【正文】 吸引二次置業(yè)者的關(guān)注。機(jī)會(huì)五環(huán)路的開(kāi)通、輕軌鐵路與地鐵 5 號(hào)線的連通將會(huì)使亦莊的交通大為改善，樓盤(pán)升值潛力較大。劣勢(shì) ①東壩地區(qū)的市政配套不完善，居住區(qū)未成規(guī)模。此項(xiàng)目與奧園距離較近，但目標(biāo)客戶群不同，產(chǎn)品類型也不同，因此對(duì)奧園的銷售狀況不會(huì)造成太大影響。優(yōu)勢(shì)15 萬(wàn)㎡的社區(qū)配有 6000㎡的會(huì)所，社區(qū)內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目較多，彌補(bǔ)市政配套的不足。優(yōu)勢(shì)①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)②區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于朝陽(yáng)區(qū)京通高速路高碑店出口東 800 米，南部緊鄰京航運(yùn)河起點(diǎn)通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國(guó)唯一一所專業(yè)傳媒大學(xué)——北京廣播學(xué)院及聲明顯赫的專業(yè)外語(yǔ)大學(xué)——北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院。機(jī)會(huì) 周邊無(wú)同等底價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。500 萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓和中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的遷入，預(yù)示著將有大批高知高資的人士需要解決居住問(wèn)題。廚衛(wèi)精裝 2022 年 4月 4500美然動(dòng)力街區(qū)朝陽(yáng)區(qū)定福莊 30板樓、多層以小面積三居和兩居為主，具體面積未定毛坯房（精裝修選配）2022 年底 4080 （毛坯房）柏林愛(ài)樂(lè) 朝陽(yáng)區(qū)管莊 60 板樓一居 56～6居 125～15四居 17另有頂層復(fù)式。美然動(dòng)力街區(qū)：小區(qū)建筑設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代主義風(fēng)格，張揚(yáng)獨(dú)特的外立面造型對(duì)客戶十分有吸引力，配合運(yùn)動(dòng)主題設(shè)計(jì)的園林顯得精巧而實(shí)用，總體來(lái)說(shuō)戶型多樣化，面積偏小，但功能設(shè)計(jì)較為合理。目前亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)住宅面積已達(dá)到近 200 萬(wàn)㎡，十余個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的住宅總套數(shù)接近萬(wàn)套。因此，精裝修住宅將逐步取代毛坯房，成為樓市主流產(chǎn)品。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目大都處在 4000 元／平方米左右，Townhouse 均價(jià)也只有 6500 元／㎡，較去年同期相比，區(qū)域均價(jià)整體上揚(yáng)近 500 元／㎡，即便如此，4000 元／㎡的較低的銷售價(jià)格仍然為投資者預(yù)留足夠的上升空間。格康進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，整體呈現(xiàn)簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義風(fēng)格，精致的設(shè)計(jì)中突顯著內(nèi)斂的氣質(zhì)，戶型設(shè)計(jì)舒適實(shí)用，功能分區(qū)較為合理，通風(fēng)采光良好；46 / 161屬中高檔次大規(guī)模小區(qū)。甘露家園：規(guī)模有限限制了該項(xiàng)目檔次的提高，但較低的價(jià)格成為吸引消費(fèi)者的最大買(mǎi)點(diǎn)，但是目前該項(xiàng)目面臨的入住推遲勢(shì)必影響項(xiàng)目的信譽(yù)度。沿線項(xiàng)目銷售供應(yīng)量達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)洋天地、興隆家園、晨光家園、青年路小區(qū)都是規(guī)模在 60 萬(wàn)平方米以上的大盤(pán)，高檔樓盤(pán)有朝陽(yáng)園Ⅱ（12 萬(wàn)平米） 、珠江羅馬嘉園（41 萬(wàn)平方米）。機(jī)會(huì)隨著朝陽(yáng)北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多的高收入階層。優(yōu)勢(shì) 極具誘惑力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì) 戶型設(shè)計(jì)較多，面積上跨度大，客戶有較大選擇余地。41 / 161對(duì)于追求生活居住品質(zhì)的人來(lái)說(shuō)，不適合此樓盤(pán)。40 / 161②隨著東壩地區(qū)的逐步開(kāi)發(fā)，周邊將會(huì)出現(xiàn)較低價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如附近MiNi 閣調(diào)即將推出。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，已具備供電、上水、天然氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。②配套較全：亦莊是政府大力支持投資開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前居住區(qū)已漸成規(guī)模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場(chǎng)館都具備，有多條公交車線路直達(dá)小區(qū)：7273329294小 1小 35。優(yōu)勢(shì)①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)：珠江合生聯(lián)手，已在北京投資開(kāi)發(fā) 5 個(gè)樓盤(pán)，具有較高的知名度。②交通便利：開(kāi)車可走免費(fèi)的高速，公交 363 路（至四惠）現(xiàn)已開(kāi)通至小區(qū)門(mén)口?！?糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場(chǎng)寵兒。住過(guò)小戶型的標(biāo)準(zhǔn)間，人們還是要向更加實(shí)用和適用的套房邁進(jìn)。由于北京房?jī)r(jià)高居全國(guó)之首，這使得低總價(jià)款，真正適于相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累的住房，長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求局面，32 / 161而 SOLO、非常男女等樓盤(pán)的熱銷也證明了這點(diǎn)。東四環(huán)慈云寺橋沿線將會(huì)聚集等多個(gè)新盤(pán)、特色盤(pán)，進(jìn)而成為新的樓市熱點(diǎn)區(qū)域。當(dāng)然，降價(jià)只是總體的和相對(duì)的。主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房網(wǎng)和中房信網(wǎng)。另一方面受自然環(huán)境影響，北京市降水集中于 9 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位一般都極力避免在雨季進(jìn)行開(kāi)槽、基礎(chǔ)施工等工作；而在 1 月與 12 月份，由于氣溫比較底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都希望能在進(jìn)入冬季施工前封頂，進(jìn)行室內(nèi)工程。12北京市商品住宅價(jià)格分析? 商品房住宅平均價(jià)格平穩(wěn)下滑，2022 年平均價(jià)格為 4467 元/㎡，比 2022年 下降了 249 元，降到近幾年最低點(diǎn)。 第五次人口普查資料顯示，北京市有 34%的家庭購(gòu)買(mǎi)了住房，其中購(gòu)買(mǎi)原公有住房的家庭占全市家庭的 %，購(gòu)買(mǎi)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的占 %；租房的家庭戶占 %，其中租用公有住房的占全市家庭的 %，租住商品房的占%；自建住房的家庭戶占 %，主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。從收入和房?jī)r(jià)水平比較，2022 年，人均可支配收入北京為 萬(wàn)元，上海為 萬(wàn)元，全國(guó)為 萬(wàn)元；商品住宅平均售價(jià)北京為 4716 元，上海為3535 元，全國(guó)為 2068 元。按區(qū)縣分，朝陽(yáng)區(qū)空置最多，達(dá) 萬(wàn)㎡，占全市空置面積的 %；其次為豐臺(tái)、23 / 161海淀，分別為 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡，占 13%和 %；近幾年新興的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)縣昌平、順義、通州、崇文和大興空置面積也在 30 萬(wàn)㎡以上；密云、宣武、東城、西城、延慶、石景山空置面積在 20 萬(wàn)㎡左右；房山、懷柔、平谷、門(mén)頭溝的空置較少，在 10 萬(wàn)㎡以下。同時(shí)，商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降，截至 2022 年 12 月末，每平方米平均售價(jià)為 4467 元，比上年末下降 249 元，降到近幾年最低點(diǎn)。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林21 / 161設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。這表明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟(jì)支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進(jìn)行相應(yīng)的投入，也就是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)施進(jìn)行最多的投入，而會(huì)對(duì)自己最不重要的配套設(shè)施進(jìn)行最少的投入或者不投入。所以在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在 66㎡95 平米之間。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了購(gòu)房者總數(shù)%，剩余的 %購(gòu)房者則是將投資作為自己置業(yè)的主要目的。目前居所與意向居所所在區(qū)域比較意向居所 意向居所目前居所四環(huán)內(nèi) 四與五環(huán)之間五環(huán)外 郊區(qū)縣 總計(jì)目 四環(huán)內(nèi)% % % % %17 / 161四環(huán)與五環(huán)之間% % % % %五環(huán)外（不含郊區(qū)縣） % % % % %郊區(qū)縣 % % 0 % %前 居 所總計(jì) % % % % 100%首先，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。123購(gòu)房者住房需求特點(diǎn)（1）消費(fèi)者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展購(gòu)房者的意向購(gòu)買(mǎi)居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的 %， 其中 %的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在 20 萬(wàn)元以下，每月的還款額度在 2500 元以下的占購(gòu)房者總數(shù)的%，而總體平均每月還款額度僅為 1840 元左右。購(gòu)房決策一般由 7 個(gè)因素決定，即價(jià)格、面積、朝向、戶型、環(huán)境、交通、距離。? 平均售價(jià)創(chuàng)新低，到 12 月末，每平米售價(jià)為 4467 元，比上年末下降 249元，降到近幾年最低點(diǎn)。? 政策面——新的土地和金融等相關(guān)政策相繼的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè) 將具有比較深遠(yuǎn)的影響。石油價(jià)格的提升，已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。? 社會(huì)面——普通居民已成為購(gòu)房消費(fèi)主力群體，未來(lái)需求潛力巨大?！?危舊房改造——危房改造快速發(fā)展帶動(dòng)了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和大量的住房需求?！?入世效應(yīng)——隨著中國(guó)加入 WTO 的步伐，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的逐步開(kāi)放，國(guó)外全新的開(kāi)發(fā)模式、設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷方式等進(jìn)入內(nèi)地，帶動(dòng)北京房地產(chǎn)行業(yè)水平快速提高。※ 建設(shè)小康社會(huì)——十六的勝利召開(kāi)，將全面建設(shè)小康社會(huì)做為今后經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展的新目標(biāo)。市政拆遷和危舊房改造力度加大，2022 年?duì)幦?dòng)遷 5 萬(wàn)戶，拆遷 62 萬(wàn)㎡，約需住房 500 萬(wàn)㎡。交通網(wǎng) 絡(luò)的逐漸完善，住宅郊區(qū)化已逐步被市場(chǎng)接受，郊區(qū)城市化趨勢(shì)進(jìn)一步明朗。戰(zhàn)爭(zhēng)使中國(guó)對(duì)伊拉克及中東地區(qū)的直接經(jīng)濟(jì)損失預(yù)計(jì)達(dá)到 450～550 億美元?！? 新的房貸政策即將出臺(tái)——期房做按揭貸款將有可能被禁止，提高房 地產(chǎn)及購(gòu)買(mǎi)高檔房產(chǎn)的首付門(mén)檻等，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的運(yùn)做產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，若真的實(shí)施，其影響面會(huì)非常大。122022 年度北京市商品住宅供給狀況分析122按行政區(qū)劃分類的新盤(pán)供應(yīng)截止 2022 年 12 月 20 日，2022 年北京新上市住宅項(xiàng)目 156 個(gè)，按行政區(qū)劃分類，新盤(pán)供應(yīng)為：2022 年各區(qū)新開(kāi)盤(pán)數(shù)量行政區(qū)域 朝陽(yáng)區(qū) 東城區(qū) 西城區(qū) 海淀區(qū) 宣武區(qū) 崇文區(qū) 豐臺(tái)區(qū)開(kāi)盤(pán)數(shù)量 50 6 3 33 12 4 17行政區(qū)域 昌平區(qū) 順義區(qū) 懷柔區(qū) 通州區(qū) 大興區(qū) 石景山區(qū) 　開(kāi)盤(pán)數(shù)量 4 2 1 13 10 1 　2022年 市 區(qū) 新 盤(pán) 數(shù) 量 比 例 示 意 圖豐 臺(tái) 區(qū)14%宣 武 區(qū)10%海 淀 區(qū)26% 西 城 區(qū)2%東 城 區(qū)5%朝 陽(yáng) 區(qū)40%崇 文 區(qū)3%9 / 161 2022年 郊 區(qū) 新 盤(pán) 數(shù) 量 比 例 示 意 圖大 興 區(qū)32%昌 平 區(qū)13%石 景 山 區(qū)3%通 州 區(qū)43%順 義 區(qū)6%懷 柔 區(qū)3%122按物業(yè)類型分類的新盤(pán)供應(yīng)2022 年各類型物業(yè)新盤(pán)供應(yīng)比例物業(yè)性質(zhì) 普通住宅 公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅開(kāi)盤(pán)數(shù)量 103 30 5 8所占比例 71% 21% 3% 5%2022年 各 類 型 物 業(yè) 新 盤(pán) 比 例 示 意 圖公 寓21%普 通 住 宅71%別 墅5%經(jīng) 濟(jì) 適 用 房3%122按方位分類的新盤(pán)供應(yīng)2022 年不同方位新盤(pán)供應(yīng)比例地理方位 東部 南部 西部 北部開(kāi)盤(pán)數(shù)量 53 43 27 3310 / 161所占比例 34% 28% 17% 21%2022年 不 同 方 位 新 盤(pán) 比 例 示 意 圖南 部28%西 部17%東 部34%北 部21%122按價(jià)位分類的新盤(pán)供應(yīng)2022 年不同價(jià)位新盤(pán)供應(yīng)比例價(jià)格范圍 4000 元以下 4000～6000 6000～8000 8000～10000 10000 以上開(kāi)盤(pán)數(shù)量 33 40 30 21 18所占比例 23% 28% 21% 15% 13%2022年 按 平 均 售 價(jià) 劃 分 的 新 盤(pán) 數(shù) 量 比 例 示 意 圖80001000015%10000以 上13% 4000元 以 下23%6000800021%4000600028%122按開(kāi)發(fā)規(guī)模分類的新盤(pán)供應(yīng)2022 年不同規(guī)模新盤(pán)供應(yīng)比例項(xiàng)目規(guī)模 5 萬(wàn)㎡ 以下 5～ 10 萬(wàn)㎡ 10～50 萬(wàn)㎡ 50～ 100 萬(wàn)㎡ 100 萬(wàn) ㎡以上開(kāi)盤(pán)數(shù)量 19 34 52 7 111 / 161所占比例 17% 30% 46% 6% 1% 2022年 按 社 區(qū) 規(guī) 模 劃 分 新 盤(pán) 比 例 示 意 圖1050萬(wàn) 平 米46%510萬(wàn) 平 米30%5萬(wàn) 平 米 以 下17%100萬(wàn) 平 米 以 上1%50100萬(wàn) 平 米6%12北京市民對(duì)購(gòu)房的需求狀況123北京市民對(duì)購(gòu)房消費(fèi)需求的總體狀況2022 年 1 月，北京社會(huì)科學(xué)院對(duì)北京市民生活需求的調(diào)查結(jié)果顯示，在工資、飲食、出行、住房、醫(yī)療、教育、精神 7 個(gè)方面中，北京市民最關(guān)心的是住房與房?jī)r(jià)。其中首先考慮價(jià)格因素的占 54％，其次是交通占 20％，環(huán)境占 9％，面積占 6％，戶型占 5％，只有 2％把朝向作為第一因素。（2）購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高隨著國(guó)外、外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍北京房產(chǎn)市場(chǎng)，在京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤(pán)銷售具有非常重要的意義。調(diào)查表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。就整個(gè)市區(qū)來(lái)看，購(gòu)房者目前居所位于四環(huán)內(nèi)的比例為 %，而意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例下降至%，同時(shí)目前居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為 %，而意向居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為 %。調(diào)查表明，自住型購(gòu)房者購(gòu)房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購(gòu)房者所占自住型購(gòu)房者的比例依次18 / 161為 %、%和 %，作出其他購(gòu)房目的的回答比例不是很大，均在自住型購(gòu)房者總數(shù)的 10%以下。（2）交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來(lái)生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到了 %，同時(shí)也有相當(dāng)比例的購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配套設(shè)施，這一比例為 %。20 / 161