【正文】 上，將具體經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移(BT)模式。限價(jià)房限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)價(jià)普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來(lái)務(wù)工家庭。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對(duì)象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。從2006公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》看，20072010年，每年的公共住房（政府保障性住房），加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。實(shí)際上在70年代、80年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進(jìn)行的老舊房屋改造，都是過(guò)去遺留下來(lái)的。在城市居民中，低收入家庭對(duì)住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，這部分群體對(duì)住房的需求是剛性需求。％。（見(jiàn)圖1），%。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位6個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位33個(gè)。目前，成都市建立了60多個(gè)污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個(gè)。（二）自然條件地理項(xiàng)目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。四川省XX工程咨詢(xún)監(jiān)理有限公司 第83頁(yè) 共82頁(yè)第三章 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃一、成都市概況成都市是四川省省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，是中國(guó)西南地區(qū)重要的發(fā)達(dá)城市，中國(guó)特大城市之一，同時(shí)，還是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。截至2005年，全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中，仍有70個(gè)城市尚未實(shí)施廉租住房制度，僅有18個(gè)省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對(duì)市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。這對(duì)于在房?jī)r(jià)高企重壓下的低收入家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑重新燃起了“擁有自己一席之地”的希望。截至2006年底，累計(jì)解決城區(qū)11萬(wàn)多戶(hù)中低收入及以下水平家庭的住房問(wèn)題，占城區(qū)住戶(hù)總數(shù)的10%以上。然而，就住房而言。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年5月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會(huì)掀起漲價(jià)潮之后，均價(jià)就從每平方米5566元一路攀升，至11月底均價(jià)已高達(dá)每平方米6458元，成為成都均價(jià)的新高。成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比國(guó)內(nèi)一線城市要溫和得多。說(shuō)中國(guó)的高房?jī)r(jià)在世界上獨(dú)一無(wú)二并不過(guò)分，許多人特別是決策部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。政府工作報(bào)告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的4項(xiàng)措施。詳見(jiàn)附表1。構(gòu)建和諧社會(huì)要求關(guān)注低收入群體的住房問(wèn)題。（）。（二）主要編制依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、中華人民共和國(guó)建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》《成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》成都市人民政府《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見(jiàn)》成都市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于成都市XX政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)（成發(fā)改審批【2010】155號(hào)）成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶(hù)區(qū)改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的會(huì)議紀(jì)要”（成府閱【2010】34號(hào)）成都市國(guó)土資源局關(guān)于成都市住房保障中心、成都市住房?jī)?chǔ)備中心意向用地意見(jiàn)函（成國(guó)土咨詢(xún)函【2010】31號(hào)）成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃條件通知書(shū)成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來(lái)水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局“成規(guī)建筑并【2010】01）”的回復(fù)項(xiàng)目其他有關(guān)資料三、可行性研究的主要結(jié)論（一）項(xiàng)目建設(shè)必要性加大社會(huì)保障性住房建設(shè)成為2010年中央“兩會(huì)”商討議論的熱門(mén)話(huà)題?？偯娣e為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡）。（五）結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長(zhǎng)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行?！本褪钦f(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)高，收入低，同世界已經(jīng)“接”不上“軌”了。數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)商品房住宅平均成交價(jià)5258元/平方米，%，%。溫家寶在2010年兩會(huì)中指出2010年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。截至2005年底，291個(gè)地級(jí)以上城市中，有221個(gè)城市實(shí)施了廉租住房制度，%。雖然成都市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)發(fā)展迅速，已在多個(gè)區(qū)域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。因此，住房問(wèn)題需要政府介入，通過(guò)建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住房上的社會(huì)問(wèn)題和公平問(wèn)題。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂(lè)業(yè)。（一）城市性質(zhì)及規(guī)模成都市是四川省省會(huì)，中國(guó)副省級(jí)城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃單列市，也是國(guó)家歷史文化名城。平原及臺(tái)地構(gòu)造上屬成都坳陷，區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質(zhì)問(wèn)題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺(tái)地邊坡穩(wěn)定性。交通成都交通經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運(yùn)輸為主的四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系已基本形成，市域綜合交通網(wǎng)絡(luò)及場(chǎng)站體系正日臻完善。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)39510元（約5785美元）。常住人口40萬(wàn)人，轄13個(gè)街道辦事處和2個(gè)鄉(xiāng)。發(fā)展需求。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。如果說(shuō)對(duì)少數(shù)貧困群體實(shí)施的特殊性住房保障是一種社會(huì)救助，那么對(duì)廣大中等收入群體實(shí)施的普遍性住房保障則是提高其住房消費(fèi)可支付能力的一種扶持。針對(duì)五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。美國(guó)在1949—1979年間，由政府興建公共住房的總量從17萬(wàn)套增加至120萬(wàn)套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問(wèn)題。正是在這種模式下，各國(guó)出現(xiàn)了許多與政府合作的專(zhuān)門(mén)從事住房開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃服務(wù)的私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織，如英國(guó)住房協(xié)會(huì)、美國(guó)的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團(tuán)和德國(guó)的GAGFAH住房公司，它們都擁有和經(jīng)營(yíng)大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。② 通過(guò)政府投資和政策指引，動(dòng)員多方力量參與，將開(kāi)發(fā)成本控制在租金水平和銷(xiāo)售價(jià)格可以承受的范圍內(nèi)，加快了可支付住房的建設(shè)，強(qiáng)化了政府和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，營(yíng)造了社會(huì)公平正義、互助友愛(ài)的社會(huì)環(huán)境。規(guī)劃現(xiàn)狀：依據(jù)我市2006年住房調(diào)查，至2005年底。公共住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市政府相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一組織實(shí)施。成都市政府在2007年12月21日出臺(tái)了《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見(jiàn)》，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)提出如下意見(jiàn)：（一）指導(dǎo)思想、總體要求和基本原則：指導(dǎo)思想。人均住房面積16平方米以下的家庭。新建廉租住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及限價(jià)商品住房的小區(qū)中配建，也可以根據(jù)實(shí)際情況在政府統(tǒng)建的拆遷安置小區(qū)中配建。② 經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)根據(jù)“按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)”的原則，由市住房保障中心組織建設(shè)。購(gòu)房人也可按照上述比例向政府繳納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。③ 限價(jià)商品住房由政府成立的全資國(guó)有公司負(fù)責(zé)建設(shè)，用地實(shí)行協(xié)議出讓。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房實(shí)行申請(qǐng)、審查制度。在我市五城區(qū)（含成都高新區(qū)）工作滿(mǎn)3年具有全日制大學(xué)本科以上畢業(yè)學(xué)歷的單身大學(xué)畢業(yè)生，且收入、住房現(xiàn)狀和所在單位符合規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)租賃大學(xué)畢業(yè)生公寓。租金實(shí)行政府定價(jià)。二、建設(shè)條件區(qū)位條件項(xiàng)目區(qū)域位于城區(qū)東部，外環(huán)路與三環(huán)路之間，屬于成都市區(qū)東部新區(qū)范圍，區(qū)域內(nèi)綜合開(kāi)發(fā)條件較好。水文：本區(qū)屬岷江水系，飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%，東郊臺(tái)地淺丘地層為弱含水層。第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、建設(shè)內(nèi)容保障性住房是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，包括兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以及廉租房等。遠(yuǎn)離各種污染源，四周環(huán)境優(yōu)越，市政配套設(shè)施完善交通便利，是建設(shè)居住場(chǎng)所的理想地點(diǎn)。設(shè)入口花園，以利交通組織和提升小區(qū)形象。滿(mǎn)足消防要求，以供平時(shí)及交通疏散時(shí)使用。（二）平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)應(yīng)注重功能的實(shí)用性和面積的緊湊性，結(jié)合保障性住房的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)方案在限定面積范圍內(nèi)，平面布置力求緊湊合理，不浪費(fèi)面積，對(duì)每個(gè)功能空間的尺度經(jīng)過(guò)精心布局，使人的活動(dòng)和家具布置相適宜，并且在相同面積情況下盡可能多分隔出可用的功能空間。各樓棟樓梯設(shè)置位置及形式詳見(jiàn)建筑專(zhuān)業(yè)各層平面圖及剖面圖。無(wú)框玻璃門(mén)應(yīng)采用公稱(chēng)厚度不小于10mm的鋼化玻璃。④ 樓梯桿扶手高度自踏步前緣量起不應(yīng)小于900。② 外墻面：涂料墻面；③ 天棚：乳膠漆；③ 樓地面：戶(hù)外水泥砂漿，戶(hù)內(nèi)水泥砂漿拉毛。（二）設(shè)計(jì)要求根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068－2001，本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)；建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年；根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011－2001）（2008年版）附錄A（我國(guó)主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組）：XX區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組第三組。地場(chǎng)類(lèi)別：II類(lèi)。（五）主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料柱、剪力墻砼等級(jí)（層，砼等級(jí)）見(jiàn)下表：表79 混凝土強(qiáng)度等級(jí)表序號(hào)構(gòu)件名稱(chēng)及范圍混凝土強(qiáng)度等級(jí)混凝土抗?jié)B等級(jí)1基礎(chǔ)底板墊層C152框架柱C353抗震墻C354梁板C35（）5梁板C30（）圈梁、構(gòu)造柱為C20，屋面構(gòu)造柱、壓頂梁為C25。（三）給排水現(xiàn)狀本工程附件規(guī)劃道路已基本形成，給排水管網(wǎng)系統(tǒng)已至項(xiàng)目區(qū)。給水系統(tǒng)由市政給水管進(jìn)水管2條，管徑為DN200mm，分別由小區(qū)西北和東南側(cè)接入小區(qū)內(nèi)環(huán)形主管。（2）高區(qū)：六層～屋頂層，由地下貯水池、加壓泵供水系統(tǒng)供給，各支管管徑為DN100。排水系統(tǒng)住宅樓由單立管通氣排水，底層單獨(dú)排放，污水經(jīng)室外檢查井匯集小區(qū)內(nèi)污水總管，排放市政污水管網(wǎng)。轉(zhuǎn)換層的污水管道:選用PVCU塑料排水管；采用承插粘接連接。該小區(qū)共有住戶(hù)3352戶(hù)，由于住宅小區(qū)內(nèi)居民的作息時(shí)間不同，按照本地區(qū)生活習(xí)慣，則折算后該住宅小區(qū)的總計(jì)算負(fù)荷Pjs為：有功功率Pjs(kW)=3352=7240kW，由于居民用電基本沒(méi)有無(wú)功補(bǔ)償，故取負(fù)荷功率因數(shù)COSφ＝。補(bǔ)償在變電所220/380伏母線上設(shè)功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償裝置。（5）低壓進(jìn)線總開(kāi)關(guān)處，裝設(shè)漏電保護(hù)裝置，除掛墻式空調(diào)插座外的所有插座回路均設(shè)漏電保護(hù)裝置。該工程前端設(shè)備可以放在住宅樓或者物管的廣播機(jī)房?jī)?nèi)，各樓底層樓梯間設(shè)分前端箱。電視系統(tǒng)為550MHz傳輸系統(tǒng)，用戶(hù)電平為60正負(fù)4dB。（六）電阻及接地本工程各子項(xiàng)均采用共用接地方式，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作接地體，接地電阻R≤1歐。③ 對(duì)消防車(chē)道和撲救場(chǎng)地的要求：該地塊西北面及東北面有城市道路，可以形成便捷的消防環(huán)道。防火墻兩側(cè)門(mén)窗洞口水平距離≥，“U”型“L”建筑轉(zhuǎn)角處水平距離≥。供消防車(chē)停留的空地，其坡度不大于3%。設(shè)計(jì)原則：貫徹“以防為主，防消結(jié)合”的方針。消防控制室擬設(shè)在一層物管區(qū)域。其他各幢以幢為單位設(shè)置樓幢放大器。在各建筑物低壓電源進(jìn)線處，裝設(shè)暫態(tài)過(guò)電壓保護(hù)裝置。接地及電氣安全（1）10KV配電系統(tǒng)接地型式采用IT系統(tǒng)。當(dāng)工作電源發(fā)生故障或檢修時(shí)，備用電源投入工作。本工程10KV配電所設(shè)在地下室設(shè)備用房?jī)?nèi)，由供電部門(mén)提供一路10KV電源。雨水管管徑為d300～d700mm。衛(wèi)生潔具：采用節(jié)水型生活用水器具。室內(nèi)生活和消防各自獨(dú)立的給水系統(tǒng)（消防水詳見(jiàn)消防設(shè)計(jì)）。用水量（1）用水量：179。（六）環(huán)境邊坡及深開(kāi)挖設(shè)計(jì)采用放坡處理。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡(jiǎn)便且較為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級(jí)為二級(jí)。地面粗糙度類(lèi)別：B類(lèi)。（十）門(mén)窗工程設(shè)備用房為甲級(jí)防火門(mén)，管井門(mén)為丙級(jí)防火門(mén)，入戶(hù)門(mén)為鋼制防盜木門(mén)（定制），內(nèi)門(mén)為實(shí)木門(mén)，外窗均為白色單框塑鋼窗。應(yīng)從可踏部位頂面起計(jì)算。找平層材料的抗拉強(qiáng)度不應(yīng)低于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強(qiáng)度。具體為：。戶(hù)型組合住宅戶(hù)型均為中小戶(hù)型，主要為一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)套型。（七）綠化場(chǎng)地西側(cè)臨東洪路為40米寬交通次干道、北側(cè)臨規(guī)劃道路，均退紅線滿(mǎn)足防護(hù)綠地規(guī)劃寬度要求。表71 1～11棟建筑一覽表?xiàng)澨?hào)單元數(shù)層數(shù)主體建筑高度建筑總高度177。場(chǎng)地地下水主要為第四系卵石層中的孔隙型潛水，地下水位510米，年變化幅度約1米，地下水對(duì)砼結(jié)構(gòu)不具腐蝕性。二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總建筑面積為281465㎡（地上建筑255888㎡，地下25577㎡），共建住宅3352套，配套商業(yè)用房、物管用房、建設(shè)地下車(chē)庫(kù)等。施工條件（1）項(xiàng)目區(qū)周邊有三環(huán)路、成龍路、老成渝路、東洪大道、十洪大道、外環(huán)路等道路，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)交通運(yùn)輸便捷，工程所需建筑材料運(yùn)送方便，清除廢土及建筑垃圾能及時(shí)運(yùn)出。據(jù)成都市氣象資料，成都地區(qū)氣象指標(biāo)如下：多年平均氣溫 ℃ 多年平均相對(duì)濕度 82%極端最高氣溫 ℃ 多年平均日照時(shí)間 極端最低氣溫 ℃ 主導(dǎo)風(fēng)向 NNE多年平均降水量 年平均風(fēng)速 最