【正文】 工程，入市時(shí)機(jī)最好能與國(guó)家的重大節(jié)假日掛鉤，形成節(jié)假日獻(xiàn)禮工程。入口廣場(chǎng)設(shè)停車(chē)場(chǎng)、入口廣場(chǎng)噴泉、廣場(chǎng)景觀、標(biāo)志性雕塑及部分公共設(shè)施，形成游客休閑、休憩的理想場(chǎng)所，聚集項(xiàng)目人氣。在品牌餐飲方面設(shè)置整個(gè)資陽(yáng)市的婚宴、壽宴中心。（二） 項(xiàng)目功能定位根據(jù)定位報(bào)告的研究結(jié)論表明，本項(xiàng)目主要包括休閑功能、觀光功能、度假功能、游樂(lè)功能、科普教育、購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂(lè)功能等八大功能。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)主要包括資陽(yáng)市城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差，人均可支配收入低，城市消費(fèi)能力較差；目前周邊的項(xiàng)目多數(shù)為新建和待建項(xiàng)目，商業(yè)氛圍劣勢(shì)。游樂(lè)功能和科普教育是指考慮項(xiàng)目的公益性?xún)?nèi)涵以及聚集項(xiàng)目人氣，設(shè)置兒童戶(hù)外設(shè)施、搖搖樂(lè)、長(zhǎng)頸鹿滑梯、小雞蹺蹺板等游樂(lè)功能及科普教育功能，開(kāi)展科普活動(dòng)、宣傳科普知識(shí)，宣傳資陽(yáng)市的歷史文化名人。文化科普業(yè)態(tài)設(shè)文化館、圖書(shū)館、老年文化活動(dòng)中心、青年文化活動(dòng)中心、資陽(yáng)文化名人廣場(chǎng)，滿(mǎn)足市民文化交流及青少年科普教育的需要。四、 入市時(shí)機(jī)本處入市時(shí)機(jī)是指公園正式向公眾開(kāi)放的時(shí)間，恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)是項(xiàng)目成功的重要因素之一。178。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)各個(gè)板塊投資收益的預(yù)期，我們要充分調(diào)動(dòng)資陽(yáng)市政府和社會(huì)的廣泛資源，針對(duì)每個(gè)板塊采用適合自身特質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)策略。主要有以下三種思路：思路一：開(kāi)發(fā)公司獨(dú)資修建，但不對(duì)外銷(xiāo)售，作為開(kāi)發(fā)公司資產(chǎn)，作為公司長(zhǎng)期的利潤(rùn)來(lái)源。 商家繳納的管理費(fèi)178。園區(qū)道路籌建策略園區(qū)道路可以考慮采用軍民共建、警民共建的思路，動(dòng)員資陽(yáng)市駐軍和武裝部隊(duì)、警察局出資或出力修建，既弘揚(yáng)了資陽(yáng)市擁軍愛(ài)民的傳統(tǒng)，又能解決園區(qū)道路建設(shè)，當(dāng)然，在建設(shè)的道路旁也需要做一個(gè)精美的軍民共建、警民共建的責(zé)任區(qū)及建設(shè)單位紀(jì)念牌。 政府財(cái)政給予的公園日常營(yíng)運(yùn)的補(bǔ)貼?；ɑ軋@區(qū)：花卉園區(qū)可同資陽(yáng)市相關(guān)花卉公司聯(lián)合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司合作，作為這些花卉公司的基地。本部分可由省、市圖書(shū)館兩級(jí)文圖書(shū)館與城投公司聯(lián)合建設(shè)，建設(shè)完成后商業(yè)運(yùn)作部分經(jīng)營(yíng)歸城投公司，其他部分歸市圖書(shū)館。具體收入來(lái)源如下：178。本板塊可以以下幾種方式建設(shè)：178。 “資陽(yáng)某某花園﹒紫微苑”178。以公關(guān)活動(dòng)為中心，整合其他資源，輔助以媒體報(bào)道、硬性廣告、人員促銷(xiāo)、事件行銷(xiāo)、促銷(xiāo)活動(dòng)、口碑傳播、現(xiàn)場(chǎng)包裝等，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊力。在適當(dāng)時(shí)候利用項(xiàng)目已經(jīng)成形的外圍環(huán)境引進(jìn)“露天吧”，烘托吧類(lèi)文化氣氛，提前培育人脈與商氣。 在招商突破階段，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)“露天吧”舉辦項(xiàng)目投資交流會(huì)，以“情景互動(dòng)交流沙龍”的形式營(yíng)造人脈、商氣。并且，在商家經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，將視商家經(jīng)營(yíng)情況組織一些管理咨詢(xún)或管理經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，幫助商家提高管理水平和經(jīng)營(yíng)檔次。 資陽(yáng)某某花園，花園式餐飲、休閑、娛樂(lè)中心廣告組合軟硬結(jié)合，強(qiáng)勢(shì)推出，并以公關(guān)活動(dòng)作重點(diǎn)突破，并注意招攬國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的注意。二、 招商策略定向?yàn)橹?，整合?shí)施178。178。178。178。 178。五、 管理策略178。六、 價(jià)格策略178。第五篇 總 結(jié)一、 項(xiàng)目分析l 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)主要包括強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)、終端消費(fèi)預(yù)期、文化背景優(yōu)勢(shì)、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)、道路交通優(yōu)勢(shì)。l 根據(jù)公眾的期待、政府政績(jī)的需要、項(xiàng)目成本和效應(yīng)、建筑施工進(jìn)度分析，建議將2005年10月1日國(guó)慶節(jié)作為公園對(duì)游人正式開(kāi)放日，提前1月作為試開(kāi)放月。l 純公益板塊主要是指入口廣場(chǎng)、道路、綠化等公園的基本配套部分中，在公園以后的營(yíng)運(yùn)中不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的部分建設(shè)項(xiàng)目。l 苗圃園區(qū)可以同資陽(yáng)市綠化局（園林綠化大隊(duì)）聯(lián)合籌建，考慮以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與資陽(yáng)市綠化局（園林綠化大隊(duì)）合作成立綠化公司，共同建設(shè)苗圃園區(qū)。l 在住宅板塊上，]城投公司要始終堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一管理的原則，發(fā)揮對(duì)住宅板塊開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)作用，堅(jiān)持整個(gè)區(qū)域統(tǒng)一在“資陽(yáng)某某花園”的品牌下，做大做強(qiáng)“資陽(yáng)某某花園”品牌。l 在招商取得成功，商家準(zhǔn)備就緒后，舉行統(tǒng)一盛大的開(kāi)業(yè)儀式，與開(kāi)發(fā)商、商家聯(lián)合舉行一些慶?；顒?dòng)，為項(xiàng)目正式經(jīng)營(yíng)預(yù)熱造勢(shì)。充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，原則上采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹(shù)立商家經(jīng)營(yíng)信心。l 通過(guò)對(duì)目標(biāo)商家的回訪確定效果，了解商家與消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目餐飲、休閑、娛樂(lè)概念的理解，不斷修正業(yè)態(tài)定位。三、 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略l 營(yíng)銷(xiāo)推廣主要采用以大型活動(dòng)推廣作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中的主線，不斷以有影響力的活動(dòng)連接、影響、并逐漸以看得見(jiàn)的真實(shí)打動(dòng)投資者和經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者。l 文化館由市文化局和文化部門(mén)組織相關(guān)力量與城投公司聯(lián)合籌建；圖書(shū)館可由省、市圖書(shū)館兩級(jí)文圖書(shū)館與城投公司聯(lián)合建設(shè)；體育場(chǎng)地及設(shè)施由省、市兩級(jí)體育主管部門(mén)和城投公司聯(lián)合建設(shè)。l 純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，在這部分場(chǎng)地和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)上，可以成立公園經(jīng)營(yíng)管理公司，提供統(tǒng)一管理和服務(wù)。l 公園用地屬于公益性用地，其房產(chǎn)建成以后不能對(duì)外銷(xiāo)售，該房產(chǎn)的籌集主要由開(kāi)發(fā)公司出資開(kāi)發(fā)。l 項(xiàng)目總體定位為資陽(yáng)市獨(dú)一無(wú)二的，集山水、森林、文化、觀光、度假、休閑、娛樂(lè)為一體，兼顧城市景觀、科普教育、全民健身、綠化生態(tài)等多功能的開(kāi)放性的園林式現(xiàn)代城市生態(tài)花園。178。178。178。178。三、 業(yè)主策略合理規(guī)劃，引導(dǎo)實(shí)施178。積極引導(dǎo)，贏得信賴(lài)178。178。第四篇 商業(yè)運(yùn)作策略一、 進(jìn)度策略結(jié)合“資陽(yáng)某某花園”商業(yè)地產(chǎn)部分的目標(biāo)要求和專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方法，建議采用以下階段性運(yùn)營(yíng)策略：第一階段：招商導(dǎo)入期 采用大手筆創(chuàng)新式的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)迅速炒熱市場(chǎng)為主，提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度，促進(jìn)招商；采用規(guī)模化集中式的商家洽談形成高比例的意向承租率，并以定向招商為核心，迅速鎖定優(yōu)質(zhì)商家，再以精良的招商人員進(jìn)行針對(duì)性的招商公關(guān)，并簽訂委托面積80%的框架協(xié)議，為引進(jìn)符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的商家做好前期工作。 資陽(yáng)某某花園，資陽(yáng)市新城市中心178。178。因此，整個(gè)公關(guān)活動(dòng)的組織與策劃需要緊密配合，密切協(xié)作，項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)的費(fèi)用與日程安排需要在項(xiàng)目運(yùn)作工作中確定。 區(qū)域?qū)?78。具體收益如下：178。城投公司主要采用“用商業(yè)和公益板塊帶動(dòng)住宅的建設(shè)，提升土地價(jià)值，走土地開(kāi)商的道路”的經(jīng)營(yíng)策略。 政府補(bǔ)貼178。其它公益性質(zhì)經(jīng)營(yíng)設(shè)施建設(shè)其它公益性質(zhì)經(jīng)營(yíng)設(shè)施可以參照上述的方法，采用國(guó)際流行BOT模式，經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)投資建設(shè)，1015年經(jīng)營(yíng)權(quán)，期滿(mǎn)后轉(zhuǎn)交城投公司。文化館籌建策略文化館是市民享受文化產(chǎn)品，接受文化熏陶的重要場(chǎng)所，是一座典型的公益性項(xiàng)目，是資陽(yáng)市文化部門(mén)的基本職責(zé)。包括由保留山體改造的植物園部分、游樂(lè)場(chǎng)所和游樂(lè)設(shè)施部分、文化館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)所等。 對(duì)入場(chǎng)的部分經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)收取管理費(fèi)。 其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入三、 純公益板塊營(yíng)銷(xiāo)策略（一） 純公益板塊概念闡釋 純公益板塊主要是指