【正文】 工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本歸集與分配商品性土地開發(fā)自用土地開發(fā)項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期大型配套設(shè)施營利性或自用產(chǎn)品土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建工程開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)自用主營業(yè)務(wù)成本圖10－1－3 成本費(fèi)用核算流程（七）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政策1．《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號文）2．《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號文） 3.《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文）4．《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號文）5. 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題及檢查方法對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，從立項(xiàng)、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標(biāo)合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤率分析控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。，核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。，預(yù)售收入長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬戶，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入并做納稅調(diào)整?；槿藛T又從質(zhì)監(jiān)部門獲取了《工程竣工驗(yàn)收備案表》，證實(shí)一期工程已于2006年4月竣工驗(yàn)收合格。經(jīng)檢查利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。、董事會決議，核實(shí)有無抵債、贈送等特殊事項(xiàng)發(fā)生。，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。，對照圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價(jià)評估，與企業(yè)列支數(shù)額進(jìn)行核對。調(diào)取監(jiān)理公司施工監(jiān)理紀(jì)錄審核施工圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價(jià)評估通過實(shí)地察看、外部調(diào)查及工程成本總量控制，審查協(xié)議、合同、預(yù)決算的真實(shí)性。、偽造、自行填開發(fā)票入賬。（2）審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實(shí)際業(yè)務(wù)是否一致，檢查有無從第三方取得發(fā)票問題。在CTAIS中查詢發(fā)票流向，審核發(fā)票出處的合法性。檢查是否按確定的成本核算對象歸集與分配開發(fā)費(fèi)用。檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復(fù)核計(jì)入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計(jì)口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題。【實(shí)例】[例10－1－6]稽查人員檢查某房地產(chǎn)公司的XX花園項(xiàng)目時，發(fā)現(xiàn)其賬面記錄的配套設(shè)施有幼兒園和居委會、配電室等，而經(jīng)實(shí)地檢查發(fā)現(xiàn)有2000平方米的會所作為企業(yè)辦公用房。，是否屬于成本對象完工前發(fā)生的，是否計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。該類納稅人可承接聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)，稅務(wù)部門對其實(shí)行查賬征收。業(yè)務(wù)部門聯(lián)系業(yè)務(wù)簽訂合同業(yè)務(wù)運(yùn)行財(cái)務(wù)部門款項(xiàng)催收款項(xiàng)結(jié)算開具（收取）發(fā)票賬務(wù)處理圖10－2－2 公路運(yùn)輸企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作及財(cái)務(wù)核算流程簡圖（1）公路運(yùn)輸業(yè)對其取得的營業(yè)收入通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶進(jìn)行，一般在“運(yùn)輸收入”、“裝卸收入”、“堆存收入”、“代理業(yè)務(wù)收入”等明細(xì)賬戶核算；①“運(yùn)輸收入”賬戶核算汽車運(yùn)輸企業(yè)經(jīng)營旅客、貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)收入?！局饕獧z查方法】1．突擊檢查運(yùn)輸企業(yè)的經(jīng)營場所，獲取與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的筆記本、流水賬、內(nèi)部報(bào)表等賬外資料，進(jìn)行收集、統(tǒng)計(jì)后，與實(shí)際申報(bào)納稅數(shù)進(jìn)行比較，檢查是否足額申報(bào)納稅?！緦?shí)例】[例10－2－2]A運(yùn)輸公司可經(jīng)營聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)，自有5噸貨運(yùn)車20輛?！緦?shí)例】[例10－2－4]某運(yùn)輸公司將原值為100萬元的自有房產(chǎn)以20萬元的年租金出租給某中介服務(wù)單位，但未申報(bào)繳納“從租計(jì)征”的房產(chǎn)稅，經(jīng)賬面檢查、實(shí)地查看房產(chǎn)利用情況及對相關(guān)人員詢問取證后，核實(shí)該運(yùn)輸公司以運(yùn)輸發(fā)票代替房屋出租發(fā)票使用，將租金收入作為運(yùn)輸收入申報(bào)納稅，少交營業(yè)稅及房產(chǎn)稅等稅費(fèi)。（七）將收入直接抵頂債務(wù)、直接發(fā)放工資或福利、直接沖減運(yùn)輸成本、費(fèi)用支出，少計(jì)應(yīng)稅收入【問題描述】，借記“應(yīng)付賬款”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶，少計(jì)應(yīng)稅收入。本節(jié)以旅游業(yè)中的旅行社為例，介紹其經(jīng)營管理及核算特點(diǎn)、常見涉稅問題及主要檢查方法。接團(tuán)旅行社是指接受組團(tuán)社的委托，按照接待計(jì)劃委派地方陪同導(dǎo)游人員，負(fù)責(zé)組織安排旅游團(tuán)（者）在當(dāng)?shù)貐⒂^游覽等活動的旅行社。按照現(xiàn)行企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定，除勞務(wù)的開始和完成分屬不同會計(jì)年度的情況以外，提供勞務(wù)收入應(yīng)在完成勞務(wù)時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。2．旅行社的成本費(fèi)用（1）旅行社成本費(fèi)用的構(gòu)成。旅行社的成本核算可以根據(jù)旅行社的經(jīng)營規(guī)模和范圍分別實(shí)行單團(tuán)核算和部門批量核算方式。接團(tuán)業(yè)務(wù)核算的一般流程：根據(jù)組團(tuán)社發(fā)來的接待計(jì)劃，制定當(dāng)?shù)氐慕哟?jì)劃，打印日程表，分發(fā)到當(dāng)?shù)仫埖?、交通服?wù)部門、旅游景點(diǎn)等接待單位；結(jié)合各旅行團(tuán)不同特點(diǎn)要求，配備合適的全陪和地陪導(dǎo)游，旅行團(tuán)離開當(dāng)?shù)睾?，根?jù)陪同人員填寫的“旅行團(tuán)費(fèi)用結(jié)算報(bào)告表”，編制“旅行團(tuán)撥款費(fèi)用結(jié)算通知單”報(bào)組團(tuán)社辦理款項(xiàng)結(jié)算；根據(jù)實(shí)際情況與提供服務(wù)的單位實(shí)行定期或不定期結(jié)算。旅行社之間的結(jié)算業(yè)務(wù)則多采用匯付方式進(jìn)行，其中電匯是我國旅行社目前使用最多的一種匯款結(jié)算方式。，了解其有無設(shè)置POS收銀機(jī)，核查其POS機(jī)對應(yīng)的賬戶是否為該企業(yè)賬戶，所收取的賬款是否及時全額入賬。有關(guān)人員辯稱是出納人員一時差錯造成的?！捌渌麘?yīng)付款”等往來賬戶涉及的原始憑證，檢查有無將營業(yè)收入計(jì)入保證金等掛“其他應(yīng)付款”等賬戶?？蓳?jù)此對旅行社票務(wù)中心收入進(jìn)行審核分析。（五）隨意擴(kuò)大營業(yè)稅扣除項(xiàng)目，少申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)【問題描述】將營業(yè)成本等同于營業(yè)稅扣除項(xiàng)目，隨意擴(kuò)大營業(yè)稅扣除項(xiàng)目。（六）利用相關(guān)憑證虛列成本費(fèi)用，成本核算混亂、費(fèi)用不實(shí)【問題描述】，以票面額全額入賬。、旅游合同、出團(tuán)計(jì)劃書、行程安排單等資料，核查其成本真實(shí)性與收入入賬的及時性。、購物商店等場所的調(diào)查，對導(dǎo)游的收入進(jìn)行核查。廣告企業(yè)一般根據(jù)業(yè)務(wù)需要來進(jìn)行內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，最基本的業(yè)務(wù)部門有：創(chuàng)意部、業(yè)務(wù)（客戶）部、策劃部、媒介部、財(cái)務(wù)部和綜合部。(3)廣告代理收入是指接受廣告主或廣告發(fā)布者委托，從事的市場調(diào)查、廣告信息咨詢、企業(yè)形象設(shè)計(jì)、廣告戰(zhàn)略策劃、廣告媒介安排等經(jīng)營活動而取得的收入，包含廣告公司從事媒介代理的媒介代理傭金。廣告公司的代理行為按實(shí)際工時和擬定的工時單價(jià)向廣告主收取勞務(wù)酬金。分配各項(xiàng)要素費(fèi)用（材料、人工工資、折舊等）分配待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用分配輔助營業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品廣告成本圖10－4－3 廣告業(yè)經(jīng)營成本歸集分配流程圖（四）廣告業(yè)相關(guān)稅收政策1．《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》(國稅發(fā)[1993]149號文)2．《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號文）3．《國家稅務(wù)總局關(guān)于有線電視臺有關(guān)收費(fèi)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1998]748號文）4．《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于宣傳文化增值稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2006]153號文）5．《文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)征收管理暫行辦法》（財(cái)稅字[1997]95號文）二、廣告業(yè)常見涉稅問題及主要檢查方法廣告業(yè)常見涉稅問題主要有未按規(guī)定開具發(fā)票隱匿收入、設(shè)立賬外賬、擴(kuò)大營業(yè)稅扣除項(xiàng)目等。（1）經(jīng)營廣告及代理廣告的業(yè)務(wù)收支情況按業(yè)務(wù)類別分別會計(jì)核算。其主要收費(fèi)方式有協(xié)商傭金制、實(shí)費(fèi)制、議定收費(fèi)制、效益分配制等。廣告業(yè)的收入一般包括：廣告發(fā)布收入，廣告制作收入和廣告代理收入，具體包括代理傭金、設(shè)計(jì)制作費(fèi)和特別收入等。經(jīng)營廣告業(yè)務(wù)一般包括“廣告制作”和“廣告發(fā)布”，是廣告經(jīng)營者通過一定的媒介或形式，為廣告主發(fā)布各類廣告，或利用其他形式發(fā)布具有廣告性質(zhì)信息的經(jīng)濟(jì)活動。，以報(bào)銷的方式領(lǐng)取，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅?！局饕獧z查方法】、統(tǒng)一談價(jià)的計(jì)調(diào)部（外聯(lián)部或采購部）的資料，檢查其與旅游景點(diǎn)、酒店等簽訂的協(xié)議，核對協(xié)議上所約定的折扣在入賬時有無體現(xiàn)，必要時，可進(jìn)行外調(diào)?！盃I業(yè)成本”明細(xì)賬，查看有無將不應(yīng)扣減計(jì)稅營業(yè)額的營業(yè)成本或促銷費(fèi)用進(jìn)行營業(yè)稅稅前扣除，如有無將發(fā)放給旅游者的旅游包、帽、紀(jì)念品等費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除的現(xiàn)象。（四）不按規(guī)定使用發(fā)票，混淆或少計(jì)收入【問題描述】不規(guī)范開具發(fā)票，具體表現(xiàn)為：、內(nèi)容及付款單位名稱空白或后補(bǔ)；“大頭小尾”發(fā)票；，如旅游業(yè)務(wù)收入開具會議費(fèi)發(fā)票等。要求納稅人提供其與航空公司、酒店、保險(xiǎn)公司、景點(diǎn)等簽訂的協(xié)議，檢查返傭、返利、人頭費(fèi)等是否全額入賬。（二）營業(yè)收入長期掛往來賬戶，不申報(bào)納稅【問題描述】將營業(yè)收入長期掛往來賬戶，不按規(guī)定在旅行團(tuán)旅行結(jié)束返回時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)?！緦?shí)例】[例10－3－1]某市稽查局對某旅行社進(jìn)行調(diào)賬檢查，從提供的賬冊資料上來看，沒有明顯問題。對旅游企業(yè)的檢查，除了常規(guī)的審核賬簿憑證，核查賬戶往來情況以外，往往還需采用調(diào)取旅游合同、旅游保險(xiǎn)單、組接團(tuán)資料、旅行團(tuán)撥款費(fèi)用結(jié)算單等原始資料的手段，結(jié)合實(shí)際經(jīng)營情況，分析確定收入和成本支出數(shù)據(jù)的真實(shí)性，與賬戶資料進(jìn)行核對，從而查明問題。旅游業(yè)務(wù)核算流程見圖10－4－3。3．旅行社財(cái)務(wù)核算流程從財(cái)務(wù)核算流程的角度來說，旅行社業(yè)務(wù)可分為組團(tuán)業(yè)務(wù)與接團(tuán)業(yè)務(wù)。③管理費(fèi)用，指旅行社的管理部門為組織和管理企業(yè)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。②國內(nèi)旅游。旅行社的營業(yè)收入是指旅行社在一定時期內(nèi),由于向旅游者提供服務(wù)而獲得的全部收入，主要由綜合服務(wù)費(fèi)收入、房費(fèi)收入、城市間交通費(fèi)收入、專項(xiàng)附加費(fèi)收入、單項(xiàng)服務(wù)收入等幾部分構(gòu)成。而一些中、小旅行社則往往采用“一條龍”式的部門設(shè)置方式，即各部門獨(dú)立負(fù)責(zé)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、外聯(lián)組團(tuán)、對外采購到旅游接待的全過程。運(yùn)輸公司派出車隊(duì),并領(lǐng)用庫存燃料5000元，發(fā)生過橋費(fèi)2000元，直接沖減往來賬，余額轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”賬戶，其賬務(wù)處理為：借:應(yīng)付賬款 30000 貸:燃料 5000 現(xiàn)金 2000 營業(yè)外收入 23000 以上賬務(wù)處理，收取的運(yùn)輸收入直接抵沖了應(yīng)付賬款及發(fā)生的費(fèi)用等，應(yīng)稅收入3萬元未申報(bào)納稅。“其他應(yīng)付款”、“其他應(yīng)收款”等賬戶，未進(jìn)行納稅申報(bào)?！緦?shí)例】[例10－2－3]某運(yùn)輸公司系自開票單位，自有3噸貨運(yùn)車4輛，當(dāng)年開具發(fā)票并申報(bào)收入100萬元，某稽查局針對其營運(yùn)額過高的情況進(jìn)行了檢查，向受票方核實(shí)承運(yùn)車輛及司機(jī)的相關(guān)情況，發(fā)現(xiàn)大量承運(yùn)車輛及司機(jī)均非A運(yùn)輸公司所有或下屬，通過對該運(yùn)輸公司經(jīng)理及財(cái)務(wù)人員的詢問發(fā)現(xiàn)，該單位為他人代開發(fā)票，合計(jì)金額80萬元，并獲取非法所得；經(jīng)協(xié)查發(fā)現(xiàn)，受票方已經(jīng)進(jìn)行了成本列支，有的已進(jìn)行了增值稅的違法抵扣?！緦?shí)例】[例10－2－1]某運(yùn)輸公司運(yùn)輸業(yè)務(wù)較多，而某年度賬面反映收入與當(dāng)年實(shí)際經(jīng)營狀況不符，某稽查局對其進(jìn)行突擊檢查，獲取流水賬一本，記錄有疑似收入的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)與賬本收入不符，另獲取長年合同數(shù)份，涉及多個單位，但合同中僅注明長年合作意向，未體現(xiàn)每筆運(yùn)輸業(yè)務(wù)的具體金額。（1）從事營運(yùn)活動人員的工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、職工福利費(fèi)；（2）營運(yùn)過程中實(shí)際耗用的燃料、材料、潤料、動力及照明、備品配件、輪胎、各種物料和低值易耗品等支出；（3）營運(yùn)過程中使用的各種固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、固定資產(chǎn)修理支出；租入的參加營運(yùn)的固定資產(chǎn)租賃費(fèi)；（4）營運(yùn)過程中發(fā)生的行車雜費(fèi)、車輛牌照檢驗(yàn)費(fèi)、車輛清洗費(fèi)、車輛冬季預(yù)熱費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、公路運(yùn)輸管理費(fèi)、過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過隧道費(fèi)、過渡費(fèi)，司機(jī)途中宿費(fèi)、取暖費(fèi)，季節(jié)性、修理期間的停工損失，事故凈損失等支出；（5）為區(qū)別聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)中委托下環(huán)節(jié)運(yùn)輸?shù)穆?lián)運(yùn)業(yè)務(wù)成本支出，運(yùn)輸公司通常設(shè)立“聯(lián)運(yùn)成本”賬戶進(jìn)行核算。對代開票納稅人實(shí)行定期定額征收方法，代開發(fā)票時即時征收相關(guān)稅費(fèi)。經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部門業(yè)務(wù)部門安保部門 站（場）等圖10－2－1 公路運(yùn)輸企業(yè)組織結(jié)構(gòu)簡圖公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的經(jīng)營種類可以分為自運(yùn)業(yè)務(wù)和聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)兩類：（1）自運(yùn)業(yè)務(wù)，是指運(yùn)輸企業(yè)自行承接運(yùn)輸業(yè)務(wù),并自行實(shí)施完成旅客或貨物從發(fā)送地點(diǎn)至到達(dá)地點(diǎn)所進(jìn)行的運(yùn)輸業(yè)務(wù)。（十）擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額【問題描述】、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，多列管理費(fèi)用。 、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。是否按測繪報(bào)告中的建筑面積計(jì)算可售面積。4. 未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。，對有問題發(fā)票外調(diào)取證。對不同字段進(jìn)行排序分析，并在CTAIS中查詢發(fā)票流向,發(fā)現(xiàn)問題,區(qū)別處理。通過核實(shí)款項(xiàng)支付，審查開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人的會議記錄，取得了該開發(fā)企業(yè)通過編造虛假變更合同，唆使建安企業(yè)虛開建安發(fā)票的證據(jù)。，通過行業(yè)比較、營業(yè)常規(guī)等方面對比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。（六）簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用【問題描述】，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。其后，甲公司以每畝30萬元的價(jià)格向乙公司購買土地126畝，自行開發(fā)住宅。（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報(bào)納稅【問題描述】、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，未按規(guī)定計(jì)稅?！局饕獧z查方法】（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問題。核對主營業(yè)務(wù)收入賬戶及納稅申報(bào)表實(shí)地察看各期樓盤開發(fā)進(jìn)展情況根據(jù)竣工備案表確定完工樓盤根據(jù)樓號、門牌號