裕豐賓館可行性分析報告-文庫吧在線文庫
【正文】 產(chǎn)權(quán)式銷售效益分析第五章 酒店經(jīng)營效益預(yù)測第六章 項目整體評估第一章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、某縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）、某縣簡介某縣地處湖南中部，位于湖南省“五區(qū)一廊”戰(zhàn)略要沖，轄7個鄉(xiāng)，15個鎮(zhèn)，113萬人，總面積2512平方公里。旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是財政收入增長的主要動力源。隨著住房制度的改革和貨幣分配辦法的實(shí)施，住宅施行商品化后，住房消費(fèi)逐漸成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)?？罩梅繙p少，二手房市場升溫 如：“錦繡湘江”、“金霞小區(qū)”、“乾隆山莊”等。通風(fēng)、綠化概念受到買房人關(guān)注，有物業(yè)管理的成為首選 ②市政中心東移帶動了河?xùn)|區(qū)域房價飆升，一些需購房的工薪階層只能望樓興嘆，因而把目光悄然轉(zhuǎn)向離市區(qū)不遠(yuǎn)、價格相對便宜的某縣城，由此帶動了縣城房產(chǎn)的發(fā)展。項目位于某縣易俗河路法院后100米處。 錦繡湘江錦繡湘江項目位于某市某縣易俗河鎮(zhèn)，距長沙市區(qū)20公里、距株洲市區(qū)15公里、與某市區(qū)一橋之隔。從類型實(shí)體數(shù)量分布上看，自然旅游資源實(shí)體總數(shù)68處，%，人文旅游資源實(shí)體總數(shù)115處，%，兩者比例為 ：1。 資源分布廣泛，但不太均衡某縣的主要旅游資源圍繞某市區(qū)成扇形分布，相對而言，烏石、白石和泉塘子的旅游資源優(yōu)勢比較明顯。216。目前以本地消費(fèi)為主。另按三星級建設(shè)的瑞鴻山莊大酒店憑借其先進(jìn)的設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且是某縣政府唯一指定接待場所，開業(yè)以來，客源不斷，生意興隆。區(qū)域優(yōu)勢：項目周邊幾乎聚集了某縣所有政府機(jī)關(guān)、行政部門，公務(wù)員將是本項目最大的消費(fèi)群體。◎機(jī)會點(diǎn)：某縣城市化水平的提高，將會帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為本項目的建設(shè)與經(jīng)營提供市場契機(jī)；某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民收入水平的提高，增強(qiáng)市場的消費(fèi)能力，為本項目積累潛在客戶；城市的擴(kuò)容及城市人口增長的需求，將會帶動房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；城市建設(shè)的日益完善及道路交通的發(fā)達(dá)，將會加強(qiáng)某縣與外界的溝通，為某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來無限的商機(jī) ；旅游業(yè)的興起，為某帶來大量的流動人口，活躍了酒店的消費(fèi)市場；某縣內(nèi)投資產(chǎn)品不多，本項目產(chǎn)品差異化、產(chǎn)品內(nèi)涵、個性化具有很強(qiáng)的市場競爭力和產(chǎn)品耐受性；◎威脅點(diǎn)：其他產(chǎn)權(quán)式酒店的失敗案例將會給投資者造成一定的心理障礙。216。216。根據(jù)項目的特殊性，我們建議：（1） 吸納二線酒店管理公司經(jīng)營酒店，并注入“心連心”品牌，與心連心集團(tuán)聯(lián)營，由酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店管理且支付投資回報。公司目前采用董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，共設(shè)部門15個，下轄直屬子公司有岳陽心連心超市有限公司；江西萍鄉(xiāng)心連心超市有限公司；湖南鄉(xiāng)里美食有限責(zé)任公司；某寶玉商貿(mào)有限公司；湖南鄉(xiāng)村連鎖超市有限責(zé)任公司；南極雪食品工業(yè)園等企業(yè)實(shí)體。 心連心集團(tuán)起步于某，扎根于某，對某有著深厚的感情，企業(yè)至今發(fā)展成譽(yù)滿三湘大地的知名品牌，企業(yè)規(guī)模宏大，資金實(shí)力雄厚，并有著無限的發(fā)展空間，在某這片頻出偉人的熱土上，心連心集團(tuán)深受市民喜歡。心連心集團(tuán)憑借雄厚的企業(yè)實(shí)力，亦可通過本項目發(fā)展酒店事業(yè)，樹立心連心酒店品牌，成為集團(tuán)繼超市連鎖、各類百貨、農(nóng)副產(chǎn)品銷售、房地產(chǎn)、食品加工、銷售后又一新的發(fā)展領(lǐng)域。餐飲娛樂部分是酒店贏利的重要部分，建議重點(diǎn)發(fā)展餐飲、娛樂、休閑等版塊的優(yōu)勢，承辦大型政府會議、承接婚宴、壽宴等，勢必會占領(lǐng)一定的市場份額。裙樓1層投資案例：（商鋪面積以20㎡為例，五成十年按揭）付款方式面積單價總價貸款后2年租金實(shí)際首付前8年月租金月供月余一次性付款208000160000032000128000113301133銀行按揭2080001600008000032000480001133963170裙樓2層投資案例：（商鋪面積以20㎡為例，五成十年按揭）付款方式面積單價總價貸款后2年租金實(shí)際首付前8年月租金月供月余一次性付款20400080000016000640005670567銀行按揭2040008000040000160002400056748285產(chǎn)權(quán)式酒店投資模式設(shè)計216。二、偏低參數(shù)核算心連心裕豐大酒店經(jīng)營測算表類別數(shù)量年均出租率/成本利潤率平均價年收入備注一、收入 酒店標(biāo)準(zhǔn)客房15068%1385,137,740入住率、房價均下調(diào)酒店豪華套房3050%2181,193,550入住率下調(diào)餐飲、咖啡廳 8,000,000娛樂 3,000,000日營業(yè)額約1萬元 小計 17,331,290 二、營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅及附加 % 788,221(++) * %娛樂營業(yè)稅 20% 600,000（）* 20%小計 1,388,221 三、成本 客房 3% 189,939 餐飲 40% 3,200,000 娛樂 22% 660,000 小計 4,049,939 四、管理費(fèi) 工資福利120 145001,740,000 社保 30% 522,000( )* 30%能耗 7% 1,213,190( )* 8%辦公費(fèi) 8% 1,559,816( )* 9%營業(yè)費(fèi)用 1% 173,313( )* 1%小計 5,208,319 五、經(jīng)營利潤 6,684,811()六、產(chǎn)權(quán)式回報支出 %778313606,615,666%七、稅前利潤 69,145五—六八、凈利潤 25%（所得稅） 51,859自08年起按25%征收當(dāng)將客房入住率及房價調(diào)低較大幅度時，酒店經(jīng)營收益仍能保證支付投資者回報，第10年因不必支付回報，故后2年每年仍有約600多萬收益。同樣在酒店經(jīng)營過程中，每年的經(jīng)營凈利潤 368萬元同樣具有極大的資金時間價值。（2）、從酒店經(jīng)營來看，在扣除酒店經(jīng)營相關(guān)成本、回報支出后，第9年、第10年因不需再支付投資者回報，收益更為客觀。 一次性付款每年獲贈24天酒店免費(fèi)入住權(quán)，銀行按揭客戶每年獲贈18天酒店免費(fèi)入住權(quán)。 統(tǒng)一承租10年, ％，后2年年凈回報率10%；216。在目前流動人口不多的情況下，必須引導(dǎo)以當(dāng)?shù)鼐用翊蚺?、娛樂為主的客房消費(fèi)
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