【正文】 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。? 醫(yī)院：永康醫(yī)院，成都中醫(yī)醫(yī)院，二醫(yī)院，三醫(yī)院，兒童醫(yī)院。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。? 行政區(qū)劃目前，成都市轄 8 區(qū) 4 市（縣級市）8 縣，即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市，溫江縣、郫縣、新都縣、大邑縣、新津縣、雙流縣、金堂縣、蒲江縣。? 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟圈的角度來說，城市也應該向東、南方向發(fā)展。3. 城市發(fā)展熱點區(qū)域? 城東區(qū)域——改造熱點區(qū)城東片區(qū) 2022 年以來市場發(fā)展迅速， 《東郊工業(yè)區(qū)結構調(diào)整規(guī)劃》、 《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》 、 《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟環(huán)境1. GDP2022 年，成都實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2371 億元，年遞增長 %，比“九五” 時期上升 個百分點，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成 億元、 億元和 億元，年均增長速度分別為 %、%和 %。比較 GDP 和社會消費 2 圖標，可以看出社會消費和 GDP 基本是同軌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。二、 人口狀況? 2022 年末成都市總人口 1013 萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。 ? 2022 年末成都市戶籍人口 萬人,比上年末增加 萬人。優(yōu)惠政策，個人住房貸款利率也再次上調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。堅持土地供應與住房供求狀況、城市規(guī)劃相結合，做到“以價定量，以量控價” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2022 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 　　4）競爭日漸激烈，市場細分必須更加明確 　　隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更加注重樓盤品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細化、個性化發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細分必須更加明確。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 　　根據(jù)近三年來購房者需求變化趨勢，可以預測，未來 13 年內(nèi)，隨著城市化進程的加快、人居環(huán)境的改善，將會吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前，大多數(shù)購房者對二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。所以說，小戶型物業(yè)本身并不是過渡型的產(chǎn)品，只是居住在里面的人是過渡變化的。這類人對城市公共交通的依賴性較強，而且對生活配套設施要求也較高，所以小戶型對地帶的分布，明顯地表現(xiàn)出聚居性，一般分為三類：第一類：鬧市中心，包括 CBD 區(qū)域和市中心；處于鬧市區(qū)的小戶型項目有著極高的投資效益，而且處于交通、商業(yè)、各種配套成熟的區(qū)域，無論是生活還是工作都極為便利。這樣，住宅與車站在 15 分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘車上下班?！锊糠中粜臀飿I(yè)是由大改小或由寫字樓改建而成，戶型布局差，居住功能差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。購買小戶型物業(yè)的消費者多以年輕人為主，他們對于電梯公寓高度的接受程度高于其它年齡段的消費者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。共計 2 棟 32 層住宅，1 棟 29 層寫字樓，1—4 層，局部 5 層臨街獨立商鋪和裙樓商業(yè)，地下兩層停車場，11000M178。地下車庫 13000 口，架空層 1600M178。亮點：住宅部分，每三層都設計了一個“三層連板” 的休息空間，解決了地面活動空間不足的問題 項目未開盤（資料更新中）分析：從目前項目地塊周邊可比樓盤來看，建筑形態(tài)為高層電梯，容積率普遍較高（大于 ），建筑類型主要以小戶型+商業(yè)群樓為住，住宅戶型區(qū)間以 30——90 平米小戶為主，住宅價格在 6000/平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在 25 平方米—45 平方米左右/套，總價在 30萬元—40 萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)?？v觀成都的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點： 最大程度的控制面積。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于產(chǎn)品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中主要表現(xiàn)為以下幾類消費者他們從大學畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有 5 至 7 年的“過渡期” ，在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。每年產(chǎn)生的大量新婚青年、外地來蓉務工的白領階層和處于求學狀態(tài)的部分大學生單親家庭。因為，每天都會有新的競爭對手在他們身邊不斷涌現(xiàn)。結論：從規(guī)劃設計到產(chǎn)品外觀，社區(qū)配套等切入（如層高，裝修，顏色搭配等）都做到輕松，自然，大氣，毫無壓抑感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此期間，他們對生活質(zhì)量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，于是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。僅僅是一種過渡產(chǎn)品。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在 30 萬/套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 境影響，使得產(chǎn)品規(guī)劃難度較大，做高容積率困難（將遠低于周邊其他樓盤） ，土地價值大打折扣，未來將直接影響房價和利潤 機會 ① 目前成都住宅需求旺盛，大環(huán)境好，銷售風險?、?地塊位置較好，周邊樓盤較少，競爭環(huán)境不明顯③ 地塊 T 量小，開發(fā)周期短，變現(xiàn)加快。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租金情況? 從市場調(diào)查中：這一區(qū)域中，電梯公寓面積 4060的租金為 11001300 月 其價格的不同只是在于房子的裝修程度和家具搭配。 預計：6000M178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！?00M178。機動車位：371 輛，非機動車停車位：901 輛。2 區(qū)域內(nèi)供應的產(chǎn)品特征可比樓盤錦天國際 開發(fā)商：成都遠鴻房產(chǎn)基本情況：該項目位于太升南路與新華大道德盛路交匯處，處于東西沿線與南北沿線交叉口中心點規(guī)劃用地 畝，凈面積用地：178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。小戶型項目的開發(fā)方式目前，成都市房地產(chǎn)市場上的小戶型項目，基本上是以居住為主要功能，項目作為商務用途使用的較少；以居住功能為主的項目中，83%的項目中配備有商業(yè)物業(yè)，而且主要是以 12 層的商業(yè)配套為主，而目前成都市房地產(chǎn)市場的商業(yè)物業(yè)高度一般都不超過 3 層。這就決定了，開發(fā)商更多的是將城區(qū)內(nèi)的土地用于商用、投資價值高的物業(yè)類型的開發(fā)。沙河流域整治及舊城改造工程的實施，對城東土地價值提升以及居住環(huán)境改善，起到了不小的影響作用。五、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷：★雖然，小戶型項目針對年輕消費者提出了“追求時尚與個性”的口號，提高物業(yè)檔次及定位，而且其獨立性及低總價對消費者有著極大的吸引力，但小戶型本身存在的缺陷卻也讓人無法忽視：★居室數(shù)目模糊、功能設備模糊，居住功能差；★戶型怪異，采光和通風不足，對家電、家具擺放考慮不充分；★墻壁太薄，對視性強，私密性差；★內(nèi)廊式的設計，走道過長，樓層戶數(shù)多，單戶識別性差；★電梯配備不足，樓層出入不方便；★公攤較高，得房率低；★商住兩用樓對項目品質(zhì)影響，同時存在安全及消防隱患；★小戶型物業(yè)被作為辦公用，住戶與公司之間矛盾突出； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于受到宏觀調(diào)控等影響，2022 年二手商品房增速明顯放緩。 　　資料來源：成都房管局 　　預測： 　　，新的商業(yè)格局將逐漸形成。2022 年，政府加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業(yè)存量，2022 年上半年，商業(yè)用房的供應面積同比下降明顯，為 ％，銷售面積同比下降 ％，標志著商業(yè)地產(chǎn)開始進入理性發(fā)展階段。 圖 6：19982022 年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況　　資料來源：戴德梁行研究顧問部 　　預測： 　　隨著外來知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴張需求的增大，成都甲級寫字樓的需求將進一步增大，甲級寫字樓市場看好。下圖顯示了成都甲級寫字樓 1998 年2022 年第二季度的租金變化情況。但由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，漲幅將有所放緩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。2022 年供應面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。年商品房的成交量同比增長 2％，增幅下降 10％。 　　成都房地產(chǎn)整體市場的另一個特點則是外來資金對房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。 　　圖 1：成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析 　　資料來源：成都統(tǒng)計局 　　土地成本的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。五是開展住房狀況調(diào)查和需求預測工作。包括繼續(xù)按照“引導高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)市場發(fā)展思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。2022 年房地產(chǎn)市場進入了一個新的調(diào)整期，國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機炒房的狀況，繼續(xù)加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，由建設部、中國人民銀行以及銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》于 3 月 1 號起施行，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，防范房地產(chǎn)信貸風險；2022 年 3 月，國務院公布今年工作要點，提出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題；國家稅務總局下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；2022 年 4 月，中國人民銀行宣布，從 4 月 28 號起上調(diào)金融機構貸款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率上 個百分點，其他各檔次貸款利率也相應調(diào)整；2022 年 5 月，溫家寶總理主持國務院常務會議，認為少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，提出改善商品房結構、嚴格土地管理等六項措施。其中包括了：3 月 17 日央行取消房貸利率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟發(fā)展和消費是同步的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、基礎設施和城市功能在 2022 年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星