顧問(wèn)容積率案例分析-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 所銷售的金額反而沒(méi)有增加出來(lái)的成本大？面積越多，利潤(rùn)越低，開發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么？ ?現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當(dāng)容積率從 ，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思： ?市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒(méi)做出來(lái)？ ?面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ ?為什么沒(méi)有做出想要的產(chǎn)品？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 案例一：星海華庭 —— 將容積率做到最大，賣得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低，迅速盈利 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質(zhì) 低于 板樓 +部分一梯兩戶點(diǎn)樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質(zhì) — 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽(yáng)光帶海濱城 高容積率 高于 高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩 中信海闊天空、星河國(guó)際 ?以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度； ?以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 17 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳中信紅樹灣 ?總用地 ㎡ ，總建筑面積 65萬(wàn) ㎡ ，地上容積率，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約 。 19 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳天悅龍庭 ?地塊形狀狹長(zhǎng)，總用地面積51825㎡ ，總建筑面積 21萬(wàn)㎡，其中計(jì)容積率面積 萬(wàn)㎡，容積率 。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 173000 容積率 地下車庫(kù) 35000 不計(jì)容積率，車庫(kù)功能 +人防 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目容積率的選定過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)效益的對(duì)比僅僅是一個(gè)因素，市場(chǎng)可項(xiàng)目度、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。 28 香蜜湖一號(hào)平面規(guī)劃圖 —— 同樣地價(jià)的不同價(jià)值，偷價(jià)值過(guò)度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 了解了容積率的內(nèi)涵和意義將更有利于我們?cè)陧?xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，客觀理性的決策項(xiàng)目 ?我們會(huì)找到某項(xiàng)目容積率 ?我們?cè)谂c設(shè)計(jì)師的溝通過(guò)程中，不再被評(píng)價(jià)為 “ 不懂建筑知識(shí) ” ?我們會(huì)更加理性的來(lái)判斷不同背景、資源、成本等條件下，應(yīng)該如何確定容積率 容積率的確定也是項(xiàng)目決策過(guò)程中的核心問(wèn)題之一，因?yàn)椴煌亩ㄎ粚?huì)有不同的容積率指標(biāo)與之對(duì)應(yīng)，也就決定了土地不同的開發(fā)強(qiáng)度和市場(chǎng)表現(xiàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)系等方面都相對(duì)寬松 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 上述案例借鑒的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) —— 我們需要清楚的了解不同容積率對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品狀況 主要幾點(diǎn)： ?地域要相近； ?市場(chǎng)客戶的消費(fèi)特征有較大的類似； ?地塊不能是單體樓地塊； 容積率的確定融合了下面問(wèn)題： ?市場(chǎng)的 ?開發(fā)戰(zhàn)略和項(xiàng)目定位的 ?技術(shù)的 ?開發(fā)節(jié)奏的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率 ； ?產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。 20 容積率參照給我們的啟示 —— 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo) ?本項(xiàng)目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對(duì)項(xiàng)目土地利用有較大的作用； ?地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； ?西側(cè)的小廣場(chǎng)與項(xiàng)目統(tǒng)一
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