【正文】 .................................24 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （FNPV）...........................................................................................25 資 本回 報(bào) 率（靜 態(tài) ）.............................................................................................25 靜 態(tài) 投 資 回收期 .................................................................................................26 項(xiàng)目的不確定性分析 ................................................................................................28 項(xiàng) 目盈 虧 平衡分析 .............................................................................................28 項(xiàng) 目敏感性分析 .................................................................................................28 概率分析 .............................................................................................................29 風(fēng)險(xiǎn)分析 ....................................................................................................................30附表： ......................................................................................................................................31附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計(jì)劃表 ...................................................31附表 2：全部投資現(xiàn)金流量表 ...........................................................................................42附表 3：項(xiàng)目損益表 ...........................................................................................................44附表 4：概率分析表 ...........................................................................................................46附圖： ......................................................................................................................................47附圖 1：本項(xiàng)目盈虧平衡圖 ...............................................................................................47附圖 2：本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖 ...............................................................................483 / 46 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開 發(fā)周期長，需投入大量的人力、財(cái)力和物力，因此，發(fā) 展商宜結(jié)合本項(xiàng)目市 場研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營狀況，包括關(guān)于本項(xiàng)目開發(fā)的一些初步思路，通 過與研究人員共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展劃分為三個(gè)連續(xù)的階段（即每兩年為一個(gè)階段，每年按 4 月至 11 月為一個(gè)計(jì)算期）。5 / 46 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度一、征地拆遷 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　征地拆遷及場地七通一平 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二、設(shè)計(jì)與工程勘探 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 、報(bào)建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、建筑模型制作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　三、辦理前期報(bào)建手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　四、工程施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　場 地大開挖土方工程及基礎(chǔ)施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下室工程（25 層住宅樓） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　砼 框架結(jié)構(gòu)土建及室內(nèi)基本裝修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　會(huì)所及公建配套設(shè)施工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　五、設(shè)備安裝 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、排水工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　六、小區(qū)范圍內(nèi)、外配套工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　6 / 46項(xiàng)目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度外水、外 電、 綠化、道路、公建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　說明：時(shí)間單位為季度總 工期 為理論 工期，未含外界因素( 或施工單位、 設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場 、生活及臨建施工、施工準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)修改、 報(bào)建、出施工圖紙、圖紙會(huì)審等時(shí)間工期延誤)影響.除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、 給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項(xiàng)工程可同時(shí)穿插進(jìn)行施工.由于東 北特殊氣候原因 ,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 。表 82 本項(xiàng)目銷售收入一覽表 各功能物業(yè)總銷售收入 可銷售建筑面積 單價(jià)( 人民幣元) 83,174 萬元 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 2,500 元/平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 2,800 元/平方米 59,979 商場部分銷售收入 30,550 平方米 4,500 元/平方米 13,748 停車位銷售收入 500 個(gè) 10 萬元/個(gè) 5,000資料來源：受托方研究部 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一億九千萬元考慮，樓面地價(jià)（ 單價(jià)）：621 元/平方米。按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單 方成本：1,920 元 /平方米。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 3,255 萬元，至項(xiàng)目開始第七年還清。 經(jīng)營稅、費(fèi)本項(xiàng)目之經(jīng)營稅、費(fèi)，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。選取的計(jì) 算指標(biāo)為內(nèi)部收益率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值率（NPVR）及靜態(tài)投資回收期。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營 目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。表 101 靜態(tài)投資效益分析序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基礎(chǔ) 金額(萬元) 現(xiàn)金流入 ++ 83,174 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 59,979 停車位銷售收入 500 平方米 5,000 商場部分銷售收入 30,550 平方米 13,748??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?25 / 46 現(xiàn)金流出 +…+ 72,512 開發(fā)總投資 ++ 58,685 土地成本 　 19,000 建安成本 　 34,100 其他成本 　 5,585 銷售稅 　 4,500 銷售宣傳費(fèi)用 　 3,327 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 3,255 項(xiàng)目利潤 13,408 經(jīng)營所得稅 　 2,745 項(xiàng)目利潤 　 13,408 項(xiàng)目利潤率 　 % 所得稅后利潤 10,663 所得稅后利潤率 　 %資料來源：受托方研究部 靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期指達(dá)到累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零的年份所需時(shí)間，此項(xiàng)計(jì)算，沒有考慮到銀行貸款的利息，也沒有考慮到自有資金的利息回收。 項(xiàng)目敏感性分析選取本項(xiàng)目開發(fā)以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，計(jì)算結(jié)果見下表。亦是減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最主要方面。由此判斷，銷售價(jià)格、建 設(shè)投資（兩者間 相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以 115%而得，所以，本項(xiàng)目的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。可以采用下列方程式求得：∑（CICO） t（1＋FIRR） t=0在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)中，將求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，當(dāng)前者大于或等于后者時(shí)，則認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以通過的。在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等實(shí)行特殊優(yōu)惠政策的區(qū)域，該項(xiàng)稅率最低可降至 15%。 % 75 萬元 其它稅費(fèi) 0 萬元 印花稅：按交易額的 %計(jì)算。 % 75 萬元 其它稅費(fèi) 0 萬元 印花稅：按交易額的 %計(jì)算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。詳見下表：10 / 46表 83 本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)?土地成本（++） 　 　 19,000 萬元 621 元/平方米多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m 2)17,790 平方米400 元/平方米 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m 2)214,212 平方米400 元/平方米8, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)商場 國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520元/m 2)30,550 平方米598 元/平方米1, 萬元按哈爾濱市國土出讓金標(biāo)準(zhǔn)擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi) 305,712 平方米 258 元/平方米 7, 萬元 地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi) 120,890 平方米 萬元資料來源：受托方研究部 建安工程成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；總計(jì)為：34,100 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,115 元/ 平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本： 1,196