【正文】 （9） 協(xié)助擬出每年秩序維護消防預算。（8） 完成領導交辦的其它任務。（5） 保持中控室內清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙。11) 門崗（1） 負責維持各出入口的秩序，保證通暢。（9） 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違規(guī)裝修。（5） 制定工程部預算。（3） 做好設備記錄，及時分析掌握設備運行狀態(tài)。主要內容有：新員工入司培訓，管理人員基本技能培訓，工程、秩序維護、保潔、服務人員基本技能培訓。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。2. 配套1) 室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；2) 各種設備產生的噪音對業(yè)主的影響；3) 各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內；4) 各種設備設施的能源消耗；5) 室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；6) 智能化設施的可靠性、適用性與經濟性。(五) 提交物業(yè)管理用房裝修方案，籌備各類物資。 各責任區(qū)、現(xiàn)場標識制作，各崗制度、規(guī)程上墻。 編制各系統(tǒng)年度維修、保養(yǎng)、檢查計劃。一、 入住準備：(一) 根據小區(qū)管理需要，編寫《業(yè)主手冊》、《裝飾裝修協(xié)議書》、《安全責任書》、《停車場管理協(xié)議書》及業(yè)主入住時需要填寫的《業(yè)主基本情況登記表》、《居住人口情況登記表》等表格。二、 人員準備計劃分為4個組為業(yè)主辦理入住手續(xù)：(一) 財務收款組：2人。(四) 室內環(huán)境布置：在室內擺放花籃、盆景等，裝點美化環(huán)境，給業(yè)主以隆重、喜慶的感覺。簽訂《安全責任書》、《停車管理協(xié)議書》。(三) 為了減輕業(yè)主負擔，使業(yè)主能夠享受輕松、愜意的生活，在業(yè)主裝修結束后，協(xié)助業(yè)主尋找專業(yè)的家政公司提供有償開荒保潔服務，主要包括門窗玻璃清潔、地面清潔、瓷磚墻面清潔、廚具潔具清潔等。(三) 對與裝修管理相關的管理人員和安管人員進行裝修知識、裝修管理流程、違章處理、裝修管理制度等方面的培訓。(三) 與裝修隊的合同管理任何裝修施工單位承攬業(yè)務，必須提交加蓋單位公章的營業(yè)執(zhí)照復印件，并與管理處簽訂管理合同，交納一定數(shù)額的押金，接受管理處的管理。一. 管理養(yǎng)護范圍及專用基金運作模式(一) 房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍216。堅持?？顚Ｓ?，按規(guī)定公布收支賬目，接受市房管局主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。 外墻面局部滲漏；216。 各項安全裝置的維護；216。 線路的檢查維護；216。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道門 廳樓梯間216。 固定碼松脫；216。 每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。 每年雨季前對住客外窗臺進行一次密封檢查，杜絕雨水的侵入。 每季度檢查一次導軌安全鉗工作情況；178。工程部組織實施5公用照明216。 每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次；178。 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿；178。 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一3電梯216。 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程178。 閥門完好，無滲漏7公共通道、門廳、樓梯間216。 路面修繕質量標準；216。 排洪溝無堵塞、無缺損；216。 園林工作標準；178。 標識清楚，無污積，破損；216。 確保垃圾轉運站正常使用。翻新工作由工程部組織專業(yè)單位實施。 每季度清理溝內雜物一次；216。 花木每半月修剪一次；216。雕塑小品5消防設施排水管網排水管216。警示牌7其它公用設施垃圾轉運站216。2. 立刻與工程部聯(lián)系，說清故障、具體方位，并填寫派工單；3. 報修需登記在工程維修統(tǒng)計本上；4. 工程人員來時，讓其在維修人員一欄簽名，把派工單轉交工程人員?！?. 同樣按照回訪本上的回訪內容問，并記錄在回訪本上。3) 宣傳消防安全知識，推廣消防社會化。7) 充分發(fā)揮智能監(jiān)控控制系統(tǒng)功能，人防物防共抓，將消防隱患減低為零。2. 各固定崗、流動崗、隱蔽崗、智能監(jiān)控中心在24小時監(jiān)督狀態(tài)下，認真做好工作記錄，密切掌握安全資料。2. 保持安管員隊伍的穩(wěn)定性。護管工作中，不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關的法律、法規(guī)。根據附頁的車輛流向，規(guī)定車輛按統(tǒng)一的路線行駛，車輛高峰期，指定專人現(xiàn)場車輛疏導，保證現(xiàn)場不堵塞。交通設施的維護包括路牙、路面的完好，交通標識的維護和完善。 時效性原則。5) 對轄區(qū)出租的士進行管理：216。 其它任何未畫線路段和消防門前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。 對車輛行駛、停放的管理工作進行監(jiān)督。3) 安全組班長將轄區(qū)交通設施的管理狀況填寫在《交通設施檢查保養(yǎng)記錄表》上。這種“清潔無干擾”的環(huán)境管理服務方式，讓客戶在寧靜中享受清新愉悅的環(huán)境，是“人性化”服務理念的真實體現(xiàn)。（2） 實行每日保潔公司自查，環(huán)境主管定期檢查，管理處經理抽查的形式對保潔工作的監(jiān)督指導。216。 開展多種多樣的社區(qū)文化活動，綠化教育，培養(yǎng)物業(yè)使用人主動愛護環(huán)境的理念。 根據不同的植物制定相對應的養(yǎng)護措施。1) 管養(yǎng)結合：管理與養(yǎng)護相結合。打藥后一周蟲害消失三. 管理制度與措施1. 保潔管理本項目環(huán)境衛(wèi)生清潔工作擬委托專業(yè)保潔公司負責，專營公司具有服務技術專業(yè)，清潔設備專業(yè)，管理資源集中等優(yōu)勢，聘請專業(yè)的清潔綠化公司對小區(qū)進行專業(yè)服務，從而保證清潔綠化服務的質量。 臨時車位：主要針對將車停放在地面的車輛，按政府相關規(guī)定要求，收取臨時停車費；178。2) 安管部主管對班組長報告的交通標識的損壞進行核實，并按《報修管理規(guī)程》處理。 組織落實車輛行駛及停放的管理。6) 指導行人走人行道，自行車靠右側道路行駛。2) 提醒司機關鎖好車門、窗，并將車內的貴重物品隨身帶走。安管員按管轄區(qū)內各路段的交通設施要求，對轄區(qū)內的車輛進行規(guī)范停放及行駛管理，安管員必須按交通管理的正規(guī)指揮方法指揮。設置形象安全崗結合巡邏崗對往來車輛交通實施管理，服務兼顧業(yè)主車輛和來客來訪車輛的管理疏導。(一) 交通管理設想停車場的合理使用以及車輛的管理都是貼近業(yè)主的具體問題。4. 認真選配好護管班長。5. 安排隱蔽崗，加強對小區(qū)內外部特殊位置，如花園廣場、商鋪、地下室等的防范，掃除盲點和死點。小區(qū)內部外部配備護管人員按照指定路線進行24小時的巡邏監(jiān)控。3) 建立健全消防安全作業(yè)制度，督促執(zhí)行落實。轄區(qū)內防火工作落到實處，無事故發(fā)生，及時清除一切可能存在的隱患，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識，加強消防設施設備的管理。 回訪人員需按回訪記錄本上的問題通過電話對業(yè)主進行回訪，并將回訪時間及回訪人員的姓名登記清楚。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)216。 每月清潔標識一次，并對標識安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護一次；216。 根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。 每年全面維修完善一次。 每季檢修線路一遍；216。 設施完好，整潔有序，無破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)(六) 公共設施定期維修計劃及實施效果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內道路砼路面216。 無破損；216。 消防設施施工技術標準；178。 井蓋完好率達100%；178。 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；216。 扶手完好，無張貼痕跡8上下水主管道216。 消防栓維修操作規(guī)程；216。 電梯完好率100%178。 安全，正常使用178。 接口及砂眼漏水；216。 公用地面的維修改造；216。工程部實施維修6消防設施216。 日常機電設備的零部件易耗品維修、更換；178。 各項安全裝置的維護；216。 外墻面起鼓脫落的修補；216。 施工質量原因造成的結構問題；178。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 疏散標志的維修及維護；216。 發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)；216。由工程部按有關修繕規(guī)程實施；3電梯216。 施工質量原因造成的結構問題；216。(二) 公用設施專用基金的運作模式216。(二) 設立違章處理中心：管理處成立違章裝修處理中心，對巡視員提交的停工通知單，組織人員進行快速處理。(一) 設計管理業(yè)主須向管理公司提供其裝修設計圖，由管理公司工程人員對其裝修方案從專業(yè)角度進行審核，通過的審核的方案方可予以辦理裝修手續(xù)。于是便會有拆除承重墻等嚴重影響房屋質量的事件發(fā)生。對驗收不合格的項目由維保單位與業(yè)主確定修復時間。將會議室開辟專門的業(yè)主等待休息區(qū)提供咖啡、茶水、水果等，并安排專人接待業(yè)主，解答業(yè)主提出的各種問題。三、 入住現(xiàn)場準備辦理現(xiàn)場設在現(xiàn)物業(yè)管理處辦公室，另外為辦理入住業(yè)主提供業(yè)主休息區(qū)。(四) 由保潔公司集中人力對房屋進行清掃。(六) 接管驗收遺留問題的處理，在整改期限內跟蹤整改過程，檢查整改結果。 收集各設備作業(yè)說明書、作業(yè)指導書、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)說明書等，有組織地補充完善各系統(tǒng)作業(yè)指導書和操作手冊，必要時在相關崗位上墻。(四) 房屋本體、公共配套設施、機電設備的接管驗收，包括驗收標準、驗收內容與驗收記錄。二、 工作內容(一) 按照公司《崗位任職資格》要求，招聘項目部各崗位員工，確保于2009年10月1日前到崗。7. 參與建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。根據項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，我公司將委派相對應的人員參與前期物業(yè)管理服務工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質。物業(yè)客戶服務中心的培訓必須以符合提高員工的意識、技能、技巧，發(fā)掘其潛力的目的。b) 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術數(shù)據，發(fā)現(xiàn)偏差及時修正。（2） 對工程部所有人員和設備全權管理和調配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障所有機電設備的安全運行與裝修設施的完好。（5） 保持崗亭內的清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。（7） 使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控制系統(tǒng)的操作程序。9) 商管員：10) 消防監(jiān)控員：（1） 在中控室負責當班必須集中精神，監(jiān)視及觀察小區(qū)內的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當行為。（4） 處理一般性的治安案件和客戶投訴，調節(jié)員工糾紛。對交通、人流控制提出意見予客戶服務中心經理參考。接待中熱情禮貌。3) 文員4) 客服助理：（1） 掌握小區(qū)、會所全面管理工作進展情況，按時按質做好各類專業(yè)報表工作。（2） 處理租戶、業(yè)主的投訴，定期拜訪客戶及收集意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時上報物業(yè)客戶服務中心經理。（6） 審批、簽發(fā)來往函件。2) 每年的業(yè)戶滿意度調查中，將社區(qū)文化活動列為調查項。1. 承諾目標序號承諾內容指標1垃圾處理分類率≥95%日產日清≥95%2管理固體物質處理分類率≥99%3污水處理合格率100%4低毒農藥化肥、清潔劑使用率100%合格率100%5廢棄零部件處理回收率≥98%處置率≥98%6廢機油、潤滑處理回收率≥98%處置率≥98%7對供方監(jiān)督及施加影響≥98%2. 保證措施1) 設置分類垃圾桶，每天定時清理垃圾。2) 按照相關物業(yè)管理法規(guī)的要求辦理物業(yè)管理公共服務費、車位服務費的核準工作，依法收?。ㄍ诉€）裝修保證金、垃圾清運費等，有償服務收費標準按政府有關部門規(guī)定進行公示，管理處無亂收費現(xiàn)象。4) 建立急救、火警、暴雨、突發(fā)性斷電斷水、煤氣泄漏、治安刑事案件等突發(fā)性重大事件的處理規(guī)程和應急預案，定期組織員工培訓及演練，確保處理突發(fā)事件時決策果斷、方法得當、組織有序。4) 接受業(yè)戶報修后20分鐘內或在約定的時間到達維修現(xiàn)場，服務人員應按公司要求著裝，使用規(guī)范服務用語，備好墊布、抹布、鞋套，維修完畢主動幫助業(yè)戶清理服務現(xiàn)場。以人為核心，以服務為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度，增強物業(yè)公司與業(yè)戶的友好關系。最終全面導入ISO9001：2008質量管理體系。月開盤時間：針對客戶定位，我們開展了周密的市場調研，在充分了解合肥物業(yè)管理現(xiàn)狀和未來業(yè)戶、租戶的生活需求基礎上，確立了項目的物業(yè)管理構想及物業(yè)服務定位：我司將現(xiàn)代管理服務意識與先進的管理服務理念引進合肥萬達廣場管理中，為業(yè)戶創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、意境獨特的生活居家環(huán)境，讓其充分感受到物業(yè)公司每時每刻對他們的關愛，感受到社會文明與進步給個人和家庭帶來的溫馨，使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，使他們的儒雅風采得以充分的展現(xiàn)。4. 合理安排園區(qū)道路照明開關時間，節(jié)省公共水電費的開支。（三）嚴格協(xié)議簽訂。因此廣場底商與高層樓宇業(yè)戶、大商業(yè)與居住區(qū)關系的協(xié)調處理將是我們今后管理的重點。[本住宅占地面積] ㎡[本項目總建筑面積] ㎡[地上總建筑面積] ㎡其中[高層住宅建筑面積] ㎡；[戶數(shù)]578戶[商業(yè)用房建筑面積] ㎡；[戶數(shù)] 33戶[配套公共服務場地] 1604㎡；[總幢數(shù)] 5棟其中[25層住宅幢數(shù)]3棟 [33層住宅幢數(shù)]2棟 配套公共服務設施：其中 [物業(yè)用房] ㎡[業(yè)主委員會辦公用房]25㎡[地下總建筑面積]10520㎡其中[地下車庫建筑面積]7653㎡；[車位分布] 機動停車位259輛其中[地下一層車位] 130個。在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢查、違章處理和裝修驗收五個環(huán)節(jié)。2. 在交驗入住期內，采取積極有效的措施，與有關部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)配套設施，迅速提高管理水平，營造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)戶的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費收入。四、安全防范任務重大從外部環(huán)境來說，項目所在地處于合肥中心區(qū)，且隨著馬鞍山路改造工程推進，外部施工人員較多，人員繁雜。3. 結合商鋪的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應。瑤海區(qū)長江路與滁州路交匯