【正文】 角，緊鄰新西路，建筑中間圍合有一個中庭花園，可經(jīng)營精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐飲。2003年8月，水晶酈城開盤，4天銷售843套，再創(chuàng)歷史新紀錄。集高檔商業(yè)、高級公寓、甲級寫字樓、會議中心和酒店為一體。外立面設計凸現(xiàn)理性簡約的北歐風格，每戶餐廳外均搭配精巧花池，露臺上獨特的原木隔柵，帶來生態(tài)居家感受。魯能星城是重慶市未來的商業(yè)中心和文化中心，同時也是一個兼具坡地特色的園林式住宅小區(qū)。其中D01－D04棟上部各層還可遠眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景觀空間得以貫通，為居民提供充沛、靈動的戶外活動空間。項目一期用地原始地貌為一較完整的圓形山丘，最高點267米，最低點216米，山坡為東、南、西向，無北向坡，景觀良好。五、棕櫚泉國際花園開發(fā)商背景重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕匯集團控股的、專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的合資企業(yè)，注冊資金6000萬元港幣。物業(yè)管理則由世界級權威物業(yè)管理公司香港地鐵物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理服務，為業(yè)主帶來五星級的酒店式物業(yè)管理。毗鄰已開發(fā)成熟的“富人區(qū)”新牌坊。機場高速路、渝長高速路、渝合高速路呈“Ｕ”型分布；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內，重慶鐵路客運樞紐江北客運站集聚人數(shù)居西部前列；西南最大的電信交換樞紐落戶南緣。陽光、湖面、森林的自然條件激發(fā)出設計的創(chuàng)造力。 在交通組織上不是簡單意義上的人車分流，在規(guī)劃中應建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復合的車行系統(tǒng)。二）戶型合理化，注重居住者的使用需求和生理需求；、房無凸柱，主要活動空間隱梁隱柱，視覺空間完整，潔污、動靜等區(qū)域明顯。，籌劃多層次的、不同規(guī)模的商業(yè)性服務網(wǎng)點，建立多個公平、良性、具有競爭活力的生活商業(yè)環(huán)境。 十）社區(qū)人性化建筑以人為本的理念，通過理想的住宅設計實現(xiàn)對人的終身關懷。天湖美鎮(zhèn)即將入市的消息一經(jīng)傳開，一天內，強烈要求預約登記的客戶竟達100余人。集團總部常設部門9個：總裁辦、財務部、開發(fā)部、設計部、策劃部、工程部、銷售部、行政及人力資源部、法律顧問室?？傆玫孛娣e110175平方米，其中建筑面積229889平方米，容積率2. 09，綠化率30%，總戶數(shù)1350戶，停車位765個。在戶型設計上遵照健康住宅的要求，以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明型居住生活的目標。“奧韻大道”作為主題性運動景觀大道，不僅是奧林匹克體育公園的中軸線上的景觀大道，也是連接住宅區(qū)域兩個組團的一條景觀軸線。這樣的銷售業(yè)績，除了產(chǎn)品品質的出色外，樓盤通過體驗活動所展現(xiàn)的健康風采也是刺激銷售的重要因素。社區(qū)內多種建筑形態(tài)并存。銷售狀況重慶陽光100國際港尚未推出，但是借著CBD的東風，已將原本偏僻的彈子石捂得發(fā)熱。2004年7月15日方案出臺，一期計劃15萬方，主要集中于3+1，4+1聯(lián)排別墅、排屋等，準備在秋交會推出，2005年推出2期30萬方，十、比華利豪園開發(fā)商背景和記黃埔(重慶江北)有限公司 翡翠型別墅：建筑面積約401平方米，采用歐洲宮廷式的設計風格，利用雕花、廊柱、描金等元素，線條明快而有序。其中，接待大廳高達7米多，具有獨特的美國加洲比華利山經(jīng)典風格。“大和式”、“維多利亞式”、“巴洛克式”、“法蘭西式”、“西班牙式”、“北美式”、“佛羅里達式”、“歌特堡式”8種新加坡設計師原創(chuàng)別墅，給消費者乃至業(yè)界耳目一新的感覺。項目基本情況。對于美社來說,在生活配套上已幾近完美。美社，2003年8月3日終于面市，受到市場的熱烈追捧。天籟城認為，人的三分之二時間是在家度過的，居家生活乃是追求心情的放松空間。美社迄今為止已經(jīng)全部銷售完畢。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應量會迅速放大。星城、大川水岸、佰富高爾夫別墅、九龍坡區(qū)（高新區(qū)）天驕翡翠湖創(chuàng)意無限生活金科第四部分 重慶高檔物業(yè)市場分析一、別墅市場分析⑴ 重慶市場別墅供應量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。⑵ 投放地段北部新區(qū)漸成熱土目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。⑶ 產(chǎn)品細分中高檔別墅為主流 從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。 經(jīng)濟型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。主要有比華利豪園、金科中華坊。從別墅市場的發(fā)展情況看，經(jīng)濟型中高級別墅放量將大幅增加，代表性的項目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現(xiàn)，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價以80至120萬為主，介于獨立別墅與花園洋房之間，經(jīng)濟型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應的重角。在別墅消費人群中還出現(xiàn)一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業(yè)主的也不在少數(shù)。由于受到容積率等條件的限制，目前北部新區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)多以高檔低密度住宅為主，產(chǎn)品形態(tài)十分集中，導致市場競爭十分激烈。這些項目幾乎全部以低密高檔住宅為主，與城市富裕階層居住所需的產(chǎn)品形態(tài)吻合：品質高，環(huán)境好等等。 在很多人看來，恐怕沒有一個政府或開發(fā)商有本事將城市富裕階層聚攏在一個區(qū)域。而在人和—金開大道片區(qū)，前面所提到的這些樓盤將以個體高品質來奠定區(qū)域的整體品質。 今年人和—金開大道片區(qū)“有名有姓”的樓盤有：龍湖以上的這些潛在樓盤的開發(fā)商多為全國性的知名品牌房產(chǎn)商，而且他們均有在全國經(jīng)濟發(fā)達城市成功開發(fā)樓盤的經(jīng)驗，資金實力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯。重慶金字塔尖的貴族們，在習慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現(xiàn)身份的高爾夫運動。目前龍湖 山地別墅 主要以山景為項目的外部資源，如天池林海等。 中高檔別墅總價在120260萬，單價在于45007000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。這也從另一方面也可以反應出讀者對樓市信息的獲取渠道多集中在這三家報紙上。天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、比華利、藍湖郡、財富中心、藍山湖巴南區(qū)日月山莊我們可以看出本案項目的主要競爭樓盤除北部新區(qū)外，南岸區(qū)的樓盤是最大的競爭對手。四、主要競爭項目區(qū)域統(tǒng)計表樓盤名稱南岸區(qū)回龍灣、競地根據(jù)其內部人員透露可能是搞度假型別墅或是商務別墅區(qū)。此外還將引入超市，修建大型農(nóng)貿市場，設置先進的壓縮式垃圾處理站。今年上半年席卷全國的“非典”疫情改變了消費者的居家和置業(yè)觀念，高層建筑在通風和采光上存在著難以避免的缺陷，而天籟城五大生活配套可滿足天籟城業(yè)主的日常生活及符合身份的高檔聚會場合，與此同時，天籟城項目還設有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、室內娛樂項目為一體的多功能俱樂部，完全可讓天籟城業(yè)主的生活多姿多彩。同時，它的建成也將為拉動光電園區(qū)中心區(qū)整體的全面建設起到重要的作用。為此，佰富GOLF別墅將針對每一個業(yè)主進行訂制式設計：有意向的客戶在先考察完別墅所在的地塊后，可以從20多種戶型和外立面中根據(jù)自己喜好選擇；設計師將根據(jù)客戶在細節(jié)的要求，對相應方案做出調整，最后才是施工、交房。小區(qū)內采取“小區(qū)—組團—庭院”三級結構，以山系、道路及天然湖泊為骨架進行構建，湖濱區(qū)—綠坡區(qū)—山谷區(qū)—江岸區(qū)交錯輝映，各具濃郁的自然風情。為目前重慶最低，共178戶。 紅寶型別墅：建筑面積約315平方米，參照美國白宮風格，以米色為基調，簡單、明快、高雅；二樓分別設有女孩房和男孩房，女孩房溫馨，男孩房沉穩(wěn)；三樓主人房保留人字形坡頂設計，使空間更寬敞、明亮。建筑面積70000平方米.四款風格獨特的豪華示范別墅，分別為皇室貴族風格、意大利西西里風情、白宮及紐約都市魅力，現(xiàn)已向公眾開放。擁有各類專業(yè)技術職稱人員7118人，其中高、中級職稱人員3305人；國家三級以上項目經(jīng)理1555人，其中一級項目經(jīng)理476人。項目定位小型城市綜合體。公司于2002年12月注冊正式成立，注冊資本3000萬元人民幣。一、二期已經(jīng)銷售完畢，現(xiàn)在三期正在銷售中?！皧W網(wǎng)中心”作為主題性網(wǎng)球中心運動場，充分體現(xiàn)出它獨具的優(yōu)勢，擁有13塊國際標準的室外練習場、3塊國家標準的室內訓練場和1個國際標準的網(wǎng)球正式比賽場，除此之外還擁有若干塊羽毛球室外練習場地和相關的配套服務中心，規(guī)模之大、標準之高堪稱西南之最。運動為主題的休閑廣場位于社區(qū)的北部，規(guī)劃了中心露天舞臺、嘹望臺、動感主題噴火臺、運動雕塑小品等感受運動氛圍的廣場設施，以運動休閑廣場的形式為社區(qū)及周邊的居民提供了一個散心信步的好去處。社區(qū)北面緊鄰重慶市的國賓館——渝州賓館和大型居住社區(qū)（南方花園），南面直接與成渝高速公路和城市交通主干道接壤，西面是高新區(qū)科技大樓，東面直接擁有占地1800畝全市規(guī)模最大、配套最齊全、設施最完備的奧林匹克體育中心公園和桂花湖水上運動公園。公園內上百種休閑運動設施隱于林中：高爾夫練習場、網(wǎng)球場、羽毛球、攀巖等等?？可健⒉厮?，呈現(xiàn)出都市后院之洞天府地。八）環(huán)境公園化，在居住環(huán)境的建設中，努力實現(xiàn)高標準園林化。、精致、精確，做到安全、舒適、提高健康生活的標準。 利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng)，綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團的綠地小鎮(zhèn)開發(fā)１０大標準一）規(guī)劃超前化。 保留用地的地勢地貌特征，最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源，將用地進行簡化和整理，來適應大規(guī)模開發(fā)；根據(jù)地貌特征和環(huán)境資源來規(guī)劃不同的產(chǎn)品，不同的容量和密度。該項目用地面積約305352.㎡，地塊東西寬約550m，南北長約1000米，呈不規(guī)則形狀，用地內高差較大，總體北高南低，西高東低。用地南區(qū)東、北緊臨市政道路，北區(qū)四周均為市政道路。天籟城美社、金科總用地面積約1200畝，160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園。 面對魯能?星城一期的區(qū)位優(yōu)勢及其獨特山水環(huán)境的價值，為適應自然環(huán)境、發(fā)揮其區(qū)位及自然資源的優(yōu)勢，果斷取舍，放棄了將山地夷平的做法，最大限度的利用現(xiàn)有條件，減少對原生環(huán)境的破壞，延續(xù)和保留原有的歷史背景和地脈特征，將山水還給城市，還給住區(qū)，把詩意的健康的生活還給住戶，將建筑留給歷史去評說。 A01及C0C02棟住宅為臨街布置的30層點式，該建筑是為城市青年白領階層量身打造的經(jīng)典住宅。8層集合住宅 F01－F09棟8層集合住宅沿水岸布置，依坡而建，層層退臺，景觀資源最佳，戶型以復式住宅、四房戶型為主，其中14層集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑緊密結合地形由下至上作退臺式處理，既為每戶住宅提供了120平方米左右的私家花園，又豐富了建筑形體，削弱了建筑體量，各層住宅均視野開闊，四時佳景盡收眼底，為小區(qū)美宅精華相。該公司是山東魯能集團在重慶注冊組建的有限責任公司，為重慶市大型綜合性開發(fā)企業(yè)集團，注冊資本金2億元人民幣。項目定位財富中心定位為新城的副都心/重慶首個涉外商務區(qū)，主推廣告語：新一代品質空間。此次投資２５億元打造重慶涉外商務區(qū)，由德國國際設計師聯(lián)合體（ＡＸＩＳ?。牵遥希眨校我?guī)劃設計。項目定位項目定位為低密度小高層，廣告推廣主題為：善待自然，善待未來生活。動步公園配套商業(yè)二、（龍湖）水晶酈城項目基本情況項目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁，有464113125路等六條公交線路和社區(qū)交通車江北線。并且，這次每套還漲了3萬元。該項目的建筑形態(tài)是聯(lián)排別墅和獨立別墅，總用地面積1600畝，一期占地408畝，772套住房，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨立別墅29套。第二部分 競爭個案分析一、藍湖郡開發(fā)商背景重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由重慶中建科置業(yè)有限公司更名而來。其二，交通條件的改善、消費觀念的轉變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質量和物業(yè)本身的品質。隨著新一輪開發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢，北部房產(chǎn)開發(fā)的前景仍是無人能比的。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、%；完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，%；外貿出口實現(xiàn)9890萬美元，同比有較大幅度增長。北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實行小機構、大服務，最大限度簡化審批程序，實現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務方式，建立了投資者投訴制度；對進入的項目實行跟蹤式、全程式、保姆式服務。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風貌。北部新區(qū)正按照新的思路、調動各方面積極性打造“十里汽車城”，重點支持長安福特和力帆轎車發(fā)展，推動轎車和發(fā)動機、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調、汽車技術研發(fā)中心等重點工程，引進一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項目，引導一批海內外汽配企業(yè)特別是民營汽配企業(yè)入駐并實現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉化。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。 第三梯隊是以奧林匹克花園、藍山湖、融科智地、保利集團等為代表的三梯隊。后續(xù)開發(fā)的項目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。奧林匹克花園項目市場調研報告 市場競爭環(huán)境概述高端市場競爭日趨激烈 北部新區(qū)主要樓盤概覽項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平銷售時間藍湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起待定，估計在8月棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團獨立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式28004300元/ M2開始認購藍山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計在8月財富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計在8月水晶酈城（三、