【正文】 字樓供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部注：市級(jí)商業(yè)中心指四街四城，區(qū)級(jí)商業(yè)中心指老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如等重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。此類物業(yè)比較典型的有：青年匯、東方時(shí)空、奔騰新干線、靜安自由自宅等。n 價(jià)格上升幅度高于普通住宅20002003年，小戶型物業(yè)在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，產(chǎn)品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人們所忽略，市場(chǎng)銷售價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。在本報(bào)告中，我們對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的定義作適當(dāng)放寬以便更好地細(xì)分上海的可售型小戶型物業(yè)，本文的產(chǎn)權(quán)式酒店泛指那些商辦性質(zhì)立項(xiàng)、土地使用年限為50年，亦商亦住的商務(wù)公寓，物業(yè)出租需由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)或委托管理公司代為經(jīng)營(yíng)。圖35 2001—2002年上海產(chǎn)權(quán)式酒店供求變化狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中瑞市場(chǎng)研究部 注：2003年15月，上市量為1888套 市場(chǎng)平均銷售價(jià)格n 產(chǎn)權(quán)式酒店的平均銷售價(jià)格高于酒店式公寓結(jié)合表21和表23來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價(jià)格要高于酒店式公寓，同類地段的兩種物業(yè)價(jià)差一般在5001000元/平方米之間。 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)市場(chǎng)供求特征n 爛尾項(xiàng)目改建而成的小戶型酒店式公寓先導(dǎo)市場(chǎng)2002年，隨著小戶型市場(chǎng)的興起，在普陀區(qū)曹楊新村蘭溪路上一例爛尾項(xiàng)目改建為酒店式公寓，名為摩登時(shí)代，成為中山北路白蘭路周邊區(qū)域內(nèi)的首個(gè)小戶型物業(yè)。n 投資客來(lái)自于外地及全市上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開放性的市場(chǎng)，外來(lái)客來(lái)滬投資的房產(chǎn)品種除了高檔樓盤以外，小戶型也是其熱衷產(chǎn)品。隨著一大批爛尾樓項(xiàng)目的改造完畢，未來(lái)市場(chǎng)新供應(yīng)的小戶型項(xiàng)目將以新規(guī)劃新建造的小戶型為主，物業(yè)的品質(zhì)將會(huì)得到明顯提升。 一梯數(shù)戶，走道過(guò)長(zhǎng)現(xiàn)有的可售型小戶型物業(yè)，大多是幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置，如金銀匯的三梯24戶，圣天地的四梯22戶，奔騰新干線的三梯20戶，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。目前上海的小戶型物業(yè)雖然都宣稱為“酒店式”、“星級(jí)服務(wù)”等等，但項(xiàng)目的物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的不在多數(shù)。n 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域生活機(jī)能、社會(huì)機(jī)能比較成熟，最重要的是緊鄰知名學(xué)府華東師范大學(xué)，社會(huì)文化氛圍比較濃厚，高素質(zhì)、高學(xué)歷的年輕一族對(duì)可售型小戶型物業(yè)存在價(jià)值認(rèn)知的偏好，其對(duì)可售型小戶型物業(yè)的市場(chǎng)需求存在很大的容量。 建設(shè)方案可行性結(jié)論綜上所述，可售型小戶型物業(yè)市場(chǎng)上揚(yáng)和下抑兩大因素同時(shí)共存，決定未來(lái)上海的可售型小戶型物業(yè)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)前幾年搶銷的火爆現(xiàn)象，供需矛盾的緩和將使消費(fèi)者的熱度回歸理性，小戶型市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入地段、價(jià)格、產(chǎn)品、品牌的綜合競(jìng)爭(zhēng)層面之上。二、可建方案模式分析（辦公部分） 1 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓物業(yè)模式 方案模式闡述 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓模式的定義及特征本研究中的標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓物業(yè)模式是針對(duì)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)一些特殊寫字樓物業(yè)而言的，指市場(chǎng)上最廣泛采用的寫字樓物業(yè)模式。進(jìn)入2001年，隨著中國(guó)正式加入WTO，外商在會(huì)直接投資的力度加大，上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度加快，對(duì)寫字樓的需求相應(yīng)增加，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了良性發(fā)展階段。天。天，因此，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的供應(yīng)將大規(guī)模放量。 上海標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓配套設(shè)施特征由于標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓在配套設(shè)施上因檔次的不同差異明顯，根據(jù)本項(xiàng)目的總體檔次定位，本研究主要分析了上海市甲級(jí)寫字樓的配套設(shè)施特征。 機(jī)會(huì)/威脅分析 本地塊建造標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓的機(jī)會(huì)n 上海的世界級(jí)地位和上海目前的發(fā)展機(jī)遇，使上海成為國(guó)內(nèi)外公司矚目之地，對(duì)較高檔次寫字樓的需求因此上升。 建設(shè)方案可行性建議考慮目前該項(xiàng)目所在區(qū)域中寫字樓的檔次及規(guī)模優(yōu)勢(shì)較弱，加之未來(lái)區(qū)域和上海標(biāo)準(zhǔn)寫字樓供應(yīng)的大規(guī)模放量，而該區(qū)域并不受此類目標(biāo)客戶的青睞，因此，中瑞建議本項(xiàng)目暫緩進(jìn)入較高檔次標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場(chǎng)。 可售型小戶型寫字樓市場(chǎng)特征分析 供應(yīng)、吸納及空置情況可售型寫字樓已經(jīng)歷了從進(jìn)入市場(chǎng)到被市場(chǎng)接受的過(guò)程。從該類小戶型可售寫字樓的分布情況來(lái)看，主要位于甲級(jí)寫字樓集中區(qū)域的邊緣或者更為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。自用需求主要來(lái)自一些私營(yíng)中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司或外地駐滬辦，他們可能負(fù)擔(dān)不起中央CBD高昂的租金，傾向選擇此類地段稍差、但交通方便、價(jià)格適中的辦公樓。目前這類企業(yè)的數(shù)量較多，而從上兩部分分析可知不夜城區(qū)域一直受這類公司青睞，因此，若本項(xiàng)目定位為可售型寫字樓前景可以期待。從統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目看。也有部分提供了與標(biāo)準(zhǔn)乙級(jí)寫字樓相同檔次的服務(wù)，如虹橋銀城。n 地塊所處位置及目前區(qū)域檔次符合小戶型可售型寫字樓的生存條件。按照上海市“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海將形成市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)以及商業(yè)街等四大層次。四川北路多年來(lái)四川北路逐漸形成了商品檔次中高兼顧、商品價(jià)位相對(duì)中低的特色，迎合了上海市民講究“實(shí)惠”的心理，與追求豪華消費(fèi)的淮海路和追求名店信譽(yù)的南京路形成了鮮明的對(duì)照。上海最大的鐵路客運(yùn)站座落在此，是上海人氣最足的地區(qū)之一。設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬(wàn)以上30萬(wàn)平方米以上大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書報(bào)刊、郵電業(yè)分布區(qū)域地段價(jià)格（元/平方米）租金（元/平方米/天）三街淮海路3900023南京路3100018四川北路190007四城徐家匯3900011豫園2600016新客站不夜城160005浦東新上海商業(yè)城150003中心商業(yè)區(qū)商鋪供應(yīng)量的日漸飽和，使得租金持續(xù)上揚(yáng)，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價(jià)格已上升至近1萬(wàn)元人民幣，銷售價(jià)格每平方米在3萬(wàn)多元人民幣左右，不少熱門店鋪已形成有價(jià)無(wú)市的局面。 區(qū)域商業(yè)中心最常見的是以大賣場(chǎng)或購(gòu)物中心為核心，涵蓋各種日常購(gòu)物與生活所需的業(yè)態(tài)組合模式。?規(guī)模：規(guī)劃占地面積約180畝。設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)城市規(guī)劃的新中心商業(yè)區(qū)，交通便利的地段購(gòu)物、文化娛樂、休閑、并與金融結(jié)合以新城居民為主，并輻射外來(lái)消費(fèi)者12萬(wàn)平方米購(gòu)物中心百貨店超市、專業(yè)店專賣店、餐飲文化娛樂旅館金融服務(wù)旅游服務(wù)展示新城商業(yè)中心商鋪售價(jià)目前在全市處于一個(gè)較低水平商業(yè)區(qū)域底層售價(jià)（元/平方米）千代廣場(chǎng)50008000松江商業(yè)商場(chǎng)7800按照投資回報(bào)率10%計(jì)算。政策位于人流集中、交通便利的地段。專業(yè)街模式主要集中在市級(jí)商業(yè)中心周邊，交通便利處。該項(xiàng)目商業(yè)建筑總面積約16萬(wàn)平方米，基本滿足建造區(qū)域商業(yè)中心停車位及其他配套設(shè)施要求。社區(qū)商業(yè)中心集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、健身、便民服務(wù)和社區(qū)服務(wù)于一體。市場(chǎng)252。其中在售項(xiàng)目：西門町商鋪（現(xiàn)房）總建筑面積：13260平方米售價(jià)：13萬(wàn)元/平方米（14層） 物業(yè)管理費(fèi)：40元/平方米總價(jià)控制較合理。?規(guī)模：。由于該項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，商業(yè)建筑總面積約16萬(wàn)平方米，建造市級(jí)商業(yè)中心停車位及其他配套設(shè)施規(guī)模有限。市級(jí)商業(yè)中心是高檔百貨為主體并集購(gòu)物、餐飲、休閑多種業(yè)態(tài)結(jié)合體。豫園商圈位于南市區(qū)東北隅，由豫園旅游商城、豫園、老城隍廟、沉香閣寺等組成，并以此為基礎(chǔ)，向四周49公頃的范圍擴(kuò)大。其中“三街”指南京路、淮海路和四川北路，“四城”是徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。因中小企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的抵抗力最弱。 重點(diǎn)案例分析淮海中華大廈物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：上海市黃浦區(qū)人民路889號(hào)（淮海東路）n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：中華企業(yè)股份有限公司（投資商）上海南嘉房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（開發(fā)商）李祖原建筑師事務(wù)所（立面設(shè)計(jì)）n 物業(yè)規(guī)模：20,000M2（總建筑面積），由一棟30層高層塔樓組成，316個(gè)公寓式辦公單位n 平面結(jié)構(gòu)：類似正方形的標(biāo)準(zhǔn)層平面，每個(gè)單元設(shè)有衛(wèi)生間。公寓式商住物業(yè)一般采用分體式空調(diào)。 上?？墒坌蛯懽謽欠指蠲娣e特征 標(biāo)準(zhǔn)層平面形狀特征由于此種物業(yè)類型要求的面積較小，對(duì)平面自由分割性的要求較低。因此上海的較高收入人群便是可售型寫字樓的潛在客戶。這一總價(jià)區(qū)間也大大降低了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本，所以受到市場(chǎng)歡迎。 除去新開的國(guó)科大廈和SO時(shí)代，截止到研究期末滬上小戶型可售寫字樓平均去化比例為81%，空置率為19%。n 地段稍差，但近商業(yè)中心，交通方便。 本地塊建造標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓的威脅n 目前區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次偏低，目前區(qū)域形象不利于較高檔次標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的發(fā)展，須依賴區(qū)域的整體建設(shè)提升區(qū)域檔次。天n 物 管 費(fèi)：8元/平方米 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓產(chǎn)品特征分析上海目前約有60個(gè)左右的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓和眾多乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓，它們?cè)诋a(chǎn)品特征上主要有以下兩方面特征 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓平面形狀及分割面積特征分析寫字樓面積的可分割性與其平面形狀密切相關(guān)，在沒有地塊形狀等其他限制的情況下，方形平面的寫字樓是可分割性較好和利用率較高的。因此，我們選擇了不夜城區(qū)域和江蘇路兩個(gè)區(qū)域作為比較對(duì)象，進(jìn)一步研究該項(xiàng)目所在區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)。 與上海市寫字樓總體市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度分析表35 區(qū)域?qū)懽謽桥c上海市寫字樓比較區(qū)域入駐率租金（￥）上海市整體81%項(xiàng)目所在區(qū)域約75%數(shù)據(jù)來(lái)源：上海房地產(chǎn)交易中心； n 供需及入駐率情況由于上海和項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)在供求總量上不具有可比性，因此主要比較寫字樓的入駐率，以反映供給與需求間的關(guān)系。表32 區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目列表項(xiàng)目地址售價(jià)（元）租金（￥）物管費(fèi)（元/M2月）總規(guī)模（萬(wàn)M2）綠地科創(chuàng)大廈寧夏路、曹楊路60001000085So時(shí)代中山北路、白蘭路580068002566 供應(yīng)與需求情況該區(qū)域主要是生活區(qū)，寫字樓供應(yīng)量極少、分布分散，未成商務(wù)辦公氛圍。n 建筑運(yùn)用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，空曠開間，可任意分割。 方案模式可行性分析若本項(xiàng)目公寓樓做為居家型住宅，由建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)可知，朝向問題無(wú)法得到根本性的解決，朝北、朝東和朝西的單元日照不足，不符合2001年度《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)日照的要求，無(wú)法取得銷售許可證。近段時(shí)間，小戶型的價(jià)格為市場(chǎng)任意夸大，價(jià)格出現(xiàn)背離價(jià)值的現(xiàn)象，使得小戶型后市預(yù)期的升值空間變小，短期套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。n 開盤日期：2002年11月 n 銷售狀況；銷售情況良好，去化率達(dá)98%n 入伙日期：2003年4月n 物業(yè)特色：1—4層為商業(yè)裙房，投資、居住、辦公三合一空間物業(yè)發(fā)展情況類別內(nèi)容 評(píng)價(jià) 地理位置資源地處蘭溪路141號(hào)位于曹楊核心生活圈，生活、社會(huì)、教育機(jī)能成熟景觀資源都市生活景觀景觀資源一般交通配套資源蘭溪路、棗陽(yáng)路多條公交線路公共交通和道路條件理想生活配套資源周邊生活配套設(shè)施齊全宜居的生活環(huán)境規(guī)劃布局規(guī)劃1棟小高層建筑，物業(yè)立面現(xiàn)代感強(qiáng)，線條簡(jiǎn)潔 體現(xiàn)了時(shí)尚、自然、現(xiàn)代的建筑特點(diǎn)，物業(yè)間距略窄建筑布局兩梯十九戶格局、標(biāo)準(zhǔn)的緊湊型房型大走廊設(shè)計(jì)物業(yè)配套星空會(huì)所、coffee bar 康樂中心針對(duì)時(shí)尚青年的物業(yè)配套物業(yè)管理戴德梁行酒店式服務(wù)企劃思路量身定做的小戶型住宅針對(duì)性強(qiáng)中環(huán)家園物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：上海市中山北路3880號(hào)n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海華廣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司n 物業(yè)規(guī)模：25F/1，45000M2（總建筑面積），660個(gè)單位n 房型面積：五梯三十戶/層，最小面積40平方米，最大面積57平方米，主力面積為4755平方米。表317 上海典型可售型小戶型物業(yè)主力面積情況項(xiàng)目名稱主力面積主力總價(jià)圣天地3147M23147萬(wàn)元金隆海悅5675M26790萬(wàn)元東方時(shí)空4445M25354萬(wàn)元國(guó)際金融家5070M24563萬(wàn)元世福匯3466M268132萬(wàn)元世紀(jì)時(shí)空4467M26294萬(wàn)元感性達(dá)利4262M23450萬(wàn)元寶利金3358 M23561萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源；上海中瑞市場(chǎng)研究部 注：主力總價(jià)為項(xiàng)目銷售時(shí)期價(jià)格 上海市可售型小戶型物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)分析小戶型物業(yè)是一種成品商品房，提供室內(nèi)裝修并附帶部分家具。 產(chǎn)品特征分析 上海市可售型小戶型物業(yè)面積特征分析 房型主流為標(biāo)房型的一室戶和直套型的一室一廳對(duì)于原先爛尾樓改建而來(lái)的小戶型物業(yè)，無(wú)論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，房型設(shè)計(jì)大多采用賓館標(biāo)房式的一室戶房型和直套型的一室一廳。由于小戶型市場(chǎng)的銷售活躍，投資意識(shí)在個(gè)人購(gòu)房者的興起，促使大量房地產(chǎn)開發(fā)商跟近開發(fā)此類物業(yè)。表315 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域可售型小戶型物業(yè)的供求狀況項(xiàng)目名稱地址建筑樓層單位量主力面積銷售率開盤日期摩登時(shí)代蘭溪路141號(hào)15F/12103766M298%中環(huán)家園中山北路3880號(hào)25F/16003957 M