【正文】 教育科研設計用地”“中類”中的高等學校用地小類。有利于土地資源的合理利用前面已有論述，建寧路區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，需要提高土地開發(fā)利用強度。 有利于區(qū)域商業(yè)及經(jīng)濟的健康發(fā)展建寧路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài)原來以大市場為主，到目前為止，其它的業(yè)態(tài)，如連鎖超市、專賣店等，都得到了一定的發(fā)展，而大體量的百貨商店卻仍只有中央門附近的南京商廈。隨著城市的擴展和經(jīng)濟活動的增長，周邊對辦公用房及大體量的綜合性商業(yè)用房具有較強的市場需求。由于A、B兩地塊從統(tǒng)一規(guī)劃變成了重新掛牌、統(tǒng)一實施開發(fā)，同時建寧路沿線經(jīng)濟的發(fā)展強烈要求提高土地利用強度，為取得較好的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益，我們認為，應對建寧路C201 A、B地塊的控制性詳細規(guī)劃進行調(diào)整。地塊編碼為12的地塊，現(xiàn)狀建設狀況為南京西站建寧路貨場，規(guī)劃控制指標為：用地性質(zhì)為市場用地，建筑密度35%，建筑控制高度為24米，綠地率為35%。項目南面地塊編碼為06，用地性質(zhì)為街頭綠地。下關區(qū)圖則單元劃分示意圖項目東面為地塊編碼04及05的地塊。大市場的服務對象及經(jīng)營方式，決定了其內(nèi)部硬件條件檔次不高，建筑外立面形象不佳。然而自加入世界貿(mào)易組織以來，連鎖超市、專賣店、購物廣場等新型商品銷售模式迅速發(fā)展，先進的經(jīng)營方式和經(jīng)營理念，已得到普遍認可，給我國發(fā)展相對落后的商品批發(fā)市場帶來了強勁的沖擊。目前，大市場的批發(fā)和零售業(yè)務均受到現(xiàn)代商品流通和現(xiàn)代商業(yè)秩序的強力擠壓，面臨著生存危機。配套物業(yè)有南京下關醫(yī)院、南京市性病皮膚病防治醫(yī)院、郵局、銀行等。以金橋裝飾城、大方國際家居廣場為主，其它有民生街集貿(mào)市場、五星電器建寧路大賣場、金海市場、綠城新貴商業(yè)裙房等。周邊還有南京商廈、盛橋皮裝商城、中國聯(lián)通手機大賣場、天橋美容美發(fā)用品市場、金盛國際家居中央門店、輪胎超市、博橋酒店用品市場、永樂生活電器等商業(yè)店面。鐘阜路以東區(qū)域，是目前建寧路商業(yè)發(fā)展較為成熟的路段，且商業(yè)物業(yè)正逐漸由東向西延伸。由于控制性詳細規(guī)劃工作量較大，編制周期較長，雖然該規(guī)劃的完成時間為2006年5月，但該項工作從2003年11月中旬即開始，并進而進行了現(xiàn)狀調(diào)查?？傊?，從規(guī)劃的角度來看，兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，將會有效地提高土地利用效率，給城市及相關業(yè)主帶來利益。兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，開發(fā)商可以進行科學、合理地規(guī)劃，進行統(tǒng)一的開發(fā)建設，大大提高土地的利用效率。② B地塊的土地使用權人南京鐵道職業(yè)技術學院，由于受地塊面積的限制，長遠發(fā)展受到影響，因此該院計劃將學校部分功能遷往新址。③在A、B地塊分界處，建設單位可自行與相應土地產(chǎn)權人協(xié)商邊界互換。2005年7月20日，江蘇建江投資開發(fā)公司獲取了該地塊的土地使用權。該地區(qū)初具商業(yè)一條街的規(guī)模，交通發(fā)達，客流量大，有38條公交線路通過，日均人流量達32萬人次，2006年商品成交額達150多億元。下關區(qū)是華東地區(qū)重要的物資集散地，自古水陸交通發(fā)達，路網(wǎng)系統(tǒng)較為完善，商業(yè)興盛，旅游資源豐富，自然、人文景觀眾多，是全國科普示范城區(qū)。下關區(qū)地處南京市城區(qū)西北部，瀕江依城，是南京市建設現(xiàn)代化城市的窗口性區(qū)域，素有“金陵北大門”之稱。建寧路北面為居住、工業(yè)區(qū)密集的鐵北地區(qū)，南面臨高檔住宅密集的黑龍江路，是南京著名的市場一條街。A、B地塊獨立開發(fā)面臨的障礙建寧路C201（A）地塊于2005年7月5日開始掛牌出讓。②規(guī)劃方案應考慮A、B地塊分期實施的可操作性，并充分考慮B地塊獨立運作時的開發(fā)價值。A、B地塊分區(qū)圖 A地塊建筑用地范圍圖A、B地塊統(tǒng)一開發(fā)的可行性① A地塊的開發(fā)商江蘇建江投資開發(fā)公司自2005年取得該地塊的土地使用權后，由于受地塊面積狹小等因素的限制，雖然規(guī)劃設計了多個方案，但一直未取得令人滿意的效果，致使項目規(guī)劃設計方案未獲得政府有關部門批準，至今未進入實質(zhì)性開發(fā)階段。原方案雖然可以對A、B地塊統(tǒng)一規(guī)劃，但由于開發(fā)商不同，開發(fā)時間不同，必然會對土地的有效利用帶來限制；而且，由于A、B兩地塊交界處不規(guī)則，極大地影響了建筑物的布置，如通過產(chǎn)權調(diào)換，在實際操作中更是存在很大的困難。同時大面積的商業(yè)項目必將帶動區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展。二、建寧路近年的發(fā)展及主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變原控制性詳細規(guī)劃依據(jù)的“現(xiàn)狀數(shù)據(jù)”時間下關區(qū)控制性詳細規(guī)劃由江蘇省規(guī)劃設計研究院編制。目前，建寧路形成商業(yè)規(guī)模的，主要是大橋南路廣場至中央門廣場路段，其中，各個分段的商業(yè)成熟度又不盡相同。金橋市場西面，為鑫橋市場、易初蓮花、紅橋市場（亞都錦園臨街部分）。鐘阜路和長平橋之間，是建寧路商業(yè)面臨發(fā)展的地段。長平橋以西至大橋南路廣場，商業(yè)物業(yè)主要有寧國賓館、神龍汽車、明城大廈底層裙房、小型超市及迎街店面。 金橋市場 南京金盛國際家居 易初蓮花玉橋市場 白宮大酒店建寧路主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變早期，建寧路商業(yè)的主流業(yè)態(tài)，是以金橋市場為代表的，批零兼營的大市場。大市場的批發(fā)業(yè)務，90年代后進入高速發(fā)展時期，各類大中小型商品批發(fā)市場，遍及全國各地，構成了我國商品流通的骨架和網(wǎng)絡。區(qū)域發(fā)展呼喚土地利用強度提高及相關配套發(fā)展大市場的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定了建筑物的高度較低、容積率較低、土地利用效率較低。三、原控規(guī)基本情況及控規(guī)調(diào)整的必要性（一）原控規(guī)基本情況及分析根據(jù)江蘇省城市規(guī)劃設計研究院2006年5月完成的“南京市下關區(qū)總體發(fā)展研究及控制性詳細規(guī)劃細則”，項目所在的規(guī)劃單元編碼為MCb03027，A地塊的編碼為01，B地塊的編碼為03。地塊原用途為建寧文化用品批發(fā)市場，現(xiàn)為在建的南京信息大廈。項目北面，隔建寧路相望的地塊，所在的規(guī)劃管理單元編碼為MCb03025，地塊編碼為11，現(xiàn)用途為金橋裝飾城，規(guī)劃建設狀況為已建項目。如果仍沿用原控規(guī)的指標，必將導致極其珍貴的城市土地資源的浪費。新街口車況 湖南路地區(qū)車況建寧路附近經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成了較好的商業(yè)及辦公用房的市場條件?？傊?，項目控規(guī)的調(diào)整，能更有效地平衡市區(qū)商業(yè)及辦公用房的分布，促進南京市商業(yè)及辦公用房的均衡