poiaaa不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析-文庫吧在線文庫
【正文】 須給所有人提供同等的購買機(jī)會(huì)，而不應(yīng)在購買機(jī)會(huì)上分先后。所有權(quán)人的這些規(guī)避法律的做法，雖然反映出來的是他們對法律的違反，但同時(shí)也反映了這一制度上存在的缺陷。我們認(rèn)為，目前在我國繼續(xù)確定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)實(shí)際上已經(jīng)不存在了。基礎(chǔ)發(fā)生變化了，再設(shè)定一個(gè)對所有人出賣權(quán)給予限制并嚴(yán)重影響交易安全、交易公平、交易效率的一個(gè)制度，無疑與市場經(jīng)濟(jì)之要求矛盾。因此，筆者建議在制定我國物權(quán)法時(shí)不再規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度。改革開放后，無論是老百姓、企事業(yè)單位還是國家，從私的角度，從公的角度，投在房屋建設(shè)上的資金非常大，社會(huì)上的房產(chǎn)總量已經(jīng)基本上能夠滿足社會(huì)的需要，在有些地區(qū)其供求量甚至于遠(yuǎn)大于需求量。不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)就是此種環(huán)境下產(chǎn)生并發(fā)揮其作用的。豈不是皆大歡喜! 三 我國現(xiàn)在正在起草制定的《物權(quán)法》中是否繼續(xù)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購權(quán)確實(shí)值得斟酌?！ 〉谖?，從糾紛的發(fā)生和解決角度看，很多所有人為了便利、快捷地跟上市場的步伐，避免利益的損失，都極力阻止承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)的行使，采取了一些必要的規(guī)避措施。在這種兩難選擇中，保護(hù)誰為好?我們認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)大家均通過市場進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)。如承租人沒有及時(shí)給予答復(fù)，就會(huì)使出賣人不能抓住最好的時(shí)機(jī)，這無疑最終導(dǎo)致出賣人的最大利益不能及時(shí)得以實(shí)現(xiàn)，甚至于因時(shí)間的延誤使得本可以成交的交易根本得不到實(shí)現(xiàn)。因此出賣者在選擇出賣對象、內(nèi)容、價(jià)款、方式、時(shí)間和地點(diǎn)等的時(shí)候，應(yīng)不受外界的任何影響才對。所謂同等條件，我們認(rèn)為一般是指價(jià)格的等同，即雙方所提供的價(jià)格是相同的。即優(yōu)先購買人認(rèn)購的條件應(yīng)與其它購買人所認(rèn)購的條件完全一致，完全相同，不能有絲毫差異?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題意見》(試行)的第九十二條進(jìn)一步擴(kuò)張了《民法通則》第七十八條規(guī)定的范圍，將共有人的優(yōu)先購買權(quán)擴(kuò)展到共有關(guān)系消滅之后。1988年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則實(shí)施意見(試行)》第118條全盤接受了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定的內(nèi)容，并且進(jìn)一步規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。否則，將承擔(dān)對所有權(quán)人不利的法律后果。只有當(dāng)以下兩種條件同時(shí)具備時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)才會(huì)由一種期待性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性的權(quán)利：第一個(gè)條件是共有人、出租人、承典人明確表示要出賣自己的不動(dòng)產(chǎn)，并現(xiàn)實(shí)地付諸實(shí)施?！ ∫?、 所謂不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)，是指民事主體依照法律的規(guī)定所享有的，在同等條件下優(yōu)先于其它人購買出賣人所出賣的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一種權(quán)利。一旦既成上述民事法律關(guān)系消滅，那么這一特權(quán)也就不復(fù)存在。在買賣關(guān)系中，財(cái)產(chǎn)所有人將自己的財(cái)產(chǎn)出賣，出賣給誰，以什么樣的價(jià)格、在什么時(shí)間出賣，本不應(yīng)受限制，這是完整意義上的出賣權(quán)所必需的。在北京、天津等地人民政府在房產(chǎn)管理方面，也頒布了類似的暫行條例，賦予了房客在房主出賣房屋時(shí)享有優(yōu)先購買的權(quán)利。在該條中規(guī)定“出典人轉(zhuǎn)讓典物所有權(quán)時(shí)，須
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