【正文】 74萬元，資源來源可靠。一、申請(qǐng)單位（一）申請(qǐng)單位：**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（二）法人代表：（三）公司類型：國(guó)有有限責(zé)任公司（四）成立時(shí)間：1999年（五）組織機(jī)構(gòu)代碼：716095607 （六）企業(yè)住所：**市錦江區(qū)北順西巷2號(hào)（七）主營(yíng)業(yè)務(wù)：企業(yè)服務(wù)管理、項(xiàng)目投資、水電站投資、物業(yè)管理、房屋經(jīng)紀(jì)、洗車場(chǎng)、園林綠化等。三、城投集團(tuán)概況**城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“城投集團(tuán)”）是由**城建系統(tǒng)燃?xì)狻⒏傻赖?0家單位按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求組建而成的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的國(guó)有獨(dú)資公司。（二）公司的主要職責(zé)及經(jīng)營(yíng)范圍公司職責(zé)：以構(gòu)建投融資平臺(tái)和項(xiàng)目平臺(tái)為主線，以城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)民新居建設(shè)和資本經(jīng)營(yíng)工作。“新居工程”是**市對(duì)五城區(qū)的117平方公里可發(fā)展用地進(jìn)行整合，全面建設(shè)新型城市化社區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民向城市居民轉(zhuǎn)變、農(nóng)村社區(qū)建設(shè)管理體制向城市社區(qū)建設(shè)管理體制轉(zhuǎn)變的工程。城投集團(tuán)貸款償還情況良好，銀行信用評(píng)級(jí)逐年升高，持續(xù)融資能力較強(qiáng)?！八拇?*教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“**錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)”、“**市現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”蓬勃發(fā)展，眾多現(xiàn)代商貿(mào)集團(tuán)、高科技企業(yè)、房地產(chǎn)巨頭、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、新聞通訊單位、高檔賓館競(jìng)相落戶錦江。200年，錦江區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。全區(qū)在崗職工年平均勞動(dòng)報(bào)酬為35980元，%；農(nóng)民人均純收入達(dá)10349元，%，比上年凈增1806元。錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)是以現(xiàn)代生活居住、商務(wù)、科研為主的綜合性城區(qū)。包括本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域在內(nèi)的柳江片區(qū)是“新居工程”實(shí)施的重點(diǎn)區(qū)域。因此完善包括民政服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施是“新居工程”配套的重要內(nèi)容，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體舉措。民生工程就是政府為民辦實(shí)事、辦好事的“民心工程”和“德政工程”，是立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。（四）本項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)施區(qū)域城市規(guī)劃的需要本項(xiàng)目是該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目是皇經(jīng)社區(qū)（包括在建的皇經(jīng)樓新居工程）規(guī)劃的唯一一座養(yǎng)老院和民政服務(wù)設(shè)施。選址周邊1公里范圍內(nèi)有小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目距離錦江體育公園約1公里。設(shè)置多功能電梯、中央空調(diào)、背景音樂、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)、地面衛(wèi)星接收系統(tǒng)、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備設(shè)施，按照中高檔標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修布局合理、設(shè)施齊備、舒適安全的標(biāo)準(zhǔn)房間。按照**市老齡人口比例，該區(qū)域60歲以上老年人約為1850人，（一）評(píng)估價(jià)值根據(jù)**城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》中對(duì)本項(xiàng)目所涉及的質(zhì)押拍賣地塊進(jìn)行價(jià)值分析得出結(jié)論。土地資源的稀有性與市場(chǎng)因素根據(jù)《中共**市委、**市人民政府關(guān)于推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的意見（征求意見稿）》，到2017年，**城市化率將達(dá)到75%以上，以2006年**%為基礎(chǔ)，今后平均每年將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)民20萬人以上；隨著**市城市經(jīng)濟(jì)仍然保持的快速發(fā)展，城市建設(shè)對(duì)土地需求也將不斷增加。（四）地塊區(qū)域開發(fā)條件影響地塊開發(fā)和地價(jià)的因素很多，但首先是地塊所在的區(qū)域位置和與區(qū)域位置有關(guān)聯(lián)的人居環(huán)境、商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施條件等。良好的交通條件琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)周圍環(huán)繞著成仁路、三環(huán)路和機(jī)場(chǎng)東延線等重要的交通干道為該場(chǎng)鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通條件。因此，場(chǎng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后，將使該地區(qū)的土地迅速升值。因此。按住宅物業(yè)銷售均價(jià)5200元/平方米估算，高層電梯公寓平均建筑成本2600元，稅費(fèi)按照銷售收入的10％計(jì)算，為520元/平方米，銷售費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)按照銷售收入的10％計(jì)算，為520元/平方米，則合理的樓面地價(jià)為1560元/平方米。（3）路燈工程道路總長(zhǎng)840米，路燈按每20米一組，共計(jì)42組。派出所新建一派出所，占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米。其建設(shè)規(guī)模如下：（一）農(nóng)民新居和安置房工程588300平方米。全部按規(guī)定拍賣出讓，出讓收入用于彌補(bǔ)土地整理和新居工程建設(shè)投入。北側(cè)臨街住宅樓底層規(guī)劃設(shè)計(jì)為商鋪。住宅樓靠街道一側(cè)大多設(shè)有商業(yè)鋪面，靠小區(qū)內(nèi)側(cè)大多設(shè)置架空層，保證了小區(qū)內(nèi)停車、交通通行的便利性。本項(xiàng)目主要為18—30層高層（包括出讓土地上規(guī)劃建設(shè)的住宅）高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，控制墻肢數(shù)量及長(zhǎng)度（墻肢截面高度與厚度之比不大于8），形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡(jiǎn)便且更為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。四、交通條件項(xiàng)目區(qū)周邊有三環(huán)路、機(jī)場(chǎng)路東延線、成仁路等城市干道或快速通道，分別寬40—80米，城市交通主干道路已經(jīng)形成“二橫一縱”主要交通網(wǎng)絡(luò)，交通便利，運(yùn)輸方便，有利于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工。加強(qiáng)全過程管理是提高工程質(zhì)量和效益的必由之路。業(yè)主或授權(quán)行使項(xiàng)目建設(shè)的公司，應(yīng)做好項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項(xiàng)目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。（八）根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核承建商進(jìn)度及付款申請(qǐng)，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。六、加強(qiáng)工程進(jìn)度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中寫進(jìn)有關(guān)工期、進(jìn)度、進(jìn)度違約金等條款，通過招標(biāo)的優(yōu)惠條件鼓勵(lì)施工單位加快進(jìn)度，控制對(duì)投資的投放速度，控制對(duì)物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施等。八、加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，也是保證工程順利實(shí)施的關(guān)鍵，在整個(gè)工程實(shí)施過程中，建設(shè)項(xiàng)目組織與外部各關(guān)聯(lián)單位之間，建設(shè)項(xiàng)目組織內(nèi)部各單位、各部門之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設(shè)項(xiàng)目與周圍環(huán)境、其它建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進(jìn)行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。十、資金管理項(xiàng)目建設(shè)資金應(yīng)按銀行要求開設(shè)專用賬戶，?？顚Ｓ谩Ｍ稑?biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)和用以完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由資深的專家擔(dān)任，評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。（三）通過正式的招投標(biāo)程序，分別進(jìn)行資格預(yù)審－投標(biāo)邀請(qǐng)－招標(biāo)文件－現(xiàn)場(chǎng)踏勘－標(biāo)前預(yù)備會(huì)－正式開標(biāo)－綜合評(píng)標(biāo)等，確定中標(biāo)單位。綜上所述，擬建工程施工期的影響暫時(shí)的，在施工結(jié)束后，影響區(qū)域的各環(huán)境要素基本都可以得以恢復(fù)。工程所在地自然、社會(huì)環(huán)境條件較好，無大的環(huán)境制約因素。二、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容項(xiàng)目決策階段，提出項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模和方案；在項(xiàng)目方案研究的基礎(chǔ)上，完成項(xiàng)目融資方案分析和投資估算，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)條件，提出項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，組織項(xiàng)目評(píng)審，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策并報(bào)有關(guān)部門審批。完成建設(shè)資金的籌措。四、工程實(shí)施安排（一）所涉及拆遷安置工程由項(xiàng)目公司會(huì)同市、區(qū)有關(guān)部門具體負(fù)責(zé)，按總體規(guī)劃實(shí)施。（1）土建工程土建工程費(fèi)用估算采用投資指標(biāo)估算法，估算總投資為95260萬元，其中：地面建筑：按多層住宅工程造價(jià)800元/平方米（已基本建成），工程量為67000平方米，高層電梯公寓工程造價(jià)1550/平方米，工程量為425530平方米，估算投資71317萬元?！裢L(fēng)工程按地下建筑面積每平方米50元計(jì)算，估算投資479萬元。路燈工程按每20米一組路燈，共42組，按每組5000元計(jì)算，估算投資21萬元。派出所按1800元每平方米計(jì)算，估算投資604萬元。其中：建設(shè)單位管理費(fèi)計(jì)3431萬元。施工圖審查費(fèi)計(jì)341萬元。其中，開發(fā)銀行軟硬貸款75000萬元，商業(yè)銀行貸款30000萬元。但考慮到全面評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，本報(bào)告在對(duì)貸款償還分析時(shí)，既考慮到700畝原有配置土地對(duì)開行貸款的償還能力，又考慮到新增配置土地對(duì)商業(yè)銀行貸款的償還能力，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。（三）2008年安排資金24723萬元，%，主要用于工程土建。（四）建設(shè)期貸款利息根據(jù)資金籌措計(jì)劃，建設(shè)期內(nèi)使用國(guó)家開發(fā)銀行貸款105000萬元，使用商業(yè)銀行貸款30000萬元，國(guó)家開發(fā)銀行貸款建設(shè)期利息由**市城投集團(tuán)統(tǒng)籌解決，不計(jì)入本項(xiàng)目總投資，商業(yè)貸款利息2356萬元計(jì)入本項(xiàng)目總投資，建設(shè)期貸款利息計(jì)2356萬元。（報(bào)告書編制和評(píng)估，計(jì)價(jià)格〔2002〕125號(hào)）勞動(dòng)衛(wèi)生安全評(píng)審費(fèi)計(jì)341萬元。公廁3所按每所約15萬元，估算投資43萬元。專業(yè)管線工程估算投資588萬元，包括：電力管線工程按1000元每米計(jì)算，估算投資168萬元通訊管線工程按1000元每米計(jì)算，估算投資84萬元。其中：●門窗及內(nèi)部初裝工程按每平方米70元計(jì)算，估算投資4118萬元。機(jī)電設(shè)備及安裝工程按估算投資17650萬元。（四）估算范圍項(xiàng)目估算范圍包括：工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等確保項(xiàng)目建設(shè)所需的全部投資。（九）2006年6月～2008年12月，進(jìn)行第五期工程的施工建設(shè)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收及工程據(jù)決算，工程項(xiàng)目移交使用。（二）工程所用的建筑材料，無論在當(dāng)?shù)?、外地開采，都要注意防護(hù)，并對(duì)料場(chǎng)作好生態(tài)恢復(fù)建設(shè)。同時(shí)對(duì)改善土地資源利用、城市環(huán)境質(zhì)量、城區(qū)衛(wèi)生生態(tài)環(huán)境等均是有利的。二、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（一）主要環(huán)境影響分析不利影響本工程區(qū)范圍內(nèi)工程開挖、取土、采石、運(yùn)輸以及施工臨時(shí)占用土地會(huì)引起局部的生態(tài)環(huán)境破壞，對(duì)局地生態(tài)環(huán)境有影響。五、招標(biāo)方式（一）項(xiàng)目將采用公開招標(biāo)方式。（五）中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。將遵循公平、公正、公開、誠(chéng)信的原則確定中標(biāo)單位，施工企業(yè)應(yīng)具有二級(jí)以上資質(zhì)，監(jiān)理企業(yè)應(yīng)具有乙級(jí)以上資質(zhì)。必須建立有符合該項(xiàng)目特點(diǎn)的安全生產(chǎn)制度，參與項(xiàng)目的管理、監(jiān)理、施工及相關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。由于建設(shè)工程投入的資金數(shù)額大，技術(shù)面廣、復(fù)雜、施工周期長(zhǎng)，使用的人力物力多，涉及的單位多等原因，有必要將建設(shè)工程合同作為一個(gè)系統(tǒng)工程進(jìn)行科學(xué)管理，從而提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。四、加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理項(xiàng)目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，以求在工程項(xiàng)目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會(huì)效益。（四）審批承建商提交的施工組織設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實(shí)。對(duì)貸款的引進(jìn)、使用及償還等環(huán)節(jié)實(shí)施全過程有效監(jiān)控，促進(jìn)貸款良性運(yùn)作。六、規(guī)劃條件根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》提出了**市未來城市重點(diǎn)向東、向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。二、商業(yè)繁華條件項(xiàng)目區(qū)將成為**的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)有一定的小型社區(qū)商業(yè)和服務(wù)業(yè)、家具特別是沙發(fā)批發(fā)業(yè)歷史較為悠久，規(guī)模較大。居住片區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)在盡量追求各片區(qū)戶型均好性的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮片區(qū)居民多樣性需求，提供不同檔次、不同面積的多種住房。用地東部和東北部?jī)纱?0層電梯公寓為拆遷安置用房。“柳江新居”三期位于一期南側(cè)，為一近似矩形地塊，四周均為規(guī)劃道路。柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計(jì)3000人。配套工程總建筑面積約51400平方米。2）天然氣管線天然氣管線總長(zhǎng)1680米，在道路東北側(cè)布置，煤氣管管徑為DN89159。第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模琉璃場(chǎng)老場(chǎng)鎮(zhèn)整體改造項(xiàng)目是錦江區(qū)重要工程，同時(shí)“新居工程”和拆遷安置房的建設(shè)項(xiàng)目也得到了相關(guān)部門的大力支持，按照**市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制完成《琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：一、建設(shè)內(nèi)容（一）在琉璃場(chǎng)柳江新建柳江農(nóng)民新居和柳江拆遷安置房安置范圍和人口:柳江新居安置麻柳灣2組，琉璃村6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計(jì)3054人。目前，**市東郊二環(huán)到三環(huán)之間普通商品房住宅價(jià)格已達(dá)5000～6000元/平方米，部分區(qū)位好、環(huán)境較好的中高檔電梯公寓價(jià)格已達(dá)6000元/平方米以上。目前，成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)在一環(huán)路以外和二環(huán)路兩側(cè)相同規(guī)劃條件（）的部分商住用地地塊拍賣價(jià)已達(dá)到400萬元/畝以上。（五）土地開發(fā)價(jià)值分析目前一環(huán)、二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的存量土地，不但價(jià)格高，而且供地越來越少。沙河整治工程的完成，將使沿岸區(qū)域的生態(tài)環(huán)境大大改善，商住開發(fā)將逐步興旺。二、增加的配置地塊的土地價(jià)值（一）地塊位置和范圍中錦公司用于本項(xiàng)目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村7組的420畝土地，包江橋村10組的160畝土地，共計(jì)580畝。項(xiàng)目原配置土地700畝（屬**市城投集團(tuán)“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項(xiàng)目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項(xiàng)目增加投資部分的銀行貸款。提升社區(qū)老年人的福利水平，建立比較完善的老年服務(wù)體系，五、服務(wù)半徑本項(xiàng)目屬城市區(qū)域級(jí)養(yǎng)老院，服務(wù)對(duì)象不僅針對(duì)于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。為滿足人民群總對(duì)養(yǎng)老服務(wù)日益多元化、多層次的需求，本項(xiàng)目擬建一所設(shè)施配套、功能齊全的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老院。本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃實(shí)施，滿足現(xiàn)狀需求，并滿足未來5～10年隨著人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，該區(qū)域老對(duì)年人福利設(shè)施新增需求。一方面，家庭趨于小型化，與父母合住的家庭逐步減少，獨(dú)生子女家庭不斷增加。**是大城市帶大郊區(qū)，%，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，特別是“新居工程”的實(shí)施，本項(xiàng)目所在的郊區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征得到一定改觀，但公共服務(wù)的完善和城市文明普及還需要一定過程。目前，區(qū)域內(nèi)皇經(jīng)樓1期已建成面積約9萬平方米，安置人口2186人，柳江新居和琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造，該項(xiàng)目是錦江區(qū)最大的新居工程，擬安置人口4227人。場(chǎng)鎮(zhèn)周邊包括皇經(jīng)樓社區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)交錯(cuò)，長(zhǎng)期存在不同的城鄉(xiāng)管理體制，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人口增長(zhǎng)快、流動(dòng)性強(qiáng)，農(nóng)用地與非農(nóng)用地交叉多、轉(zhuǎn)化快，是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城市輻射帶動(dòng)農(nóng)村的前沿陣地，也是城市化進(jìn)程中矛盾最集中的