【正文】 空間結(jié)構(gòu)，在交通組織上構(gòu)筑三層次、三環(huán)線的交通分流框架，成為蘇城北面又一交通樞紐中心。據(jù)市住房保障管理中心介紹，參加本次搖號(hào)配租廉租住房的對(duì)象是本市中心城區(qū)(平江、滄浪、金閶區(qū))范圍內(nèi)，其中包括2004年底之前已經(jīng)批準(zhǔn)享受租房補(bǔ)貼的低保無(wú)自有住房1人戶，以及2007年底之前經(jīng)登報(bào)公示、或經(jīng)市勞動(dòng)部門傷殘鑒定確認(rèn)符合優(yōu)先配房條件的低保1人戶。但在08年下半年9月受金融危機(jī)而導(dǎo)致的外需進(jìn)一步緊縮，對(duì)外貿(mào)易出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，1012月對(duì)外貿(mào)易下滑趨勢(shì)更加明顯。%，%，房地產(chǎn)投資與住宅投資持續(xù)下降，將對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)形成隱患，導(dǎo)致供不應(yīng)求，引起新一輪市場(chǎng)泡沫。而上半年多輪房交會(huì)帶動(dòng)，加之政府給予免契優(yōu)惠，使得市場(chǎng)人氣旺盛，成交極其活躍15月，%，%。圖244：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析㎡，%，隨著市場(chǎng)成交量的急劇放大，成交價(jià)格快速抬升，市場(chǎng)已有個(gè)別樓盤(pán)漲價(jià)走向樓盤(pán)普漲，主導(dǎo)價(jià)格因素受供求關(guān)系，市場(chǎng)有效供應(yīng)不足是導(dǎo)致價(jià)格上漲的主要因素。圖253： 蘇州市09年6月土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊區(qū)域來(lái)看，本月集中園區(qū)和吳中，分別占成交幅數(shù)的62%和25%。 本月供應(yīng)已連續(xù)第三個(gè)月下降，一是住宅市場(chǎng)成交連續(xù)多月火爆，超出開(kāi)發(fā)商預(yù)期，造成工程進(jìn)度供應(yīng)不上。圖262 ：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供求情況比對(duì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析圖262：2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，較上月明顯回落，%。n 供應(yīng)物業(yè)類型分析表264：2009年6月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)類型分析物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）面積配比環(huán)比增加別墅%%普通公寓%%總計(jì)%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月普通供應(yīng)較上月出現(xiàn)一定幅度的上漲，而別墅本月供應(yīng)下降幅度明顯，因五月招商小石城、新創(chuàng)大河山新項(xiàng)目入市，別墅量體較大。而六月雖無(wú)房交會(huì)的舉辦，但在住宅市場(chǎng)連續(xù)五月放量，全國(guó)、地方樓市成交紛紛放量、成交均價(jià)普片上漲的大背景下，本地投資性需求、改善性需求、首次置業(yè)等多種需求交錯(cuò)，置業(yè)者按耐不住，紛紛入市，導(dǎo)致本月成交依舊保持高位。其次是中大戶型下降較為明顯，主要為連續(xù)數(shù)月釋放以及本月吳中和新區(qū)房交會(huì)結(jié)束雙重影響。五、成交均價(jià)分析圖265 ： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，%，%；自09年1月以來(lái)，住宅成交均價(jià)整體呈直線上升趨勢(shì)，除因結(jié)構(gòu)性改善性產(chǎn)品放量成交拉動(dòng)外，本月出現(xiàn)了不少樓盤(pán)漲價(jià)現(xiàn)象，且優(yōu)惠折扣明顯減少，從而推高住宅成交均價(jià)。分項(xiàng)目來(lái)看，億城新天地今年來(lái)，在市場(chǎng)低迷的年初，項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)來(lái)，完全擺脫了一期價(jià)格企高的影響。具體來(lái)看，國(guó)際城市花園自上市以來(lái)一直未打開(kāi)局面，除了07年超高位拿地導(dǎo)致售價(jià)偏高外，項(xiàng)目產(chǎn)品定位也有所偏頗，定位的中小戶型雖然可以提高單價(jià)，降低總價(jià)，但由于區(qū)域客源主要來(lái)自周遍拆遷，對(duì)價(jià)格企高的小戶型從購(gòu)買力和需求上都相對(duì)較弱。第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述09年6月蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)品并未發(fā)生太大的變化，6月主要以存量銷售為主。特色樓盤(pán)推薦n 合景峰匯國(guó)際贈(zèng)送挑高6米空中合院合景峰匯國(guó)際位于相城區(qū)行政中心板塊，占據(jù)城市傳統(tǒng)中軸線人民路，項(xiàng)目北臨可容納10萬(wàn)人的市場(chǎng)活動(dòng)廣場(chǎng)—活力島，周邊配套醫(yī)療、教育、生活配套較為齊全，另外，南面萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)及自身30萬(wàn)平米的商業(yè)，充分滿足了業(yè)主的需求；隨著，廣濟(jì)路北沿及人民路北沿的開(kāi)通，交通進(jìn)一步便捷，也縮短了與觀前及石路商圈的距離。 奇數(shù)層產(chǎn)品在附送面積設(shè)計(jì)上包括空中合院、主臥飄窗、L型轉(zhuǎn)角飄窗等。216。組團(tuán)內(nèi)形成半圍合空間，在空間上形成各自特征，避免了兵營(yíng)式社區(qū)布局導(dǎo)致的雷同心理，整個(gè)社區(qū)形成大環(huán)境社區(qū)環(huán)境組團(tuán)環(huán)境入戶環(huán)境室內(nèi)環(huán)境的五重環(huán)境系統(tǒng)。u 景觀設(shè)計(jì)：現(xiàn)代風(fēng)景VS 英倫風(fēng)情石湖華城水景成為整個(gè)社區(qū)景觀設(shè)計(jì)的靈魂，南北向的入口大道則是另一個(gè)重點(diǎn)，該景觀主軸南北長(zhǎng)約200米，連接入口和中心會(huì)所，道路寬度26米，為景觀設(shè)計(jì)留下更豐富的空間，林蔭大道的入口強(qiáng)化私家住區(qū)的私密性和尊貴感；另外，城市道路（小石湖風(fēng)景區(qū)）社區(qū)入口廣場(chǎng)社區(qū)景觀道路風(fēng)景組團(tuán)風(fēng)景廳室的“五重風(fēng)景”、“四層空間”為住戶營(yíng)造出一個(gè)美麗富有生活情趣的高品質(zhì)人文社區(qū)氛圍，展現(xiàn)“生態(tài)、陽(yáng)光、健康、知性”的“風(fēng)景社區(qū)”。u 總結(jié)通過(guò)石湖華城和新城金郡兩個(gè)同區(qū)位項(xiàng)目比較，可總結(jié)出如下特點(diǎn)，石湖華城項(xiàng)目作為板塊內(nèi)較早的項(xiàng)目，早在05年久已開(kāi)始銷售，另外，吳中地產(chǎn)生根在吳中區(qū)，開(kāi)發(fā)商口碑在蘇州較好，項(xiàng)目質(zhì)量可以得到保證，截止到目前為止，項(xiàng)目整體實(shí)景已經(jīng)呈現(xiàn)，而且一、二期業(yè)主已基本入住，從而也使得三、四期的銷售較好，在08年市場(chǎng)低迷的情況下，該項(xiàng)目銷售依然是區(qū)域的領(lǐng)跑者；新城金郡項(xiàng)目早在08年久開(kāi)始蓄水，一直到09年3月才開(kāi)盤(pán)，蓄水期長(zhǎng)達(dá)1年，首次推出房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本售罄，另外，項(xiàng)目產(chǎn)品主要以小面積為主，價(jià)格在同區(qū)域也較低，因此吸引了大量的年輕置業(yè)者，同過(guò)對(duì)新城金郡項(xiàng)目的分析，可以看出，銷售的成功首先取決于項(xiàng)目推出時(shí)間節(jié)點(diǎn)的把握；其次取決于首批入市項(xiàng)目的價(jià)格定位；其三取決于項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)主流客群的需求，以上三點(diǎn)對(duì)銷售業(yè)績(jī)的好壞起到至關(guān)重要的作用。契稅全免（針對(duì)一次性付款客戶，總房款折扣4%）；從三大主流媒體的投放比例看，蘇州日?qǐng)?bào)為各項(xiàng)目投放的主流媒體，本月城市商報(bào)及姑蘇晚報(bào)廣告投放金額有所下降，其中城市商報(bào)投放金額下降幅度較大，%。216。招商小石城項(xiàng)目為越溪板塊超大型綜合社區(qū)，一期推出的主要為疊加和聯(lián)排別墅產(chǎn)品，面對(duì)的主要客戶年齡段在3550歲之間，多為有子女的家庭，此次活動(dòng)的舉辦不僅可以使大人得到娛樂(lè)，也讓小朋友等到了狂歡。抽獎(jiǎng)活動(dòng)惠澤云錦城惠澤置業(yè)6月1日6月30日下定并簽約客戶，均可享受96折優(yōu)惠，即五重優(yōu)惠大禮：%；%；%；%；梧桐花園廣大置業(yè)交納誠(chéng)意金10000元抵20000元山水映象中銳地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)買可享受98折總價(jià)再減1萬(wàn)元的優(yōu)惠IALA自由水岸棲霞建設(shè)隆重巨獻(xiàn)2萬(wàn)共享20萬(wàn)“友情居計(jì)劃”，凡到現(xiàn)場(chǎng)分別交納1萬(wàn)誠(chéng)意金的一組朋友客戶，最終可共享價(jià)值20萬(wàn)的購(gòu)房特惠，內(nèi)含購(gòu)車位、購(gòu)房雙優(yōu)惠以及開(kāi)盤(pán)大禮等青山綠庭科技城發(fā)展有限公司預(yù)約即享受100元/平米優(yōu)惠并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼契稅香城花園頤園常發(fā)置業(yè)預(yù)約客戶存2萬(wàn)元建設(shè)銀行存單即可享受“存2萬(wàn)抵3萬(wàn)”優(yōu)惠石湖華城吳中地產(chǎn)預(yù)約付20000元定金最高可抵30000元。部分項(xiàng)目的大幅提價(jià)和部分高端物業(yè)集中成交促使房?jī)r(jià)提升。石湖華城景觀效果圖 新城金郡景觀效果圖 共性：兩者的景觀設(shè)計(jì)都注重內(nèi)部水景的運(yùn)用。u 建筑風(fēng)格：多種建筑風(fēng)格相混合石湖華城普通公寓中多層和花園洋房的建筑立面采用現(xiàn)代主義的風(fēng)格，小高層和高層的建筑立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格；而106套別墅均采用英倫風(fēng)格，與普通公寓在建筑風(fēng)格上區(qū)分開(kāi)來(lái)，也體現(xiàn)了品質(zhì)的高貴。兩個(gè)項(xiàng)目無(wú)論在區(qū)位方面還是在項(xiàng)目量體及物業(yè)形態(tài)方面相似度較高，部分物業(yè)建筑風(fēng)格相似；但兩者也有不同點(diǎn)，首先，多層公寓為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，小高層、高層建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，而別墅為英倫風(fēng)格；新城金郡小高層、高層建筑風(fēng)格為新古典主義，聯(lián)排別墅為英倫建筑風(fēng)格；兩個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃上有所不同，石湖華城整體規(guī)劃為組團(tuán)式規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)氛圍12個(gè)組團(tuán)，而新城金郡整體規(guī)劃為半圍合式規(guī)劃，小高層、高層排布在社區(qū)西面，東面為低層建筑，呈現(xiàn)出西高東低的半圍合狀。216。著名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目n 中海御湖熙岸中海御湖熙岸項(xiàng)目總占地26萬(wàn)㎡，總建面積26萬(wàn)平米，規(guī)劃雙拼別墅、聯(lián)排別墅、小高層及高層等物業(yè)形態(tài)。n 熱銷產(chǎn)品—雅戈?duì)柼?yáng)城銷售狀況：該項(xiàng)目為雅戈?duì)栔脴I(yè)在蘇城的第二個(gè)項(xiàng)目，繼雅戈?duì)栁磥?lái)城房源的不斷消化，近100萬(wàn)方的雅戈?duì)柼?yáng)城一期傳出了銷售捷報(bào)；雅戈?duì)柼?yáng)城是一個(gè)集多層、小高層、高層、低層及疊加別墅為一體的混合型社區(qū)，該項(xiàng)目于09年5月28日開(kāi)盤(pán)，首次推出444套（銷控40套）房源，產(chǎn)品包括87㎡的二房、88㎡的小三房及117120㎡的“2+1”房型；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天來(lái)人600多組，成交均價(jià)5450元/㎡（折后價(jià)）；09年6月27日該項(xiàng)目加推278套房源，均價(jià)5800元/㎡。水巷鄰里花園是晉合在金雞湖西開(kāi)發(fā)的高端樓盤(pán)，項(xiàng)目傳承了一貫精品戰(zhàn)略，但產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)很能籠絡(luò)蘇州客源，主要價(jià)格定位超高，面積大，雖有較好的資源占有但絕不是高端資源占有。另外，新區(qū)長(zhǎng)久消化能力弱的特點(diǎn)今年也得到體現(xiàn)，供應(yīng)一直遠(yuǎn)大于需求，各項(xiàng)目十分被動(dòng)，但5月來(lái)，高新區(qū)政府聯(lián)合各開(kāi)發(fā)商進(jìn)行集中促銷，政府免稅，企業(yè)讓利，使得高新區(qū)在最近2個(gè)月銷售十分火爆，在這樣的大背景下，項(xiàng)目依托強(qiáng)大的營(yíng)銷攻勢(shì)取得了較好的業(yè)績(jī)。除此以外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群較為集中，近年隨著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，已經(jīng)導(dǎo)入了大量剛性需求，這為多盤(pán)同時(shí)爆發(fā)奠定基礎(chǔ)，當(dāng)伴隨著價(jià)格上漲的聲音不斷，快速出手成為這些人群購(gòu)買的必由之路。供求對(duì)比分析n 供應(yīng)總量對(duì)比分析表2615：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月供求總量分析物業(yè)類型供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）供求比普通公寓別墅合計(jì) 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ㎡，㎡，本月供求比為1：，市場(chǎng)格局表現(xiàn)為供遠(yuǎn)小于求之勢(shì)，從物業(yè)類型供應(yīng)看，公寓和別墅均表現(xiàn)為供不應(yīng)求之勢(shì)。高新區(qū)和吳中區(qū)在上月房交會(huì)后，在優(yōu)惠大幅減少的限定下，成交也快速下降，尤其是吳中區(qū)別墅成交下降幅度較為明顯。90100㎡供應(yīng)房源來(lái)自園區(qū)的水墨三十度、雅戈?duì)柼?yáng)城、中海國(guó)際社區(qū)、億城新天地，相城區(qū)的合景峰匯、古城區(qū)的世茂運(yùn)河城等熱銷項(xiàng)目。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n 區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析表263： 2009年6蘇州住宅市場(chǎng)區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）面積配比環(huán)比增加主城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%總計(jì)%%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月供應(yīng)已出現(xiàn)第三月下滑，單就區(qū)域看，各區(qū)域表現(xiàn)不盡相同。就單月供求比而言，本月市場(chǎng)依舊供小于求。地塊流標(biāo)率分析本月出讓地塊全部成交，無(wú)流標(biāo)。二、本月土地成交分析地塊成交走勢(shì)圖圖251：蘇州市08年1月至09年6月土地市場(chǎng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月共成交經(jīng)營(yíng)性用地8幅，㎡，㎡。時(shí)間上看已進(jìn)入傳統(tǒng)的房產(chǎn)淡季，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)較大幅度下降，成交量雖有所減少，但依舊維持在高位。但隨著樓市利好政策不斷出臺(tái)，竣工面積開(kāi)始回升。五、社會(huì)零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費(fèi)日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持了24%以上的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入4月份后社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)有所放緩，整體呈下降趨勢(shì)。二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱圖122：2008年2月2009年5月蘇州工業(yè)增加值增幅走勢(shì)圖資料來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年17月蘇州工業(yè)增長(zhǎng)較為穩(wěn)定，月度增加值保持了15%以上。易居視點(diǎn)：由于我國(guó)一二三線城市發(fā)展水平相差較大，而房?jī)r(jià)水平則差距更大，地價(jià)對(duì)某些城市或區(qū)域的房?jī)r(jià)起到主導(dǎo)作用，但從整體上看，對(duì)樓市起決定作用應(yīng)為供求關(guān)系。 資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市政動(dòng)態(tài)蘇州軌道交通2號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工 計(jì)劃2014年6月建成蘇州輕軌1號(hào)線建設(shè)正在如火如荼進(jìn)行之中，而備受市民關(guān)注的輕軌2號(hào)線的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作也已順利開(kāi)展，并將于年內(nèi)正式開(kāi)工，計(jì)劃于2014年6月建成。另遠(yuǎn)湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購(gòu)買力人口，而這些樓盤(pán)多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。 詳情請(qǐng)見(jiàn)P48易居視點(diǎn)：下半年蘇城住宅供應(yīng)依然充足6月蘇城住宅供應(yīng)已連續(xù)第三個(gè)月下降，一是住宅市場(chǎng)成交連續(xù)多月火爆，超出開(kāi)發(fā)商預(yù)期，造成工程進(jìn)度階段供應(yīng)不上。2009年6月蘇州市場(chǎng)月報(bào)2009年6月蘇州市場(chǎng)月報(bào)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司蘇州易居房地產(chǎn)研究院2009年6月本月導(dǎo)讀： 4易居視點(diǎn)： 6數(shù)字樓市： 7關(guān)注樓盤(pán)： 8第一篇 市場(chǎng)背景篇 9第一章、政策資訊 9一、政策法規(guī) 9二、市政動(dòng)態(tài) 9三、市場(chǎng)資訊 10第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 12一、GDP增速五年來(lái)首次跌破15% 12二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱 12三、進(jìn)出口仍處低谷，外貿(mào)形勢(shì)依然嚴(yán)峻 13四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 13五、社會(huì)零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費(fèi)日趨活躍 14第三章、房地產(chǎn)投資 15一、開(kāi)發(fā)投資額低位徘徊，增加未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)不足風(fēng)險(xiǎn) 15二、房