【正文】 、GPS測(cè)量等方法實(shí)施。 有建筑施工圖的竣工房屋，實(shí)測(cè)層高平均值與設(shè)計(jì)值之差在177。對(duì)未實(shí)測(cè)的其它一般地界點(diǎn)，可采用圖解法進(jìn)行坐標(biāo)解算，（D小于10米按10米計(jì)）。(3) 建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻，處理原則與（1）、（2）條相同。房屋實(shí)際邊長(zhǎng)為不含裝飾貼面和抹灰厚度的長(zhǎng)度。(6) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。(13) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(4) 有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(5) 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)不計(jì)算建筑面積。 (1) 層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，（圖41）。、露臺(tái)(1) 陽臺(tái)按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽臺(tái)、凹陽臺(tái)。圖44(5) 對(duì)復(fù)合型陽臺(tái)（圖44），其凸出部分按凸陽臺(tái)相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積，對(duì)凹入部分按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積：A. ，其凹入部分無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積面積。圖45。(15) 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺(tái)，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。(4) 與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積（圖48）。(2) 室外樓梯最上層樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計(jì)算建筑面積。(3) 外走廊按其開敞側(cè)是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)劃分為有柱走廊和無柱走廊（圖49）：A. 有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊；B. 僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；C. 柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時(shí)，該走廊可視為無柱走廊；D. 由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計(jì)算建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計(jì)算該連廊的高度。(7) 與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。凸窗的窗臺(tái)臺(tái)面應(yīng)為窗體的支撐面。 圖415 幾類特殊窗體及其層高計(jì)算示例 (7) 普通凸窗向陽臺(tái)或花池內(nèi)突出時(shí)，凸窗所占用的陽臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽臺(tái)或花池的建筑面積，圖416。(7) 四面由建筑圍成，中間設(shè)置有蓋采光井，且為多戶共用的，此有蓋采光井或有蓋天井不計(jì)算建筑面積。(1) 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。圖419。(2) 屋頂水箱間與屋面或與電梯機(jī)房的屋面之間設(shè)有架空隔層（含封閉或半封閉隔層），當(dāng)隔層的外圍（外墻）水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時(shí)，不論隔層的層高如何，均將其與水箱間一起按一個(gè)水箱間計(jì)算建筑面積；當(dāng)隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積，則隔層須單獨(dú)計(jì)算建筑面積,并列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。(7) 地面以上為本棟服務(wù)的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等。，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時(shí)，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計(jì)算該棟的建筑面積，不需進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。(3) 功能區(qū)公共面積：指專為一棟建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?3) 經(jīng)主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖中，如有公共建筑空間范圍界限不清、未標(biāo)注功能名稱、服務(wù)范圍不明確等情況時(shí)，均需由建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位以書面形式共同確認(rèn)，必要時(shí)還需由審圖單位蓋章確認(rèn)。：可以通過優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)低的公用建筑空間，而不可以先通過優(yōu)先級(jí)低的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間。(3) 如果連接多座塔樓的大型裙樓，一部分為停車庫(kù)和設(shè)備用房，一部分為商業(yè)或其它功能的建筑空間，則與商業(yè)或其它功能建筑空間無關(guān)的各座塔樓及在裙樓中的相應(yīng)部分各自作為獨(dú)立一“棟”，而由商業(yè)或其它功能建筑空間連接的其它一個(gè)或多個(gè)塔樓作為另一“棟”。(1) 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半下室定義時(shí)，即視為半地下層。(2) 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的非專用梯為室內(nèi)非專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專用梯為室外非專用梯。圖423?！笆褂谩辈糠纸ㄖ奶變?nèi)建筑面積為各塔樓專有建筑面積總和，“不使用”部分建筑的套內(nèi)建筑面積為該裙樓內(nèi)除多個(gè)室內(nèi)樓（電）梯間以外的建筑面積總和。 (4) 通往地下各層的電梯間，當(dāng)其通過半地下室時(shí)，如半地下室屬不計(jì)容積率建筑面積，那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計(jì)入不分?jǐn)偣妹娣e；如地下室為計(jì)容積率建筑面積，則梯間面積與半地下室中其它公用面積一起計(jì)入應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e。、雨蓬(1) 為一戶獨(dú)立設(shè)置的門廊、雨蓬，計(jì)建筑面積的，其建筑面積計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積中。(3) 在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置或不規(guī)則設(shè)置的公共花園、公共陽臺(tái)，計(jì)算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。為一棟房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；在一棟建筑之外獨(dú)立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。(2) 屬于一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人的一棟房屋，可以不取外半墻。圖426：(1) 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線之外，并成為公共道路街巷通行的部分，均不計(jì)算建筑面積。，變更測(cè)繪應(yīng)采用原計(jì)算規(guī)則，但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更范圍內(nèi)部分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；如所有產(chǎn)權(quán)人書面同意，在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時(shí)，也可全部按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行。但新增加（或減少的）套內(nèi)建筑面積需按同功能區(qū)內(nèi)的其它套內(nèi)建筑面積相同的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的公用面積值。 當(dāng)實(shí)地存在加建或違建，如加建或違建部分屬永久性建筑，則加建或違建部分應(yīng)參與重新測(cè)繪與分?jǐn)傆?jì)算；如加建或違建不屬于永久性建筑或無法確認(rèn)是否屬于永久性建筑，則該部分可暫不參與重新測(cè)繪與分?jǐn)傆?jì)算。對(duì)重新測(cè)繪計(jì)算會(huì)引起各分戶建筑面積改變的，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)產(chǎn)權(quán)人出具書面承諾，認(rèn)可新的測(cè)繪數(shù)據(jù)。 《測(cè)繪報(bào)告》均應(yīng)在封面上加注所屬的測(cè)繪類型，即“施工圖測(cè)算”、“預(yù)售測(cè)繪”、“竣工測(cè)繪”、“現(xiàn)狀測(cè)繪”、“變更測(cè)繪”、“分割測(cè)繪”?？梢赃M(jìn)行房號(hào)變更的，須在測(cè)繪說明中予以說明，并建立“房屋新舊房號(hào)對(duì)照表”附于新出具的測(cè)繪報(bào)告中。 早期建設(shè)的住宅樓，當(dāng)設(shè)計(jì)圖紙上設(shè)計(jì)為未封閉陽臺(tái)，現(xiàn)狀測(cè)繪時(shí)發(fā)現(xiàn)系由業(yè)主入住后將陽臺(tái)自行封閉的，可按原設(shè)計(jì)的未封閉陽臺(tái)計(jì)算建筑面積，但開發(fā)商或相關(guān)權(quán)利人應(yīng)提供同意按原設(shè)計(jì)圖計(jì)算陽臺(tái)建筑面積的書面承諾與說明。測(cè)繪部門按一級(jí)房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度和深圳市獨(dú)立坐標(biāo)系分別實(shí)測(cè)產(chǎn)權(quán)地界點(diǎn)的坐標(biāo)，如果深圳市獨(dú)立坐標(biāo)系很難聯(lián)測(cè)時(shí)，可以采用大樓功能區(qū)或樓層平面獨(dú)立坐標(biāo)系。這時(shí)，原建筑部分的面積不變，整棟的建筑面積增加新增建筑空間的面積，如圖51中的斜線部分。 變更測(cè)繪的一般原則 變更測(cè)繪適用于已竣工（建成）且已進(jìn)行過房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算的建筑。、附樓：當(dāng)一棟建筑設(shè)計(jì)為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時(shí)， 該建筑不視為一棟。(3) 宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑，每棟均設(shè)計(jì)有配電室，則每棟的配電室面積均列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。、會(huì)所用房(1) 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其他用品的庫(kù)房、儲(chǔ)藏室、更衣室等。(1) 兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多棟建筑的，架空通廊建筑面積列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。(4) 當(dāng)?shù)谝粚尤繛樯啼?，且各套（戶）均向走廊（或檐廊）開門時(shí)，走廊（或檐廊）計(jì)算建筑面積的，應(yīng)列為第一層各鋪應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。(2) 由室內(nèi)空間或室內(nèi)公共空間進(jìn)入的下地下室的樓（電）梯，按如下不同情況分別處理：A. 如地下室為不計(jì)容積率用途，則下地下室梯從地表處切斷，地下部分的梯間面積計(jì)入地下室，列為不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e；位于一層的梯間面積計(jì)為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，按其在地面以上的相應(yīng)服務(wù)范圍進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。(2) 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的專用梯為室內(nèi)專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的專用梯為室外專用梯。(5) 高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通，這些樓梯的梯間建筑面積應(yīng)作為整棟公用面積，其分?jǐn)偡秶鸀楦?、低區(qū)電梯通過的所有樓層。其中商業(yè)等用途部分的面積計(jì)為專有面積，停車及設(shè)備用房部分的面積計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 (1) 地下室中用作人防、公共設(shè)備用房、公共停車庫(kù)用途部分的建筑面積，均計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。協(xié)議對(duì)產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議，必要時(shí)該分割協(xié)議還需經(jīng)公證。(6) 由于功能設(shè)計(jì)不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積，由相關(guān)多戶進(jìn)行分?jǐn)偂?，在進(jìn)行變更測(cè)繪時(shí)，除非原測(cè)繪中存在重大錯(cuò)誤，否則應(yīng)遵循相同的分?jǐn)傇瓌t。：(1) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿胁糠郑?2) 建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；(3) 建筑物屋面設(shè)置的人防報(bào)警（控制）室等建筑空間；(4) 建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間；(5) 建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間；(6) （）的設(shè)備層。：(3) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁糠?。圖419。(5) 建筑物復(fù)式上空處的內(nèi)半墻計(jì)入上空面積，并按規(guī)定劃分和計(jì)算半外墻建筑面積。(3) 同一樓層既有主墻又有幕墻時(shí)，分以下幾種情況計(jì)算外墻的墻體面積（圖418）：圖418A. 一面外墻，當(dāng)其整跨為幕墻時(shí)，該整跨按幕墻規(guī)定計(jì)算外墻的墻體面積。(3) 多戶共用的煙道應(yīng)作為公用建筑面積。圖414(3) 對(duì)普通凸窗，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑面積。(2) 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，（無圍護(hù)，）不計(jì)算建筑面積。(3) 、雨蓬，無論其是否有柱，均不計(jì)算建筑面積。、電梯前室(1) 樓、電梯前室無論是否直接對(duì)外開敞，均計(jì)算全部建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)。圖49錯(cuò)層建筑樓梯建筑面積計(jì)算圖示(6) 住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于20厘米時(shí)，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、旋轉(zhuǎn)梯的梯間間隔大于40厘米時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。(1) 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。圖45(11) 。(7) 由欄桿分隔但陽臺(tái)板相連的兩個(gè)相鄰陽臺(tái)按一個(gè)陽臺(tái)計(jì)算陽臺(tái)指標(biāo)并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層，且在陽臺(tái)底板至陽臺(tái)上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無水平鏤空樓板，無連接橫梁，沿陽臺(tái)開敞面或主開敞面完全開敞（即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時(shí)，陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積；否則，該陽臺(tái)按一層高對(duì)待，計(jì)算一半建筑面積。(3) 坡屋頂、穹型頂建筑。(9) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計(jì)算建筑面積。(1) 、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計(jì)算建筑面積。(17) 與室內(nèi)任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(9) 挑樓、全封閉的陽臺(tái)、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。(2) 坡屋頂房屋。房屋的屋頂或墻體為向外傾斜的斜面時(shí)，尺寸只量到傾斜底部，向外傾斜部分不計(jì)建筑面積。：(1) 以套內(nèi)建筑面積計(jì)，較差≤％；(2) 以建筑面積計(jì)，較差≤1％ 特別規(guī)定：(1) 住宅或?qū)懽謽菓?yīng)分套或分單元采集；(2) 公用建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；(3) 未分戶分割的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)、廠房的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；(4) 已經(jīng)分割成若干單元的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)、廠房等的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分單元采集，其公用面積邊長(zhǎng)應(yīng)分層采集。 分割測(cè)點(diǎn)須按市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建施圖，在分戶產(chǎn)權(quán)界的拐點(diǎn)或特征點(diǎn)處設(shè)置界址釘，用全站儀布設(shè)導(dǎo)線，以極坐標(biāo)法實(shí)測(cè)重要拐點(diǎn)和關(guān)鍵地界點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，并拍攝現(xiàn)場(chǎng)典型照片存檔以記錄界址釘類型和現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置方式。 層高測(cè)量 在房屋建筑面積竣工測(cè)量時(shí)，必須對(duì)測(cè)繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、插層、地下層、半地下層、架空層等進(jìn)行層高測(cè)量。如圖31所示的AB總邊長(zhǎng),可使用全站儀實(shí)測(cè)A及B點(diǎn)坐標(biāo)后計(jì)算AB邊長(zhǎng)。，若實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與圖紙邊長(zhǎng)之差絕對(duì)值≤（其中D為實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)，以米為單位，D小于10米時(shí)按10米計(jì)）時(shí)，則該房屋的邊長(zhǎng)可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。所出具的測(cè)繪報(bào)告供申請(qǐng)單位用于補(bǔ)辦規(guī)劃及用地手續(xù)、征地拆遷、土地評(píng)估等。 預(yù)售測(cè)繪根據(jù)市政府行政主管部門核發(fā)的“建筑工程規(guī)劃許可證”及經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建設(shè)工程建筑施工圖進(jìn)行，房屋邊長(zhǎng)尺寸取建施圖上的標(biāo)注值。：四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時(shí)中間的空地。：設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。：設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀察周圍情況的建筑空間。：建筑中突出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的平臺(tái)，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動(dòng)之用。：套內(nèi)使用的水平交通空間。：建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。 規(guī)定建筑面積：與市政府行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的計(jì)入容積率的總建筑面積。：依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算。主要用于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考。：房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上