房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實(shí)用技巧-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 事實(shí)上，越是先進(jìn)的國(guó)家如歐、美、日等國(guó)，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來(lái)衡量建筑特的品質(zhì)及價(jià)值，而我國(guó)在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢(shì)發(fā)展。同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌赡軐?dǎo)致不同的容積率利用方式。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場(chǎng)個(gè)別考慮它們的定位特性。就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場(chǎng)的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加值。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。（二）短期獲利。例如不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價(jià)的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。在實(shí)務(wù)上，以追求短期獲利為目標(biāo)的產(chǎn)品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！五、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位（一）通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會(huì)越來(lái)越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時(shí)期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殮于物（二）市場(chǎng)不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。因此面臨不景氣時(shí)，首先需找出何人有購(gòu)買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標(biāo)市場(chǎng)。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報(bào)酬率”的窘態(tài)。一般而言，銷售成數(shù)在5成—7成以下，建筑融資較難取得。很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時(shí)間后，不但未損及價(jià)值，反而可惜景氣、需求及投資風(fēng)氣之機(jī)，而有大幅度的增值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉(zhuǎn)換的彈性，以及選擇性銷售（如分棟、分期銷售）的彈性等。產(chǎn)品要有明確的競(jìng)爭(zhēng)條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購(gòu)買意愿。這種方法可能其理論意義大于實(shí)際效用，而且因?yàn)橛绊懢皻庖蛩氐膹?fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠(yuǎn)路。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)受通貨膨脹的影響尤其明顯，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)除了自住用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)往往成為投資人的首選。因此基于投資報(bào)酬的考慮，短工期、需求穩(wěn)定的產(chǎn)品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場(chǎng)接受性及財(cái)務(wù)可行性，達(dá)到短期獲利的目的。下面幾個(gè)方案，有助于提高不動(dòng)產(chǎn)短期投資利益。那么究竟應(yīng)如何作產(chǎn)品定位，即如何利用土地，才能賺取不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期持有的利益呢？首先，要先辨別獲得長(zhǎng)期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營(yíng)或使用收入，也就是不動(dòng)產(chǎn)所有者即經(jīng)營(yíng)者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來(lái)自于通貨膨脹效果，可能由于社會(huì)進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因?yàn)槠渌恋叵刃惺褂?，?dǎo)致后利用的價(jià)值土地水漲船高。例如門面市場(chǎng)重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持眼好動(dòng)線及聯(lián)外機(jī)會(huì)；頂樓市場(chǎng)追求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距開(kāi)窗、隔熱等設(shè)計(jì)。這種地利條件及稀有性，使得門面市場(chǎng)的價(jià)值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過(guò)于供的現(xiàn)象。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買者而言，相當(dāng)于購(gòu)買有收益的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同
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