【正文】 否有收入未入賬。公路運輸業(yè)常見涉稅問題（一）不開發(fā)票、不按規(guī)定開具發(fā)票或開假發(fā)票，隱匿收入（二）獲取無真實業(yè)務的運輸發(fā)票或假發(fā)票，虛列委托外單位運輸?shù)穆?lián)運成本，減少計稅依據(jù)（三）為無營運資格的單位或個人開具發(fā)票，獲取非法利益（四）混淆經(jīng)營收入內(nèi)容，對非運輸業(yè)務取得的收入開具運輸發(fā)票，套用低稅率，少繳稅費（五）收入不及時入賬，滯后申報納稅（六）計入營業(yè)外收入的應稅收入項目不申報納稅，應稅收入長期掛賬不申報納稅，以扣除代理手續(xù)費或其他價外費用后的余額作為應稅收入申報納稅（七）將收入直接抵頂債務、直接發(fā)放工資或福利、直接沖減運輸成本、費用支出，少計應稅收入（一）不開發(fā)票、不按規(guī)定開具發(fā)票或者開假票，隱匿收入【問題描述】納稅人通過不開發(fā)票、開具發(fā)票聯(lián)與記賬聯(lián)、存根聯(lián)金額不一致的發(fā)票（俗稱抽芯發(fā)票或“大頭小尾”發(fā)票）或者開假發(fā)票的方式隱匿收入，少申報納稅。因公路運輸企業(yè)的特殊性，其運輸成本有其特指的歸集對象，主要是指公路運輸企業(yè)在營運過程中實際發(fā)生的與運輸、裝卸、堆存和其他業(yè)務等營運業(yè)務直接有關的各項開支。公路運輸企業(yè)業(yè)務運作及財務核算流程見圖10－2－2。個人、承包人、承租人以及掛靠人均為代開票納稅人，其中承包人、承租人以及掛靠人在代開發(fā)票時，統(tǒng)一使用出包方、出租方以及被掛靠方的單位名稱和納稅人識別號。（1）自開票納稅人，是指符合規(guī)定條件，向主管地方稅務部門申請領購并自行開具貨物運輸業(yè)發(fā)票的納稅人。公路運輸企業(yè)組織結構見圖10－2－1。審核以前年度結轉扣除的“三項費用”是否超過3年期限（2008年1月1日起，廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除執(zhí)行新的《企業(yè)所得稅法》）。經(jīng)詢問企業(yè)負責人及財務人員，查明企業(yè)將會所的建造成本500余萬元直接計入已銷房屋開發(fā)成本，多轉營業(yè)成本。，了解公用設施、配套設施和經(jīng)營資產(chǎn)的處理情況，檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權情況，核實是否將產(chǎn)權為本企業(yè)所有的開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)進行賬務處理。，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學校、醫(yī)療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進行賬務處理。，計算當期銷售成本。審核是否將拆建換建面積、產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有的公共配套設施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設施及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積計入總可售面積?！局饕獧z查方法】《建設工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃總圖，確定成本核算對象。3. 一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。排序分析票面審查痕跡鑒別CTAIS發(fā)票流向查詢查詢、比對分析外調(diào)取證開具內(nèi)容真實性審查合同、預決算付款情況核對對不同字段排序分析，查找疑點。對從一般納稅人取得的發(fā)票是否是微機票（國稅發(fā)[2006]78號規(guī)定一般納稅人自2007年1月1日起開具的普通發(fā)票納入增值稅防偽稅控系統(tǒng)管理）。新版發(fā)票在發(fā)票右上角由12位代碼和8位號碼組成?！局饕獧z查方法】采集大額成本費用發(fā)票的開具時間、發(fā)票代碼、發(fā)票號碼、開票單位、開具項目及金額等信息。（七）取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用【問題描述】?；槿藛T通過調(diào)閱、分析施工合同、變更合同、施工監(jiān)理記錄，證實項目施工無特殊性；審核付款記錄發(fā)現(xiàn)有近千萬元的工程款通過現(xiàn)金支付或掛在應付款中。編造協(xié)議、合同，虛列、多列、重列工程成本實地察看、了解開發(fā)地塊狀況土地征用、拆遷費審查　審查企業(yè)付款記錄及往來賬戶?！恫牧衔镔Y進場試驗報告》，核實有關材料的真實性。【主要檢查方法】，調(diào)查了解當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的平均建筑成本，對價格過高的建筑成本進行重點審查。、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，到有關銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負責人和財務負責人等有關人員的儲蓄賬戶、信用卡賬戶，檢查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。（五）虛列拆遷補償費，虛增成本【問題描述】，多列拆遷補償費?！緦嵗縖例10－1－4]甲房地產(chǎn)開發(fā)公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，掛靠在乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，以乙開發(fā)公司第二項目部的名義在稅務機關辦理了稅務登記，并獨立申報納稅?！局饕獧z查方法】、財務賬簿登記的已確認相關收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進行實地調(diào)查，核實未售房產(chǎn)的真實性。同時，該公司列支的應由購房者個人承擔的按揭貸款利息應調(diào)增應納稅所得額?！緦嵗縖例10－1－3]稅務機關在檢查某房地產(chǎn)公司時，發(fā)現(xiàn)該單位在“短期借款”科目中有一筆800多萬元的貸款，經(jīng)核對原始憑證，只有一張銀行進賬單作為附件?！岸唐诮杩睢辟~戶，隱匿收入?；槿藛T實地察看了樓盤，對住戶進行了調(diào)查，了解到該項目一期在2006年上半年早已完工?！緢D示】檢查過程如圖10－1－5所示。（二）開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的預售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定及時結轉收入【問題描述】，取得的預售收入未按規(guī)定申報繳納稅款?！緢D示】檢查過程如圖10－1－4所示?！秳舆w房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進行調(diào)查，核實調(diào)換房屋的面積和超出補償面積差價款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當期應納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按補償標準面積的工程成本價與差價款之和計算繳納營業(yè)稅等相關稅款。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。，超出補償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。，部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。成本費用核算流程見圖10－1－3。 （5）編制成本計算單，結轉完工產(chǎn)品成本。（3）審核開發(fā)成本的真實性與合法性。 ③對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。開發(fā)項目成本的核算實行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。配套設施 費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費用明細一覽表10－1－1項目內(nèi)容土地征用及拆遷補償 費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。在實際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買受人時確認銷售收入。是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價和租期返租給開發(fā)企業(yè)。是指開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結算款項。是指買受人在約定時間內(nèi)分期、分批將購房款交付給開發(fā)企業(yè)。是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房價款。土地準備工作競買土地 　　國土局《國有土地使用證》 　　發(fā)改委商品房　　　　　　　　　　　開發(fā)工作流程圖項目立項書開工準備期項目立項審查規(guī)劃總圖的審查《建設用地規(guī)劃許可證》證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局 　　　　　　規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃許可證》施工圖紙審查　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確定施工隊伍《建設工程施工許可證》　　　　　　　　　　　　　　　　　　 建委組織施工期簽定施工合同開始施工準備　　　　　　　　　　　　　　　　　　 施工單位驗收證明施工中單項驗收 監(jiān)理公司 工程綜合驗收《竣工驗收備案表》質(zhì)監(jiān)站　　　　　　　　　　　　　　　　　　　預售及產(chǎn)權轉移期商品預銷售《商品房預售許可證》　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局簽定銷售合同階段《商品房銷售許可證》 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局辦理產(chǎn)權轉移分戶房產(chǎn)證　　　　圖10－1－2 商品房開發(fā)工作流程（五）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式主要銷售方式可按商品房的完工程度和結算方式進行分類。根據(jù)國家有關規(guī)定辦理預售證，組織房屋銷售。通過招標、拍賣、掛牌獲得土地的使用權，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計劃書、規(guī)劃部門批準的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》、土地主管部門核發(fā)的《建設用地批準書》、建委下發(fā)的設計方案審定通知書。負責對預（決）算報告進行審計，出具審計報告?！こ瘫O(jiān)理公司?！慨a(chǎn)管理部門。從建設主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。負責規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》；負責報建圖的審查，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》?！疬w管理部門（拆遷辦公室）。從土地管理部門可獲取土地使用權出讓和轉讓信息，包括出（轉）讓方、出（轉）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉讓金額，是審核土地出（轉）讓金的依據(jù)。公司董事會公司總經(jīng)理發(fā)展計劃部銷售租賃部采購供應部工程管理部財務部辦公　室項目開發(fā)可行性評估報告組織開發(fā)項目招發(fā)標工作工程竣工驗收、返工和維修管理現(xiàn)場施工，監(jiān)管工程進度和質(zhì)量項目動工前的報批手續(xù)　開發(fā)　項目現(xiàn)場施工準備建筑材料、配套設備的采購、驗收、儲存銷售、租賃策劃與實施財務核算及工程預決算文件發(fā)放及檔案管理圖10－1－1 一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。開發(fā)產(chǎn)品從立項到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營方式包括土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、公共設施的配套開發(fā)以及代建工程。（二）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項目審批計劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、資金運作密集性等特點。第十章 行業(yè)檢查方法本章共分十五節(jié)，分別介紹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、交通運輸業(yè)等十五個行業(yè)的檢查方法。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施（醫(yī)院、學校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結構分為磚木結構、磚混結構、框架結構，按室內(nèi)鋪設程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費對象分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房。（三）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見圖10－1－1。負責辦理國有土地出（轉）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項目的批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、項目備案號等信息。——規(guī)劃部門。負責對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門可獲取開發(fā)項目完工的《工程竣工驗收備案表》，采集工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的中介機構主要有工程監(jiān)理公司和審計師（會計師）事務所?！獙徲嫀煟〞嫀煟┦聞账Ｅ浣顖D是由勘測設計單位依據(jù)國家頒布的有關設計規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設計的受壓構件鋼筋含量的截面圖，按工程結構的不同部位分為基礎配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋30—35公斤；小高層每平方米需鋼筋50—60公斤。商品房開發(fā)工作流程見圖10－1－2。 ——商品房現(xiàn)售?！　　　制谑湛钿N售?！袖N售。——售后返租。按《企業(yè)會計準則》中有關商品銷售收入的確認原則進行確認。期間費用可直接進行稅前扣除，包括管理費用、財務費用、營業(yè)費用，具體內(nèi)容見表10－1－1。建筑安裝工程費指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。 ②同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體項目，開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個成本核算對象。成本項目是歸集生產(chǎn)費用的明細科目，具體反映計入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構成。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。按對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本結轉主營業(yè)務成本。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入（二）開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結轉收入（三）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定結轉收入（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結轉收入或申報納稅（五）虛列拆遷補償費，虛增成本（六）編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支生產(chǎn)費用（七）取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費用（八）混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產(chǎn)品成本（九）將納資本性支出直接列支當期成本，減少應納稅所得額（十）擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入