【正文】 議時(shí)，應(yīng)繳納約定收取的裝飾裝修服務(wù)費(fèi)；待裝飾裝修結(jié)束，經(jīng)驗(yàn)收未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞，無不良責(zé)任，裝飾裝修公司方可退場；如發(fā)生不良責(zé)任，物業(yè)服務(wù)處有權(quán)責(zé)令予以恢復(fù)，或提請有關(guān)政府執(zhí)法部門處理。裝修材料應(yīng)存放于裝修室內(nèi)，不得堆放在公共部位或公共場所，因裝卸需要暫時(shí)堆放的應(yīng)盡快清理。審批通過，簽署《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，并繳納相關(guān)費(fèi)用：業(yè)主繳納裝修垃圾處理費(fèi)等其他費(fèi)用；裝修公司繳納裝修管理服務(wù)費(fèi)，領(lǐng)取《裝修許可證》及《裝修施工人員出入證》；并提供裝修施工人員的身份證復(fù)印件（原件備驗(yàn)）及其1寸 免冠彩照1張。房屋裝飾裝修前，業(yè)主與裝飾企業(yè)應(yīng)到物業(yè)服務(wù)處進(jìn)行申報(bào)登記，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并辦理《裝修人員出入證》?；鹁畔⒖梢允牵海?）消防控制中心接收的火警號（包括燈光、音響、消防主機(jī)顯示屏）；（2）秩序維護(hù)員執(zhí)勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警；（3）辦公人員的報(bào)警?；鹁?、火災(zāi)的處置方法：（1）公司任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)就近取滅火器材迅速撲滅火警；（2）若火警有發(fā)展趨勢，應(yīng)迅速聯(lián)系服務(wù)處增援，并呼叫鄰近人員參與控制火勢；（3）根據(jù)物質(zhì)燃燒特性的不同，應(yīng)就近選用相應(yīng)滅火器材，消除火警；（4）機(jī)房電氣發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)先切斷一切電源，選用“1211”、干粉和二氧化碳等滅火器直接噴射火源；如有油的電氣設(shè)備（如變壓器、油開關(guān)）著火時(shí)，也可使用干燥的黃沙蓋滅火焰；裝有自動(dòng)滅火裝置的場所，可直接開啟自動(dòng)滅火裝置進(jìn)行藥劑滅火。統(tǒng)一指揮原則：處理突發(fā)事件一般由服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮；服從命令原則：服務(wù)處員工須無條件服從服務(wù)處經(jīng)理的命令，服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)對突發(fā)事件的處理過程作詳細(xì)記錄。C、將有關(guān)的資料、線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機(jī)關(guān)處理。）以最快的速度趕到現(xiàn)場，緊張而有序地進(jìn)行解救工作。同時(shí)，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時(shí)報(bào)警，并采取一切有效的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)。制度落實(shí)根據(jù)國家的有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)定和要求，結(jié)合所管物業(yè)的實(shí)際情況，制定出切實(shí)可行的安全管理的制度和辦法，如安全管理崗位責(zé)任制、安全管理操作規(guī)程等，并要堅(jiān)決組織貫徹執(zhí)行。（二）處理問題的方法對不同的問題，應(yīng)采取不同的處理方法，就問題的性質(zhì)劃分，主要有以下幾種：對一般違反管理規(guī)定的問題，主要是說服教育、耐心勸導(dǎo)，使其了解并予配合。負(fù)責(zé)所轄區(qū)域派出所、辦事處等相關(guān)部門的溝通、協(xié)調(diào)工作。對進(jìn)出物業(yè)的外來車輛，負(fù)責(zé)車主有效證件與《車輛臨時(shí)出入證》的交換及停車收費(fèi)（不滿1小時(shí)不收費(fèi)）工作，并認(rèn)真登記車主相關(guān)信息、進(jìn)出時(shí)間、車牌號碼及車載情況；對外來車輛，要求按指定位置停放整齊。負(fù)責(zé)查詢可疑人員，及時(shí)將收買、推銷及閑雜人員勸離物業(yè)區(qū)域。四、管理制度（一）監(jiān)控中心管理規(guī)定監(jiān)控中心實(shí)行專人輪班全日值班制度，值班人員不得隨意離崗，嚴(yán)格遵守值班崗位職責(zé)，并做好值班、交接班記錄。監(jiān)控中心內(nèi)禁止吸煙，杜絕一切火種，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。車主在停放好車輛后，應(yīng)及時(shí)鎖好門窗，保管好自己的財(cái)物，不得將貴重物品遺留在車內(nèi)，否則造成失竊的，物管公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。裝修人不得拒絕和阻礙服務(wù)中心對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。（六）交接班制度按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前十分鐘到達(dá)崗位。物品清點(diǎn)不清，或有損壞，交接班后才發(fā)現(xiàn)，相關(guān)責(zé)任由接班人員負(fù)責(zé)?？己俗谥技皶r(shí)掌握每位員工的動(dòng)態(tài)，公正、合理地評價(jià)員工，達(dá)到規(guī)范，提高公司管理水平的效果。7)每月由考核小組根據(jù)考核情況評選“當(dāng)月優(yōu)秀員工”，原則上為1名，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，各獎(jiǎng)勵(lì)人民幣100元。對于連續(xù)三個(gè)月獲考核最低分的中層干部，原則上予以降職使用。確保員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上。物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。3）在崗培訓(xùn)。所有新職員工應(yīng)該接受綜合管理部的崗前培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：公司的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員；公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)；《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育；公司有關(guān)規(guī)章制度。2）主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實(shí)施評估和反饋。提高各級員工的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能、實(shí)際操作能力和管理水平，不斷提高組織和員工的工作績效，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。經(jīng)過長期的實(shí)踐和探索，我公司建立了公司、部門、物業(yè)服務(wù)處三級培訓(xùn)工作體系，編制了一套規(guī)范化、制度化、科學(xué)合理的培訓(xùn)程序?？己顺绦?）每月末由員工自評打分。4）財(cái)務(wù)部門根據(jù)各員工的實(shí)際得分計(jì)發(fā)浮動(dòng)工資。在實(shí)施員工計(jì)分考核制度的過程中，各部、班組應(yīng)充分行使管理職責(zé)，對各工種、各崗位人員的考核應(yīng)根據(jù)服務(wù)處管理制度、貫標(biāo)要求和自身實(shí)際多層次一并進(jìn)行考核。交班人員須交接班前做好當(dāng)值區(qū)域衛(wèi)生工作，物品擺放整齊，不亂扔、亂掛、亂放。對證件不符者，不允許進(jìn)入物管區(qū)域；對過期的證件要予以沒收，并請其到服務(wù)處重新辦理；（3）監(jiān)督裝修工人在指定時(shí)間內(nèi)施工，將袋裝的裝修垃圾放至指定地點(diǎn)。 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為；（1）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（3）拆改供暖管道和設(shè)施；（4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。（二）停車須知物業(yè)內(nèi)實(shí)行業(yè)主車輛刷卡通行及通行證制度和外來機(jī)動(dòng)車輛出入證制度，嚴(yán)禁無卡無證車輛進(jìn)入。除當(dāng)值、巡查人員外，未經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)嚴(yán)禁任何人進(jìn)入監(jiān)控中心；當(dāng)值人員不得帶無關(guān)人員進(jìn)入工作室；工作人員應(yīng)做好保密工作，不得向無關(guān)人員泄漏監(jiān)控?cái)z像位置及監(jiān)控死角等。負(fù)責(zé)頂替需要短時(shí)離開崗位的秩序維護(hù)員。對運(yùn)出物業(yè)的裝修材料和其他物品，要認(rèn)真檢查是否有《物資搬運(yùn)放行單》。（三）秩序維護(hù)員崗位職責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)，維護(hù)物業(yè)內(nèi)公共秩序的安全；以大門固定崗、監(jiān)控崗和物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡邏崗相結(jié)合的形式，實(shí)行24小時(shí)全天候的值班服務(wù)；負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人員、暫住人員出入登記管理，對裝修人員及施工人員要憑證出入，禁止各類流動(dòng)閑雜人員出入；負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)或非機(jī)動(dòng)車輛的出入管理，業(yè)主的機(jī)動(dòng)或非機(jī)動(dòng)車輛憑物業(yè)通行證進(jìn)出，外來車輛換證進(jìn)出，控制大型貨車、出租車輛進(jìn)出物業(yè)；做好物品出入的登記工作，業(yè)主搬家或貴重物品、大件物品離開應(yīng)有服務(wù)處的放行條，否則不予放行；對攜帶和運(yùn)送可疑物品、管制刀具等違法物品及其他形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤查、監(jiān)視、報(bào)請當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理，但無權(quán)偵察、扣押、搜查；在物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安、消防、交通等方面的突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)保護(hù)好證據(jù)，維護(hù)好現(xiàn)場秩序，及時(shí)采取搶救措施，制止事態(tài)的進(jìn)一步惡化，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力；必要時(shí)通知有關(guān)部門，并積極配合協(xié)助處理工作，依法維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益；維護(hù)公司和服務(wù)處公布的各項(xiàng)規(guī)章制度，對不遵守相關(guān)制度的業(yè)主進(jìn)行勸阻、制止和批評教育，但沒有罰款、裁決等處罰的權(quán)力；受公安機(jī)關(guān)的委托，協(xié)助轄區(qū)民警檢查有關(guān)車輛、人員的證件及其他情況；有權(quán)對破壞物業(yè)內(nèi)公共秩序的人員進(jìn)行勸阻、制止，直至移交公安機(jī)關(guān)處理，但無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力；負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)安保設(shè)施的檢修、養(yǎng)護(hù)和消防事宜； 1負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主關(guān)于秩序維護(hù)方面投訴的糾正和預(yù)防措施的具體實(shí)施；1負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)特殊事件的通知、處理、監(jiān)控、記錄事宜；1積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)開展各項(xiàng)治安防范活動(dòng)或行動(dòng)，努力完成各項(xiàng)治安服務(wù)工作；1密切聯(lián)系群眾，積極向業(yè)主（住戶）進(jìn)行治安防范和管理方面的宣傳，協(xié)助業(yè)主（住戶）做好“四防”工作，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)向業(yè)主（住戶）報(bào)告，協(xié)助整改；1完成上級交辦的其他臨時(shí)性任務(wù)。對于犯罪行為，應(yīng)及時(shí)、勇敢制止、抓獲、報(bào)警或?qū)⒎缸锓肿友核凸矙C(jī)關(guān)處理（但無扣押、搜查、審訊等權(quán)利），同時(shí)也要特別注意保護(hù)自身的安全。不卑不亢，以理服人不應(yīng)有自卑心理或視自己低人一等，也不能強(qiáng)烈、生硬，應(yīng)始終保持平靜的心態(tài)，堅(jiān)持以理服人，使人從心理順服，絕不可爭無謂的一時(shí)之氣。組織落實(shí)要建立專門的具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)安全管理的工作，如秩序維護(hù)部；而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門里。)乘客們聽到服務(wù)處誠懇的話語，看到現(xiàn)場忙碌的服務(wù)處員工，相信會(huì)給予諒解。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織專業(yè)維護(hù)人員處理；確認(rèn)事故及連鎖反映全部得到處理后，馬上恢復(fù)正常運(yùn)行；事故引起的遺留問題安排各專業(yè)人員盡快妥善處理；對事故進(jìn)行全面仔細(xì)地調(diào)查，分析原因，查清責(zé)任，并制定出杜絕此類事故再發(fā)生的方案；將事故發(fā)生、處理的全過程書面呈交服務(wù)處經(jīng)理及本部門存檔、備案；1對事故發(fā)生、處理的全過程提出獎(jiǎng)懲及建議性方案，上報(bào)服務(wù)處經(jīng)理。服務(wù)處經(jīng)理接報(bào)后，立即指揮調(diào)遣現(xiàn)場附近的秩序維護(hù)員和當(dāng)值機(jī)動(dòng)秩序維護(hù)員對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場；（1）與當(dāng)值秩序維護(hù)員聯(lián)系，要求秩序維護(hù)員對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)；（2）服務(wù)處經(jīng)理到達(dá)現(xiàn)場立即了解案情及相關(guān)資料，根據(jù)現(xiàn)場的事態(tài)作出布置；A、調(diào)遣機(jī)動(dòng)秩序維護(hù)員對打架斗毆的事件進(jìn)行增援；B、調(diào)派車輛將重傷人員送達(dá)醫(yī)院搶救；C、對事態(tài)輕微的事件進(jìn)行調(diào)解；D、對因打架斗毆事件造成事態(tài)嚴(yán)重或不良影響的當(dāng)事人，應(yīng)帶回服務(wù)處進(jìn)行詢問筆錄，并交由公安機(jī)關(guān)處理。交通管制及現(xiàn)場治安的維護(hù)：（1）服務(wù)處經(jīng)理親臨火災(zāi)現(xiàn)場組織，并指揮所屬員工對火災(zāi)現(xiàn)場進(jìn)行交通管制和現(xiàn)場控制；（2）撤出或移走妨礙消防和救護(hù)車輛通行的障礙；（3）阻攔與撲救無關(guān)的人員進(jìn)入火災(zāi)影響區(qū)，以防物品被盜竊；（4）看管被搶救的公、私財(cái)物，在火災(zāi)撲滅前嚴(yán)禁任何人轉(zhuǎn)移；（5）保證現(xiàn)場使用的消防器材、裝備正常使用?；鹁_認(rèn)過程中，應(yīng)隨時(shí)保持與服務(wù)處的聯(lián)系，并報(bào)告確認(rèn)情況；（2）發(fā)現(xiàn)火警的秩序維護(hù)員應(yīng)立即報(bào)告控制中心，并趕赴火警現(xiàn)場，判明火警發(fā)生原因。裝修車輛嚴(yán)禁亂停亂放、堵塞消防通道、損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地，如有損壞，照價(jià)賠償或予以恢復(fù)現(xiàn)狀。跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共利益的行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行制止，要求業(yè)主及時(shí)自行整改，必要時(shí)填寫《整改通知書》，并現(xiàn)場拍照，以備留用與歸檔。裝修期間，裝修企業(yè)應(yīng)做好消防、安全防范工作，嚴(yán)禁施工人員擅自私搭亂接，使用不符合消防、安全防范要求的設(shè)備；嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火。如原設(shè)計(jì)未預(yù)定位置，則按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的統(tǒng)一位置進(jìn)行規(guī)范合理安裝，并做好噪音預(yù)防及冷凝水的處理。（10）擅自改動(dòng)上、下水管網(wǎng)、地漏以及改變給排水設(shè)施的使用功能。（2）擅自增加樓面荷載。智能化系統(tǒng)的維護(hù)方式、內(nèi)容：維護(hù)方式一般性檢查維護(hù)（日檢）定期檢查維護(hù)（例檢）臨時(shí)抽樣檢查維護(hù)（臨檢）月 檢季 檢年 檢日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端線路信號日常檢查記錄；軟件測試?yán)龣z：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查；軟件測試臨檢：對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督，對其工作成果進(jìn)行測評維護(hù)內(nèi)容第六章 裝修管理物業(yè)違建違章管理基本目標(biāo)：外立面整潔無防盜網(wǎng)等懸掛物，小區(qū)無違章搭建，陽光房頂面不澆灌，無毀綠破綠行為；加強(qiáng)裝修管理，杜絕違章裝修業(yè)主必須在辦理完入住手續(xù)后方可辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù)（或同時(shí)辦理）。監(jiān)控中心（信息收集處理）服務(wù)處業(yè)主報(bào)警監(jiān)控設(shè)備巡更秩序維護(hù)員固定電話報(bào)警電話上級部門新聞媒介其 他政府職能部門供水供電部門電梯保養(yǎng)公司快速應(yīng)急隊(duì)伍維修電工巡更秩序維護(hù)員固定崗秩序維護(hù)員義務(wù)消防員公司后備支援應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò)圖監(jiān)控中心在接到報(bào)警后，首先應(yīng)迅速核實(shí)，確定真?zhèn)巍５谖逭? 監(jiān)控系統(tǒng)管理技防設(shè)備管理基本目標(biāo)：能熟練使用、監(jiān)控、消控人員有上崗證，會(huì)基本維護(hù)清潔；一、智能系統(tǒng)管理的前期措施一般都在監(jiān)控系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段，我們選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入，積極參與、配合相關(guān)工作，力爭盡快盡早熟悉整個(gè)智能化系統(tǒng)，從物業(yè)管理角度給出合理化建議。員工上崗、轉(zhuǎn)崗均應(yīng)經(jīng)崗前消防安全培訓(xùn)合格。3）崗位、班組每日班后進(jìn)行防火自查。對證件不符者，不允許進(jìn)入物管區(qū)域；對過期的證件要予以沒收，并請其到服務(wù)處重新辦理；（3）監(jiān)督裝修工人在指定時(shí)間內(nèi)施工，將袋裝的裝修垃圾放至指定地點(diǎn)。（四）巡邏崗秩序維護(hù)員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)按規(guī)定巡邏路線和規(guī)定時(shí)間巡查物業(yè)區(qū)域，注意安全、消防情況，做好公共秩序維護(hù)工作。（2）監(jiān)督檢查業(yè)主裝修現(xiàn)場的安全、消防及違章裝修等情況，及時(shí)制止、處理違章裝修，發(fā)現(xiàn)重大違章裝修及時(shí)向物業(yè)服務(wù)處匯報(bào)。B、競爭淘汰機(jī)制在保持秩序維護(hù)隊(duì)伍相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，建立競爭淘汰考評機(jī)制，設(shè)末名淘汰，激勵(lì)上進(jìn)，創(chuàng)安全新品牌。A、人防（A）人人監(jiān)控：結(jié)合“四個(gè)三”原則。對快遞公司人員的管理，對各個(gè)快遞公司人員實(shí)施身份登記方可進(jìn)入物業(yè)，以便于對其進(jìn)行規(guī)范管理、物業(yè)的安全防范；對于業(yè)主不在家中，快遞人員無法送達(dá)的物品，在快遞人員電話征得業(yè)戶同意的情況下，可將物品放在物業(yè)傳達(dá)室或指定位置，以方便業(yè)主回家領(lǐng)?。粯I(yè)戶回家領(lǐng)取快遞物品時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)進(jìn)行業(yè)戶身份確認(rèn)。對攜帶可疑物品、管制刀具等違法物品及其他形跡可疑的人員，大門出入口固定崗有權(quán)進(jìn)行盤查、阻止其進(jìn)入物業(yè)或報(bào)請當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理。對違反物業(yè)管理規(guī)章制度、形跡可疑及從事違法活動(dòng)的外來機(jī)動(dòng)車輛，巡邏崗有權(quán)進(jìn)行盤查、監(jiān)視、清場、報(bào)請當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理。外來機(jī)動(dòng)車輛離開物業(yè)時(shí)，大門出入口固定崗應(yīng)做好其出區(qū)時(shí)間、車載物品的登記工作，并以其行駛證或身份證換回《車輛臨時(shí)出入證》。一般情況下，業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛出入物業(yè)刷卡即可完成，但在業(yè)戶有急事，又忘記隨身攜帶“IC磁卡”或隨身攜帶的“IC磁卡”磁性不夠、無磁等特殊情況下，業(yè)戶可在前風(fēng)擋內(nèi)醒