【正文】 筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。旅游業(yè)的發(fā)展刺激交通運輸事業(yè)發(fā)展，推動商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)的繁榮。其次，本項目內(nèi)涵豐富，具有商品效用的多層次性，即同時具備生存資料、享受資料和發(fā)展資料三個不同層次的內(nèi)容。本項目用地恰處于這兩大觀光帶的中心，處于商貿(mào)旅游區(qū)的中心。本項目確保濱海資源的共享性。因此，本項目的建設(shè)是非常必要的。%；，%。如三亞新增的天域、凱萊，瓊海博鰲的金海岸等五星級酒店，年平均入住率達(dá)75%以上；三亞的珠江花園等四星級酒店，年平均入住率達(dá)80%左右；?？诘乃男羌壱陨系木频耆胱÷势骄?0%左右。旅游人數(shù)及經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)近幾年來的最高水平。但作為大特區(qū)省會城市的?？谑校频攴植贾?，高檔酒店偏少，以商務(wù)酒店居多，尤其缺少休閑度假型高檔服務(wù)設(shè)施。?？谑惺俏覈匾臒釒I海旅游城市和旅游休閑度假勝地，是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通運輸中心。椰子節(jié)和“五一”長假期間，海口市55家知名飯店、酒家和金龍美食一條街推出一系列風(fēng)味食品，開展各種促銷活動，使?fàn)I業(yè)額有較大增幅；春節(jié)和國慶節(jié)長假期間，?？凇⑷齺?、瓊海、興隆等旅游熱點地區(qū)餐飲業(yè)生意興旺。餐飲業(yè)網(wǎng)點2887個，比上年增加188個。有住客、食客、游客、觀光客、會議客以及購房業(yè)主等等。調(diào)整后的海口市人口由原來的80多萬增加到160萬，增加近1倍；，擴(kuò)大10倍。他們對商品價格不十分敏感，對購買場所環(huán)境、服務(wù)及商品品質(zhì)要求較高。公司將采取有效的措施，保證客源源源不斷，逐步進(jìn)行市場拓展。4. 外地資本涌入華聯(lián)、廣百等大型零售商的進(jìn)入，有效地刺激了本地行業(yè)的發(fā)展，而萬福隆等一批本地商家的崛起則顯示出本地行業(yè)極大的市場適應(yīng)性、對新生事物的接受能力。?？谑姓?guī)劃，擬充分利用濱海大道、龍昆路和世紀(jì)大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮萬綠園、世紀(jì)廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游休閑設(shè)施、酒店一起，打造?？谑械男蓍e旅游商圈。而濱海土地資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。站在本項目的地塊上看海口的城市輪廓線，國貿(mào)、濱海大道一帶的高樓大廈鱗次櫛比、錯落有致，與椰樹、藍(lán)天白云和水中倒影構(gòu)成了一幅美麗的濱海圖畫。當(dāng)人們的消費方式過渡到情感消費時，物質(zhì)消費會逐步讓位于精神消費，只有城市商業(yè)步行街才能滿足別的商品經(jīng)營模式后不能解決的此類需求?？梢娚藤Q(mào)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度日益提高，已成為海口市國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。傳統(tǒng)商業(yè)街租金比較貴，海秀東路DC城、明珠商業(yè)廣場附近臨街的專賣店租金高達(dá)250—300元/平方米月（一、二樓連租），藍(lán)天路（原機(jī)場路）的租金為30—40元/平方米折合租金為：15年期11元/平方米發(fā)展商統(tǒng)一返租10年，%。據(jù)稱23樓已經(jīng)全部售完。為了吸引買家，發(fā)展商承諾10年返租，年返租回報為8%（月）售 價（元/平方米）其他DC城海秀東路1F：300—2002F：1503F：70—150按使用面積計算，包括管理和空調(diào)等億圓商城海秀東路1F：100，2F：70僅限于珠寶、飲食每年遞增20%泰龍城大同路250—350空調(diào)+物管：45元/M2歐美佳國貿(mào)路年：售價的8%1F：130002F：100003F：7000公攤45%，管理：2—3元，空調(diào)另計金福城國貿(mào)路1F：150—2002F：80—1003F：501F：12000—150002F：5000—60003F：3500—4000簽返租合同，%。該地區(qū)氣象指標(biāo)如下：年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：℃最熱月平均溫度：℃最冷月平均溫度：℃最熱月相對濕度：83%最冷月相對濕度：85%年平均降雨量：冬季主導(dǎo)風(fēng)向為EN夏季主導(dǎo)風(fēng)向為ES每年臺風(fēng)2—3次最大風(fēng)力8—10級2. 地形地貌本項目所在地緊靠瓊州海峽，地勢比較平坦，地形地貌比較簡單。(5) 擬建場地應(yīng)根據(jù)建筑物荷載特點，分別考慮不同地基基礎(chǔ)方案。經(jīng)查閱有關(guān)資料，工程所在地基礎(chǔ)屬軟基，地下巖面線埋深在1000米以上。項目所在地兩條市政路上均敷設(shè)有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。本項目主要建設(shè)內(nèi)容為：按功能劃分為東、西、南、北四大部分區(qū)域的建筑群及停車場、綠化廣場工程。項目建設(shè)內(nèi)容及指標(biāo)表總面積(m2)其 中室內(nèi)(m2)街廊(m2)騎樓(m2)一期一層171201326718372016二層14189111193070三層13762111102652四層704854341614五層474832631485地下8000合 計6486744193106582016二期一層25622352210二層18901366524三層27221982740四層五層地下合 計717457001474總 計7204149893121322016第六章 建設(shè)方案第一節(jié) 總體布局本項目用地面積52492m2，沿海岸線方向長約390m，最寬處約170m，有絕佳的沿海風(fēng)景線。(二) 建筑群立面布局建筑群的濱海立面長達(dá)320m，給本項目帶來與眾不同的視覺特點。這樣布局可以達(dá)到把人流自然而然引到上層商業(yè)空間的目的。車流與人流分開。本項目從商業(yè)空間到濱海景觀空間布置好綠化廣場空間，可使其達(dá)到有機(jī)過渡；沿海騎樓外布置自由形狀的綠化帶可以形成配合寬闊海景的最佳綠化形態(tài)；環(huán)繞娛樂中心設(shè)景觀池，結(jié)合大片綠地，可使室內(nèi)的觀景視線從水面自然而然地延伸至海面。E區(qū)是電影院和娛樂中心。本項目設(shè)計了多個景觀平臺和景觀走廊，使消費在休閑、觀光中留戀忘返。藝術(shù)家工作室：位于D區(qū)三樓。手工作坊：位于小街首層，有黎族織錦、唐裝、蠟染、扎染、裁縫等店鋪，讓人回味古老的生活。在人流密集的地方用扶梯做垂直交通，將人流引導(dǎo)到二樓、三樓。建筑群立面按主體三層、局部五層設(shè)計，各層平面布置情況如下：(一) 首層平面布置本項目建筑群中首層總面積為19682m178。）。其中包括：銀行、個人理財中心、名牌服裝店、精品購物街。（含街廊288 m178。C區(qū)：商業(yè)區(qū)，建筑面積2630 m178。其中：一期工程建筑面積為13762m二期工程建筑面積為2722m2。C區(qū)：兒童活動區(qū)，建筑面積1431m178。E區(qū)：娛樂中心，建筑面積2722m178。B區(qū)：畫廊，建筑面積896 m178。本層僅有A區(qū)和D區(qū)，主要功能是會議、會所、辦公。在一期工程中實施。4. 結(jié)構(gòu)選型：本項目采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，樓板一般為大塊平板，橫梁的設(shè)計充分考慮房間的分隔及局部調(diào)整的可能性。四. 排水系統(tǒng)1. 排水體制，采用分流制系統(tǒng)，污水、雨水分系統(tǒng)排出。五. 消火栓系統(tǒng)1. 本建筑為建筑高度小于24米，體積大于50000立方米的綜合樓，其室外消防用水量為30L/S，室內(nèi)消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為3小時，在火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)室外消火栓用水量為324立方米，室內(nèi)消火栓用水量為162立方米，前十分鐘的室內(nèi)消火栓用水量為9立方米。一般小店鋪按三級負(fù)荷供電。4. 低壓配電系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)，中性線和PE線從變壓器付邊起就嚴(yán)格分開。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)進(jìn)入本商業(yè)廣場，以備用戶之需。冷卻水系統(tǒng)為開式循環(huán)系統(tǒng)，冷卻水供回水溫分別為32~℃，設(shè)置三臺冷卻水泵（二臺一用），其中兩臺與冷水機(jī)組一一對應(yīng)，冷卻塔采用兩臺逆流式冷卻水塔，置于設(shè)備用房屋頂，其控制與冷水機(jī)組及冷卻水泵一一對應(yīng)。對衛(wèi)生間及公共區(qū)域、廚房、餐廳、電機(jī)房等以及一些人員較多的公共娛樂場所均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，以保證室內(nèi)空氣流通。人，餐廳、酒吧不小于25 m3/h第三節(jié) 空 調(diào)本項目二期工程采用集中冷源的中央空調(diào)系統(tǒng)，在設(shè)備用房設(shè)冷水機(jī)組。發(fā)電機(jī)電源和市電電源之間進(jìn)行機(jī)電聯(lián)鎖，實行自動切換。3. 供電電源：主電源為10KV市電電源，以一路120mm178。2. 自動噴水管采用鍍鋅鋼管，絲扣或卡扣連接。3. 化糞池按污水停滯時間為24小時清掏周期為半年設(shè)計。d），最高日生活用水量為786立方米/d。；178。D區(qū)：辦公會所，建筑面積2434m178。（含街廊797 m178。均為一期建筑面積。D區(qū)：餐飲、文化設(shè)施區(qū)，建筑面積3948m178。B區(qū)：餐飲、綜合服務(wù)區(qū)，建筑面積5634 m178。B區(qū)：華夏風(fēng)味食街，建筑面積4826 m178。）。其中包括：流行街、民族工藝坊、“詩家董”文物商店古玩、廣播電臺、DJ工作室、華夏風(fēng)味食街。）。（含街廊256 m178。, 其中：一期工程建筑面積為64867m二期工程建筑面積為7174m2。三. 項目的商業(yè)特色人流吸引特征：商業(yè)的核心是人流。女子SPA：位于D區(qū)三樓，是白領(lǐng)女性享受小資生活的目的地。主題雕塑公園：位于國際影院的南側(cè)，占地20余畝，有大、小雕塑50余件，均出自國內(nèi)先鋒派名家之手。街道特色：項目內(nèi)部設(shè)計有一條15米寬的正街和一條8米寬的小街，正街享受熱帶雨林景色和休閑生活，小街享受的是濃烈的商業(yè)氣氛和時尚潮流的脈搏。其功能分區(qū)為：A區(qū)有2家品牌餐飲、茶房、豪華會所和辦公。考慮到本建筑群總長度較長，緊急情況下消防車亦可穿過建筑群中的硬地廣場進(jìn)行撲救。 行人、自行車、摩托車：可從濱海立交橋下穿過可直達(dá)本項目；也可從萬綠園北側(cè)環(huán)路，跨萬綠園復(fù)興橋可到本項目；又可從世紀(jì)廣場可直達(dá)本項目。東部的風(fēng)味餐飲、商業(yè)、服務(wù)為三層，局部四層，其局部退臺給從世紀(jì)大橋上來的視線提供了豐富的立面效果。(一) 建筑群平面布局本項目建筑群可分為四個功能區(qū)：北部的品牌餐飲、會所、會議、辦公區(qū)；西部的沿海休閑餐飲、商業(yè)區(qū)；東部的風(fēng)味餐飲、商業(yè)服務(wù)區(qū)；南部的娛樂中心區(qū)。本項目用地沿海岸線方向長約390m，最寬處約170m，建筑群的濱海主面長320m，為本項帶來了與眾不同的視覺特點；建筑群的高度結(jié)合造型和功能需要，以14m到21m不等，主體三層，局部五層，建筑體塊高低錯落，進(jìn)退有致。五. 協(xié)作條件本項目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。第三節(jié) 外部建設(shè)條件一. 給排水本項目主要用水有廚房用水、清洗用水和綠化用水。海南省人民政府于1996年12月曾發(fā)布第98號政府令，提出《海南省工程場地地震安全性評價管理辦法》，對于必須進(jìn)行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細(xì)的規(guī)定。(2) 場地內(nèi)分布①素填土及②淤泥質(zhì)土物理力學(xué)性質(zhì)較差。第四章 建設(shè)地點及建設(shè)條件第一節(jié) 項目建設(shè)地點?？谛峦鉃?由于單位劃分很小，統(tǒng)一返租的租金較高，銷售對象基本上鎖定在投資而非自營，所以銷售業(yè)績不錯。單位面積太?。?—6平方米/單位），公攤高達(dá)45%，幾乎可以說是在賣柜臺。另有一家長沙的公司整體出售位于商業(yè)廣場四樓的約4900平方米的物業(yè)，售價約5000元/平方米。已經(jīng)擁有鋪位的在轉(zhuǎn)讓時收取4萬—5萬元的高額轉(zhuǎn)讓費。月，工業(yè)大道大飲食店的租金為10—15元/平方米月，金福城一樓臨街鋪面的租金報價高達(dá)260元/平方米大部分采用的是保底加提成的方式。本項目將成為海口劃時代的大型綜合性旅游商業(yè)中心、海口世紀(jì)商圈的商業(yè)旗艦，從規(guī)模優(yōu)勢可形成密集的多業(yè)態(tài)集群，提供更豐富的服務(wù)及消費選擇，并通過“規(guī)模、品牌”等經(jīng)營優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固商業(yè)旗艦地位。它正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它包含了多方面的內(nèi)涵。公司規(guī)劃用商業(yè)步行街將若個項目的多種服務(wù)功能有機(jī)融合一起，形成設(shè)施配套、功能互補(bǔ)、相得益彰的經(jīng)營格局。新外灘復(fù)興城在對國內(nèi)外旅游市場需求的宏觀預(yù)測分析和?？谑猩虡I(yè)市場業(yè)態(tài)特別分析基礎(chǔ)上，著重于開拓消費層次為中高檔的度假、商務(wù)、會議游客，結(jié)合項目地塊瀕水、景觀、交通和輻射等區(qū)域特點，市場定位在休閑度假、會務(wù)商務(wù)、旅游、和觀光、飲食購物、休閑娛樂等多功能消費上。餐飲消費在消費總額中的比例也越來越高。此類型客戶主要有兩種：其一是專業(yè)的商鋪投資商，一般擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，通常自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；其二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。二. 項目的終端消費者分析1. 消費者新的消費觀念形成隨著人們生活水平的提高，人們消費觀念出現(xiàn)了新的排序：一是休閑娛樂，二是餐飲，三是購買商品。到2001年，翻了一倍；，；地方財政收入從6523萬元增長到222675萬元，增長了34倍；。第四節(jié) 海口新外灘復(fù)興城客源分析從對我國大中小型居民收入水平的統(tǒng)計來看，中國人不但收入水準(zhǔn)開始部分進(jìn)入中產(chǎn)階段，并且他們手中可以自由支配的現(xiàn)金也相對增多，儲蓄存款的中位數(shù)在5萬元人民幣之間，可以用來在國內(nèi)旅游的資金是相當(dāng)充足的。五一黃金周，第一百貨每天都有3萬以上的客流量，銷售額高達(dá)1300萬元，最高的一天銷售了378萬元，%。由于解決了制約海南旅游的最重要的交通問題，屆時，到海南旅游的人數(shù)將成倍增長，乘坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡瓊州海峽，游覽南島天涯。第二節(jié) ?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預(yù)測十屆人大后，海南省把發(fā)展旅游業(yè)放在了突出的重要地位，相關(guān)的旅游優(yōu)惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了旅游業(yè)的發(fā)展，據(jù)資料，旅游團(tuán)隊和散客人數(shù)大大增加，?？凇包S金周”之前，曾因旅游團(tuán)隊數(shù)量的不斷增加，一度出現(xiàn)接團(tuán)空調(diào)大巴車緊張，導(dǎo)致某些旅行社不得不放棄個別接團(tuán)計劃。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進(jìn)。但四星級以上且周邊環(huán)境良好的酒店，如海濱、河畔具有區(qū)位優(yōu)勢的經(jīng)營狀況良好。據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測：由于受“9%%。它正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未