【正文】 明；（5）建設(shè)施工中使用商品混凝土，商品混凝土公司采用集中攪拌、自動(dòng)化控制給料給水及精確稱量技術(shù)、科學(xué)化管理措施，相對(duì)混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌，可大幅減少原材料浪費(fèi)，提高資源利用率。第九章 節(jié)能方案 能源消耗 m2，其中： m2， m2，酒店48384 m2。項(xiàng)目所在區(qū)域功能定位為依托良好的區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、住宅和其他服務(wù)業(yè)，形成穩(wěn)定繁榮、配套完善、環(huán)境宜居的城市片區(qū)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。并配備相應(yīng)的管理和工程技術(shù)人員。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務(wù)至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。在主臥室、起居室、書(shū)房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。組成廣場(chǎng)環(huán)境的重要因素就是其周?chē)慕ㄖ?，結(jié)合廣場(chǎng)規(guī)劃性質(zhì)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)奶幚硎址?，將周?chē)ㄖh(huán)境融入廣場(chǎng)環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項(xiàng)目廣場(chǎng)設(shè)計(jì)采用下沉式手法，強(qiáng)調(diào)廣場(chǎng)軸線和中心，整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)構(gòu)圖簡(jiǎn)潔大方，追求廣場(chǎng)的開(kāi)闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。③ “崇尚自然”尋求人與自然的和諧。③道路周?chē)木G地既要對(duì)主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨(dú)立成景，使項(xiàng)目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。在重要場(chǎng)所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。小區(qū)設(shè)集中消防水泵房及消防水池。項(xiàng)目入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開(kāi)關(guān)。采用高奪真空斷路器或高壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿足項(xiàng)目供電要求。根據(jù)用電負(fù)荷的等級(jí)確定本工程采用雙電源供電，電源由犀城大道10KV高架線路引入。）。（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)①本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)設(shè)計(jì)使用年限50年抗震設(shè)防類別6級(jí)場(chǎng)地類別Ⅱ類地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)②自然條件基本風(fēng)壓地面粗糙程度基本雪壓w0=178。4）、建筑物周邊停車(chē)是一種最普遍采用的停車(chē)方式，為了能夠有一個(gè)合理有序而且又使用高效的停車(chē)設(shè)施，在布置車(chē)輛停車(chē)位時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量使其靠近出入口；在平面設(shè)計(jì)上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車(chē)方便，便于疏散和進(jìn)出；1）、第1號(hào)棟為本項(xiàng)目主體標(biāo)志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門(mén)面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側(cè)裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號(hào)棟為本項(xiàng)目商業(yè)中心，為大型商場(chǎng)；3）、第6號(hào)棟一至四層為商業(yè)門(mén)面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第911號(hào)棟為商業(yè)門(mén)面；5）、第10號(hào)棟為綜合辦公樓；6）、第11號(hào)棟為星級(jí)酒店。隨著新城區(qū)開(kāi)發(fā)力度的加大，項(xiàng)目區(qū)周邊的生活配套設(shè)施條件將會(huì)日益完善。供電 該項(xiàng)目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽(yáng)商街均設(shè)有10KV的電力線路，可向項(xiàng)目供電。項(xiàng)目區(qū)毗鄰云陽(yáng)山，米水畔，水資源十分豐富。項(xiàng)目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對(duì)較小，便于土方平整。%；，%；，%；，增長(zhǎng)19%。茶陵設(shè)治之始，含炎陵全境。55113176?？h規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，茶規(guī)選字第﹝2012﹞城西—27號(hào)。場(chǎng)內(nèi)地勢(shì)平坦，原有建筑物已基本拆除，項(xiàng)目場(chǎng)址經(jīng)土地平整后既可實(shí)施建設(shè)。同時(shí)，吸引其他區(qū)域的人群入住，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進(jìn)作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對(duì)社會(huì)環(huán)境起到穩(wěn)定的作用。因此，實(shí)施本項(xiàng)目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價(jià)值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加財(cái)政收入，對(duì)實(shí)現(xiàn)茶陵縣“十二五”規(guī)劃、推動(dòng)大開(kāi)發(fā)進(jìn)程具有現(xiàn)實(shí)意義。因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。項(xiàng)目估算總投資68880萬(wàn)元。2）、。充分考慮使用功能，堅(jiān)持“安全第一”的原則，保證每個(gè)房間的采光通風(fēng)、互不干擾；并最大程度地保持疏散安全、防火安全與結(jié)構(gòu)安全，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。第一章 總論 項(xiàng)目名稱及擬建地項(xiàng)目名稱：東錦商城建設(shè)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村 項(xiàng)目申報(bào)單位茶陵縣東錦實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金：1000萬(wàn)元 申請(qǐng)報(bào)告編制單位茶陵犀城項(xiàng)目咨詢有限公司單位地址：茶陵縣城關(guān)鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項(xiàng)目咨詢有限公司是經(jīng)縣工商行政管理局注冊(cè)，湖南省科學(xué)技術(shù)咨詢協(xié)會(huì)登記的咨詢服務(wù)單位。合理確定工程系統(tǒng)方案，注重工程建設(shè)的科技含量，利用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，節(jié)約用地，節(jié)省材料，節(jié)約投資，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料。其中： m2， m2，酒店建筑面積48384 m2。 項(xiàng)目估算總投資與資金籌措方案經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資68880萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用41186萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用620萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)3888萬(wàn)元，土地費(fèi)用20866萬(wàn)元（土地出讓金20320萬(wàn)元，土地征收費(fèi)546萬(wàn)元）；基本預(yù)備費(fèi)2320萬(wàn)元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入97246萬(wàn)元，全部投資收益率 %，財(cái)務(wù)效益較好。實(shí)施大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為茶陵縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)采取有效的安置補(bǔ)償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時(shí)還能得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 用地規(guī)模和現(xiàn)狀本項(xiàng)目總用地面積 （合 ），其中：，（、），（農(nóng)村道路、水利用地、農(nóng)村居民點(diǎn)用地）?？h國(guó)土資源局出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)，茶囯土資預(yù)審字﹝2012﹞38號(hào)。2039。茶陵是一座歷史古城，漢高祖五年（公元前202年）置縣，宋代曾為軍，元、明、清曾為州。2011年。全縣地貌類型以山地為主，丘陵次之，崗、平俱備。水文：茶陵縣有大小河流79條，主要支流有米水、茶水。排水： 區(qū)內(nèi)排水實(shí)行雨污分流制，設(shè)有排水管道，區(qū)內(nèi)雨污水匯集后就近排入市政雨污水管網(wǎng)，進(jìn)入曲江污水處理廠進(jìn)行凈化處理。距縣人民醫(yī)院、茶陵一中、云陽(yáng)中學(xué)、城西小學(xué)等社會(huì)公共設(shè)施均不超過(guò)3km。道路力求通順、流暢、方便、實(shí)用2）、項(xiàng)目區(qū)東、南、西、北四個(gè)方位角設(shè)分別布置5個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，中部下沉式廣場(chǎng)設(shè)置2個(gè)車(chē)庫(kù)出入口3）、區(qū)內(nèi)的交通流線分為外圍流線和內(nèi)部流線兩部分，外圍主要是車(chē)流通過(guò)式的交通，它被建筑、綠化、微地形等阻隔在廣場(chǎng)的外圍，減少對(duì)廣場(chǎng)的影響；內(nèi)部流線則主要分為目的性強(qiáng)的便捷道和游玩式的自由聯(lián)系，廣場(chǎng)內(nèi)部幾乎四通八達(dá)，各功能區(qū)塊間都相互聯(lián)系。）90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻190厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻190厚MU10燒結(jié)多孔磚外墻衛(wèi)生間樓面③施工荷載按規(guī)范取值。）HRB400（fy=360N/mm178。（1）電源及負(fù)荷分級(jí)本工程屬二類高層建筑，其消防控制室、消防水泵室、消防電梯、防排煙設(shè)備、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制等用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，普通電梯、排水泵及保安負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，其它負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。根據(jù)需要設(shè)置若干干式電力變壓器，將10KV電源降為220/380V后對(duì)各區(qū)域低壓用電設(shè)備供電。空調(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。由犀城大道或炎帝南路的市政供水管引入，可滿足項(xiàng)目的生活與消防給水要求。②消防給水系統(tǒng)A）室外形成消防與生活合一的給水系統(tǒng)。（2）消防給水消防給水水源由城市自來(lái)水供水，設(shè)置室內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)。（5）電氣消防安全措施在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接啟動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。盡量避免裸露地面，廣泛進(jìn)行自然式綠化方式以及各種灌木和草本類花卉加以點(diǎn)綴，使項(xiàng)目區(qū)達(dá)到四季常綠，三季有花。② “因地制宜”選用植物造景，充分反映出地方特色，做到最經(jīng)濟(jì)、最節(jié)約，也能使植物發(fā)揮出最大的生態(tài)效益，起到事半功倍的效果。③注重廣場(chǎng)與周邊建筑、城市交通、城市形象的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊?。因此，?yīng)聘用有資質(zhì)的物業(yè)公司對(duì)東錦商城進(jìn)行物業(yè)管理。組織管理成立商貿(mào)中心建設(shè)指揮部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，抽調(diào)專人組建工作班子，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。第八章 相關(guān)政策與規(guī)劃要求 房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。按照城市總體規(guī)劃，城市發(fā)展用地將由犀城大道向西擴(kuò)展，同時(shí)加快對(duì)舊城區(qū)的提質(zhì)改造步伐。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高將為茶陵房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。 節(jié)能 依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（）（2）中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦公室、建設(shè)部計(jì)交能[1997]2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告“節(jié)能篇章”編制及評(píng)估的規(guī)定》 建筑節(jié)能措施本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，擬按照國(guó)家《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》和湖南省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》以及有關(guān)部門(mén)關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。在項(xiàng)目建設(shè)階段，建筑機(jī)械的噪聲、施工的揚(yáng)塵等對(duì)環(huán)境造成的影響；項(xiàng)目建成后，生活污水、生活垃圾等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響。 環(huán)境保護(hù)措施（1）廢水處理項(xiàng)目的排水采取雨、污分流制排放體制。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。2014年 6月開(kāi)始銷售，2015年全部銷售完。加強(qiáng)銷售力度，提升管理效益，以銷售收入和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。詳見(jiàn)下表：表122 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目201320142015合計(jì)1銷售收入400034898583482總成本費(fèi)用156502737435209開(kāi)發(fā)建設(shè)成本137802410031000銷售、管理費(fèi)用778136217513經(jīng)營(yíng)稅金及附加1092191224584利潤(rùn)總額11650412619013190135所得稅475347536凈利潤(rùn)1426014260根據(jù)損益計(jì)算指標(biāo)如下：靜態(tài)投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資100%= %投資利稅率=利稅總額/總投資100%= % 現(xiàn)金流量分析全部投資現(xiàn)金流量如下：表123 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)內(nèi) 容201320142015合計(jì)1現(xiàn)金流入40003489858348銷售收入40003489858348收回流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出156502737435209開(kāi)發(fā)建設(shè)成本137802410031000銷售、管理費(fèi)用77813621751銷售稅金及附加109219122458所得稅流動(dòng)資金3凈現(xiàn)金流量116507524231394累計(jì)凈現(xiàn)金流量412619013計(jì)算指標(biāo)：全部投資收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）： 284萬(wàn)元投資回收期： （含建設(shè)期、后期銷售期）通過(guò)動(dòng)態(tài)盈利分析，可見(jiàn)：（1）本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行；（2）基準(zhǔn)折現(xiàn)率取Ic=10%；（3）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值284萬(wàn)元（Ic=10%），說(shuō)明本項(xiàng)目具有盈利能力，因此，在財(cái)務(wù)上是可行的。相關(guān)報(bào)建費(fèi)、前期工作費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬(wàn)元）備注一報(bào)建費(fèi)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建安費(fèi)的2%2工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)建安費(fèi)的3%3勞動(dòng)保障基金%2064工程定額測(cè)定費(fèi)建安費(fèi)的1%4125合同簽證20二前期工作費(fèi)用1前期工作費(fèi)用建安費(fèi)的1%勘測(cè)、可研、設(shè)計(jì)2建設(shè)單位管理費(fèi)建安費(fèi)的1%4123圖紙會(huì)審費(fèi)204水土保持規(guī)費(fèi)‰205環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)費(fèi)306節(jié)能評(píng)價(jià)費(fèi)建安費(fèi)的2‰7白蟻防治費(fèi)合計(jì)3888 資金籌措項(xiàng)目估算總投資68880萬(wàn)元，建設(shè)資金全部由項(xiàng)目業(yè)主單位自籌。（3）固體廢棄物處理在項(xiàng)目周?chē)倪m當(dāng)位置設(shè)置一定數(shù)量的垃圾箱，生活垃圾由項(xiàng)目?jī)?nèi)的物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)分類、收集后，由環(huán)衛(wèi)所人員負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)運(yùn)送至城市垃圾填埋場(chǎng)處理，保證項(xiàng)目環(huán)境的清潔衛(wèi)生。在項(xiàng)目土建施工過(guò)程中，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周?chē)髿庵?；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車(chē)輛行駛較快的情況下，粉塵的污染會(huì)較為嚴(yán)重。 節(jié)水措施（1）在各給水進(jìn)口裝設(shè)計(jì)量水表，以利于統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水；（2）選用節(jié)水型用水器具和衛(wèi)生設(shè)備；（3）綠化景觀采用節(jié)水式噴灑裝置，節(jié)約綠化景觀用水；（4）綠化帶及澆灑道路、場(chǎng)地用水盡量不使用市政自來(lái)水，可考慮使用中水（回收水）或收集的雨水，綠化澆灌采用微灌、滴灌等節(jié)水措施。 燃?xì)庥昧抗浪惚卷?xiàng)目定位為商業(yè)住區(qū)，符合城市規(guī)劃和區(qū)域改造的要求。要求各地增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快中低價(jià)位、中小套型普