶。但在08年下半年9月受金融危機而導致的外需進一步緊縮，對外貿易出現(xiàn)下滑趨勢，1012月對外貿易下滑趨勢更加明顯。%，%，房地產投資與住宅投資持續(xù)下降，將對未來市場供應形成隱患，導致供不應求，引起新一輪市場泡沫。而上半年多輪房交會帶動，加之政府給予免契優(yōu)惠，使得市場人氣旺盛，成交極其活躍15月，%，%。圖244：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價分析㎡，%，隨著市場成交量的急劇放大，成交價格快速抬升，市場已有個別樓盤漲價走向樓盤普漲，主導價格因素受供求關系，市場有效供應不足是導致價格上漲的主要因素。圖253： 蘇州市09年6月土地成交區(qū)域結構數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊區(qū)域來看，本月集中園區(qū)和吳中，分別占成交幅數(shù)的62%和25%。 本月供應已連續(xù)第三個月下降，一是住宅市場成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預期，造成工程進度供應不上。圖262 ：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供求情況比對資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)三、供應量分析供應總量分析圖262：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供應量比對圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)㎡，較上月明顯回落，%。n 供應物業(yè)類型分析表264：2009年6月蘇州市場供應類型分析物業(yè)類型供應面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加別墅%%普通公寓%%總計%%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 本月普通供應較上月出現(xiàn)一定幅度的上漲，而別墅本月供應下降幅度明顯，因五月招商小石城、新創(chuàng)大河山新項目入市，別墅量體較大。而六月雖無房交會的舉辦，但在住宅市場連續(xù)五月放量，全國、地方樓市成交紛紛放量、成交均價普片上漲的大背景下，本地投資性需求、改善性需求、首次置業(yè)等多種需求交錯，置業(yè)者按耐不住，紛紛入市，導致本月成交依舊保持高位。其次是中大戶型下降較為明顯，主要為連續(xù)數(shù)月釋放以及本月吳中和新區(qū)房交會結束雙重影響。五、成交均價分析圖265 ： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交均價走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%；自09年1月以來，住宅成交均價整體呈直線上升趨勢，除因結構性改善性產品放量成交拉動外，本月出現(xiàn)了不少樓盤漲價現(xiàn)象，且優(yōu)惠折扣明顯減少，從而推高住宅成交均價。分項目來看，億城新天地今年來，在市場低迷的年初，項目二期開盤來，完全擺脫了一期價格企高的影響。具體來看，國際城市花園自上市以來一直未打開局面，除了07年超高位拿地導致售價偏高外，項目產品定位也有所偏頗，定位的中小戶型雖然可以提高單價，降低總價，但由于區(qū)域客源主要來自周遍拆遷，對價格企高的小戶型從購買力和需求上都相對較弱。第九章、產品分析一、產品綜述09年6月蘇州房地產市場中產品并未發(fā)生太大的變化，6月主要以存量銷售為主。特色樓盤推薦n 合景峰匯國際贈送挑高6米空中合院合景峰匯國際位于相城區(qū)行政中心板塊，占據(jù)城市傳統(tǒng)中軸線人民路，項目北臨可容納10萬人的市場活動廣場—活力島，周邊配套醫(yī)療、教育、生活配套較為齊全，另外，南面萬達廣場的運營及自身30萬平米的商業(yè)，充分滿足了業(yè)主的需求；隨著，廣濟路北沿及人民路北沿的開通，交通進一步便捷，也縮短了與觀前及石路商圈的距離。 奇數(shù)層產品在附送面積設計上包括空中合院、主臥飄窗、L型轉角飄窗等。216。組團內形成半圍合空間，在空間上形成各自特征，避免了兵營式社區(qū)布局導致的雷同心理，整個社區(qū)形成大環(huán)境社區(qū)環(huán)境組團環(huán)境入戶環(huán)境室內環(huán)境的五重環(huán)境系統(tǒng)。u 景觀設計：現(xiàn)代風景VS 英倫風情石湖華城水景成為整個社區(qū)景觀設計的靈魂，南北向的入口大道則是另一個重點，該景觀主軸南北長約200米，連接入口和中心會所，道路寬度26米，為景觀設計留下更豐富的空間，林蔭大道的入口強化私家住區(qū)的私密性和尊貴感；另外，城市道路（小石湖風景區(qū)）社區(qū)入口廣場社區(qū)景觀道路風景組團風景廳室的“五重風景”、“四層空間”為住戶營造出一個美麗富有生活情趣的高品質人文社區(qū)氛圍，展現(xiàn)“生態(tài)、陽光、健康、知性”的“風景社區(qū)”。u 總結通過石湖華城和新城金郡兩個同區(qū)位項目比較，可總結出如下特點，石湖華城項目作為板塊內較早的項目，早在05年久已開始銷售，另外，吳中地產生根在吳中區(qū)，開發(fā)商口碑在蘇州較好，項目質量可以得到保證，截止到目前為止，項目整體實景已經(jīng)呈現(xiàn)，而且一、二期業(yè)主已基本入住，從而也使得三、四期的銷售較好，在08年市場低迷的情況下，該項目銷售依然是區(qū)域的領跑者；新城金郡項目早在08年久開始蓄水，一直到09年3月才開盤，蓄水期長達1年，首次推出房源開盤當天基本售罄，另外，項目產品主要以小面積為主，價格在同區(qū)域也較低，因此吸引了大量的年輕置業(yè)者，同過對新城金郡項目的分析，可以看出，銷售的成功首先取決于項目推出時間節(jié)點的把握；其次取決于首批入市項目的價格定位；其三取決于項目產品的設計是否符合市場主流客群的需求，以上三點對銷售業(yè)績的好壞起到至關重要的作用。契稅全免（針對一次性付款客戶，總房款折扣4%）；從三大主流媒體的投放比例看，蘇州日報為各項目投放的主流媒體，本月城市商報及姑蘇晚報廣告投放金額有所下降，其中城市商報投放金額下降幅度較大，%。216。招商小石城項目為越溪板塊超大型綜合社區(qū)，一期推出的主要為疊加和聯(lián)排別墅產品，面對的主要客戶年齡段在3550歲之間，多為有子女的家庭，此次活動的舉辦不僅可以使大人得到娛樂，也讓小朋友等到了狂歡。抽獎活動惠澤云錦城惠澤置業(yè)6月1日6月30日下定并簽約客戶，均可享受96折優(yōu)惠，即五重優(yōu)惠大禮：%；%；%；%；梧桐花園廣大置業(yè)交納誠意金10000元抵20000元山水映象中銳地產開盤當天購買可享受98折總價再減1萬元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設隆重巨獻2萬共享20萬“友情居計劃”，凡到現(xiàn)場分別交納1萬誠意金的一組朋友客戶，最終可共享價值20萬的購房特惠，內含購車位、購房雙優(yōu)惠以及開盤大禮等青山綠庭科技城發(fā)展有限公司預約即享受100元/平米優(yōu)惠并由開發(fā)商補貼契稅香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預約客戶存2萬元建設銀行存單即可享受“存2萬抵3萬”優(yōu)惠石湖華城吳中地產預約付20000元定金最高可抵30000元。部分項目的大幅提價和部分高端物業(yè)集中成交促使房價提升。石湖華城景觀效果圖 新城金郡景觀效果圖 共性：兩者的景觀設計都注重內部水景的運用。u 建筑風格：多種建筑風格相混合石湖華城普通公寓中多層和花園洋房的建筑立面采用現(xiàn)代主義的風格，小高層和高層的建筑立面采用現(xiàn)代簡約的風格；而106套別墅均采用英倫風格，與普通公寓在建筑風格上區(qū)分開來，也體現(xiàn)了品質的高貴。兩個項目無論在區(qū)位方面還是在項目量體及物業(yè)形態(tài)方面相似度較高，部分物業(yè)建筑風格相似；但兩者也有不同點，首先，多層公寓為現(xiàn)代主義建筑風格，小高層、高層建筑風格為現(xiàn)代簡約，而別墅為英倫風格；新城金郡小高層、高層建筑風格為新古典主義，聯(lián)排別墅為英倫建筑風格；兩個項目在規(guī)劃上有所不同，石湖華城整體規(guī)劃為組團式規(guī)劃，整個社區(qū)氛圍12個組團，而新城金郡整體規(guī)劃為半圍合式規(guī)劃，小高層、高層排布在社區(qū)西面，東面為低層建筑，呈現(xiàn)出西高東低的半圍合狀。216。著名開發(fā)商項目n 中海御湖熙岸中海御湖熙岸項目總占地26萬㎡，總建面積26萬平米，規(guī)劃雙拼別墅、聯(lián)排別墅、小高層及高層等物業(yè)形態(tài)。n 熱銷產品—雅戈爾太陽城銷售狀況：該項目為雅戈爾置業(yè)在蘇城的第二個項目，繼雅戈爾未來城房源的不斷消化，近100萬方的雅戈爾太陽城一期傳出了銷售捷報；雅戈爾太陽城是一個集多層、小高層、高層、低層及疊加別墅為一體的混合型社區(qū)，該項目于09年5月28日開盤，首次推出444套（銷控40套）房源，產品包括87㎡的二房、88㎡的小三房及117120㎡的“2+1”房型；開盤當天來人600多組，成交均價5450元/㎡（折后價）；09年6月27日該項目加推278套房源，均價5800元/㎡。水巷鄰里花園是晉合在金雞湖西開發(fā)的高端樓盤，項目傳承了一貫精品戰(zhàn)略，但產品開發(fā)、規(guī)劃設計很能籠絡蘇州客源，主要價格定位超高，面積大，雖有較好的資源占有但絕不是高端資源占有。另外，新區(qū)長久消化能力弱的特點今年也得到體現(xiàn)，供應一直遠大于需求，各項目十分被動，但5月來，高新區(qū)政府聯(lián)合各開發(fā)商進行集中促銷，政府免稅，企業(yè)讓利，使得高新區(qū)在最近2個月銷售十分火爆，在這樣的大背景下，項目依托強大的營銷攻勢取得了較好的業(yè)績。除此以外，區(qū)域產業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導入了大量剛性需求，這為多盤同時爆發(fā)奠定基礎，當伴隨著價格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購買的必由之路。供求對比分析n 供應總量對比分析表2615：蘇州市商品住宅市場6月供求總量分析物業(yè)類型供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比普通公寓別墅合計 資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) ㎡，㎡，本月供求比為1：，市場格局表現(xiàn)為供遠小于求之勢，從物業(yè)類型供應看，公寓和別墅均表現(xiàn)為供不應求之勢。高新區(qū)和吳中區(qū)在上月房交會后，在優(yōu)惠大幅減少的限定下，成交也快速下降，尤其是吳中區(qū)別墅成交下降幅度較為明顯。90100㎡供應房源來自園區(qū)的水墨三十度、雅戈爾太陽城、中海國際社區(qū)、億城新天地，相城區(qū)的合景峰匯、古城區(qū)的世茂運河城等熱銷項目。 供應結構分析n 區(qū)域供應結構分析表263： 2009年6蘇州住宅市場區(qū)域供應結構物業(yè)類型供應面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加主城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%總計%%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 本月供應已出現(xiàn)第三月下滑，單就區(qū)域看，各區(qū)域表現(xiàn)不盡相同。就單月供求比而言，本月市場依舊供小于求。地塊流標率分析本月出讓地塊全部成交，無流標。二、本月土地成交分析地塊成交走勢圖圖251：蘇州市08年1月至09年6月土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)本月共成交經(jīng)營性用地8幅，㎡，㎡。時間上看已進入傳統(tǒng)的房產淡季，市場供應出現(xiàn)較大幅度下降，成交量雖有所減少，但依舊維持在高位。但隨著樓市利好政策不斷出臺，竣工面積開始回升。五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年5月社會消費品零售總額增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年蘇州社會消費品零售總額保持了24%以上的快速增長態(tài)勢，進入4月份后社會消費品零售總額增長有所放緩，整體呈下降趨勢。二、工業(yè)經(jīng)濟企穩(wěn)，但基礎依舊薄弱圖122：2008年2月2009年5月蘇州工業(yè)增加值增幅走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：08年17月蘇州工業(yè)增長較為穩(wěn)定，月度增加值保持了15%以上。易居視點：由于我國一二三線城市發(fā)展水平相差較大，而房價水平則差距更大，地價對某些城市或區(qū)域的房價起到主導作用，但從整體上看，對樓市起決定作用應為供求關系。 資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)二、市政動態(tài)蘇州軌道交通2號線年內開工 計劃2014年6月建成蘇州輕軌1號線建設正在如火如荼進行之中，而備受市民關注的輕軌2號線的各項準備工作也已順利開展，并將于年內正式開工，計劃于2014年6月建成。另遠湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內產業(yè)低購買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產業(yè)人口需求，產品匹配度較高。 詳情請見P48易居視點：下半年蘇城住宅供應依然充足6月蘇城住宅供應已連續(xù)第三個月下降，一是住宅市場成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預期，造成工程進度階段供應不上。2009年6月蘇州市場月報2009年6月蘇州市場月報上海克而瑞信息技術有限公司蘇州易居房地產研究院2009年6月本月導讀： 4易居視點： 6數(shù)字樓市： 7關注樓盤： 8第一篇 市場背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策法規(guī) 9二、市政動態(tài) 9三、市場資訊 10第二章、經(jīng)濟環(huán)境 12一、GDP增速五年來首次跌破15% 12二、工業(yè)經(jīng)濟企穩(wěn)，但基礎依舊薄弱 12三、進出口仍處低谷，外貿形勢依然嚴峻 13四、固定資產投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟復蘇 13五、社會零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費日趨活躍 14第三章、房地產投資 15一、開發(fā)投資額低位徘徊，增加未來市場供應不足風險 15二、房