【正文】 發(fā)展的趨勢以及潛力1 市場部商家主管 4 名全面負責商家的內部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預、特約服務，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場營銷活動的執(zhí)行、商家用房置換工作和商業(yè)的后期補位招商市場策劃 2 名全面負責年度營銷目標的制定、對不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓、及時更新商業(yè)調整策略、確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風險應對政策并且在市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶2 企劃部創(chuàng)意組 2 名中國水街促銷廣告的設計、VI 系統(tǒng)的設計之行和維護，市場形象設計，中國水街報紙、傳單、報媒的設計制作等等3 推廣部 推廣專員 2 名中國水街促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動的組織實施，客戶服務中心的管理等等47 / 65工程主管 1 名 裝修審查、巡視、驗收，設備設施及檔案管理4 工程維修電梯水電工 4 名負責公共設施、設備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作；作好設備運行記錄巡檢記錄及時處理報修工作班長 6 名 班務管理、停車管理、巡邏門崗 8 名 大門崗位值班巡邏崗 8 名 內外巡邏守車員 4 名 車庫守車5 保安隊換休 6 名班長 2 名 保潔/綠化工作安排檢查6保潔綠化組 綠化保潔 12 名 保潔、綠化工作的具體執(zhí)行二、商業(yè)經(jīng)營管理的前期介入方案前期施工建設階段的介入明確專門的工程、機電設備工程師，對施工、設備安裝的質量配合開發(fā)單位工程監(jiān)理進行全面的監(jiān)控。該項目的后期商業(yè)經(jīng)營管理駐場人員，將直接面對商家（業(yè)主）對相關后期商業(yè)經(jīng)營管理知識、疑問進行解釋、咨詢，讓商家（業(yè)主）對本區(qū)域市場的后期商業(yè)經(jīng)營管理流程、管理思想、管理標準都有一個準確的了解。7. 一線服務人員每年體檢一次，合格上崗。3. 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變商鋪用途的現(xiàn)象應及時勸告、阻止、報告，并協(xié)助有關部門依法處理。4. 消防系統(tǒng)設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。2. 對項目區(qū)域市場重要部位不定時巡查，每天不少于 12 次。3. 設有垃圾中轉站的，每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。6. 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。在商家商業(yè)用房置換工作中，要注意處理一些細節(jié)問題，包括法律事務的解決，不要產(chǎn)生任何遺留問題。通過專業(yè)的經(jīng)營管理，力爭把項目打造成為一個“時尚” “動感” “創(chuàng)新”的萬邦時代廣場，一個經(jīng)營繁榮、人氣興旺的真正意義商業(yè)購物中心。常見的商業(yè)營銷推廣方案分為以下幾種：? 降價促銷法在特定時間對特定的商品降價出售，吸引消費者前來購買；? 買贈促銷法消費者購買大宗或高價格商品時贈送實惠小商品。商業(yè)持續(xù)經(jīng)營促銷方案商業(yè)管理公司必須牽頭根據(jù)項目內商業(yè)的經(jīng)營狀況和市場變化情況適時組織項目內的營銷推廣活動，以持續(xù)引起項目的目標消費者的關注，打造項目較高的人氣。五、中國水街促銷宣傳管理旨在維持和促進項目區(qū)域市場的繁榮發(fā)展。四、商家管理和調整方案市場商家管理、調整的內容? 本項目商業(yè)用房的商家置換工作，包括法律事務的解決；? 本項目商業(yè)用房后期補位招商；? 商家的儲備工作；? 對入駐商家進行評級工作。4. 綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。55 / 65二、 垃圾的處理與收集1. 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的實際情況，合理布設垃圾桶、果殼箱。10. 停水、停電，在接到相關部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。2. 設立 24 小時報修值班電話，急修 15 分鐘內到達現(xiàn)場，建立回訪制度，回訪率 60%以上。53 / 65商鋪管理1. 按有關法規(guī)政策規(guī)定和商家公約約定對商鋪及配套設施進行管理服務。5. 后期商業(yè)經(jīng)營管理的項目經(jīng)理應具備二年以上商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗。在接管驗收中，把握好最后一道關，站在商家使用的角度，從商業(yè)物業(yè)的各個細節(jié)入手，盡最大努力將各種問題消化、整改后再交到商家手上，以保證商家收到的商鋪為滿意房、放心房，從而提升開發(fā)商的口碑，也為以后的商業(yè)經(jīng)營管理工作打下良好的基礎。公司同所有商家的工作來往，以及商家所有的意見反饋，都由市場部負責對接，避免出現(xiàn)多頭管理引發(fā)商家反感。宣傳推廣開業(yè)前后的媒體及促銷費用開支應該占到全年廣告費用預算的 15%以上。? 購物節(jié)開業(yè)法根據(jù)商業(yè)項目主要經(jīng)營內容，集中某些品類商品組織購物節(jié)，以價廉物美的商品、活潑的中國水街氣氛來吸引消費者，達到聚集效應。一般的規(guī)律是“來就送、買就送、滿就送” ，送的東西可以是紀念品、現(xiàn)金、抵扣券或其他證券、經(jīng)營的產(chǎn)品、各種服務等等。避免開業(yè)之后消費者對項目的關注度迅速降低，營業(yè)狀況下滑過多引起商家不穩(wěn)定，以及再次掀起高潮的巨大成本，希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵。40 / 65商業(yè)促銷提前預熱? 業(yè)未開，聲先到。等待整個行業(yè)真正合適的時機，進行充足準備，在另行正式開業(yè)。? 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家采取不同的應對策略。等到招商后期開業(yè)前期才開始放開。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。在確保本土招商工作全面順利開展的同時，組織精干力量，對外埠運用電話、傳真、網(wǎng)絡、直郵或參加各地展覽會以及同當?shù)卣猩坦竞献鞯确绞竭M行。? 營銷與經(jīng)營管理結合項目營銷不以單純投資實現(xiàn)利潤為目的，還要通過營銷中的控制實現(xiàn)業(yè)態(tài)組織的完整性和科學性，通過后期有效的經(jīng)營管理實現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營。3）西餐? 西餐配備數(shù)量以少為佳，35 個經(jīng)營商足夠滿足市場需求；滿足游客口味的選擇，滿足本土消費者對西餐品的需求，滿足項目餐飲區(qū)域“全而精”的配套策略。結合縱橫關系，將整個項目的區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃如下。業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則? 租金貢獻率優(yōu)先原則? 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目投資者提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。? 吸引性原則對有投資意愿的投資者群體、經(jīng)營商群體、消費群體起到吸引關注、了解商19 / 65業(yè)目的的作用? 排他性原則將商業(yè)項目自身具備的獨特性、唯一性發(fā)揮得淋漓盡致，防止其他項目復制或模仿，以達到在短時間內不可為其他項目超越的目的。? 城市的文化是什么？? 2200 年托佑成都平原“無饑餒”的水文化? 延續(xù) 2200 年的古灌城——歷史文化? 被古往今來億萬信徒視為朝圣地的青城山——道教文化? 巴蜀文化的重要代表地之一? 城市的內涵是什么？? 包容的、承古接今的旅游文化? 深沉的、使人沉醉的旅游目的地? 城市的發(fā)展方向是什么？? 也許是中國最好的旅游城市? 也許是最受關注的旅游城市? 也許是文化底蘊呈現(xiàn)最豐富的旅游城市? 城市擁有什么？? 歷史影響力和地位? 水文化資源? 秦漢遺跡的都江堰水利工程與道教文化資源12 / 65? 世界自然與文化雙遺產(chǎn)城市地位? 城市需要什么？? 城市的功能需要轉變和豐富? 政府需要城市名片? 城市的商業(yè)需要注入文化的因子? 城市旅游服務業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營? 旅游城市的功能需要改善? 舊城改造需要新的模式? 都江堰正大手筆推出水文化與道文化——“取水都江堰，問道青城山”? 投資者和商家需要投資的舞臺? 消費者和游客需要體驗片區(qū)的文化? 中國水街能為城市提供什么？? 更完整的呈現(xiàn)城市歷史? 更深的挖掘城市內涵? 更多的為城市提供就業(yè)機會、稅收收入? 最能代表城市形象的名片定位思路? 都江堰作為世界文化遺產(chǎn)及青城山作為世界自然遺產(chǎn)的雙遺產(chǎn)文化；? 水文化與道教文化、秦漢歷史文化作為文化背景；13 / 65主題概念的提出? 水文化生活體驗基地? 水文化概念含義豐富，由親水、近水到戲水、賞水，至“落花流水春去也” ；從女媧由天傾地斜而補天治水大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋流水” ，到風水學中視水為財?shù)母拍?；水文化概念豐富，可延展性強；? 都江堰作為世界最古老的水利工程之一，具備打造水文化主題的歷史根基。在青城山傳道 13 年，于漢桓帝永壽二年（156）在羽化。 、秦漢文化，在中國水街項目中應用親水、樂水概念，突出復古、仿古設計；在文化、民俗、西部風情上造就中國水街在四川旅游業(yè)中獨一無二的前瞻性和不可復制性；使地產(chǎn)成為城市旅游產(chǎn)業(yè)中不可或缺的、重要的組成環(huán)節(jié)。據(jù)此，領先行建議從下列角度運營中國水街項目： 1. 在不可改變的地理位置上，模糊處理；突出中國水街所代表的“青城山”、 “都江堰”雙遺產(chǎn)的品質；大膽運用創(chuàng)新思維，使中國水街所代表的文化成為青城山與都江堰歷史文化的沉積體。10 / 65? 啟下：引導市場，以經(jīng)營手段啟動各種投資、經(jīng)營機構，廣泛整合資源。? 元：元世祖至元年間（1264～1294） ，意大利旅行家馬可項目城市功能和角色定位? 傳承傳統(tǒng)文化、展示城市形象的城市名片；? 都江堰城市旅游服務核心區(qū)，城市旅游商圈；目標客戶群定位目標市場定位? 一級市場 —— 游客市場? 以 400 萬人次游客量/年作為消費者目標，為其提供集約服務一站服務的旅游服務核心區(qū)，融觀光、文化展示、消閑、吃喝購住行于一體；? 二級市場——省內外及都江堰城市居民? 為城市居民提供城市最大規(guī)模、最集中的餐飲娛樂消閑場所。? 匯集了大型餐飲、各地小吃、民間曲藝、商務酒店、消閑娛樂、旅游購物等等全面的集吃、喝、購、住、行、消閑、民俗、文化功能于一體的具有較強輻射功能和目的性消費的文化旅游體驗基地。? 配套的原則? 所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調，客源相互不沖突并且有共同特質，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足旅游服務業(yè)的需求。? 細分業(yè)態(tài)說明：1）川菜? 以地方菜系為餐飲區(qū)主打符合游客需求及本地消費市場需求；地方菜系既是游客首選又是本地消費者嗜好，又突出項目特色。6）茶館及啤酒廣場? 茶館以特色茶館為主，如某茶館為相聲茶館、某茶館為川劇茶館、某茶館為說書茶館；露天茶館設置為中低消費；主題茶館設置為中高消費。? 招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。 知名商戶的進駐，一方面對消費的核心——消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使項目的形象更加深化。根據(jù)大型商業(yè)中心的磁石效應對各類商家進行有機的安排，以保證中國水街整體經(jīng)營的均好性。 四、招商管理組織架構招商部經(jīng)理市場部 招商部市場調查策劃廣告一部二部三部公關媒體創(chuàng)意內務秘書五、招商推廣策略（本部分內容簡單闡釋）階段性宣傳推廣策略? 第一階段宣傳策略：概念引發(fā)期? 第二階段宣傳策略：概念深化、初步形象定位期? 第三階段宣傳策略：全方位形象定位期及開街期? 第四階段宣傳策略：投資宣傳期35 / 65 公關活動策略（略）六 項目招商執(zhí)行策略招商的階段性運作工作? 招商實施準備期（略）? 強勢招商階段（略）? 招商攻堅階段? 繼續(xù)加強商家資源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率；? 對現(xiàn)有商家資源進行優(yōu)化組合；? 督促商家進場裝修并與之配合；? 完成開業(yè)策劃方案，組織進行開業(yè)相關活動準備；? 開業(yè)環(huán)境布置；? 開業(yè)廣告宣傳；? 完成開業(yè)慶典準備工作及開業(yè)慶典活動；? 完成對媒體炒作的組織和實施；? 設計對消費者有吸引力的活動素材,組織相關媒體宣傳；36 / 65? 利用開業(yè)前的宣傳和造勢,促進招商率的進一步提高；? 完成開業(yè)后的系列促銷活動實施方案。投資者策略（具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）規(guī)劃策略（具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）管理策略? 通過有效組織和組合，充分發(fā)揮團隊的招商作用，相互協(xié)作，以完成預定的招商任務為目標。這樣也有利于整個項目持續(xù)的熱點炒作。在開業(yè)半個月的時候推出部分的促銷內容，商家內容不予公告。根據(jù)各個業(yè)態(tài)產(chǎn)品的不同，各個商家的促銷內容和力度會大相徑庭，主要目的是提升營業(yè)額和擴大知名度。? 名人效應法中國水街開業(yè)時邀請知名人士來現(xiàn)場，通過名人的到來再邀請媒體配合制造轟動效應，提升中國水街知名度；本項目可考慮知名主持人主持民間奇人絕技比拼等活動。演藝活動的過程中要不停的穿插有關本項目的介紹和宣傳、商家。開業(yè)期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等等突發(fā)情況。這一階段介入還可發(fā)現(xiàn)原設計中沒發(fā)現(xiàn)的不合理問題，把問題排除在萌芽階段，不要木已成舟才發(fā)現(xiàn)和去解決，這不但給使用和管理帶來巨大困難，也給開發(fā)商帶來損失。因為后期商業(yè)經(jīng)營管理的好壞將和商家（業(yè)主）的投資收益高低息息相關，只要商家（業(yè)主）意識到這一點并密切配合，將對貴公司的銷售、品牌提升和本公司的后期商務經(jīng)營管理都有不可低估的益處。8. 實施每周 6 天每天 10 小時服務接待，夜間安排人員值班（公示聯(lián)系電話號碼） 。4. 空調安裝位置統(tǒng)一，無安全隱患。5. 道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。3. 對項目區(qū)域市場的危險隱患部位，設置安全警示標志，達到明顯的警示作用。4. 垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗，保持潔凈。7. 適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害。? 工作流程和原商家解除租約合同工程檢修 和新商家簽訂租約合同新商家裝修和入駐 商家儲備工作對和本項目業(yè)態(tài)相同但沒有入駐本項