【正文】 想象，通過(guò)懸念強(qiáng)化市場(chǎng)的關(guān)注。 3 3 3 3 港城大道 /人民路 長(zhǎng)安路 /人民路 暨陽(yáng)路 /東環(huán)路 沙洲路 /東環(huán)路 3 沿江高速出口高炮 利用現(xiàn)場(chǎng)工地大看板，對(duì)周邊各項(xiàng)目的客戶進(jìn)行攔截。 公寓入市時(shí)機(jī)與條件 以別墅帶動(dòng)公寓，立面完全落成后銷(xiāo)售 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 08年 12月 公寓立面完全落成 09年 1月 與別墅一期的第三波同期銷(xiāo)售 公寓入市時(shí)機(jī)分析：與別墅一期的第三批同期銷(xiāo)售 別墅現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景成熟，具備一定現(xiàn)場(chǎng)感染力； 公寓立面完全落成，公寓的品質(zhì)感可有直觀感受； 別墅一期前二批推出已在市場(chǎng)上形成了較高的知名度與美譽(yù)度， 并且有了一定的客戶積累與篩選； 保證別墅前期順利入市，避免兩類產(chǎn)品互相競(jìng)爭(zhēng)與分流，影響別 墅的成功開(kāi)盤(pán)。 財(cái)務(wù)室 VIP咖啡座 等待合同準(zhǔn)備及財(cái)務(wù)流程時(shí)，客戶可在此品嘗香醇咖啡。 地位 ＋ 區(qū)位 項(xiàng)目 “ 張家港第一豪宅作品 ” 暨陽(yáng)湖板塊 “ 張家港第一富人區(qū) ” 品位 “真正豪宅生活體驗(yàn) ” 價(jià)位 均價(jià) 18000 項(xiàng)目定位 對(duì)那一群 擁有雄厚財(cái)力、追求身份地位、注重圈子居住 的消費(fèi)者而言， 我們將此社區(qū)當(dāng)作 張家港 〃 暨陽(yáng)湖 〃1 號(hào)豪宅作品 來(lái)賣(mài)給他們。 地塊建筑面積： 容積率： 別墅供應(yīng)量： 約有 100套左右的聯(lián)排供應(yīng) 樓面地價(jià)： 1960元／平方米 入市時(shí)間與預(yù)估價(jià)格： 預(yù)估 08年上市，小高層的均價(jià)在 65007000元 /平米，聯(lián)排的均價(jià) 11000－ 12022元 /平米左右，聯(lián)排的入市時(shí)間應(yīng)早于沙鋼項(xiàng)目。 制造業(yè)為主 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和特征與張家港基本類似 港口外來(lái)企業(yè) ，以制造業(yè)為主。 地域分布 主要分于 楊舍、塘橋、錦豐、金港 等區(qū)域 江陰與張家港交界處 ，以 新橋鎮(zhèn) 為主 金港區(qū)域 為主 購(gòu)房?jī)A向 傾向于在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，出于 提高身份、保值增值 等目的購(gòu)買(mǎi)市區(qū)高檔物業(yè)，有 明顯的圈層群居特征 。 SWOT分析－三大機(jī)會(huì) 暨陽(yáng)湖板塊剛剛發(fā)力，尚有較大提升空間 張家港擁有大量高端人群，高端需求強(qiáng)勁，對(duì)目前已有居所并不完全滿意，有著急切的換房意愿 張家港目前缺乏真正的豪宅產(chǎn)品，且未來(lái)幾乎無(wú)純別墅地塊出讓，出現(xiàn)頂級(jí)產(chǎn)品的可能性幾乎沒(méi)有。 1號(hào)豪宅作品 建立張家港第一豪宅的標(biāo)準(zhǔn) 何為第一豪宅的標(biāo)準(zhǔn)？ 稀缺 對(duì)稀缺資源的占有是豪宅永恒不變的標(biāo)準(zhǔn) 稀缺的城市資源 城市別墅 稀缺的景觀資源 暨陽(yáng)湖絕版湖景 稀缺的舒適密度 張家港少有的純別墅社區(qū) 稀缺的奢華產(chǎn)品 超前的規(guī)劃與創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 稀缺的身份禮遇 國(guó)際物管 /雙會(huì)所 /尊貴服務(wù) 稀缺的居住圈子 張家港金字塔尖財(cái)富階層的聚居區(qū) 對(duì)稀缺資源的占有是豪宅永恒不變的標(biāo)準(zhǔn) 永遠(yuǎn)被模仿，從未被超越 是第一豪宅的真正姿態(tài) 市場(chǎng)預(yù)判 形象定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 推案計(jì)劃 08年推廣執(zhí)行計(jì)劃 第三部分 一、營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 長(zhǎng)期目標(biāo) 打造張家港第 1豪宅品牌 為宏潤(rùn)房產(chǎn)進(jìn)軍高端住宅奠定品牌基礎(chǔ) 完成全案銷(xiāo)售目標(biāo) 短期目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)別墅第 1豪宅品牌形象的完美亮相 實(shí)現(xiàn) 08年別墅一期的順利開(kāi)盤(pán) 第 1豪宅品牌的實(shí)現(xiàn) 確立第一豪宅形象 突破－－張家港第一豪宅板塊 建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn) 展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品 項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的雙贏 凝聚－－張家港第一豪宅人群 引領(lǐng)－－張家港第一豪宅生活 三個(gè)營(yíng)造重點(diǎn) 硬件 現(xiàn)場(chǎng)展示 軟件 生活體驗(yàn) 展示第一豪宅產(chǎn)品 升級(jí)第一豪宅身份 樣板區(qū) 會(huì)所售樓處 樣板房 現(xiàn)場(chǎng)包裝 高端體驗(yàn)式活動(dòng) 銷(xiāo)售階段全程服務(wù) 尊享客戶會(huì) 物管服務(wù) 形象 建立第 1豪宅地位 廣告宣傳 突破－－張家港第一豪宅板塊 建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn) 引領(lǐng)－－張家港第一豪宅生活 展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品 凝聚－－張家港第一豪宅人群 現(xiàn)場(chǎng)展示 展示第一豪宅產(chǎn)品 樣板區(qū) 會(huì)所售樓處 樣板房 現(xiàn)場(chǎng)包裝 樣板區(qū) 一期樣板區(qū) 要求： 景觀段內(nèi)立面與綠化全部 完成，湖景需局部呈現(xiàn)； 樣板區(qū)周?chē)员嘲宸忾]； 組團(tuán)內(nèi)花園綠化需完成。 斗牛士簡(jiǎn)介 斗牛士風(fēng)格展示 斗牛士加盟條件 斗牛士加盟流程 會(huì)所使用階段功能布局建議 室內(nèi)泳池 地下一層功能 一層功能 會(huì)所入口大堂 餐飲及便利店 室外泳池 主題餐飲 二層功能 會(huì)議室或管理用房 運(yùn)動(dòng)設(shè)施及休息間、更衣間等 三層功能 隔斷為單間棋牌室 景觀茶座 紅酒坊＋雪茄吧＋國(guó)外雜志閱覽室 樣板房 聯(lián)排 T5 聯(lián)排 T1 聯(lián)排 T2 聯(lián)排 T4 聯(lián)排 T3 獨(dú)棟 P9P10 獨(dú)棟 P7P8 二者選其一 樣板房風(fēng)格建議一 高斯福德莊園 歐式 /華麗 /貴族 樣板房風(fēng)格建議二 浪漫西班牙 西班牙 /浪漫 /華貴 樣板房風(fēng)格建議三 新貴族 雅致 /細(xì)節(jié) /舒適 現(xiàn)場(chǎng)包裝 樣板區(qū)圍板 精神堡壘 入口導(dǎo)視 工地大看板 樣板區(qū)導(dǎo)視 樣板房導(dǎo)視 精神堡壘形式 生活體驗(yàn) 升級(jí)第一豪宅身份 高端體驗(yàn)式活動(dòng) 銷(xiāo)售階段全程服務(wù) 尊享客戶會(huì) 物管服務(wù) 高端體驗(yàn)式活動(dòng) 豪宅居住體驗(yàn)： 豪宅風(fēng)水講座 世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 上層生活體驗(yàn)： 瑪莎拉蒂新車(chē)試駕會(huì) 西班牙紅酒品鑒會(huì) 西班牙水岸鋼琴音樂(lè)會(huì) 世界奢侈品展暨開(kāi)盤(pán)儀式 客戶會(huì)尊享酒會(huì) … … 銷(xiāo)售階段全程服務(wù) 總裁車(chē) VIP客戶預(yù)約接送 安保代泊車(chē)服務(wù) 大堂經(jīng)理式銷(xiāo)售模式 2對(duì) 1專享銷(xiāo)售服務(wù) 全場(chǎng)無(wú)紙化銷(xiāo)售系統(tǒng) /智能化銷(xiāo)售模式 歐式管家調(diào)酒服務(wù) 樣板區(qū)安保指引 樣板房保姆式保潔服務(wù) 總裁車(chē) VIP預(yù)約接送 安保代泊車(chē)服務(wù) 大堂經(jīng)理式銷(xiāo)售模式 2對(duì) 1專享銷(xiāo)售服務(wù) 全場(chǎng)無(wú)紙化銷(xiāo)售系統(tǒng) /智能化銷(xiāo)售模式 歐式管家調(diào)酒服務(wù) 樣板區(qū)安保指引 樣板房保姆式保潔服務(wù) 尊享客戶會(huì) 客戶會(huì)的尊享權(quán)益： 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)； 所介紹客戶的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)； 未來(lái)雙會(huì)所使用的優(yōu)惠權(quán)益； 高端品牌聯(lián)合商家的消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)； 可享受終生醫(yī)療保健顧問(wèn)服務(wù)；（與當(dāng)?shù)刈詈玫尼t(yī)院聯(lián)合，或與蘇州、上?；蚝贾葺^好的體檢醫(yī)院聯(lián)合） 定期會(huì)刊。 作為長(zhǎng)期項(xiàng)目宣傳陣地，無(wú)論是在形象推廣階段，還是強(qiáng)銷(xiāo)期，都能起到極好的廣告宣傳效果； 1 1 1 港城大道 /沙洲中路 /大潤(rùn)發(fā) 長(zhǎng)安路 /步行街 河西路 /步行街 市區(qū)引導(dǎo)戶外：市區(qū)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主要路段引導(dǎo)旗、燈箱 。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)戶外 5 5 5 金港鎮(zhèn)保稅區(qū) （工廠較集中路段） 錦豐鎮(zhèn) （沙鋼集團(tuán)周邊路段） 塘橋鎮(zhèn) （五金城及棉紡城周邊路段） 6 江陰部分鄉(xiāng)鎮(zhèn) （如新橋鎮(zhèn)等距離本案較近鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 吸引距離項(xiàng)目較近的省外鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如江陰新橋鎮(zhèn)等私營(yíng)企業(yè)較為集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 [階段重點(diǎn)工作 ] ： 項(xiàng)目案名與 “ 第一豪宅 ” 定位的廣告宣傳 暨陽(yáng)湖板塊 “ 第一富人區(qū) ” 的炒作 臨時(shí)接待中心的開(kāi)放 案前相關(guān)人員招募工作 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第五階段 銷(xiāo)售 準(zhǔn)備期 預(yù)蓄水 正式蓄水 認(rèn)籌 / 深度蓄水 開(kāi)盤(pán) 一期第二 批蓄水 一期第二批開(kāi) 盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) 產(chǎn)品 企業(yè)品牌 別墅全案 44套別墅 42套別墅 工程節(jié)點(diǎn) 外展處公開(kāi) 一期預(yù)售證獲得 現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所樣板區(qū)樣板房公開(kāi) 推廣主題 第一豪宅 開(kāi)發(fā)商 第一豪宅地位 第一富人區(qū) 第一豪宅生活 第一豪宅產(chǎn)品 第一豪宅圈層 活動(dòng) 奠基儀式 暨陽(yáng)湖 1號(hào)品牌發(fā)布會(huì) 豪宅風(fēng)水講座 瑪莎拉蒂新車(chē)試駕會(huì)暨購(gòu)車(chē)儀式 世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放暨西班牙紅酒品鑒會(huì) 朗朗水岸音樂(lè)會(huì) 星光之夜奢侈品展暨開(kāi)盤(pán)儀式 客戶答謝酒會(huì) 客戶會(huì)年終團(tuán)拜會(huì) 每月 1號(hào)西班牙之旅抽獎(jiǎng)活動(dòng) 每周末西班牙宮廷下午茶 主力媒體 戶外、 NP、軟文、電視 戶外、 NP、軟文、會(huì)刊、電視臺(tái)形象廣告、分眾廣告 戶外、 NP、軟文、雜志、會(huì)刊、電視臺(tái)三維廣告片、分眾廣告 戶外、 NP、軟文、雜志、會(huì)刊、電視臺(tái)實(shí)景廣告片一、分眾廣告 戶外、 NP、軟文、會(huì)刊、電視臺(tái)實(shí)景廣告片二 12月底 外展處公開(kāi) 7/18 一期第一批公開(kāi) 10月初 一期第二批公開(kāi) 6/1 現(xiàn)場(chǎng)全面公開(kāi) 階段媒體通路 戶外 活動(dòng) 市區(qū)戶外 現(xiàn)場(chǎng)戶外 暨陽(yáng)湖1號(hào)品牌發(fā)布會(huì) 報(bào)紙 NP 軟文 板塊炒作 期待暨陽(yáng)湖1號(hào) 電視 項(xiàng)目60秒形象廣告片 活動(dòng)新聞跟蹤報(bào)導(dǎo) 電視廣告片 張家港/暨陽(yáng)湖/1號(hào)作品 期待第1豪宅 活動(dòng)炒作 暨陽(yáng)湖板塊專題炒作 精準(zhǔn)直效 分眾傳媒 現(xiàn)場(chǎng) 臨時(shí)接待中心 銷(xiāo)售道具 簡(jiǎn)易樓書(shū) 戶型單片 臨時(shí)接待處模型、看板 一、階段平面表現(xiàn)風(fēng)格 市區(qū)戶外 張家港 階段 NP稿 并非所有豪宅，都能值得期待。 發(fā)布頻次 刊例價(jià)（ RMB/周） Spot/day 30” 15” 5” 60次 /天 33,800 20,800 9,800 折扣率：約 。因此人們只有創(chuàng)立一個(gè)新的名詞來(lái)稱呼它，叫做“轎跑車(chē)”。 價(jià)格： 每支約 200美金（人民幣約 1500） 預(yù)算： 10萬(wàn) 活動(dòng)四 “西班牙之旅”抽獎(jiǎng)活動(dòng) 時(shí)間： 2022年 6月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始－ 2022年 12月 活動(dòng)形式： 每月 1號(hào)在已認(rèn)購(gòu)的客戶中抽取 2名價(jià)值 2萬(wàn)元的“浪漫西班牙之旅” 需有 1次與客戶同時(shí)前往，記錄西班牙的全程旅行經(jīng)歷，制作成光盤(pán)與畫(huà)冊(cè)，在售樓處內(nèi)展出。 邀請(qǐng)對(duì)象： 各合作單位代表，政府官員，沙鋼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，前期積累的意向客戶（會(huì)員），記者 ； 相關(guān)配合： 活動(dòng)前后通過(guò)報(bào)紙、電視媒體進(jìn)行炒作； 活動(dòng)預(yù)算： 30萬(wàn) 活動(dòng)環(huán)節(jié)： 世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)揭幕 宏潤(rùn)房產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)場(chǎng)發(fā)言 各合作單位（規(guī)劃、景觀、物業(yè)、會(huì)所）代表暢談設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)思想 沙鋼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)致辭 現(xiàn)場(chǎng)客戶互動(dòng)（提問(wèn)與回答） 記者訪問(wèn)時(shí)間 會(huì)后酒會(huì)晚宴與表演 禮品發(fā)放，活動(dòng)結(jié)束。 邀請(qǐng)對(duì)象： 前期積累的意向客戶（會(huì)員），記者； 相關(guān)配合： 活動(dòng)前后通過(guò)報(bào)紙、電視媒體進(jìn)行炒作； 活動(dòng)預(yù)算： 活動(dòng)費(fèi) 50萬(wàn)＋購(gòu)車(chē)費(fèi) 200萬(wàn) 車(chē)型：瑪莎拉蒂－總裁 價(jià)格： 190萬(wàn) 總裁級(jí)轎車(chē)，且在張家港數(shù)量較少。 活動(dòng) NP 張家港，暨陽(yáng)湖 1號(hào)作品載譽(yù)誕生。 1號(hào)作品 現(xiàn)場(chǎng)戶外 并非所有豪宅，都能值得期待。 品質(zhì)時(shí)代，沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)領(lǐng)跑張家港 以精品創(chuàng)造品牌，以品質(zhì)成就未來(lái) 沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)，立足精品之上的品牌戰(zhàn)略 軟文 企業(yè)實(shí)力 /企業(yè)理念 以實(shí)力鑄就品牌價(jià)值 沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)開(kāi)啟張家港居住新時(shí)代 建筑精品，創(chuàng)造價(jià)值 沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)以品牌創(chuàng)造價(jià)值 媒體 主題 版面 時(shí)間 預(yù)算 10－ 1 10－ 2 10－ 3 10－ 4 11－ 1 11－ 2 11－ 3 11－ 4 12－ 1 12－ 2 12－ 3 12－ 4 張家港日?qǐng)?bào) NP 高度系列 跨版 *1 1 1 1 1 張家港日?qǐng)?bào) NP 價(jià)值系列 跨版 *7 1 1 1 1 張家港日?qǐng)?bào) NP 賀歲稿 跨版 *1 1 張家港日?qǐng)?bào)軟文 企業(yè)品牌 *5 1 1 1 1 1 0 合計(jì) 2 1 1 2 1 1 1 1 1 1 2