【正文】 1503商業(yè)套數(shù)套3004總占地面積平方米5可規(guī)劃用地面積平方米215556建筑容積率7綠化率%288建筑密度%二項(xiàng)目總投資萬元三投資利潤(rùn)率%四投資利稅率%四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。根據(jù)在評(píng)價(jià)過程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議：經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避A、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作，做好商品房銷售及市場(chǎng)招商。D、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。（五）項(xiàng)目的區(qū)位、交通、倉儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展。制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。隨著城鎮(zhèn)升級(jí)改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級(jí)商貿(mào)業(yè)將會(huì)是一個(gè)必然的發(fā)展歷程。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。改革開放以來，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個(gè)縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來蕭投資。蕭(縣）張(莊寨）、淮(北）碭(山）公路過境。 投入不斷加大。目前，新增各類專業(yè)市場(chǎng)5個(gè)，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近3億第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。張莊寨鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對(duì)于小商品及服裝需求較大。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了淮海商貿(mào)城對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。掌握“引導(dǎo)市場(chǎng)”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問題。配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工?；春Ｉ藤Q(mào)城商為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。（5）智能化水平高。不過要使現(xiàn)有租戶60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)附近，設(shè)計(jì)二根DN200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連， 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。(3)設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測(cè)各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。第六章　公用工程設(shè)計(jì)方案一、給水、排水設(shè)計(jì)方案（一）給水方案淮海商貿(mào)城規(guī)劃人口為1380人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，則最高日生活用水量為 690立方米?；春Ｉ藤Q(mào)城同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，淮海商貿(mào)城生活污水量按給水量的90%計(jì)算。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則：。低開高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期購房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。而據(jù)我們對(duì)多個(gè)案場(chǎng)的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣場(chǎng)積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量?；春Ｉ藤Q(mào)城，要靈活實(shí)行銷售型與經(jīng)營型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益的最大化。項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。①本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開發(fā)意義極其重大。第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。其他促銷手段包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購；有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷。（四）噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。（一）節(jié)水本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府2004年4月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)安徽省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。在變電室設(shè)集中無功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。主要是項(xiàng)目施工過程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層、項(xiàng)目管理層和勞務(wù)作業(yè)層組成。二、項(xiàng)目監(jiān)理本項(xiàng)目監(jiān)理由有資質(zhì)的建設(shè)監(jiān)理公司承擔(dān)。四、資金籌措方案，全部由企業(yè)自籌。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格的合同而節(jié)約投資，另外，業(yè)主直接參與各個(gè)階段的實(shí)施管理，可以保障項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。公開招標(biāo)又稱無限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)。按現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目銷售收入可分為兩部分：14790m2，單位2000元/m2，銷售收入2958萬元。和諧社會(huì)的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中，只要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)廢渣、噪聲等方面的排入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)管理，對(duì)周圍居住或生活群體的影響甚微。（三）通過盈虧平衡點(diǎn)分析得出，本項(xiàng)目有極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，處于行業(yè)安全區(qū)間范圍內(nèi)，即使在最壞的情況下，虧損的可能性也是極小的。因此就本項(xiàng)目而言，只要各級(jí)相關(guān)部門按照國家建設(shè)程序辦事，處理好各種關(guān)系，項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)引起當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的矛盾。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。三、銷售利潤(rùn)估算按宿州市有關(guān)部門規(guī)定，銷售商業(yè)用房應(yīng)按5%，其城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加分別取營業(yè)稅的5%和3%。因此通常大型工程項(xiàng)目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用國債資金建設(shè)的工程項(xiàng)目，都必須按照規(guī)定通過國際或國內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施。%。⑨參與工程驗(yàn)收和工程結(jié)算審查；⑩在保修期內(nèi)協(xié)助蕭縣淮海置業(yè)有限公司檢查工程狀況，參與鑒定質(zhì)量責(zé)任，督促承包方回訪，監(jiān)督承包方保修直至達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)核保修結(jié)算。同時(shí)，組建由高級(jí)工程師、工程造價(jià)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等組成的專家顧問小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢、指導(dǎo)和把關(guān)。因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。施工過程有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會(huì)議。在建設(shè)和運(yùn)營過程中，執(zhí)行《中華人民共和國勞動(dòng)法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。使用過的水，可經(jīng)過多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測(cè)評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297一1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996)《社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB223372008)《建筑施工場(chǎng)界噪音限值》 (GB125231990)三、環(huán)境保護(hù)措施（一）廢棄物建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾處理場(chǎng)填埋。打“文化”牌，使淮海商貿(mào)城在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。價(jià)格是整個(gè)營銷策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。①該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。（二）商住地產(chǎn)淮海商貿(mào)城的需求市場(chǎng)實(shí)際上分為兩種購買力，即購房客戶和租房客戶。與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營的買家，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是直接面對(duì)用于商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤(rùn)的方式來看，銷售型房地產(chǎn)是從市場(chǎng)租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營利潤(rùn)；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)期考慮，而投資經(jīng)營型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營期間的短期投資。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動(dòng)相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢(shì)的顧客（意見領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià)格”推向市場(chǎng)，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用PVC排管埋地敷設(shè)。二、供電及電信設(shè)計(jì)方案（一）供電淮海商貿(mào)城住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為68KW，計(jì)算負(fù)荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2。為了提淮海商貿(mào)城供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。綜上所述，規(guī)劃淮海商貿(mào)城最高日總用水量為850立方米。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項(xiàng)目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過濾流通。(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。小廣場(chǎng)內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。建筑設(shè)計(jì)定位樓層：4+1 層功能：商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選（1）理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實(shí)力商人。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新