【正文】 4室設(shè)計(jì)較大氣，符合常規(guī)l 5室（復(fù)式）設(shè)計(jì)過(guò)大，造成部分面積使用上的浪費(fèi)物業(yè)管理管理公司西安紫薇物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)（不含電梯費(fèi)） 車(chē)位配比總6219個(gè)，車(chē)位比為1：，地上3347個(gè)，地下2872個(gè)，花園洋房及TOHO比為1：1車(chē)位價(jià)格出售：810萬(wàn)/輛出租：地上50元，地下150元價(jià)格單價(jià)區(qū)間24003700元總價(jià)區(qū)間銷(xiāo)售情況開(kāi)發(fā)周期同期開(kāi)發(fā)（銷(xiāo)售至今2年多）上市時(shí)間（多層）（小高層、高層）交房時(shí)間（高層）去化量去化速度客源l 以本地人購(gòu)買(mǎi)為主，外地購(gòu)房以陜北地區(qū)居多l(xiāng) 自主為主，投資者甚少營(yíng)銷(xiāo)推廣概念及手段營(yíng)銷(xiāo)思路l 精英 人文 成熟社區(qū)推廣手段l 首付可分期付款（先付首付30%的一半，入住前再付清另一半）l 9層以上可享受99折，15層以上98折l 報(bào)刊媒體為主流l 戶(hù)外硬廣媒體通路l 《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打l 相關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)l 社區(qū)是目前市場(chǎng)上規(guī)模最大的樓盤(pán)，受當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注；l 樓盤(pán)是政府扶持項(xiàng)目，在許多方面享有一定的優(yōu)惠政策；l 大型社區(qū)配套齊全。l 區(qū)域購(gòu)房者將會(huì)以二口和三口之家為主，單身也將有一定占比例。目標(biāo)客源定位區(qū)域分布在本區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)的客源基本以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少。基地四至地塊西臨西萬(wàn)路，北靠西安車(chē)管所，東南2面為規(guī)劃道路。l 功能的分區(qū)雜亂，導(dǎo)致居住的舒適性不高，造成銷(xiāo)售緩慢。l 這與市場(chǎng)單價(jià)區(qū)間基本相符，說(shuō)明目前單價(jià)區(qū)間基本得到區(qū)域客源認(rèn)可。消費(fèi)者房型結(jié)構(gòu)需求分析購(gòu)房者對(duì)房型的選擇如下圖所示：二房占據(jù)主體地位、為53％，其次為三房、占據(jù)35％，這兩者為購(gòu)房者的首選房型。電視：電視頻道有西安都市新家園和金房產(chǎn)。l 銷(xiāo)售價(jià)格西安市住宅市場(chǎng)的價(jià)格集中在32003400元/ m178。 華商報(bào)、西安晚報(bào)是樓盤(pán)推廣的主要手段，其中華商報(bào)比例運(yùn)用面更廣區(qū)域供給產(chǎn)品分析注：以下資料統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于在售樓盤(pán)：城市楓景、楓林綠洲、豪盛時(shí)代華庭及綠地世紀(jì)城。216。表6：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案基本情況樓盤(pán)名稱(chēng)占地面積（平方米）總建面積（平方米）容積率戶(hù)型配比單價(jià)（元/ 平方米）總價(jià)區(qū)間城市楓景 夏日景色（一期）（一 ） ()（4349平米）的1/0/1： 168戶(hù)： 28戶(hù)100平米的2/2/1： 56戶(hù)122140平米的3/2/2： 409戶(hù)160平米的4/2/2： 54戶(hù)小高層：30203530 高層：28503660 小高層：高層：高新楓林綠洲(二期)150萬(wàn)118平米的3/2/2： 96左右戶(hù)149152平米的4/2/2： 96左右167181平米的4/2/3： 184左右、300平米的復(fù)式： 90左右36004600 42．豪盛時(shí)代華城（三期）13萬(wàn)13150平米的3/2/2：184戶(hù)135平米的4/2/2： 46174176平米的 5/2/2： 4634503860 4 世家星城（三期）55萬(wàn)75萬(wàn)102平米的2/2/1；140平米的3/2/2 180平米的復(fù)式 （樓盤(pán)共有7000多戶(hù)，當(dāng)期開(kāi)發(fā)三期戶(hù)數(shù)不詳）均價(jià)2880 綠地世紀(jì)城——仕嘉公寓80萬(wàn)（）998平米的2/2/1： 214戶(hù) 12130平米的 3/2/2： 239154平米的4/2/2： 1817230平米的5/2/3（復(fù)式）： 433004400 紫薇田園都市180萬(wàn)89100平米的2/2/1；135平米的3/2/2；156平米的4/2/2； 180、240平米的5/2/3（復(fù)式）高層戶(hù)型統(tǒng)計(jì)共計(jì)：約3500多套24003700 本案34萬(wàn)2（60平方米左右）的1/1/1； 8%（80－100平方米）的2/2/1； 35%（110135平方米）的3/2/2； 50%（135－150平方米）的3/2/2；5%（150平方米以上）的4/2/2； 2%3500（參考價(jià)）2560萬(wàn)高新楓林綠洲(二期)社區(qū)規(guī)劃：3條步行街 1200米生態(tài)谷 5000平米會(huì)所 1公里林蔭大道產(chǎn)品規(guī)劃：二期由4棟碟式高層 、2棟純復(fù)式樓和1棟板式小高層組成銷(xiāo)售情況：共分五期開(kāi)發(fā)，當(dāng)期開(kāi)發(fā)二期，07年五期全部開(kāi)發(fā)完工上市時(shí)間04．8，去化量58套/月左右，去化速度85%客源： 以當(dāng)?shù)乇臼腥速?gòu)買(mǎi)為主,外地購(gòu)房則以延安(陜北地區(qū))居多；用以自主，投資較少；一般年齡在3045歲購(gòu)買(mǎi)者多營(yíng)銷(xiāo)思路：“生態(tài)谷 純水岸 新街區(qū)生活” “生態(tài) 運(yùn)動(dòng) 教育 陽(yáng)光”推廣手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶(hù)外硬廣優(yōu)勢(shì)： 水景規(guī)劃，迎合市場(chǎng)需求；大型社區(qū)，會(huì)所等相關(guān)配套齊全；電梯型純復(fù)式景觀樓產(chǎn)品，是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)劣勢(shì)： 產(chǎn)品高密度開(kāi)發(fā)，影響居住的采光性；07年全部竣工，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，勢(shì)必給前期入住居民帶來(lái)一定的不便；周遍同期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多，其競(jìng)爭(zhēng)壓力大豪盛時(shí)代華城（三期）社區(qū)規(guī)劃：23000平方米江南山水園林 2000多平方米會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃：共由9棟23樓高層組成，其中三期由3棟高層組成銷(xiāo)售情況：共分三期開(kāi)發(fā)，交房時(shí)間05年底，去化量41套/月， 去化速度89%營(yíng)銷(xiāo)思路：“水岸名邸 一切都是好宅標(biāo)準(zhǔn) 除了價(jià)格”推廣手段：一次性購(gòu)房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶(hù)外硬廣優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，江南園林景觀設(shè)計(jì)具特色；先做景觀后銷(xiāo)售，市場(chǎng)反映效果好劣勢(shì)： 棟距小，低層戶(hù)型采光不夠；部分房型設(shè)計(jì)欠缺合理世家星城（三期）社區(qū)規(guī)劃：2000平方米健身俱樂(lè)部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：三期由10棟小高層、高層組成銷(xiāo)售情況：共分3期開(kāi)發(fā)，當(dāng)期為3期，上市時(shí)間 （內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）；交房時(shí)間05年底客源： 本市居民購(gòu)買(mǎi)為主，異地購(gòu)房為輔；自住居多營(yíng)銷(xiāo)思路：“打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅”推廣手段：“付5萬(wàn)頂7萬(wàn)”活動(dòng)(在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期,只要先付5萬(wàn)元定金,開(kāi)盤(pán)后購(gòu)買(mǎi)可抵消7萬(wàn)元房款)媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢(shì)： 社區(qū)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全；周遍名校多，居住環(huán)境好；借學(xué)校優(yōu)勢(shì)，吸引大量客戶(hù)劣勢(shì)： 產(chǎn)品總體品質(zhì)一般綠地世紀(jì)城——仕嘉公寓社區(qū)規(guī)劃：10萬(wàn)平米綠化；120萬(wàn)平米坡地（9洞高爾夫）；65000水景；商業(yè)街；15000會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、酒店、辦公、會(huì)展中心、酒店式公寓、商業(yè)為一體的綜合社區(qū)；一期由2棟11層、2棟18層及2棟24層的小高層、高層組成銷(xiāo)售情況：共分3期；；；去化量 70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%客源： 以當(dāng)?shù)乇臼腥速?gòu)買(mǎi)為主；自主居多；投資占有一定比例營(yíng)銷(xiāo)思路：“120萬(wàn)平米 首席國(guó)際親水社區(qū)” “西安高新中央商務(wù)區(qū)”推廣手段：一次性購(gòu)房可享受9899折優(yōu)惠；報(bào)刊媒體推廣為主；戶(hù)外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；綠地主頁(yè)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)： 知名企業(yè)樓盤(pán)，名牌效益明顯；社區(qū)內(nèi)部配套齊全，有商業(yè)街、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等多項(xiàng)設(shè)施；房型設(shè)計(jì)普遍較好，南北通透、采光足，戶(hù)戶(hù)全明設(shè)計(jì)；大量水系景觀的營(yíng)造，受到眾多市民的追捧劣勢(shì)： 因西安當(dāng)?shù)氐臍夂蛴绊?，設(shè)露天式陽(yáng)臺(tái)，肯能會(huì)造成房屋內(nèi)塵土較多的現(xiàn)象；區(qū)域內(nèi)雷同性產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)力較大紫薇田園都市社區(qū)規(guī)劃：5萬(wàn)多平方米的中央綠地廣場(chǎng)；14萬(wàn)平方米俱樂(lè)部產(chǎn)品規(guī)劃：有多層、小高層、高層、花園洋房、TOHO及老年公寓構(gòu)成銷(xiāo)售情況：同期開(kāi)發(fā)（銷(xiāo)售至今2年多）；（多層），（小高層、高層）；（高層）客源： 以本地人購(gòu)買(mǎi)為主，外地購(gòu)房以陜北地區(qū)居多；自主為主，投資者甚少營(yíng)銷(xiāo)思路：“精英 人文 成熟社區(qū)” 推廣手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；9層以上可享受99折，15層以上98折；報(bào)刊媒體為主流；戶(hù)外硬廣媒體通路：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打；相關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)勢(shì)： 社區(qū)是目前市場(chǎng)上規(guī)模最大的樓盤(pán)，受當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注；樓盤(pán)是政府扶持項(xiàng)目，在許多方面享有一定的優(yōu)惠政策；大型社區(qū)配套齊全。目前，區(qū)域樓盤(pán)整體均價(jià)為3100元/平方米，客源主要來(lái)自本地區(qū)城鎮(zhèn)居民，其典型代表樓盤(pán)是紫昕華庭，售價(jià)27003800元/平方米。距西安中心715公里，距西安鐵路貨運(yùn)車(chē)站12公里，距西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)52公里，距火車(chē)站1520公里。西安市商品房空置率在1%10%之間，從側(cè)面反映了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)供求狀態(tài)保持基本平衡。表2：人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況的關(guān)系人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上住房房地產(chǎn)階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段恩格爾系數(shù)：居民恩格爾系數(shù)開(kāi)始逐年遞減，說(shuō)明居民生活正有溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標(biāo)志的富裕生活轉(zhuǎn)變。年降水量614毫米，主要集中在9三個(gè)月。價(jià)格是區(qū)域客源考慮的最主要因素，其次為交通、項(xiàng)目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇。西安樓市處于快速發(fā)展的前期階段投資額呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，其中2004年增幅比例為25%。區(qū)域現(xiàn)實(shí)及潛在的購(gòu)買(mǎi)能力，為房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段提供必要的需求基礎(chǔ)。區(qū)域需求主要產(chǎn)品單價(jià)在2500－3500元/平方米的面積在81－130平方米的2/2/1和3/2/2。℃，最低月均－℃。若按照人均GDP12%的年平均增長(zhǎng)速度，西安市人均GDP達(dá)到8000美元約需15年左右時(shí)間，說(shuō)明西安房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的增長(zhǎng)空間，區(qū)域具備較強(qiáng)的投資潛力。施工、竣工、銷(xiāo)售面積: 平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，竣工面積略大于銷(xiāo)售面積空置率:商品房空置總面積經(jīng)歷了先減小后增加的態(tài)勢(shì)，其中住宅空置狀況呈現(xiàn)相同的變化。（1）高新區(qū)高新區(qū)概況：l 地理位置：西安高新區(qū)位于西安市南郊，北靠南二環(huán)路，西臨丈八路，東至西萬(wàn)路，規(guī)劃面積30平方公里。（2）其他區(qū)域城東：在西安市區(qū)四大板塊中，城東的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展增速居于中等水平。三、高新區(qū)樓盤(pán)分析區(qū)域界定：本次調(diào)研范圍為高新區(qū)，北靠南二環(huán)路，西臨丈八路，東至西萬(wàn)路樣本類(lèi)型：六個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和八個(gè)一般項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析（1）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析重點(diǎn)分析點(diǎn)為戶(hù)型面積及配比、銷(xiāo)售價(jià)格、物業(yè)情況、媒體通路等，以對(duì)本案產(chǎn)品打造及銷(xiāo)售推廣工作提供重要信息。 戶(hù)型以三房為主、戶(hù)型面積在121140平米為主戶(hù)型類(lèi)型及戶(hù)型面積相對(duì)偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)階段相吻合，且戶(hù)型是適度放大。216。滯銷(xiāo)戶(hù)型：160㎡以上的四房和230㎡以上的復(fù)式住宅。l 媒體通路報(bào)紙：當(dāng)?shù)貥潜P(pán)宣傳上的主力媒體，以華商報(bào)、西安晚報(bào)等為主。l 50－80平方米的需求占19％，從側(cè)面說(shuō)明了單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤?。l 對(duì)3500－4500元/平方米的單價(jià)有一定心理承受能力，對(duì)2500元/平方米有相當(dāng)?shù)男睦眍A(yù)期。l 目前碟式物業(yè)還擁有一定份額，該設(shè)計(jì)使部分房屋在通風(fēng)、采光上存在很大不足，導(dǎo)致較難去化。四、項(xiàng)目概況基地情況地塊處于西安市南郊，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三期長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)，企業(yè)一號(hào)公園對(duì)面，距2200畝西部第一大盤(pán)社區(qū)500米，距離鼓樓20公里。六、客源分析針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)以及項(xiàng)目產(chǎn)品定位的需要，我們對(duì)項(xiàng)目的客源進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和研究，并通過(guò)以下部分分別研究目前客源的現(xiàn)狀及需求，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客源的圈定及產(chǎn)品定位提供相關(guān)的依據(jù)。消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)分析l 區(qū)域購(gòu)房者集中在40歲以下，其中30－35歲比例最高，25－30歲也占有相當(dāng)比例。 戶(hù)型設(shè)計(jì)小，去化速度快216。其以自住為主，通常為二口和三口之家，但單身也占有一定比例。l 鑒于項(xiàng)目所在區(qū)域更接近西安大學(xué)城的特殊性，我們認(rèn)為，中高校職員和科研機(jī)構(gòu)的工作人員所占的比例將會(huì)有所上升。西