合同法律問題1(采購(gòu)內(nèi)訓(xùn)doc-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 房款后的其他回款乙方有義務(wù)及時(shí)跟進(jìn)，若涉及按揭或公積金抵押貸款方式支付購(gòu)房款的，應(yīng)在貸款方同意發(fā)放貸款次月結(jié)算代理費(fèi)。一般做出如下約定。對(duì)于戶外發(fā)布廣告如路牌、電子顯示屏等，則應(yīng)注意審查保養(yǎng)、維護(hù)的約定。若出現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)調(diào)整，化解風(fēng)險(xiǎn)。在履行合同過程中，經(jīng)辦人員若發(fā)現(xiàn)并有確切證據(jù)證明對(duì)方當(dāng)事人有下列情況之一的，應(yīng)立即中止履行，并及時(shí)書面上報(bào)公司，并征詢法務(wù)意見： （1）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化； （2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，抽逃資金，以逃避債務(wù)； （3）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。對(duì)于特殊情況下合同履行過程中的合同中止（如停緩建），必須及時(shí)辦理中止手續(xù)，并收集因中止合同給我方帶來經(jīng)濟(jì)損失的證據(jù)和資料，及時(shí)追究對(duì)方的責(zé)任。其中，違約責(zé)任是體現(xiàn)合同約束力的重要條款，它不僅直接反映了合同的質(zhì)量，也直接反映了合同順利履行的可能性。 因此，我們?cè)谄鸩莼蛘邔徍撕贤臅r(shí)候，應(yīng)意識(shí)到違約條款的重要性，并加以審慎的分析。因此，我認(rèn)為，違約條款與合同義務(wù)存在著內(nèi)在邏輯上的聯(lián)系。因此違約條款一般是根據(jù)合同主要義務(wù)來確定違約責(zé)任，既有助于梳理違約條款的整體框架，也便于雙方當(dāng)事人的理解和執(zhí)行。例如在合同的草擬中，你可能會(huì)加重對(duì)方的責(zé)任而讓己方的責(zé)任相對(duì)較輕。在以己方合同義務(wù)為主的合同中，以淡化己方違約責(zé)任為目標(biāo)；在以對(duì)方合同義務(wù)為主的合同中，以強(qiáng)化對(duì)方違約責(zé)任為目標(biāo)。 一是約定不對(duì)等的賠償數(shù)額：包括不對(duì)等的違約金、或不對(duì)等的損失賠償額的計(jì)算方法、或者不對(duì)等的賠償最高限額?！?0天”和“180天”的差距，無疑是以淡化己方責(zé)任為目標(biāo)的。例如某商品商品房買賣合同約定“若購(gòu)房者中途退房，需待開發(fā)商將該房轉(zhuǎn)讓他人后予以退還已交的房款，并按購(gòu)房的總價(jià)收取10%的延誤損失費(fèi)”。例如很多商品房買賣合同只約定了逾期付款、逾期交房或者辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，甚少有關(guān)房屋質(zhì)量、公共建筑或者配套設(shè)施、不按約定的條件交房等涉及開發(fā)商違約責(zé)任的條款。主要是用含糊或者概括的語(yǔ)言降低可操作性。又如，某土建合同約定“工程實(shí)施過程中因甲方（發(fā)包方）原因造成的停建、緩建或由于設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、提供圖紙延誤、指示失誤造成的返工，乙方（承包方）應(yīng)采取措施彌補(bǔ)或減少損失；同時(shí)經(jīng)工程師及甲方（發(fā)包方）審定后賠償乙方（承包方）由此受到的損失。條款越詳細(xì)，操作性越高。 還有就是利用己方優(yōu)勢(shì)地位或者條件來提高操作性。 體會(huì)到此暫告一段落，或許都是些浮光掠影，但若能起到拋磚引玉的作用，對(duì)我來說也是極大的鼓舞。再者，基于私法自治，法院不會(huì)輕易調(diào)整違約金條款，更不會(huì)因違約金過高或過低而判定該條款無效。 （2）降低或提高違約條款的可操作性重視分析和引導(dǎo)違約條款的傾向性。但由于示范文本的普遍適用性，使得它在違約條款的設(shè)置上過于原則，甚至有所缺失，可能對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生不利影響。但如果違約條款制訂得過于簡(jiǎn)單，如缺乏明確的違約金或者計(jì)算方法，所謂“違約損失”往往難以計(jì)算，在實(shí)際工作中容易造成扯皮現(xiàn)象，大大增加了違約方直接索賠的難度和操作成本。合同審查是一項(xiàng)對(duì)審查者的要求較為全面的工作，不但要有扎實(shí)的法律基礎(chǔ)，還要熟悉企業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特別是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識(shí)，當(dāng)然相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)需要慢慢累積，更需要交流與探討，公司提供這一平臺(tái)，相信能將我們的法律知識(shí)和實(shí)踐結(jié)合起來，也能形成我們自己審查合同的技巧和方法。（3）涉及問題情況。合同履行部門應(yīng)按照合同節(jié)點(diǎn)檢查履行情況，尤其是對(duì)提供服務(wù)的合同必須根據(jù)合同內(nèi)容定期檢查合同履行情況。該類合同應(yīng)符合合同法中關(guān)于承攬合同的規(guī)定，因此審查時(shí)應(yīng)熟悉掌握合同法和廣告法的相關(guān)規(guī)定。甲方單方解除合同條件的約定。涉及項(xiàng)目信息的內(nèi)容，由甲方統(tǒng)一培訓(xùn)，以保持對(duì)外銷售說辭及形象的統(tǒng)一。酬金：一般與銷售指標(biāo)掛鉤，業(yè)績(jī)考核均以客戶簽署房屋買賣合同并交納房屋首期款為依據(jù)。保修：注意保修期限的起始點(diǎn)和保修期內(nèi)故障的處理。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。三、幾類常見合同的審查（一）買賣（采購(gòu)）類合同注意審查對(duì)合同項(xiàng)下標(biāo)的的描述，應(yīng)當(dāng)有品名、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、單價(jià)（或總價(jià)）。根據(jù)《合同法》第95條的規(guī)定，雙方可以約定行使解除權(quán)的期限，沒有約定的適用法律規(guī)定，法律也沒有規(guī)定的，則在對(duì)方催告后的合理期限內(nèi)必須行使，否則會(huì)導(dǎo)致該權(quán)利的喪失。根據(jù)上述91條最后一款的授權(quán)，許多合同文本都有專門條款約定合同終止的情況，但有些約定往往是對(duì)違約責(zé)任的重復(fù)，而違約的情形是可依據(jù)合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任，這種責(zé)任的承擔(dān)與合同終止的法律后果往往是不同的，因此，應(yīng)結(jié)合關(guān)于違約責(zé)任的約定分析對(duì)合同終止的約定是否屬于可以且必要的情形。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。最高院解釋：未約定履行期限的合同，依照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定，可以確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算；不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算，但債務(wù)人在債權(quán)人第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不履行義務(wù)的，訴訟時(shí)效期間從債務(wù)人明確表示不履行義務(wù)之日起計(jì)算。無效的免責(zé)條款：造成對(duì)方人身傷害的和因故意和重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款。如合同專用章、蓋章的空白合同、授權(quán)委托書、已簽訂的合同遺失的，應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，并登報(bào)聲明。相關(guān)資信證明文件，如企業(yè)簡(jiǎn)介資料；以往合同履行的案例；合同履行能力資料。備注:企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、相關(guān)資質(zhì)證明和合法正式的授權(quán)證明文件為必須取得之資料文件。二、合同審查的著重點(diǎn)：合同的效力，合同的中止、終止、解除，違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決條款，注意平
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