【正文】 及職責(zé)說明 42（二）勞動定員 43（三）運行機制 43第八章 項目實施進(jìn)度 43第九章 投資估算與資金籌措 44一、投資估算依據(jù)及說明 44（一）建筑工程費 44（二）設(shè)備購置費 45（三）預(yù)備費 45（四）其他說明事項 45二、總投資估算及資金使用計劃 46（一）流動資金估算 46（二）總投資估算 46三、資金籌措 46第十章 經(jīng)濟效益與社會效益分析 47一、財務(wù)評價依據(jù)及說明 47二、銷售收入與成本估算 48銷售收入估算 48生產(chǎn)成本和費用估算 48三、項目的經(jīng)濟效益指標(biāo) 49項目的贏利能力分析 49清償能力評價 49主要經(jīng)濟指標(biāo) 50不確定性分析 50四、項目的社會效益分析 51第十一章 項目風(fēng)險分析與對策 52一、X國際科技產(chǎn)業(yè)園面臨的風(fēng)險分析 52（一）缺乏政府有關(guān)部門的支持與指導(dǎo) 52（二）缺乏國際企業(yè)服務(wù)的專業(yè)人才 52（三）缺乏有效的資金支持 53二、X風(fēng)險防范對策 53（一）制定孵化器國際合作發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建國際服務(wù)體系 53（二）加強人才隊伍的建設(shè) 54（三）多渠道爭取資金支持 54第十二章 結(jié)論 55附錄：X國際科技產(chǎn)業(yè)園總平面圖 56附表1：固定資產(chǎn)投資估算 57附表2：投資使用計劃與資金籌措 58附表3：資金來源與運用 59附表4：銷售收入、銷售稅金及附加估算 60附表5：總成本費用估算 61附表6：流動資金估算 62附表7：損益表 63附表8：財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 64附表9：財務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金） 65附表10：固定資產(chǎn)借款還本付息分析表 66附表11：資產(chǎn)負(fù)債表 67附表12：敏感性分析表 68第一章 總論一、項目名稱、建設(shè)單位及項目負(fù)責(zé)人項目名稱： X國際科技產(chǎn)業(yè)園項目建設(shè)單位： X科技（北京）有限公司項目設(shè)計單位：北京X設(shè)計有限公司項目負(fù)責(zé)人： LLD 董事長二、可行性研究報告編制的依據(jù)和范圍本項目評價方法按照國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）及《中國國際工程咨詢公司建設(shè)項目經(jīng)濟評估管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行，財務(wù)評價部分按現(xiàn)行的《工業(yè)企業(yè)財務(wù)制度》和稅務(wù)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。X國際科技產(chǎn)業(yè)園項目正好順應(yīng)了開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展在創(chuàng)新與經(jīng)濟發(fā)展速度之間的要求，園區(qū)的成功建設(shè)運營，將為開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。六、項目主要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目的建設(shè)運營將由X科技（北京）有限公司（注冊資本8000萬元）專門負(fù)責(zé)，項目自有資金部分主要由X自有資金共同投入，其余資金由銀行融資或其他融資手段解決，生產(chǎn)經(jīng)營期限按照15年進(jìn)行預(yù)測。X公司已經(jīng)完成有兩個園區(qū)建設(shè)，建筑面積64000平方米。X的發(fā)展戰(zhàn)略：構(gòu)建多層次全方位的中小型高新技術(shù)企業(yè)的服務(wù)支撐體系，使X逐步成為北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)最重要的高新技術(shù)企業(yè)集聚區(qū)，成為增強區(qū)域創(chuàng)新能力與可持續(xù)發(fā)展能力最重要動力源泉，使X逐步成長成為國內(nèi)最具規(guī)模、最具影響力的孵化器之一。該項目擬建筑面積為20萬平方米，擬吸引的入駐企業(yè)行業(yè)主要以現(xiàn)代制造業(yè)以及電子信息產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點目標(biāo)，同時加大對大型企業(yè)和精品型企業(yè)的招商力度，按照開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整框架進(jìn)行園區(qū)產(chǎn)業(yè)配置，服務(wù)于北京市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的整體目標(biāo)。對于X三期工程項目，X公司領(lǐng)導(dǎo)親自牽頭，從2004年起邀請北京市領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)赴海外對國際科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)進(jìn)行了多次推介，并邀請有關(guān)專家經(jīng)過了多次討論證，經(jīng)過近2年的精心籌備，目前已初步完成項目的設(shè)計與土地勘探。一、國際企業(yè)孵化器發(fā)展的基本經(jīng)驗（一）國際企業(yè)孵化器定義國際科技企業(yè)孵化器(International Business Incubator)的主要宗旨是為我國的高新企業(yè)開拓國際市場、尋求國外合作伙伴、逐步實現(xiàn)跨國的經(jīng)營與發(fā)展提供服務(wù)；同時也為國外中小型科技企業(yè)進(jìn)入我國市場、發(fā)現(xiàn)適宜的合作伙伴、引進(jìn)世界上高新技術(shù)提供服務(wù)。我國建立國際企業(yè)孵化器，旨在幫助境外的研發(fā)機構(gòu)、科技型中小企業(yè)或科研人才進(jìn)入中國、引進(jìn)世界的高新技術(shù)在境內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化；同時，幫助我國高新技術(shù)企業(yè)開拓國際市場、尋求境外合作、實現(xiàn)跨國經(jīng)營與發(fā)展，逐步使國際企業(yè)孵化器成為孵化器行業(yè)的排頭兵。2005年初，科技部火炬中心推選的北京、西安、重慶3家創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心承擔(dān)了為巴基斯坦培訓(xùn)科技管理官員的任務(wù)。通過交流與合作其發(fā)展規(guī)模及經(jīng)濟貢獻(xiàn)率，都已經(jīng)占據(jù)了全國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的半壁江山。（一）我國科技企業(yè)孵化器發(fā)展現(xiàn)狀、經(jīng)驗與特色據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年全國創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心達(dá)到489家，數(shù)量僅次于科技企業(yè)孵化器最發(fā)達(dá)的美國，居世界第二位、發(fā)展中國家之首。推進(jìn)科技企業(yè)孵化器的專業(yè)化、虛擬化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展專業(yè)型科技企業(yè)孵化器具有深刻的產(chǎn)業(yè)背景和專業(yè)技術(shù)要求，有利于吸引本專業(yè)范圍內(nèi)的優(yōu)勢項目，形成人才、科技、技術(shù)平臺等孵化資源的集聚，有利于聚集本專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)專家的優(yōu)勢力量，造就專業(yè)孵化隊伍，可以提供專業(yè)服務(wù)，強化某些技術(shù)領(lǐng)域服務(wù)功能的匯聚效應(yīng)，提高創(chuàng)新企業(yè)的生存和成長率，有利于形成本地區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群等。留學(xué)生熟悉國際規(guī)范，熟悉本專業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展動態(tài)，有一定的國際關(guān)系，科技企業(yè)孵化器以留學(xué)生為橋梁并通過留學(xué)生引進(jìn)國外資金、管理、技術(shù)等，引進(jìn)外國中小企業(yè)到科技企業(yè)孵化器孵化?？萍计髽I(yè)孵化器可以在海外創(chuàng)辦科技企業(yè)孵化器或者孵化基地，如我國與俄羅斯兩國政府總理公報規(guī)定，我國出資金俄羅斯出場地在莫斯科大學(xué)創(chuàng)建科技園。但是這些孵化器大多以國內(nèi)中小企業(yè)為服務(wù)對象，那些期望在中國投資或開展業(yè)務(wù)的外國中小企業(yè)主們卻難以找到投資的門路，高風(fēng)險、高投入、陌生的環(huán)境等多方面原因常常使他們望而卻步，高額的交通費和交流成本，管理成本，對國外的中小型科技企業(yè)來說，都是讓人頭痛的事情，這些難題的解決必將加快國際中小企業(yè)進(jìn)入中國的速度。近年來各地高新區(qū)在招商引資規(guī)模上逐漸向國際大公司靠攏，甚至強調(diào)“非世界500強不引”。截止到2004年底，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已累計入?yún)^(qū)企業(yè)1596家，開發(fā)區(qū)的三資企業(yè)單個平均投資高達(dá)1610萬美元，其中三資企業(yè)投資總額占總投資額70%以上，高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值占到工業(yè)總產(chǎn)值的90%。與此同時，為企業(yè)國際化發(fā)展開辟新的途徑，加快X融入國際孵化器體系，更好的為中國中小高新技術(shù)企業(yè)服務(wù)。意見第21條指出，“加強大學(xué)科技園、孵化器建設(shè)，完善成果轉(zhuǎn)化機制。北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是北京唯一的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，同時享受國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重稅收優(yōu)惠政策。孵化器作為中小型科技企業(yè)生存與發(fā)展的重要平臺，其快速健康的發(fā)展，將會為區(qū)域創(chuàng)新與發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。（一）外國在華獨辦的企業(yè)孵化器韓國政府投資介入孵化器主要是在北京，是獨資形式，主要進(jìn)駐的行業(yè)是韓國自身的強勢產(chǎn)業(yè)——IT產(chǎn)業(yè)。目前主要還是針對俄羅斯、韓國和日本。X國際科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，就是圍繞本區(qū)域“育苗造林”和特色產(chǎn)業(yè)基地的國際化發(fā)展需求，在服務(wù)于開發(fā)區(qū)已形成高新技術(shù)企業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)集群，以及促進(jìn)科技企業(yè)“走出去”方面，側(cè)重加強對引進(jìn)國際中小科技型企業(yè)來園區(qū)開展國際技術(shù)合作、技術(shù)轉(zhuǎn)移、技術(shù)服務(wù)項目的服務(wù)、跟蹤，促進(jìn)園區(qū)企業(yè)之間的國際技術(shù)合作，增強對先進(jìn)技術(shù)的再創(chuàng)新能力，充分發(fā)揮國際企業(yè)孵化器對園區(qū)企業(yè)的技術(shù)引導(dǎo)、國際市場引入的帶動作用。因此，X將國際科技產(chǎn)業(yè)園的市場定位于： n打造一個硬件設(shè)施完備、服務(wù)體系健全、環(huán)境優(yōu)美的歐式科技產(chǎn)業(yè)園；n搭建中歐中小型高新技術(shù)企業(yè)合作平臺，創(chuàng)建中歐企業(yè)合作服務(wù)體系；n區(qū)域內(nèi)形成集群投資模式，降低企業(yè)風(fēng)險及機會成本；n推動國際技術(shù)轉(zhuǎn)移和合作；n為X現(xiàn)有的客戶提供國際合作與市場推廣服務(wù)；X希望能夠通過國際科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，最終能夠吸引30～50家以上國際行業(yè)領(lǐng)先高新技術(shù)企業(yè)入駐，預(yù)計吸引投資將超過30億元人民幣，產(chǎn)值或營業(yè)收入也將超過100億人民幣,稅收10億以上。多層廠房充分體現(xiàn)了土地集約利用的原則，在未來幾年將成為工業(yè)地產(chǎn)的主流形式，因其可以靈活分割，滿足了中小企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)需求，但也因為物流不方便、獨立性不好給高層的空間出租、出售帶來困難。2 、實施方案 管委會招商在進(jìn)一步融洽管委會相關(guān)人員關(guān)系的基礎(chǔ)上，使大家了解三園項目建筑格局、功能定位及招商方案。D、行業(yè)龍頭企業(yè)招商確定專人對開發(fā)區(qū)內(nèi)各龍頭企業(yè)尤其是新入住企業(yè)進(jìn)行走訪，介紹三園及公司情況，吸引中下游企業(yè)入住。五、X國際科技產(chǎn)業(yè)園項目的國際招商策略隨著中國加入WTO及市場國際化進(jìn)程的加快，越來越多的國外企業(yè)希望能進(jìn)入中國，特別是擁有成熟技術(shù)和良好服務(wù)的國際中小高新技術(shù)企業(yè)。六、X國際科技產(chǎn)業(yè)園國際合作開展情況（一）國際科技產(chǎn)業(yè)園招商渠道介紹73國際科技產(chǎn)業(yè)園招商渠道介紹渠道類別名稱合作內(nèi)容已經(jīng)簽訂合作協(xié)議的戰(zhàn)略伙伴（六家）意大利中小企業(yè)聯(lián)合會以及torino wireless sicience park, AREA science park意方和中方一致同意建立商業(yè)合作計劃，幫助意大利高新技術(shù)企業(yè)，尤其是生物醫(yī)藥和信息通信技術(shù)領(lǐng)域的高新技術(shù)企業(yè)來北京發(fā)展歐美同學(xué)會法國分會吸引法國留學(xué)生企業(yè)及科技類企業(yè)進(jìn)入國際科技產(chǎn)業(yè)園中國中小企業(yè)國際合作協(xié)會通過協(xié)會資源，追蹤服務(wù)來華投資的中小型企業(yè)中國貿(mào)促會北京分會X將以合作伙伴形式參與到由中國貿(mào)促會北京分會所接待的來訪團組活動中，并宣傳北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及國際科技產(chǎn)業(yè)園項目。同時作為承接平臺追蹤并服務(wù)來京訪問的貿(mào)促會團組。利用雙方孵化器的平臺，為中美中小型企業(yè)的雙向合作提供鍥機。（二）規(guī)劃設(shè)計、總體布局及設(shè)計理念園區(qū)總體規(guī)劃布局上將整個園區(qū)分成東西兩大組團，使兩大組團既互相聯(lián)系又彼此獨立成區(qū)，各個組團均由“周圈布房、中心留院”的周邊環(huán)抱圍合式布置，這種布局方式就在建筑密度較高的條件下最大限度地留出了兩大片集中實土綠地，這對于維持整個園區(qū)的小生態(tài)環(huán)境有著極其重要的貢獻(xiàn)。在單體設(shè)計上我們主要嘗試用黑、白、灰三種最為原生的色彩來塑造一個個寧靜但卻個性鮮明的建筑體量，這與現(xiàn)代高新科技產(chǎn)業(yè)基地的功能性質(zhì)是吻合一致的。綠化設(shè)計園區(qū)內(nèi)由于建筑密度要求較高，故實土綠地容易被打散而不成體系。項目中的廠房內(nèi)設(shè)有接地線，對廠房內(nèi)所有計算機、機器設(shè)備及其他用電設(shè)備進(jìn)行安全保護接地。電：為保證園區(qū)企業(yè)的正常研發(fā)與生產(chǎn)，申請了較高的用電容量，裝機總?cè)萘繛?750KVA，設(shè)置雙路供電，保障企業(yè)常年不間斷供電。（一）組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)說明總經(jīng)理、副總經(jīng)理以下設(shè)職能部門，主要職能部門包括：財務(wù)部、行政人事部、物業(yè)部、企業(yè)發(fā)展部、國際合作部等。采用高效節(jié)水型衛(wèi)生潔具。樓內(nèi)設(shè)有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和水噴淋滅火系統(tǒng)，消防設(shè)施聯(lián)控系統(tǒng)。本項目的生活污水（糞便）經(jīng)過糞池處理后集中排入園區(qū)污水管網(wǎng)，再接入開發(fā)區(qū)市政污水管網(wǎng)。主入口設(shè)置考慮主要人流來自于南側(cè)和東側(cè)的因素，在南側(cè)離科創(chuàng)十四街與經(jīng)海三路交叉路口約112米處設(shè)置園區(qū)主入口，而在經(jīng)海三路靠東側(cè)用地紅線的中心位置設(shè)置園區(qū)次入口；考慮到基地東西狹長達(dá)336米，故在科創(chuàng)十四街離主入口約103米處設(shè)置園區(qū)另一次入口，以方便園區(qū)的交通出行。功能布局及配置園區(qū)在總體功能布局上既攘括了獨門獨院獨棟式的研發(fā)生產(chǎn)樓，也配備了集合式的專業(yè)科技廠房，同時考慮到有些小型高新技術(shù)企業(yè)可能剛剛起步，我們提供了更為靈活的酒店式小面積科研辦公用房，而且還配置了獨立式的多層專業(yè)生產(chǎn)廠房。 機動車停車：326輛（其中地上停車191輛，地下135輛）自行車停車（地上）：600輛 本項目位于亦莊開發(fā)區(qū)東工業(yè)區(qū)D4街區(qū)，東至經(jīng)海三路，西至經(jīng)海一路，南至科創(chuàng)十四街，北側(cè)與科創(chuàng)十三街之間，由15棟單體樓宇所組成的科技企業(yè)孵化基地建筑組群，其中1樓為辦公綜合樓，主要為酒店式的小面積科研辦公用房，地下為園區(qū)員工餐廳、廚房、機動車停車庫及儲藏用房。馬賽創(chuàng)新作為地中海工業(yè)技術(shù)研究院的對外窗口，已經(jīng)成立了20年之久，資金主要來源于本地與國際范圍內(nèi)的一些公共團體及企業(yè)。法中協(xié)會X將以合作伙伴形式承載法國來訪團組的深入跟蹤Sinoamerica Medical Services Ltd.主要針對美國生物醫(yī)藥類企業(yè)的引進(jìn)馬賽創(chuàng)新（法國）馬賽創(chuàng)新坐落于法國馬賽，是一家高科技孵化基地，將與X合作建立中法高科技企業(yè)孵化器的合作機制，并將其孵化基地的高科技企引入國際科技產(chǎn)業(yè)園。這一項目也得到也得到包括英國在內(nèi)的國際各國政府及商會的支持，2005年12月初，ACI將聯(lián)合英國總裁協(xié)會（IoD）在倫敦舉辦“國際科技產(chǎn)業(yè)園”推介會。③電梯廣告由于本項目是針對于企業(yè)商務(wù)樓的租賃；因此商務(wù)樓的電梯廣告是本案最接近實際需求客戶的媒體；可以在部分商務(wù)樓的電梯里制作一定數(shù)量廣告計劃；④公交車體廣告：選擇進(jìn)入開發(fā)區(qū)的公交車做車體廣告，內(nèi)容是明示本項目特色和優(yōu)勢，以增加廣告的受眾面。2007年5月中旬召開推廣會，集中宣講，現(xiàn)場考察，舉辦酒會等多種形式，邀請專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售、代理公司和中介機構(gòu)參加，與中介機構(gòu)商討合作和利益方案，5月底與各中介機構(gòu)簽訂代理協(xié)議并確定專人跟蹤、聯(lián)系、拓展中介渠道。價格定位X國際科技產(chǎn)業(yè)園以銷售和租賃為主，綜合考慮周邊園區(qū)價格、開發(fā)成本及投資回收期，定價（參考價）如下：（1）企業(yè)獨棟：銷售5800元/平米(毛坯)；(精裝)（2）孵化樓：銷售5200元/平米(毛坯)；（簡裝）（3）多層廠房：銷售5200元/平米(毛坯)；(簡裝)（4）綜合樓：不銷售，(精裝)*租賃價格不含物業(yè)管理費、供暖及制冷。銷售約3500元/平米。公司目前是信息產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟、北京市孵育協(xié)會會員，是中國民營科技促進(jìn)會的理事單位，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)唯一的北京市高新技術(shù)孵化基地和國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。有的是高新區(qū)或創(chuàng)業(yè)中心出面建立的，如洛陽高新區(qū)與俄羅斯科學(xué)院遠(yuǎn)東分院、西伯利亞分院、遠(yuǎn)東國立大學(xué)合作建立“洛陽中俄科技工業(yè)