建寧路c2-01地塊控制性詳細規(guī)劃調(diào)整項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 ，總體上類似商場，只不過不是一個經(jīng)營者，而是眾多經(jīng)營者各自為政，在業(yè)態(tài)上是比較落后的一種。大市場逐步退出，使得建寧路沿線土地開發(fā)利用強度的提高成為可能；而建寧路沿線經(jīng)濟的發(fā)展，特別是因商業(yè)發(fā)展而拉動的服務業(yè)、商務辦公、酒店及酒店式公寓等相關(guān)配套的需求，更使得建寧路沿線土地開發(fā)利用強度的提高成為必要。護城河從該地塊穿過。（二）控規(guī)調(diào)整的必要性符合城市總體發(fā)展戰(zhàn)略要求南京市商業(yè)、辦公畸形地集中在新街口及湖南路附近，其它地區(qū)的商業(yè)及辦公由于種種原因一直未得到發(fā)展。雖然玉橋市場逐步向商場化轉(zhuǎn)變，但其檔次、定位仍不能滿足市場的需求。以上對于A地塊用地性質(zhì)的確定，顯然是受原先大市場為建寧路主流商業(yè)業(yè)態(tài)的影響而做出的。關(guān)于增加酒店及酒店式公寓的建議A地塊獨立開發(fā)的情況下，由于項目商業(yè)及辦公用房的體量較小，所以，無需考慮與其相適應的配套。酒店或酒店式公寓是最適合他們的產(chǎn)品類型,且他們均具有一定的購買力。（二）土地開發(fā)強度指標的調(diào)整土地開發(fā)強度指標，主要指容積率、建筑密度、建筑限高等。項目用地面積10363平米，高約100米，總建筑面積51720平米，其中地上24層,建筑面積37934平米。該地塊也給出了較高的開發(fā)強度指標。該公司與政府初步協(xié)商后表示:進行合理的成本補償后，政府即可將土地使用權(quán)收回，重新掛牌出讓。項目日照分析圖對東面小區(qū)居民的影響及對策項目東面為已建成的綠城花園。對周邊商業(yè)用房業(yè)主的影響項目控規(guī)調(diào)整后，由于項目商業(yè)用房的體量增大，必將形成強大的集聚效應，吸引大量的消費者前來購物、休閑，從而帶動周邊商業(yè)的發(fā)展。項目北立面景觀模擬圖 項目西立面景觀模擬圖隨著項目的建設，項目西面、南面道路網(wǎng)將迅速形成，有利于形成道路景觀。項目周邊交通流線圖交通組織項目控規(guī)調(diào)整后，人流、車流量較大。由于本次規(guī)劃調(diào)整增加了具有住宅功能的酒店式公寓，按容積率為4，比例占30%，平均每戶60平米建筑面積算，約有600戶。 辦公：Se=80Va/m237700 =3016 kvA Kz= Sj=2412kvA選用兩臺1250 kvA變壓器。d 500005103=250m3 公寓：250L/人總之，隨著容積率的提高，建筑面積的加大，人流、車流量有所加大，同時對停車位的需要量也增加?，F(xiàn)將控規(guī)調(diào)整后，項目對城市交通的影響分述如下：人流量及通行能力由于本項目商場面積達5萬平米，繁華的商業(yè)將帶來大量的人流量。七、控規(guī)調(diào)整后對城市設計及景觀影響由于控規(guī)調(diào)整后，用地性質(zhì)、土地利用強度都發(fā)生了變化，致使建筑形式、體量、風格、色彩都將面臨著變化。項目控規(guī)調(diào)整后，將增大噪聲對小區(qū)居民的影響?？匾?guī)調(diào)整能使B地塊的土地價值得到極大地提升，該院遷移資金更能得到保證，因此，控規(guī)調(diào)整對該院是有利的。五、形體布局模擬及理想的控制指標形體布局模擬根據(jù)地塊的具體情況，我們根據(jù)地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、市場、酒店及酒店式公寓，建筑高度為100米，容積率不高于4，建筑密度不高于55%的標準進行形體布局模擬，結(jié)果證明，地塊完全能夠滿足政府在建筑建造控制（建筑高度、建筑后退、建筑間距）及交通活動控制（交通組織、出入口方位及數(shù)量、裝卸場地規(guī)定）等方面的規(guī)定。 該項目的土地開發(fā)強度指標調(diào)整情況如下:容積率建筑密度建筑控制高度（米）D102原控規(guī)指標30%24調(diào)整后的指標50%35D103原控規(guī)指標30%24調(diào)整后的指標40%50金盛國際家居地塊位置圖③玉橋三期地塊該地塊位于南京一建公司以西，金橋市場以東，玉橋市場以北，滬寧鐵路以南。建寧路作為南京市第三商圈，商業(yè)發(fā)展必然帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，引起地價上升。除了市場需求外，酒店式公寓的建設，使城市治安管理、城市形象都可得到改善。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)的調(diào)查，截止2003年9月，建寧路沿線市場經(jīng)營面積已達30萬平米，金橋、玉橋、金橋裝飾城、金海市場、鑫橋、大方國際家居等六大市場的攤位數(shù)量已達6700多個，經(jīng)營者數(shù)量近5000人。可見，“商業(yè)用地”已不同于原控規(guī)的“市場用地”。本項目用地性質(zhì)及土地開發(fā)強度的調(diào)整，有利于土地資源的合理利用?？匾?guī)調(diào)整后，容積率的提高使項目具有一定的體量，使商場更具規(guī)模，將來對消費者更有吸引力，從而能有效地分流城北片區(qū)的消費者，使建寧路沿線形成更具吸引力的，功能更趨完善的城市副中心商業(yè)街區(qū)。地塊MCb03025 現(xiàn)將本項目地塊與周邊規(guī)劃建設狀況為“未建”的地塊的規(guī)劃控制指標列表如下：規(guī)劃管理單元編碼地塊編碼現(xiàn)狀建設狀況用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率建筑密度建筑控制高度（米）綠地率MCb0302701項目地塊A市場用地40%2420%MCb0302505建寧文化用品批發(fā)市場 商辦混合用地25%10035%MCb0302512南京西站貨場市場用地35%2435%我們認為，原控規(guī)對于“市場用地”的土地開發(fā)強度指標，是基于當時條件下，建寧路的商業(yè)業(yè)態(tài)是以金橋市場為代表的、經(jīng)營方式為批發(fā)兼零售的大市場的業(yè)態(tài)的基礎上而確定的。，為已建的市場用地,目前用途為朗馳大廈及南京聯(lián)運有限責任公司物流公司。如不進行大刀闊斧的改革，昔日繁華的批發(fā)市場就會被逐漸擠出市場，甚至銷聲匿跡。另外，2007年建寧路沿線拍賣出了金盛國際家居地塊、玉橋三期地塊。該段及附近主要配套商業(yè)物業(yè)有白宮大酒店、玉王府大酒店、米蘭假日大酒店、錦江之星連鎖旅店、和平商務中心、海馬賓館、中投證券、中國石化加油站、新光醫(yī)院、麥當勞、銀行等。該院在“控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行細則”的前言中特別注明：“規(guī)劃中現(xiàn)狀數(shù)據(jù)如未特別注明，均為2002年底資料。④ 兩地塊統(tǒng)一開發(fā)為周邊居民及商家?guī)砹死妗５捎贏、B兩地塊分開、獨立地實施開發(fā)，雖然進行了統(tǒng)一的規(guī)劃設計，但在利用土地的科學性、合理性方面，仍然面臨著很大的障礙。項目區(qū)位圖
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