房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實(shí)用技巧(文件)
【正文】 越是不景氣，銷售風(fēng)險(xiǎn)越高之外，潛在購(gòu)買者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場(chǎng)的界定顯得更為必要。要結(jié)合銷售、規(guī)劃及財(cái)務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競(jìng)爭(zhēng)空間。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營(yíng)，甚至避開景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。至于資金來源，則大多仰賴預(yù)售時(shí)的銷售收入，但因預(yù)售市場(chǎng)的一般付款條款為分期付款，不動(dòng)產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買進(jìn)到峻工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績(jī)不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。所以有很多發(fā)展商對(duì)于只稅不售的產(chǎn)品才會(huì)那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在設(shè)市收入的情況下，獨(dú)自負(fù)擔(dān)所有的土地及營(yíng)建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。對(duì)于需長(zhǎng)期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評(píng)估，不宜貿(mào)然投資。產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主。至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而定。尤以景氣低迷時(shí)，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場(chǎng)阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場(chǎng)條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評(píng)估銷售的意義及條件。事實(shí)上，沒有一種產(chǎn)品是無往不利的市場(chǎng)靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場(chǎng)佳績(jī)。唯有對(duì)未來的預(yù)期有人樂觀，有人悲觀，市場(chǎng)才容易活絡(luò)。面對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場(chǎng)景氣的因素即尋找“為什么市場(chǎng)不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。選擇產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)注意列事項(xiàng)：（1） 產(chǎn)品的施工期限不宜過長(zhǎng)；（2） 產(chǎn)品要以能克服余屋銷售壓力的設(shè)計(jì)為主；（3） 針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。此時(shí)由于貨幣不斷的貶值，物價(jià)不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補(bǔ)貨，已不太可能，所以通貨膨脹時(shí)持物特價(jià)而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態(tài)。以上幾個(gè)產(chǎn)品定位的方向，可提供投資不動(dòng)產(chǎn)并希望短期獲利的企業(yè)或個(gè)人參考。通常工期越長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)越高，而投資回收的時(shí)間也久。（二）規(guī)劃需求尚未飽和的時(shí)尚品在短期內(nèi)創(chuàng)造高銷售率。因此，希望短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實(shí)現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。長(zhǎng)期持有土地，必須要能賺取合理的時(shí)間報(bào)酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過程利益最大。由于土地的性質(zhì)特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性（包括自然環(huán)境及人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)），困此對(duì)許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人而言，長(zhǎng)期持有的投資策略，似乎比其他的財(cái)產(chǎn)更具有意義。四、房地產(chǎn)持有的定位技巧（一）長(zhǎng)期持有。（二）明確區(qū)分不同樓層市場(chǎng)，以針對(duì)需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品。這個(gè)市場(chǎng)各樓層之間的相對(duì)條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣與否，多半是指中間層市場(chǎng)的供需狀況而言。這種產(chǎn)品的價(jià)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1