【正文】 的商業(yè)業(yè)態(tài)已逐步得到市場的認同，?？诘纳虡I(yè)發(fā)展正趨向與世界同步。同時，商業(yè)步行街也將為普通游客和市民提供休閑、購物、觀光和娛樂服務(wù)。2. 為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。3. 本項目的建設(shè)可在海口濱海海岸線上，形成富有特色的旅游景點。美國紐約大道、法國香榭麗舍大街、日本東京都大街等是國際著名商業(yè)街，北京王府井大街、上海南京路、廣州北京路等是國內(nèi)知名商業(yè)街。批發(fā)、%，%。當(dāng)營業(yè)額達不到最低標準時，經(jīng)營者必須補足保底款。月，三樓的租金為50元/平方米最近，在?？诟郏ㄐ阌⒏郏┒^(qū)門口（濱海大道北側(cè)）推出了約2000平方米的“汽車物流中心”，由貨運公司和?？诟奂瘓F合作開發(fā)，每個鋪面98平方米（1—3層），15年一次交納租金為198000元（折合約2000元/平方米二. 鋪面售價情況在售的商業(yè)鋪面數(shù)量少，面積規(guī)模都不大。月。月，空調(diào)費目前未定，維修基金為總房價的3%。最后，發(fā)展商將背上沉重的返租租金負擔(dān)，無法兌現(xiàn)對買房客戶的承諾。第二節(jié) 建設(shè)條件1. 氣候條件海口市屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候區(qū),全年氣候溫和，雨量充沛，濕度及降雨量較大。(3) 初步判定場地土類型為中軟場地土，建筑場地類別為II類。但考慮到?？趯儆趪掖_定的地震重點監(jiān)視防預(yù)區(qū)，瓊山市在1605年又發(fā)生了7級以上地震，而本工程建在靠海地帶，又是人員比較集中的地方加上結(jié)構(gòu)布置上的一些特點，所以，對本工程項目抗震安全性必須予以高度重視。本項目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水經(jīng)污水處理裝置處理達標后可直接排入市政污水管。復(fù)興城項目位于?？谑兄鞒菂^(qū)金貿(mào)區(qū)北側(cè)，東臨世紀大橋并與濱海公園相望，北接濱海旅游觀光區(qū)，西側(cè)面海，南與龍昆北路及濱海大道相連。本項目總建筑面積72041m2（其中一期64867m二期7174m2）。復(fù)興小街（潮流街）——由8m寬的迂回曲折的小街構(gòu)成建筑群的次軸，這種人性化的商業(yè)空間設(shè)計符合?？诋?dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c和商業(yè)環(huán)境，是本項目的一個特點。整個建筑群有層次變化，又互相映襯，以豐富的光影效果和虛實對比，消解長達320m的沿海立面可能帶來的沉悶乏味的感覺。內(nèi)部交通組織：基地主要車行入口開在北側(cè)18m寬規(guī)劃路上，在東側(cè)世紀大橋高架橋下開有另一輔助入口，地下停車庫的兩個出入口分別靠近兩個車行入口布置，大客車靠近主入口停放，其它地面停車則設(shè)在基地東北部兩個車行入口之間，便于車輛順暢地出入。場地內(nèi)大量起伏的草坪綠化，使寬闊的海景能一覽無余地映入眼簾。C區(qū)是純粹的商業(yè)區(qū)。同時，通過各種雕塑、壁畫、建筑小品營造了不同的風(fēng)格景色。音樂沙龍：位于D區(qū)三樓，設(shè)有80個座位，一流的音響空間為音樂家提供了良好的演出場所。老年俱樂部：位于B區(qū)三樓，可以跳舞、唱歌、畫畫，是老年人最佳活動場所。景色與景點、互動式的功能安排又增加了項目的吸引力。建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為A、B、C、D、E五個功能區(qū)。D區(qū)：景觀飲食商業(yè)街， 建筑面積為5182 m178。（含街廊401 m178。其中：一期工程建筑面積為14189m二期工程建筑面積為1890m2。（含街廊524 m178。）。）。）。（含街廊688 m178。(五) 五層平面布置建筑群五層總建筑面積為4748 m178。）。2. 本項目結(jié)構(gòu)設(shè)計合理使用年限為50年。3. 系統(tǒng)設(shè)計從海濱大道及復(fù)興大道各引一條DN50的給水管，并在紅線內(nèi)成環(huán)狀，再出環(huán)狀管網(wǎng)接至地下水池，最后由生活變頻泵送至各用水點。重現(xiàn)期取一年，屋面雨水的排放采用內(nèi)排水系統(tǒng)。八. 建筑滅火器的配置建筑滅火器的配置按中危險級設(shè)計，其最大保護面積為15平方米/A，最大保護距離為20米，擬采用磷酸銨鹽手提式滅火器若干具。備用電源為兩處設(shè)柴油發(fā)電機組發(fā)電，擬設(shè)兩臺800KW的柴油發(fā)電機組。引下線和接地裝置主要是利用建筑物結(jié)構(gòu)鋼筋進行焊接組成接地網(wǎng)。冷水系統(tǒng)采用一次泵系統(tǒng)，設(shè)置三臺冷水泵，二用一備，其中二臺與冷水機組一一對應(yīng)。包廂、辦公用房等采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)計溫度24～26℃，相對濕度60%，新風(fēng)量不小于50 m3/h由于建設(shè)地區(qū)冬季氣溫較高，不設(shè)采暖措施。8. 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：設(shè)集中火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，消防中心和保安中心結(jié)合，設(shè)在一層。配電采用樹干線和放射式相結(jié)合的方式。2. 電力負荷估算：餐飲部分按85VA/m2，其他部分按75VA/m2考慮，架空層部分按20VA/m2考慮，則總計算容量為3010KVA。3. 室內(nèi)消火栓給水管采用鍍鋅鋼管，絲扣或卡扣連接；室外消火栓給水管與室外生活給水管合用一條管道，室外消火栓沿道路設(shè)置，其間距控制在120米內(nèi)。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。二. 設(shè)計內(nèi)容1. 給水系統(tǒng)；2. 消火栓系統(tǒng)；3. 排水系統(tǒng)。五. 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案1. 設(shè)計活荷載標準：178。（含街廊688m178。）。）。）。（含街廊313 m178。）。D區(qū)：品牌中餐、西餐、酒吧街，建筑面積3853m178。（含街廊340 m178。E區(qū)：復(fù)興國際影城與娛樂中心，建筑面積為2951m178。按沿海、復(fù)興正街、復(fù)興小街三部分順序布置。四. 平面功能布置本項目擬建建筑群樓高三層，局部五層。演藝廣場：面積達2000余平方米，經(jīng)常有時裝、歌舞、民俗等各類表演。登高眺遠，極目天舒；置身商海，創(chuàng)造時尚；藝術(shù)家和百姓在一起，教學(xué)與創(chuàng)作同步。海南四面環(huán)海，是海上絲綢之路的重要節(jié)點。(三) 立面風(fēng)格共享空間：本項目設(shè)計有多個大小不一的共享空間，以利于人們休閑、觀景和娛樂。步行商業(yè)街是一座城市的“窗口”和“名片”，不僅是城市商業(yè)的縮影更是城市人性的表現(xiàn)，項目設(shè)計應(yīng)突出其整體優(yōu)勢，由多種特色的專業(yè)店和一到兩家大商場組成，大的商場作為它的核心店，同時還有餐飲、休閑、娛樂、健身等等，使它的業(yè)態(tài)和功能比較齊全和完善，以滿足別的商場經(jīng)營模式不能解決的需要。所有店鋪都有獨立入口，人流環(huán)線將每層的所有店鋪串聯(lián)在一起，設(shè)8部自動扶梯將人流送達到每一層。(四) 交通組織基地主要車行入口開在北側(cè)18m寬規(guī)劃路上，在東側(cè)世紀大橋高架橋下開有另一輔助入口，地下停車庫的兩個出入口分別靠近兩個車行入口布置，大客車靠近主入口停放，其它地面停車則設(shè)在基地東北部兩個車行入口之間，便于車輛順暢地出入。北部的餐飲、會所、會議分為5層，頂部退臺，為建筑群的置高點。營造人性化、商業(yè)化、全天候的街市景觀。本項目建設(shè)內(nèi)容分為兩期建設(shè)，其中：建筑群的北、東、西部及室外停車場、綠化廣場作為一期工程，南部的娛樂中心區(qū)作為二期工程建設(shè)。三. 通訊本項目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項目的需要，內(nèi)部通訊可采用程控交換機。綜合以上情況，可以認為本工程選址是可以的。3. 工程場地地震安全評價根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自1998年3月1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴建的建設(shè)工程，必須達到抗震設(shè)防要求。據(jù)瓊北地區(qū)地震區(qū)劃資料，瓊北地區(qū)活動性斷裂帶構(gòu)成了云龍隆起區(qū)的主要構(gòu)造骨架，其中位于瓊山附近分布一條近東西走向的鋪前——馬裊斷裂，形成于白堊紀末，具正斷層性質(zhì)，且與NNW向斷裂交匯處還曾發(fā)生中強地震。復(fù)興城憑借其優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施、得天獨厚的地塊優(yōu)勢、領(lǐng)導(dǎo)潮流的經(jīng)營理念、多業(yè)態(tài)集成的規(guī)模效應(yīng)，售價定位在6000—10000元/m2，是大有市場潛力的。為商家計算了租金和月供樓款的對比，聲稱國貿(mào)附近的租金為300元/平方米三. “歐美佳”案例分析“歐美佳”是目前?？谑袌鐾瞥龅拿娣e比較大的商業(yè)鋪面，面積5500平方米。發(fā)展商也可以返租，%。月。月、二樓租金40元/平方米月，臨街的鋪面租金高達350元/平方米百貨商場內(nèi)的租金都比較高，一般都在400元/平方米濱海景觀的海洋文化特質(zhì)、海天一色、綠樹成蔭的生態(tài)綠色概念、無干擾的步行商業(yè)街、多業(yè)態(tài)的文化特色、在休閑購物娛樂中感受到與自然界的交融；一站式、開放式的消費方式，坡屋頂?shù)哪蠂L(fēng)情，既體現(xiàn)了以人為本的現(xiàn)代理念，又體現(xiàn)了以自然為本的哲學(xué)觀。4. 打造全國一流的商業(yè)步行街。讓全體市民共同享受濱海地區(qū)旅游資源，既有社會效益，也有經(jīng)濟效益。在這個旅游休閑商圈中，老項目功能單一，不能起到統(tǒng)領(lǐng)作用；只有用一批新建項目來覆蓋眾多的功能。綜上所述，本項目應(yīng)定位于集休閑娛樂、觀光、餐飲、商務(wù)、購物于一體，全天候、全功能、開放式、綜合性商業(yè)文化休閑消費中心，實現(xiàn)“一站式”的消費及經(jīng)營理念。其次，由于中國中產(chǎn)階層已實質(zhì)性形成，加以旅游、會務(wù)的推動，公司的市場定位是以中高檔消費為主，以餐飲業(yè)為主，將占到業(yè)態(tài)量的1/3強，經(jīng)營服務(wù)方面，也將輔之以多特色、多方位、多品位、適應(yīng)市場的各種消費服務(wù)。三. 項目目標購買（租賃）客戶分析經(jīng)過對?？诮鼛啄甑闹饕虡I(yè)樓盤銷售調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，55%的客戶是為了出租贏利而購買商鋪，而以自營為目的購買商鋪的客戶占35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。由于海口市城鎮(zhèn)人均收入已基本達到1000美元，且伴隨人口基數(shù)的增長，?？谑蟹康禺a(chǎn)將會有一個良好的發(fā)展期。為保證客源，公司將以其更為完善的硬件服務(wù)設(shè)施、更高標準的服務(wù)水平、更具有特色的服務(wù)功能，牢牢地吸引客源，經(jīng)測算，這部分客源數(shù)量之多，已足以維持復(fù)興城的正常運轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上，公司將借助新的條件，不遺余力地開辟新客源。%。%。?？谑袑⒔ㄔO(shè)成為我國著名的對外開放城市，具有現(xiàn)代水平和國際化的新型海濱旅游城市，成為我國乃至東南亞地區(qū)經(jīng)濟、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養(yǎng)中心。因此，大力開發(fā)以?？跒橹行牡沫偙甭糜钨Y源，建設(shè)富有特色的觀光、濱海休閑度假型旅游，已成為當(dāng)務(wù)之急，也是未來?？谑新糜翁厣放畦T造的重中之重。我市著力構(gòu)建“瓊州海峽旅游度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α?，開展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模高層次活動，培育了觀光度假、商務(wù)會展、體育健身等旅游產(chǎn)品，促進旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。特別是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅游服務(wù)質(zhì)量，高星級酒店的需求正在逐年增加。%。它的主要市場支撐在于旅游業(yè)，當(dāng)然也包括市民消費。3. 打造全國一流的步行商業(yè)街。海南復(fù)興房地產(chǎn)公司和海南佳貿(mào)實業(yè)公司是經(jīng)驗豐富、操作力強的房地產(chǎn)公司，公司擬通過本項目配合城市規(guī)劃和建設(shè)打造出三大特色。同時它又將眾多子市場整合成一個功能完善的大市場，子市場與大市場互動互補，相得益彰。而差異化經(jīng)營是贏得市場成功的重要因素。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間。隨之而來的必然要帶動對?？谑新糜螛I(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的新一輪改造和提升，在此觀光帶中，復(fù)興房地產(chǎn)公司和佳貿(mào)實業(yè)公司以極富遠見卓識的眼光，在世紀大橋西側(cè)、萬綠園以東、世紀廣場以南、濱海大道以北的得天獨厚的區(qū)域位置上，置地78畝，意欲打造?？谑芯哂懈咭?guī)格、高品味、全新經(jīng)營理念、純南國風(fēng)味的建筑風(fēng)格，能融合現(xiàn)代人多種目標需求的經(jīng)營設(shè)施。?？谑械脑S多商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，實力弱，管理手段、管理技術(shù)、管理水平落后，經(jīng)濟效益低。論城市面貌，地處南方城市卻無南國韻味；論商業(yè)文化品味，比之北京王府井、上海南京路又遜色甚遠；論椰風(fēng)海韻，又遠不及三亞。但就?？谑心壳暗默F(xiàn)狀，相對于成為一個旅游經(jīng)濟名城尚存大的距離。復(fù)興城項目建成后將具有較好的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是一個十分可行的項目。復(fù)興城項目是海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司共同籌資興建的獨具行業(yè)特色、具有一流服務(wù)水平的、集餐飲購物、健身娛樂、文化休閑、旅游觀光、商務(wù)服務(wù)、會議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商業(yè)服務(wù)建筑群。3. 現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范。本項目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為A、B、C、D、E五個功能區(qū)。復(fù)興城項目可行性研究報告目 錄第一章 總論…………………………………………………1第一節(jié) 項目基本概況…………………………………1第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍………………………………3第三節(jié) 技術(shù)經(jīng)濟指標…………………………………3第四節(jié) 研究結(jié)論………………………………………5第二章 項目建設(shè)的背景及必要性…………………………6第一節(jié) 項目建設(shè)的背景………………………………6第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性…………………………9第三章 市場分析與定位……………………………………12第一節(jié) 旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀…………………………12第二節(jié) ?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預(yù)測……………17第三節(jié) ?？诓惋嫎I(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測……………………18第四節(jié) ?？谛峦鉃?fù)興城客源分析………………19第五節(jié) 市場定位……………………………………24第六節(jié) 業(yè)內(nèi)?？谑袌龇治觥?9第四章 建設(shè)地點及建設(shè)條件………………………………36第一節(jié) 項目建設(shè)地點………………………………36第二節(jié) 建設(shè)條件……………………………………36第三節(jié) 外部建設(shè)條件………………………………39第五章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)?！?1第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容……………………………………41第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模……………………………………42第六章 建設(shè)方案……………………………………………44第一節(jié) 總體布局……………………………………44第二節(jié) 建筑工程建設(shè)方案…………………………47第七章 公用工程……………………………………………55第一節(jié) 給排水…………………………………………55第二節(jié) 供電……………………………………………57第三節(jié) 空調(diào)……………………………………………59第八章 環(huán)境保護與節(jié)約能源………………………………60第一節(jié) 環(huán)境保護………………………………………60第二節(jié) 節(jié)約能源………………………………………62第九章 組織機構(gòu)及勞動定員………………………………63第一節(jié) 組織機構(gòu)………………………………………63第二節(jié) 勞動定員………………………………………64第十章 項目進度安排………………………………………65第一節(jié) 項目進度安排…………