【正文】 和健身場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)并滿(mǎn)足市民休閑活動(dòng)的多樣化需求。居家功能是項(xiàng)目未來(lái)的關(guān)鍵盈利點(diǎn)，居家功能主要指在打造資陽(yáng)某某花園周邊環(huán)境，塑造“資陽(yáng)某某花園”品牌后，城投公司通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)周邊住宅小區(qū)的居住功能。本業(yè)態(tài)是純粹商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，是項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中最重用的盈利點(diǎn)?？刁w游樂(lè)業(yè)態(tài)設(shè)大型植物迷宮、沙坑、打靶、射箭、兒童天堂、游樂(lè)世界地圖、游樂(lè)中國(guó)象棋等游樂(lè)設(shè)施。三、 賣(mài)點(diǎn)分析根據(jù)定位報(bào)告的研究結(jié)論表明，項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)主要指項(xiàng)目能夠吸引消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者的特色，是項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的亮點(diǎn)和特點(diǎn)。本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的幾個(gè)因素如下：178。178。根據(jù)以上因素分析，建議將2005年10月1日國(guó)慶節(jié)作為公園對(duì)游人正式開(kāi)放日，提前1月作為試開(kāi)放月。 綜合地產(chǎn)板塊178。在公園投入后，在公園經(jīng)營(yíng)過(guò)程中純商業(yè)板塊是公園的重要利潤(rùn)來(lái)源。開(kāi)發(fā)用地開(kāi)發(fā)用地屬于商業(yè)性用地，其房產(chǎn)在開(kāi)始建設(shè)并取得銷(xiāo)售資格后就可以立即對(duì)外銷(xiāo)售，在較短的時(shí)間內(nèi)收回成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。思路三：開(kāi)發(fā)公司引入資金實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者，合資修建，并銷(xiāo)售給投資者，盡快收回投資。（四） 純商業(yè)板塊效益分析純商業(yè)板塊是公園經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最重要的利潤(rùn)來(lái)源，其收入主要在于商家向城投公司交納的租金及管理費(fèi)等，具體的收益來(lái)源如下：178。 房產(chǎn)的增值（可以出售或轉(zhuǎn)讓的部分房產(chǎn)）178。各單位不但要負(fù)責(zé)籌建還要負(fù)責(zé)以后的維護(hù)，當(dāng)然，大部分單位都沒(méi)有精力來(lái)籌建和維護(hù)，最直接的辦法就是出資請(qǐng)城投公司負(fù)責(zé)籌建和維護(hù)，這樣，就有效的解決了綠化問(wèn)題。（三） 純公益板塊經(jīng)營(yíng)策略 純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性服務(wù)，在這部分場(chǎng)地和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)上，可以成立公園經(jīng)營(yíng)管理公司，提供統(tǒng)一管理和服務(wù)。 對(duì)在公園內(nèi)的宣傳活動(dòng)收取管理費(fèi)。 責(zé)任建設(shè)單位給予的部分維護(hù)費(fèi)用。具體籌建策略如下：苗圃園區(qū)：苗圃園區(qū)可以同資陽(yáng)市綠化局（園林綠化大隊(duì)）聯(lián)合籌建，考慮以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與資陽(yáng)市綠化局（園林綠化大隊(duì)）合作成立綠化公司，共同建設(shè)苗圃園區(qū)。游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)施籌建策略游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)施是盈利能力較強(qiáng)的公益性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，可以直接作為招商項(xiàng)目，對(duì)外招商，由經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)建設(shè)，讓其擁有810年經(jīng)營(yíng)權(quán)，合同期滿(mǎn)后，該場(chǎng)地和設(shè)施移交城投公司。經(jīng)營(yíng)權(quán)中公益部分經(jīng)營(yíng)權(quán)為市文化局，商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)權(quán)為城投公司。本部分可由省、市兩級(jí)體育主管部門(mén)和城投公司聯(lián)合建設(shè)。（三） 綜合板塊經(jīng)營(yíng)策略綜合板塊由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)商氣、人氣營(yíng)造，收取管理費(fèi)等管理和服務(wù)性工作，籌建單位負(fù)責(zé)前1015年經(jīng)營(yíng)，期滿(mǎn)后經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)交城投公司的策略，當(dāng)然，期滿(mǎn)后城投公司也可繼續(xù)出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)給籌建單位，收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)即可。 植物園藥材園區(qū)的收入178。 聯(lián)合建設(shè)單位的部分維護(hù)性投入五、 住宅板塊營(yíng)銷(xiāo)策略（一） 住宅板塊概念闡釋住宅板塊主要指城投公司在打造“資陽(yáng)某某花園”周邊環(huán)境，聚集商氣和人氣，塑造“資陽(yáng)某某花園”品牌后，通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)資陽(yáng)市開(kāi)發(fā)商資源，開(kāi)發(fā)周邊住宅的部分。 部分小區(qū)由其他開(kāi)發(fā)公司根據(jù)城投公司的總體規(guī)劃和要求開(kāi)發(fā)178。 “資陽(yáng)某某花園﹒川西名居區(qū)”178。 “資陽(yáng)某某花園﹒碧水錦樓”178。 城投公司直接開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的收益178。由于本項(xiàng)目有餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，因此，在商業(yè)環(huán)境營(yíng)造和業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃方面必須注意既要保持充分的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又要考慮不同的商業(yè)目的。 業(yè)態(tài)位置標(biāo)示牌等：業(yè)態(tài)標(biāo)示不僅包括商業(yè)樓業(yè)態(tài)分布，還應(yīng)包括商業(yè)部分的具體業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣才能給商家以整體業(yè)態(tài)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)服務(wù)的感覺(jué)。招商前的印刷品包括：招商手冊(cè)，租務(wù)管理公約、合同范本、宣傳海報(bào)、進(jìn)度控制表、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、項(xiàng)目定位和前景介紹、等級(jí)口岸分布、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司介紹等現(xiàn)場(chǎng)布置，進(jìn)行招商環(huán)境的氛圍營(yíng)造。 采用“政府+企業(yè)+商家”的形式，組織政府、專(zhuān)家學(xué)者和商家舉行“公園商業(yè)經(jīng)營(yíng)”，“公園與商業(yè)”媒體研討，為項(xiàng)目進(jìn)行新聞炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力。178。178。廣告目的展示“資陽(yáng)某某花園”及商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分的精品形象，展現(xiàn)項(xiàng)目全新定位的巨大商業(yè)空間，并有效提高項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度。 資陽(yáng)某某花園，花園式商務(wù)、聚會(huì)中心178。廣告的內(nèi)容必須符合項(xiàng)目的總體定位，需要向商家和消費(fèi)者訴求的訴求點(diǎn)主要包括項(xiàng)目的九大優(yōu)勢(shì)，具體內(nèi)容如下：1) 優(yōu)質(zhì)的整體業(yè)態(tài)規(guī)劃2) 未來(lái)的商業(yè)升值潛力3) 現(xiàn)代化的建筑與人性化的入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)4) 先進(jìn)的公園商業(yè)概念5) 專(zhuān)業(yè)的后期租務(wù)管理與增值服務(wù)6) 周邊高尚住宅小區(qū)的消費(fèi)需求7) 周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及其它潛在的高端需求8) 交通便利，位置優(yōu)越媒體選擇根據(jù)項(xiàng)目訴求點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，建議選用資陽(yáng)日?qǐng)?bào)、資陽(yáng)電視臺(tái)、成都商報(bào)、華西都市報(bào)、四川電視臺(tái)等，以達(dá)到直觀、權(quán)威的效果。 第三階段：招商鞏固期在前期商家資源積累的基礎(chǔ)上，針對(duì)疑難商家和鋪位，調(diào)動(dòng)多方資源，進(jìn)行強(qiáng)力公關(guān)，完成95%的招商率。178。主次分明，把握節(jié)奏 178。178。178。178。178。特殊矛盾，積極應(yīng)對(duì)178。四、 規(guī)劃策略178。178。178。178。178。178。178。l 項(xiàng)目機(jī)會(huì)主要包括“挖空老城區(qū)、建設(shè)新城區(qū)”的政策導(dǎo)向?yàn)樵擁?xiàng)目提供了有力的保障；區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)了大量的中高檔品質(zhì)新盤(pán)，住宅地產(chǎn)的品質(zhì)提升大。l 項(xiàng)目按照功能來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分及業(yè)態(tài)定位，共分餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)、購(gòu)物休閑業(yè)態(tài)、文化科普業(yè)態(tài)、運(yùn)動(dòng)健身業(yè)態(tài)、康體游樂(lè)業(yè)態(tài)、旅游觀光業(yè)態(tài)、綜合服務(wù)業(yè)態(tài)等七大業(yè)態(tài)。l 純商業(yè)板塊是指在公園中修建的用于餐飲、休閑、娛樂(lè)、超市等商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用的商業(yè)房產(chǎn)，在公園經(jīng)營(yíng)過(guò)程中純商業(yè)板塊是公園的重要利潤(rùn)來(lái)源。l 純商業(yè)板塊直接采用對(duì)外招商的辦法，在招商的過(guò)程中可以采用策劃公司提出的“量身定做，定向招商”的策略。l 入口廣場(chǎng)可以利用“成功人士回報(bào)家鄉(xiāng)”題材，動(dòng)員有資陽(yáng)背景（資陽(yáng)籍或在資陽(yáng)生活、工作過(guò)一段時(shí)間）的成功人士，回報(bào)家鄉(xiāng)，建設(shè)“資陽(yáng)市名人文化廣場(chǎng)”。l 綜合板塊是既帶公益性質(zhì)，又能通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)盈利產(chǎn)生收入的部分場(chǎng)地和設(shè)施。l 藥材園區(qū)可同資陽(yáng)市藥材公司和全國(guó)范圍內(nèi)的中草藥研究機(jī)構(gòu)、醫(yī)科院校合作，建設(shè)為這些單位的藥材基地和藥學(xué)教學(xué)和科研基地。l 綜合板塊既是公益性行為，又是商業(yè)性行為，其收入主要來(lái)源于城投公司直接經(jīng)營(yíng)部分收入和對(duì)外租賃部分的租金收入。城投公司主要采用“用商業(yè)和公益板塊帶動(dòng)住宅的建設(shè)，提升土地價(jià)值，走土地開(kāi)商的道路”的經(jīng)營(yíng)策略。l 項(xiàng)目宣傳等資料印刷品設(shè)計(jì)風(fēng)格也應(yīng)與項(xiàng)目的品位相一致，制作應(yīng)細(xì)致精美，圖片清晰，方案流暢。l 廣告的對(duì)象不僅是商家，而且還應(yīng)該有本地的消費(fèi)者，通過(guò)多方互動(dòng)，共同提升項(xiàng)目人脈商氣。l 招商策略為定向?yàn)橹?，整合?shí)施；主次分明，把握節(jié)奏；要依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶(hù)實(shí)行定向招商，并安排招商人員重點(diǎn)落實(shí)適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。l 規(guī)劃策略為統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告位、商家店招、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見(jiàn)度；合理規(guī)劃項(xiàng)目周邊區(qū)域，吸引消費(fèi)者。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.l學(xué)習(xí)好幫手