【正文】 沁陽市國土局土地出讓證明； 沁陽市20052010年相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)； 國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； 建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（2000版）》 沁陽市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料； 焦作市莫蒂斯投資實業(yè)有限公司的委托合同。 項目提出的理由 隨著國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進一步規(guī)范，行業(yè)開始步入健康發(fā)展軌道，市場在局部出現(xiàn)迅猛增長的同時，整體市場顯現(xiàn)出均衡的發(fā)展態(tài)勢。東側地為規(guī)劃公園廣場。%，遠高于國家35%的房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例的要求。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是1998年以來最高的。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速自高位逐月回落。但樓市對政策調(diào)控似乎產(chǎn)生了“免疫力”，出現(xiàn)冬日市場淡季的火熱。過去已經(jīng)幾次調(diào)控中途而廢了，給了市場非常不好的信號，政府調(diào)控政策稍有松懈將會帶來報復性的反彈。三是正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。較“十五”末增長432%，%。當人均GDP超過1000美元以后，城鎮(zhèn)化展進入加速期，2005年全國人均GDP已達17145元（近2000美元），全國的城鎮(zhèn)化建設已進入全面發(fā)展時機，沁陽正好進入這條起跑線。圖26 20052010年沁陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）圖27 20052010年沁陽市在崗職工平均工資（萬元） 城市建設與規(guī)劃沁陽市區(qū)位于沁陽市沁河南岸平原地區(qū)，土地總面積62平方公里。榮獲了河南省園林城市稱號，吸引了東方金典、河南建業(yè)、北京國順、福建宏盛、浙江杭州灣、深圳中昊、河南精英、榮祥、宏宇、環(huán)宇、亞星等大型開發(fā)商來沁投資開發(fā)，城市開發(fā)完成投資近20億元，總建筑面積達到150萬平方米，其中亞星盛世家園、潤泰國際商城、清華園、太行新城、陽光假日、豐澤苑、清華御景園、城市金典、太行花園、錦繡江南、沁水灣、城市花園、書香蓮郡、亢莊小區(qū)等住宅項目已建成投入使用，使城市的品位和形象提升到一個新的水平。居民法律意識明顯提高近年來，房地產(chǎn)交易糾紛投訴逐年上升，一方面反映了開發(fā)商的經(jīng)營行為還欠規(guī)范，同時也體現(xiàn)了消費者的法律意識逐步提高。隨著房改的深入，金融的助動，住房有效需求逐步增大。 居民住房潛在購買力較大隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據(jù)有關部門調(diào)查，居民在住房領域的消費已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。傳統(tǒng)的居住格局和形式已經(jīng)無法滿足發(fā)展的步伐，對住宅環(huán)境的要求會愈來愈高，追求品牌住房的意識增強，在住房消費上將會逐步轉(zhuǎn)向環(huán)境、綠化、物業(yè)管理較好的小區(qū)住宅，逐步追求實力強，信譽好的開發(fā)商開發(fā)建設的品牌住房。 項目現(xiàn)狀概況 地理位置沁陽“上林苑”建設項目位于沁陽市新區(qū)，用地范圍北至懷府路，東至規(guī)劃適居路，南至覃懷路，西側以及南側農(nóng)田。05ˊ，東經(jīng)112176。 沁陽是一座獨具魅力的文化旅游城。沁陽是河南省重點城鎮(zhèn)化試點市、對外開放重點縣（市）和36個擴權縣（市）之一，享有比照國家振興東北老工業(yè)基地等多項優(yōu)惠政策。 2010年沁陽市社會經(jīng)濟發(fā)展情況2010年，%；，%；財政收入完成14億元，%；先后榮獲2010中國最具海外影響力縣市區(qū)、中國優(yōu)秀旅游城市、中國金融生態(tài)城市、國家綠色能源示范縣等省級以上榮譽120余項。重大項目的落地，初步形成了新能源、化工、電動車及動力電池、鋁及鋁深加工、復合材料、造紙裝備及造紙、光電信息、新材料等八大產(chǎn)業(yè)體系?！叭瞬排d沁”、“環(huán)境贏商”戰(zhàn)略成效顯著，縣域發(fā)展的生機與活力進一步增強。農(nóng)業(yè)機械化率基本達到100%，連續(xù)16年奪得省“紅旗渠精神杯”，走在全省乃至全國前列。戰(zhàn)略定位：打造中原經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)新興現(xiàn)代化中等城市。擬建地址系黃河流域沖積平原的一部分，地勢平緩，海拔高69m左右，屬暖溫帶季風氣候，冷暖適中，雨量充沛，四季分明，無霜期長，光照充足。 土地條件該項目屬于原來是耕地，土地性質(zhì)變更、征用工作均已完成，無需拆遷，且地塊平整，可以直接進行工程施工，具備進行項目開發(fā)的條件。市場反應出不同人群對理想住居的追求。注重項目整體規(guī)劃與周邊用地規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)性，注重對項目內(nèi)部景觀的營造及周邊各景觀元素之間的過渡和遮擋，處理好低密度住宅區(qū)的視線遮擋效果。整體環(huán)境開敞、通氣，同時結合灌木、土坡等景觀元素有效的引導視線，在大庭院的基礎上不同尺度的小型庭院，滿足住戶不同層面的需求。宅前道路：：步行道：寬1—，結合綠化景觀布置，串聯(lián)不同層次的公共綠地、鍛煉、休閑道路。綠化景觀草坪、密林、綠籬、富有雕塑感的喬木是綠化配置的主要元素：草坪景觀：綠籬景觀結構中的面狀要素，大面積草坪是承載活動，尤其是兒童活動的最佳場所，也是配合水系、小品，是形成小區(qū)空間凝聚力重要節(jié)點。旱噴夏天可定時噴水，不噴水時或冬天兼做質(zhì)景觀廣場。在控制成本的前提下，盡可能選用新型建材和先進的保溫材料，以滿足建筑節(jié)能保溫要求。選用材料：砼 ：現(xiàn)澆鋼筋混凝土構件C25—C35.鋼筋：HPB23HRB335和HRB400.填充墻：加氣混凝土砌塊或其它新型輕質(zhì)材材料。供水方式：根據(jù)基地實際情況，本工程生活給水系統(tǒng)豎向擬分為三個區(qū)，地下層至地上三層生活用水及室外道路、綠化澆灑等用水為供水低區(qū)，由市政管網(wǎng)壓力直供；四層至十一層位加壓供水低區(qū)，由設在底下室水泵房內(nèi)的1變頻加壓設備加壓供水；十一層以上各層位加壓高區(qū)，由設在地下室水泵房內(nèi)的2變頻加壓設備加壓供水；（）減壓。雨水收集后就近分塊集中排入基地周邊道路市政雨水管網(wǎng)。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用屋頂消防水箱+消防貯水池+加壓水泵聯(lián)合供水。本地塊嚴格執(zhí)行雨、污水分流。本工程人防單元為地下室，人防清潔區(qū)排水經(jīng)集水井收集后用潛水泵排除室外。地下汽車庫設置機械排煙系統(tǒng)，換氣次數(shù)按6次/小時設計，汽車坡道自然進風。慮毒通風時，人員掩蔽區(qū)清潔區(qū)保證≥30Pa，主要出入口防毒通道的換氣次數(shù)取每小時≥40次。高、低壓供電系統(tǒng)結線型式及運行方式：高壓為單母線分段運行方式，中間不設聯(lián)絡開關，平時兩路電源同時分列運行。 電力配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)采用220/380V放射式與樹干式相結合的方式，對于單臺容量弱較大的負荷或重要負荷采用放射式供電；對于照明及一般負荷采用樹干式與放射式相結合的供電方式。排風兼排煙風機，進風兼補風風機：平時，由DDC系統(tǒng)控制，火災時，由消防控制室控制，消防控制室具有優(yōu)先控制權。室外立面照明、庭院照明由專業(yè)廠家設計，設計院配合。外墻引下線在室外地面下1M處引出與室外接地線焊接。衛(wèi)生間采用局部等電位聯(lián)結。室內(nèi)通信配線線路采用綜合布線系統(tǒng)。本工程按層劃分區(qū)域。綜合布線系統(tǒng)可以實現(xiàn)資源共享，綜合信息數(shù)據(jù)庫管理、電子郵件、報表處理、財務管理、電話會議、電視會議等。系統(tǒng)組成：火災自動報警系統(tǒng)；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災應急廣播系統(tǒng)；消防直通對講話系統(tǒng)；電梯監(jiān)視控制系統(tǒng)；應急照明控制系統(tǒng)。煙塵較大的場所（地下汽車庫）設置感溫探測器，一般場所設置感煙探測器，住戶內(nèi)不設探測器。首層著火時，啟動首層、二層及地下層火災應急廣播。火災指令開關采用鑰匙型開關，由消防中心負責火災時的電梯控制。戰(zhàn)時電源由市人防區(qū)域電供給。電纜線密閉處理有“管內(nèi)密封”及”接線合密封”兩種方法，當采用后一方法時，接線盒內(nèi)應填充瀝青麻絲類易更換的密封材料。 盡善盡美的市政配套，愜意舒心的人生 以“上林苑”為圓心，與周邊配套形成5分鐘生活圈。第六章 項目SWOT分析及銷售推廣策略 本項目的SWOT分析 優(yōu)勢（Strength）尊居新城金鉆區(qū)位，是尊崇與榮耀的官方詮釋懷府路、太行景觀大道、覃懷路、西環(huán)路阡陌交通，脈絡暢達，市政各級機關紛紛入駐，各界商家慧眼投資，5年勵精圖治，近30億元大手筆投資，“規(guī)劃高起點、建設高品位、管理高水平、經(jīng)營高效能”的沁陽西部新城，是沁陽市全新的政治、經(jīng)濟、文化、居住中心。 照明：照明電源采用各種高效節(jié)能熒光燈和白熾燈。人防概況及等級：本工程的地下層有人防要求，人防等級為核六級常六級乙類二等人員掩蔽所。在消防中心內(nèi)設置直接報警119外線電話。在消防中心，對消火栓泵、自動噴灑泵、加壓送風機、排煙風機，即可通過現(xiàn)場模塊進行自動控制也可在聯(lián)動控制臺上通過硬線手動控制，并接收其反饋信號。消防水箱水位，顯示消防水泵的電源及運行狀況。樓層配線間若安裝網(wǎng)絡設備，應考慮環(huán)境條件，并根據(jù)網(wǎng)絡的要求自配ups電源。所有攝像機的電源，均由主機供給。末端廣播分專用火災應急廣播、背景音樂兼火災應急廣播。 弱電設計設計要求范圍：火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；通信系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；安全技術防范系統(tǒng)（保安監(jiān)視）；綜合布線系統(tǒng)（電話、計算機）（不涉及網(wǎng)絡設備）；車庫管理系統(tǒng)；火災自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)通信系統(tǒng)：本工程設置通信系統(tǒng)，為辦公人員提供先進的通訊手段及各種先進的通訊業(yè)務和多媒體信息服務。接地極：接地極為建筑物樁基、基礎底板軸線上的上下兩層主筋中的兩根通長（焊接、綁扎）形成的接地網(wǎng)并連接室外人工接地裝置（護坡樁）組成。 電纜、導線的選型高壓電纜選用YJV22－10KV型交聯(lián)聚乙烯銅芯電力電纜。在走廊、樓梯間及其前室、消防電梯間及其前室、主要出入口等場所設置疏散照明。污水泵采用液位傳感器就地控制，水位超高報警、水位顯示及泵故障由BA系統(tǒng)完成。功率因數(shù)補償：在變電所低壓側高功率因數(shù)集中自動補償裝置，電容器組采用自動循環(huán)投切方式，氣體放電燈單燈就地補償，.10KV高壓柜操作電源及信號：10KV配電設備采用SM6開關柜，變壓器采用干式變壓器帶外殼。一級負荷：疏散照明，消控中心、消防設施、地下層照明及各層疏散樓梯、前室及公共通道等照明；三級負荷：其他電力負荷及一般照明。衛(wèi)生間、廚房、汽車庫采用機械通風系統(tǒng)，渾濁空氣由排風機經(jīng)豎并排至室外，經(jīng)常保持室內(nèi)空氣新鮮。 通風設計采用自然補風或機械補風，汽車庫換氣次數(shù)按6次/小時。水源：接自室外給水管網(wǎng)，每個防護單元引入一根DN50給水管，供人防用水。屋頂消防水箱及地下消防水池水泵房本工程在最高建筑（盡可能選靠近消防水泵房的最高建筑）屋頂設18m3消防水箱一只，貯火宅初期10分鐘消防（消火栓及自噴系統(tǒng)）用水，在小區(qū)中部地下室設252m3消防水池，貯2小時室內(nèi)消火栓用水量及1小時自動噴淋用水量，并配套設置消防水泵房。室外給水管采用給水PE塑料管。計量：不同性質(zhì)的建筑用水分水表計量。 市政系統(tǒng)設計《建筑給水排水設計規(guī)范》（2009版）GB500152003《室外給水設計規(guī)范》 GB500132006《室外排水設計規(guī)范》 GB500142006建設單位及其他相關專業(yè)提供的基礎技術資料 給水系統(tǒng)設計生活給水系統(tǒng)水源：工程給水水源選用城市自來水，擬分別由基地背面及東面道路市政給水管網(wǎng)上各引入DN300給水管一根，沿本工程主要道路及建筑布置成環(huán)狀（環(huán)管管徑DN200~DN250），供區(qū)內(nèi)各建筑室內(nèi)、外生活用水、綠化澆灑用水及消防用水。 結構設計 設計依據(jù)《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB500682001《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50092001 (2006年版)《混凝土結構設計規(guī)范》GB500102002《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》JGJ32002《砌體結構設計規(guī)范》GB500032001《建筑工程抗震設防分類標準》GB500232004《建筑抗震設計規(guī)范》GB500112010《建筑抗震設防分類標準》GB500232004《建筑樁基技術規(guī)范》JGJ942008《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB500072002《建筑地基處理技術規(guī)范》JGJ792002《人民防空地下室設計規(guī)范》GB500382005 設計取值基本風壓：㎡基本雪壓：㎡地面粗糙度：B類。 建筑設計 居住建筑從景觀與環(huán)境的角度，確定住宅層高與形態(tài)，以18層高層和11層小高層建筑為主（底層設架空層），每棟樓2個單元，住宅層高3m,18層住宅設置一部樓梯和兩部電梯。入口處在入口區(qū)道路兩側栽種高大挺拔的成年樹種。在入口處設門衛(wèi)室，入口附近設配套服務用房，減少其對住家的干擾。小區(qū)內(nèi)部設置環(huán)形車道，實行人車分流。高層居住區(qū)塊一軸，雙庭院：一軸——用地內(nèi)結合小區(qū)出入口設局部外環(huán)道路，實現(xiàn)人車分流；結合道路周邊的綠化布置，形成小區(qū)內(nèi)環(huán)境和周圍城市的有效過度。合理性原則合理利用土地，確定合理的開發(fā)規(guī)模和層次，完善交通、水電等配套公共設施，提供便捷的合理的人車分流交通系統(tǒng)。第五章 建筑方案選擇 設計依據(jù)與設計原則 設計依據(jù)1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，建設部，19892.《城市規(guī)劃編織法》，建設部，19913．《城市規(guī)劃編織法實施細則》，建設部，19954．《城市居住區(qū)設計規(guī)范》（GB018093）5．《住宅建筑規(guī)范》（GB503862005172。沁陽地下水類型主要是基巖孔隙裂水，主要由大氣降水供給。主要人均經(jīng)濟指標高于中部地區(qū)和全國平均水平，率先達到沿海發(fā)達地區(qū)平均水平。一中新校區(qū)、人民醫(yī)院新院等民生工程扎實推進。社會事業(yè)的全面發(fā)展和民生的不斷改善，讓群眾充分享受到了發(fā)展帶來的成果。組建了注冊資金15億元的投資集團、擔保公司、小額貸款公司等金融組織，中國平安保險、中原證券等相繼在沁設立分支機構。2010年，全年實施500萬元以上項目252個，總投資313億元，完成投資81億元。近年來，面對國家宏觀政策不斷調(diào)整、縣域經(jīng)濟競爭日趨加劇、國際金融危機突發(fā)等復雜局面，沁陽市堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，以“新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、三產(chǎn)多元化、城鄉(xiāng)一體化”為目標，強力實施“項目帶動、資本活市、人才興沁、環(huán)境贏商”四大戰(zhàn)略，奮力推進經(jīng)濟社會發(fā)展新跨越，