【正文】 貿(mào)易、醫(yī)療設(shè)備貿(mào)易、化妝品貿(mào)易公司總經(jīng)理、總代理、駐漢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人；5）高科技行業(yè)：計(jì)算機(jī)、醫(yī)療、高校資深專業(yè)人事；6）文化：知名書法家、畫家7）其它：私營業(yè)主、高級白領(lǐng)表4 年 收 入年 收 入10～30萬30～50萬50萬以上不愿透露樣本176116百分比%15%%15%訪談綜述 年收入的訪談是本次市調(diào)中最敏感的內(nèi)容，不愿透露者主要為政府公務(wù)員和證券投資人；年收入10—30萬元主要集中在年齡30—35歲之間的高級白領(lǐng)、專業(yè)人事；表5 現(xiàn)居住面積居 住 面 積100m2以下100～120m2120～150m2150m2以上樣本617134百分比15%%%10%調(diào)查對象綜合分析：從以上表格中可以看出，本次調(diào)查對象的主體是具有高學(xué)歷、擁有高收入、從事各行各業(yè)的成功人士。4．配套設(shè)施和功能人們對于生活品質(zhì)的追求越來越高，以及為了方便工作、學(xué)習(xí)和生活，在硬件設(shè)施方面，應(yīng)配備高科技通訊、安全防盜、消防系統(tǒng)以及保障住宅舒適的相關(guān)設(shè)施，如寬帶按口，可視對講系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、送風(fēng)防霉系統(tǒng)等。表14 年收入與客廳面積客廳面積年收入25~30m230～40m240～50m250～60m260m2以上10萬～20萬元1039381614%52%%%%20萬～30萬元424524818%32%%%%30萬元以上312183144%16%%%%合計(jì)17751089576100%100%100%100%100%上表中數(shù)據(jù)主要反映年收入與客廳面積的關(guān)聯(lián)。表8 房價(jià)偏好 單位：元/m2房 價(jià)3600～45004600～55005600～65006600以上樣本1271356247百分比%%%%從上表可以看出：房價(jià)以4500元/m2為主，然而，對于一些家庭收入較高的人來說，5600元/m2以上的價(jià)位也是可以接受的。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)采取交叉方式。 2．小區(qū)規(guī)劃呈坐北朝南、南低北高，真正實(shí)現(xiàn)“戶戶有湖景，家家有花園”。B． 利用10米的天然地形高差，將停車場作地下處理，實(shí)現(xiàn)完全的人車分流，人性化的居住理念體現(xiàn)得淋漓盡致。B．從2001年2月至9月結(jié)構(gòu)施工完C．主體工程竣工時(shí)間：2002年4月4．甲方將外墻涂料、塑鋼門窗、設(shè)備安裝外包，其余均為乙方總包。3．臨江灘公園，舉目見長江，是該樓盤最大賣點(diǎn)。4．大樓建筑結(jié)構(gòu)形式：A．基礎(chǔ)樁形——鉆孔灌注樁（樁徑80㎝~100㎝），截樁為250㎝高承臺梁、40㎝厚整板連接。2．該項(xiàng)目在項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)上有如下明顯問題：A．在項(xiàng)目定位上，主題概念模糊，其底層作商業(yè)用房設(shè)計(jì)，人流必然繁雜，降低了整棟樓宇品質(zhì)。2．絕佳的臨湖地理位置與新穎的“夏威夷”風(fēng)格天然合一，一舉成為武漢高檔樓盤的明星。若將考察半徑擴(kuò)大1500米左右，則市場增量會(huì)更大，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)將趨向更大的雷同性。憑借西北湖版塊便利的交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力，充足的消費(fèi)群體和消費(fèi)能力，完善的辦公、居住、金融與市政服務(wù)體委，巨大的增值潛力，西北湖項(xiàng)目作為漢口標(biāo)志性口岸物業(yè)之一，就是漢口城市中心的繁華所在。 ⑤ 湖景會(huì)所，臨湖而設(shè)，風(fēng)格各異，即滿足會(huì)所的功能，又成為一道景觀。 值得指出的是，目前武漢市大型的臨湖住宅項(xiàng)目大多同時(shí)開發(fā)別墅、多層住宅和小高層住宅；為使業(yè)主能夠充分享受湖景，臨湖多為別墅，其后為多層住宅，再往后為小高層，這樣即可以保證大多數(shù)業(yè)主能夠觀賞湖景，同時(shí)也能夠形成一個(gè)由湖面和建筑共同組成的小型氣候循環(huán)圈，起到自動(dòng)調(diào)節(jié)空氣的生態(tài)作用。漢口市區(qū)寸土寸金，市區(qū)內(nèi)如鯇子湖、西北湖、噴泉公園周邊的住宅項(xiàng)目多以小高層、高層住宅為主（如鯇子湖邊的澎湖公寓、西北湖邊的世紀(jì)華庭、噴泉公園周邊的中環(huán)大廈等）。但是作為一種特殊的大戶型住宅，復(fù)式住宅針對的目目標(biāo)標(biāo)客戶層面較窄，目前，客戶對復(fù)式住宅的購買十分理性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共環(huán)境較好的高檔樓盤，盡管復(fù)式住宅價(jià)格最高，但其銷售形勢卻看好，而相反，一般中高檔樓盤的復(fù)式住宅，卻因體量大、總價(jià)高，銷售形勢嚴(yán)峻。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。我們在考察了眾多樓盤之后，綜合分析目前武漢樓市一些比較暢銷的主打戶型，它們共同的特質(zhì)十分明顯，一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)樓，由于通透性較好，與“蝶式”、“點(diǎn)式”樓相比更適合武漢的氣候特點(diǎn)，其市場接受程度較高，它們都具有如下共性：1．三房兩廳兩衛(wèi)，建筑面積為110平方米150平方米，朝南房間（含客廳）有3個(gè)，客廳及主臥必須朝南，力爭達(dá)到朝南房間的最大數(shù)。據(jù)調(diào)查，港澳中心自開盤以來，在武漢地區(qū)已取得相當(dāng)好的銷售業(yè)績，并于8月3日至4日在深圳香格里拉舉行展銷會(huì)，目前公寓樓均價(jià)6000元/平方米，另外裝修款1000元/平方米，物業(yè)管理費(fèi)18元/平方米，目前已銷售80%，銷售形勢看好。5．酒店式公寓及小戶型市場前景模糊酒店式完全產(chǎn)權(quán)公寓樓，是近幾年隨著我國對外改革開發(fā)而出現(xiàn)的一種投資性物業(yè)，目前，在部分開發(fā)商注重市場引導(dǎo)及對投資人回報(bào)承諾的前提下，該物業(yè)市場出現(xiàn)熱潮。2%，其中小高層所占比例較2000年、2001年，2002年已有較大的突破。據(jù)2002年上半年對全市空置房的調(diào)查，老城區(qū)寫字樓，營業(yè)用房空置現(xiàn)象相對集中。大盤開發(fā)熱點(diǎn)逐步外延從今年熱點(diǎn)版塊的分布來看，除了傳統(tǒng)的熱點(diǎn)地區(qū)以外，涌現(xiàn)出一批新的熱點(diǎn)，如：中北路、東湖、湯遜湖、楊汊湖等。各季度指數(shù)列表如下： 2. 新開工樓盤銷售率較以往普遍提高從各個(gè)片區(qū)來看，無論是繁華的漢口區(qū)域，還是較偏遠(yuǎn)的青山、橋口、漢陽，每個(gè)區(qū)域里各式項(xiàng)目（非常失敗的項(xiàng)目除外）的銷售率都比較高。與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)城市北京（、上海()、深圳()及同類城市沈陽()、南京()相比，基本處于合理的比例，因此，房地產(chǎn)業(yè)對武漢而言，仍有一個(gè)長遠(yuǎn)發(fā)展的過程。其中，㎡，%，%，住宅中的經(jīng)濟(jì)房面積70萬㎡，%。普通住宅均價(jià)如下圖寫字樓市場繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。 各區(qū)小高層數(shù)量比例如下表：區(qū)域名稱樓盤總個(gè)數(shù)小高層個(gè)數(shù)所占比例武昌區(qū)984849%洪山區(qū)602135%江漢區(qū)1166253%江岸區(qū) 965961%橋口區(qū) 311548%漢陽區(qū) 4349%東西湖區(qū)2827%青山區(qū) 1800合計(jì) 49021143% ，產(chǎn)品質(zhì)量上了臺階今年本市項(xiàng)目，無論城郊大盤別墅還是多層洋房，從規(guī)劃水平、園林設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)意都上了一個(gè)臺階，這主要得益于行業(yè)競爭所帶來的發(fā)展，開發(fā)公司都注重仔細(xì)研究市場，高度重視項(xiàng)目品質(zhì)和細(xì)節(jié)，日益滿足居民消費(fèi)品位提高帶來的新的購房需求。舊城改造步伐加快，中心城區(qū)土地價(jià)格攀高近半年來，武漢市通過舊城改造，對房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)進(jìn)行了有效調(diào)控，逐步讓開發(fā)商自覺地“回歸”并參與到城市中心城區(qū)，舊城改造的趨勢日益明顯，目前，僅漢口地區(qū)，除王家墩CBD建設(shè)外，其它如“漢正街商貿(mào)區(qū)改造項(xiàng)目”、“永清商務(wù)區(qū)舊城改造項(xiàng)目”、“新華西路舊城改造項(xiàng)目”，其中以“新華西路舊城改造項(xiàng)目”為例，該地塊最終以234萬元/畝的高價(jià)競拍成功，充分預(yù)示著武漢舊城改造項(xiàng)目用地的成本已經(jīng)到了一個(gè)新的高度，在較高土地成本、及城郊大盤中檔物業(yè)的雙重壓力下，舊城改造項(xiàng)目中走高端路線的思潮蠢蠢欲動(dòng)，在競拍“新華西路”地塊成功后，奪標(biāo)的南京三金公司一位負(fù)責(zé)人表示，“在對武漢房地產(chǎn)進(jìn)行考察后，發(fā)現(xiàn)武漢的房地產(chǎn)開發(fā)水平不高，三金有信心把該項(xiàng)目建成武漢房地產(chǎn)精品，使之成為區(qū)域標(biāo)志性建筑……”因此，我們可以預(yù)言，隨著開發(fā)商“回歸”中心城區(qū)的熱潮出現(xiàn)，市中心城區(qū)高端住宅的市場競爭會(huì)日益激烈，高端住宅產(chǎn)品的形式會(huì)日益豐富，激烈的市場競爭最終較量的還是開發(fā)商之間自身實(shí)力與經(jīng)營理念的競爭。價(jià)格在1500元/㎡以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房幾年熱銷不減，消費(fèi)群體較大?！?中心城區(qū)為小高層聚集的一些特征：◇ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)水平相對較高；◇ 人口密度大，人流量大，交通便利；◇ 區(qū)域土地資源日漸稀缺（尤其是武漢市新的土地政策的出籠）；◇ 商貿(mào)繁盛，配套設(shè)施齊全；4．商住兩用樓購買多為置業(yè)投資，多集中在商業(yè)氛圍較濃的老城區(qū)對商住兩用公寓樓的調(diào)查，我們走訪了江漢路步行街的“港澳中心”、“臺北之星”、“世紀(jì)大廈”、“俊華大廈”以及西北湖商圈內(nèi)的“元辰國際”公寓、“嘉鑫廣場”等項(xiàng)目。在頭五年中，每位業(yè)主每年將得到相當(dāng)于總樓款8％的固定回報(bào)。6．武漢“豪宅”市場初露端倪隨著武漢市房地產(chǎn)業(yè)的日益成熟，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升和消費(fèi)市場的細(xì)分，為滿足一部分富裕階層及各行業(yè)層峰人士的高端住宅產(chǎn)品，既北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市之后，在武漢樓市早已問世，通過近2年的市場引導(dǎo)，目前‘豪宅’的市場競爭在武漢樓市可謂是初露端倪。兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；陽臺為雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。樓上、樓下分別有多個(gè)衛(wèi)生間，且與浴室分開，有的復(fù)式住宅采用中空設(shè)計(jì)，站在一樓仰視二樓頂，給人一種高堂大殿、氣派非凡的感覺。于是大量的樓盤項(xiàng)目都與水緊密地聯(lián)系起來，開發(fā)商們紛紛大打水牌。多層住宅最多的建筑類型 目前我市臨湖住宅的開發(fā)類型上看，高層住宅所占比例最小，僅為15%，主要集中在漢口城區(qū)內(nèi)和東湖附近等由于條件限制無法進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域。 ③ 設(shè)置木制棧橋，用于垂釣休閑和作為游艇碼頭。武漢作為一個(gè)日益國際化的中心城市，更是熱切需要口岸物業(yè)，以充分展示現(xiàn)代化大都市的無窮魅力。在基礎(chǔ)教育資源配置狀況方面而言，西北湖板塊不是很理想，具體表現(xiàn)在無一定數(shù)量的知名中、小學(xué)尤其是西北湖板塊附近濱湖小區(qū)，而萬松園小區(qū)、蔡家田及臺北路小區(qū)較好，但是服務(wù)半徑有限（由武漢市的實(shí)際情況決定），對西北湖板塊西北湖項(xiàng)目的高素質(zhì)潛在客戶在子女高素質(zhì)需求方面近期不能提供有效支撐，須在后期物業(yè)服務(wù)上加強(qiáng)此方面功能，以彌補(bǔ)先天不足。一、“世紀(jì)華庭”項(xiàng)目（竣工項(xiàng)目）（一）項(xiàng)目概況1．樓盤位置：漢口西北湖之北湖東岸2．開發(fā)商：湖北新世紀(jì)置業(yè)有限公司3．項(xiàng)目合作單位：A．設(shè)計(jì)單位：方案設(shè)計(jì)——新加坡蔡家聲特許建筑師 施工圖設(shè)計(jì)——中南建筑設(shè)計(jì)院B．施工單位：中建三局二公司C．銷售代理：深圳怡安信實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司D．整合推廣：深圳博思堂BIRTHIDER廣告E．物業(yè)顧問：中海物業(yè)管理（深圳）有限公司（二）基本指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積：約11畝 容積率： 綠化率：53%總建面：㎡ 總戶數(shù)：189戶 車位比例：1：會(huì)所面積：600㎡ 物業(yè)管理費(fèi)：㎡（三）戶型組合、大樓配置1．3房2廳3衛(wèi)＋傭人房＋觀景陽臺＋生活陽臺 ㎡ 占總戶數(shù) 13 %2．4房2廳3衛(wèi)＋傭人房＋觀景陽臺＋生活陽臺 ~211.㎡占總戶數(shù) 59%3．5房2廳4衛(wèi)＋傭人房＋觀景陽臺＋生活陽臺 ~㎡占總戶數(shù) 24%4． 復(fù)式樓面積 326㎡~450㎡ 占總戶數(shù) 4 %（四）大樓配置1． 一梯1戶（1部功能梯1部觀光梯）2． 客廳、主臥配置雙層真空玻璃3． 600平方米生態(tài)泛會(huì)所（MINI高爾夫、咖啡廳、閱覽室、健身房、假日廣場）（五）銷售價(jià)格及現(xiàn)狀1．最低單價(jià)3388元/㎡（活動(dòng)期間底樓價(jià)）；2．最高單價(jià)6688元/㎡；3．目前均價(jià)4300元/㎡4．最熱銷戶型面積：~㎡已售5．總體銷售狀況：已銷售90%（六）工程進(jìn)度：2002年12月31日交房。3．會(huì)所面積、功能離‘豪宅’標(biāo)準(zhǔn)尚有距離，4．無配套泳池設(shè)計(jì)是一大缺憾。鴻亞房地產(chǎn)工作室E．物業(yè)管理：深圳瑞征物業(yè)管理有限公司（二）項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積： 容積率： 綠化率：%總建面：㎡ 總戶數(shù)：335戶 車位比：1：（196個(gè)車位、其中室內(nèi)89個(gè) 室外107個(gè)）會(huì)所面積：約1500㎡ （三）大樓總平面、建筑結(jié)構(gòu)形式1．大樓總平面布局形式：合圍式條式房型，大樓從中間高、兩邊低（—，24層—30層），錯(cuò)落有致。 3．主題推廣詞：“君臨長江，極目楚天” 3．銷售報(bào)價(jià)：10樓以上均價(jià)5000元/㎡左右，10樓以下均價(jià)4300元/㎡左右。6．臨主干道，空氣質(zhì)量差，噪音污染大，不適宜居住。B． 型平面布局為2梯6戶點(diǎn)式設(shè)計(jì)，戶型內(nèi)通透效果差，綠 化面積過小，從而整體上降低了大樓檔次。該樓盤在項(xiàng)目運(yùn)作中存在的問題開發(fā)商由于對市場的判斷不足，在項(xiàng)目銷售定價(jià)及營銷策略上過于保守，過快的銷售速度和定價(jià)不準(zhǔn)，未能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的贏利最大化。第四章 武漢高檔住宅消費(fèi)群體研究一、武漢市民對高檔住宅需求偏好問卷調(diào)查我們曾委托“華中師范大學(xué)城市與不動(dòng)產(chǎn)研究中心”于8月8日至8月17日在漢口和武昌兩地進(jìn)行了調(diào)查活動(dòng)，目的是了解和把握居民對高檔次住宅的需求偏好，以及居民對居住環(huán)境、物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施、房型、房價(jià)等各方面的要求。 購 房 偏 好表6 房型偏好房